但隨之而來的傳聞是，為了創新，深圳各大銀行受到擠壓，排隊征信的新軍已經出現...
上海13人搶壹套房，第壹套驗資700萬，第二套驗資13萬，認購資金60億；壹些熱門學校附近的小區業主集體控盤；中介房東聯手造價提振二手房市場。
65438+10月26日新華社報道，住建部倪虹副部長帶隊赴上海、深圳調研督導房地產市場。隨即，上海、深圳相關負責人表示，堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，切實履行好房地產市場調控主體責任。
各項政策實施後，在上海、深圳的購房者中出現了壹些“新世界”:被誤傷的真離婚客戶被卡在網簽前夕，擔心看到首付從35%飆升到70%；那些準備不足的投機者，在資格審查被刷下來後，暫時選擇放棄。
深圳“1”新盤，置業顧問不敢推銷。
在前海備受關註的龍光錢海景甜花園、田健桂月府剛剛完成網上選房，豐丸海岸城、深圳鐵藝府、萬科四季、中泰隱帝、富基君悅府駿匯花園、象山路等新盤相繼宣布入市，再度引爆新房市場。
這是年前深圳富人的集體焦慮——解決新的“6選1”問題。即6個樓盤只能選擇1個項目，選擇的項目不能更改；壹旦發現眾籌、持有、提供虛假信息，保證金將被罰款，最高300萬元。
事實上，在這些網紅盤正式公布銷售計劃之前，各平臺關於其價格、房源數量、認籌方式的消息從未停止。
在深圳，新項目是壹個永恒的爆發。以豐丸沿海城市為例。2020年9月，豐丸海岸城專門發布了壹條辟謠，也是其項目登記後的第壹條推文，稱截至2020年9月18，該項目尚未取得預售許可證，開盤時間、銷售價格、銷售方式尚未確定。今年6月5438+10月初，又有微博地產大V爆出豐丸海岸城備案表，稱項目即將入市。後來很多正規媒體跟進報道，但很快都刪除了相關信息。
65438+10月29日，豐丸海岸城正式公布銷售計劃。項目誠信公開報名的前壹天晚上，購房者陳穎收到置業顧問的提示短信，特意強調“繼續淡化項目的宣傳”，稱項目計劃於65438年6月29日誠信啟動報名，我們共同努力的成果來之不易，要繼續淡化項目的宣傳。
事實上，深圳已經進入或即將進入市場的網紅光盤或多或少都有豐丸海岸城的經驗。這些新盤受到購房者追捧的原因，仍然是新房和周邊二手房價格倒掛以及傳說中的待落地概念帶來的套利空間。
國家商報記者查詢科控股公司了解到，目前海岸城周邊掛牌均價約為7.7萬元/平方米，成交均價約為7.3萬元/平方米。根據豐丸海岸城公布的銷售計劃，721套房的均價約為5.7萬元，每平方米有2萬元的價差。
雖然1的六選中最受歡迎的是豐丸海岸城，但壹位業內人士告訴記者，這種網紅盤，因為總價低，會引起更多人報名搖號。建議兩套及以下社保年限的購房者謹慎選擇。畢竟官方“六選1”的購買策略，機會成本很高。
“只能善意登記壹處房產，I深圳APP不能變更或撤銷。”郭美是第二套住房的買家。她告訴記者，經過最近的新熱潮，尤其是誠意登記系統正式使用後，她和其他二次置業者互相提醒最多的壹句話就是“別搞錯了”。
雖然公開的銷售方案仍然是優先考慮無房家庭和個人誠信登記，但郭美對6選1的方式深感欣慰。她認為這種方式可以在壹定程度上分散買家，提高中簽率。
開發商還精準設定了入圍搖號規則，按照社保年限或個稅年限排序，總人數控制在房源量的三倍以內。
置業顧問和購房者壹樣緊張，擔心審批過程中出現問題。置業顧問壹壹給購房者發信息，提醒購房者只能選擇壹個樓盤在I深圳APP註冊，不要搞錯了。壹旦選定，他們就不能取消，也不能選擇多次註冊或更改註冊。
“選錯了，就失去了買房的機會。”這是他們提醒最多的。
而有的項目置業顧問甚至很認真的提醒購房者自己的項目排名在哪裏，並提醒購房者在前兩天盡量上傳資料，以便後續的修改和補充，讓他們有充分的時間準備。
郭美說，在他們的討論組裏，大家都調侃，現在盲目猜測入圍人數和中簽率跟高考填報誌願是壹樣的。他們還對這兩組買家的彩票中獎幾率從大到小進行了排名。總價最低、收入百萬元的真實需求，因預期認購人數最多，被兩組買家排在最後。
“潤西、前海等第二套樓盤基本沒有入圍的。”“在安托山，海德花園是新標桿，關註度高，命中概率低。”......兩套住房組將集中市場為契機，徹底分析每個項目的情況。
然而，在多輪新的“落後”規則後，郭美表示，壹些購房者已經放棄了新房或置換計劃，以另壹種“別人去，我也去，撞了最好，錯過了，輸了”的輕松心態重新審視和參與這場新遊戲。
郭美說，為了提高審核效率或通過概率，他們不僅提供了政府要求的資料，還對資料進行了分類，細化了家庭情況、總收入、社保月數、財務管理等審核點，然後單獨建檔。
上海有中介忽悠房東簽獨家協議控制市場。
類似的情況也出現在上海。據《國家商報》報道，近兩個月，31套新房售罄，認購率超過500%，其中“千人搖”樓盤13套。最火爆的項目，出現了13人搶壹套房的熱鬧場面，而這個項目(首套)的驗資是700萬，買第二套房的驗資甚至花了13萬。
有購房者表示，他們關註的前灘學區房，壹個月內暴漲200萬元。
同時，壹些自媒體號經常發布諸如“22個樓盤公開搖號名單，17樓盤識別率超過100；XX灣，成為首個“千人搖”樓盤；XX公館二期成為認可度最高的樓盤(869.85%)，2月無新樓盤項目認可度/開盤趨勢，令市場緊張。還有“X肥宅看房”、“X房搖號助手”，也不定時發布壹些信息。
記者在前期采訪中了解到:“壹些中介與房東合作，通過擡高掛牌價、房東跳起來的方式制造恐慌。只要有人被‘忽悠’，中介和房東就獲利了。就算真的沒人買，過段時間把價格調回來就行了，有利可圖。”
這是中介和房東共同制定價格，而業主控制板塊，中介主導的“房價操縱”也時有發生。
位於浦東楊靜、申遠板塊的中介門店負責人劉浩告訴記者，他所在區域的壹些小區是名副其實的學區房，對口學校是金彩北校、六師附小、第二中心小學等熱門學校。
這些學校附近的小區業主會在業主中約定壹個價格，要求售價不能低於這個數，否則就會損害其他業主的利益，從而達到控制整個小區房價的目的。
中原地產經理陸告訴《華商報》記者，他的店內有壹套被業主列為“錦繡前程”的房源。按照合理的市場價格，掛牌價應該在654.38+0750萬元左右。最近小區附近壹所學校並入附屬實驗南校。在另壹個中介的影響下，業主直接把掛牌價提高了50萬。
呂經理說，學校雖然改名了，但是沒有經過升學率的檢驗，業主直接掛高價有點盲目。
同樣的情況，還有壹個名為“萬源左潔”的社區。呂經理介紹，該小區原房源的合理成交價為950萬至980萬元，基於市場的火爆還會漲價。但是這個客戶去了另壹家中介，直接被建議掛到11萬元。當時業主打算置換張江的學區房。兩個月前，那裏的三房價格是654.38+03萬元。現在房子還沒賣，張江的看中的學區房已經漲到654.38+05萬多了。對於業主來說，損失的不僅僅是時間，還有金錢成本。
因為這些上市公司本身就是置換客戶，因為掛牌價高，短時間內無法成交，反而耽誤了置換的最佳時機。
呂經理告訴記者，壹些不負責任的中介會建議房東掛壹些價格，希望他們簽排他性協議。這樣壹來，樓主的心態也就跟著來了。
這些中介的最終目的是控制壹個小區甚至整個區域的房源。
上海和深圳的官員已經介入整頓，加快精細化管理。
65438年10月26日，新華社報道倪虹副部長帶隊赴上海、深圳調研督導房地產市場。
倪虹表示，中央經濟工作會議再次強調房子是用來住的，不是用來炒的，“解決大城市突出的住房問題”是2021的重點工作之壹。城市政府要充分認識保持房地產平穩健康發展的重要性，不能把房地產作為刺激經濟的短期手段。
隨即，上海、深圳相關負責人表示，堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，切實履行好房地產市場調控主體責任。
上海這壹波連環政策其實是從打擊“假離婚”開始的。1，21晚間發布“滬十條”，堵塞“假離婚”漏洞，調整增值稅免征期限，加強信貸資金管理。65438+10月25日，上海再次漲價，將期房納入限購範圍；緊接著，上海放貸速度放緩，銀保監局連夜發文，要求開房銀行不得向個人放貸。
深圳官方也加快了精細化管理行動。65438+10月22日，針對此前轟動全國的萬人搶房事件，深圳住建局發布了關於12人涉嫌違規購買商品房的處理通報。
事實上，在處罰通知的前壹天，深圳住建局回復不動產登記中心的壹份文件，強化了購房資格的細節，即原來的政策只要求壹個人有名額，其他聯名也可以聯名登記，沒有購房資格。最新回函的意思是，所有家庭聯合購房人都需要具備購房資格。這被業內解讀為官方“遏制”假結婚以獲得購房資格。
65438+10月23日晚，住建局緊急下發通知，加強購買商品房資格審查和管理。《通知》共有八條，不僅強化了以往的購房意向登記制度，還提出了對購房人資格、收入證明、信用報告、購房款來源等更為細化的規定。
上海的交易流程被拉長，銀行放貸明顯放緩。
那些受影響的購房者在瞬間接力中貢獻了壹個又壹個鮮活的案例。比如在上海，短時間內“離婚”現象明顯增多，但同時也成倍增長。好像才網簽幾天，首付卻瞬間從35%提高到了70%。
被調查者Villi告訴記者，她去年65438年2月底離婚，家裏幹幹凈凈，但前夫和自己名下都有婚前房子，現在直接成了限購對象，還要三年才能買房。維利說她真的離婚了，不是假的。
另壹位受訪者吳怡也因為離婚被限制購買。去年5月離婚，和父母在黃浦區合租壹套房子。因為需要改善，她在6月5438+065438+10月以500萬的價格賣掉了房子，隨後又在寶山上海大學附近買了壹套二手房，總價680萬。交了20萬定金後，她和中介約定6月底65438+10月網簽。
吳怡告訴記者，她的首付因為下家沒給夠首付，從去年的165438+10月壹直拖到現在，壹直沒到位。沒想到結果是沒有首付就不能網簽。雖然她有資格買房，但是首付從35%提高到了現在的70%。現在這個小區的房子普遍漲了30萬左右。
武義很著急。她給記者算了壹筆賬。如果把稅和裝修費用去掉，換成她手裏現有的錢，她買的房子可能還不如原來的房子。
這也讓武藝陷入了兩難的境地。不買就毀約，要給對方20萬定金。如果她買了，首付該去哪裏？
除了受新政限制，更多的購房者是受二手房增值稅免征期限提高的影響。馬援是獨生子，已經四十多歲了。他的父母已經70多歲了。他曾經在上世紀八九十年代住在寶山的老公房裏。因為樓層太高，去年6月份他把房間賣了，想換個低壹點的樓層。
當時，馬援的房子標價245萬元。同月，他在長寧置換了壹套同樣價格的房子，並以240萬元的價格簽訂了中介合同。“但是因為寶山的房子10月20號才拿到首付，晚了幾個月。沒想到突然來新政，多交了1.2萬增值稅。”
馬援告訴記者，如果妳現在不買，妳將損失20萬元。買的話要補1.2萬元。妳只是需要，妳已經捉襟見肘了。現在妳很擔心。
張靜是2020年的應屆畢業生。因為上海放開了大學生落戶政策，她順利取得了上海戶口，成為了新上海人。去年2月，65438+，她拿到了楊浦區黃興公園附近的壹套兩居室，總價600多萬。她告訴記者，當時家裏東拼西湊，攢了350萬的首付。但新政後，她的房子超25%，契稅直接從6萬元漲到近40萬元，中介費654.38+0.2萬元。
除了新政涉及的稅費增加交易成本外，流程拖長的影響也不容忽視。前述呂經理告訴記者，新政後，面臨的最大問題是放貸明顯放緩。
他的商店位於浦東頗受歡迎的華牧板塊。新政之前整個交易流程比較短，大部分都是置換客戶。他辦理的交易時間基本控制在壹個半月以內，銀行差不多20天就能完成從貸款審批到貸款發放的流程。
目前銀行放款還沒有具體日期。他已經咨詢了當地的幾家主要銀行，如農村商業銀行、建設銀行和交通銀行。答案是放款具體時間未知，網簽的可能要等到4月份左右。
陸經理估計整個交易流程完成後需要3-5個月的時間，新上市的房源會比原來長，新上市的房源會更豐富。
“這直接導致了房東首付置換不到位，手頭有幾個案子。還有幾組客戶在新政前沒有完成網簽，導致解約。無條件終止部分客戶之前可以做首套，現在屬於二套，還在等銀行明細出來。就算是解約或者處理糾紛，也要等到年後。”
呂經理告訴記者，單純增加稅費，會聯系雙方協商解決，壹人承擔壹半。根據每個不同的案例來看誰願意，但目前的情況是交易雙方還處於僵持階段。
壹個顯著的變化是，原來的房東基本都是從地面開始，每隔幾天就從20萬元跳到50萬元。現在價格雖然沒有下浮，但是已經不跳了，樓主也願意坐下來講價了。
盧經理預計，隨著價格的回調，未來壹兩個月內將有大量房屋重新上市銷售。
上海鏈家發布的壹周(1.25~1.31)二手房數據顯示，成交套數環比下降26%，成交均價環比下降2%，房源數量環比下降16%，訪客數量環比下降11%，新增客戶數量環比下降8。深圳的投機者因為審核嚴格而被“嚇跑”。
但深圳12疑似假貨買家的通報、8條嚴查等官方緊急排查，還是“嚇退”了壹些準備不充分的投機者。
在這壹點上，從近期備受關註的前海區兩家網紅盤公布的認購和棄牌數據也可以看出，參與者已經進入謹慎狀態。
由新華社等媒體冠名的搶房項目潤熙，去年6月公布了市場上的11171套房源，共有15036批認購人，有9687人入圍參加公證搖號，認購比例為1: 65438。
而今年6月底5438+10月完成選房的田健月桂府、前海天景花園項目，申請人數卻大幅下降。田健月桂府入市的427套房源，均價約為10.3萬元/平方米，總價約為10.68萬~ 19.73萬元/套房。最終有1170批客戶入圍，其中包括165438+無房客戶。
剛剛完成網上選房的龍光錢海景甜花園，已售出1003套房源，162套商家，均價11.2萬元/平方米，總價11.53萬元/套。
與此同時，深圳近期項目發布的銷售宣傳幾乎明確提示了不規範購房操作的諸多風險。如有虛假、偽造、不可持續等影響購房人購買項目物業的情形，或發現客戶有眾籌、代持房屋的，保證金將被沒收並抄送征信部門。
壹位開發商告訴記者，很多年底入市的網紅盤審核非常嚴格，有銀行工作人員進駐審核材料。其中不乏審核失敗，反復提交材料的人，甚至還有壹些想全款付款的購房者，卻因為不符合最新審核通知中的償債收益比例而被駁回。不僅審核更嚴格，網紅盤買家的最低社保或個人所得稅也比潤熙長。
值得註意的是，與潤熙睡過頭被迫棄選不同，前海兩網紅盤線上選房時主動棄選的人數有所增加。
楊梅是幾十個逃兵之壹。搖晃過後，楊梅感覺不像是中了傳說中的彩票。壹方面，她對前海不完善的交通、超市、教育不滿意。另壹方面，她擔心還貸過程中的風險。她說，雖然朋友以差價和位置為由勸她買，但她最終還是選擇了放棄。
對於棄選後的購房計劃，楊梅表示將購買總價低、無貸款的豐丸海岸城。
(為保護個人隱私，本文采訪人物均為化名。)
記住/寫下/寫下/記住
樓市的虛火有望降溫
高調的“壹千萬剛需房”潤熙被官媒點名後，深圳新房市場有壹段時間比較冷淡，大家都在等待官方的調查結果和傳說中的加碼調控政策。
1中後期，處罰通知和提示終於密集傳來，但緊接著通知的幾個新盤即將入市的消息再次在市場掀起新的熱度。有多熱？傳說中的110000人審核，200個月社保，開發者報警等。，成了深圳街頭巷尾議論的話題。
與此同時，上海、深圳等地房地產市場調控頻繁。比如“滬十條”堵住了假離婚房購買的漏洞，將期房納入限購範圍；深圳提出八項措施控制房地產市場，堵塞投機漏洞。
可見，此輪調控主要是針對各地突出的市場投機行為，在政策細節上進行“打補丁”和升級優化。同時，政策傾向於多渠道緩解供需矛盾，督促落實城市主體責任。
的確，在長期的市場調整下，當前樓市的整體秩序是規範的、良好的，但在壹些城市、壹些熱點地區，壹些樓盤、二手房出現了升溫。而且這壹輪炒作，很大程度上源於壹些自媒體和中介的盈利，誤導預期。
所以這壹輪政策補丁切口比較小，殺傷力更準，不會誤傷他人。
在這些更加精準的調控政策下，滬深樓市的虛火可能會因為多重負面影響而降溫，但具體的市場反應還有待觀察。
其實資本趨之若鶩，不是因為產品或者設計，而是因為名校加持，價格倒掛等諸多因素。讓購房者松壹口氣的是，官方改變了遊戲規則，開始精心指導。
2021，剛才上車的機會多嗎？這個開放而復雜的問題，就留給市場來回答吧。