2008-01-11 13:07
物業管理輔助賬戶
物業管理企業會計核算補充規定壹、會計科目及使用說明
204號賬戶預收賬款
1.本科目核算企業根據合同規定，向有關單位和個人預收的款項，如企業為物業業主和使用人提供的公共服務費用，如公共衛生保潔、公共設施維護、保安和綠化等。
2 .企業向有關單位和個人預收的款項，借記“銀行存款”科目，貸記本科目；收入實現時，借記本科目，貸記“營業外收入”和“其他業務收入”科目。有關單位和個人支付的款項，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目；退還多付的金額，並將其作為反會計分錄。
預收賬款少的公司，也可以直接把預收的錢貸記到沒有這個賬戶的應收賬款。
3 .本科目應按有關單位和個人設置。
4.本科目期末貸方余額，反映企業預收有關單位和個人的款項；如果是期末借方余額，反映有關單位和個人應支付的金額。
第205號科目收款
1.本科目核算企業因代收代付水電費、煤氣費、電視費、電話費等相關費用而應向有關單位支付的款項。
企業代產權人收取的租金也在本科目核算。
2.企業收到收取的各種款項時，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目；向有關單位收款時，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。收取代理費和其他服務收入，借記本科目，貸記“營業外收入”科目。
3.本科目應按代收代付費用的種類設置明細賬。
4.本科目貸方余額反映企業未付的收款資金。
賬戶209其他應付款
1.本科目核算企業應付及暫收其他單位或個人款項，如產權人或使用人入住或入住後準備裝修時，因裝修可能發生的損壞、修繕、安全等費用的保證金。
2.各種應付款和暫收款，應借記“銀行存款”，貸記本科目；支付時，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。
3 .本科目應按債權人或應付款和暫收款的類別設置。
4.本科目期末余額反映企業尚未收到的其他應付款。
賬戶托管資金號281
1.本科目核算企業委托的房屋* * *部分和* * *設施的維修基金。
2 .企業收取代管基金時，借記“銀行存款——代管基金存款”科目，貸記本科目。
企業收到銀行付息通知時，借記“銀行存款——代管基金存款”科目，貸記本科目。企業有償使用產權屬於全體業主使用的商業用房和設施設備，以及租賃費、承包費、有償使用費等應當承擔的相關費用。，應按受益對象借記“營業成本”、“管理費用”、“其他業務費用”等科目，貸記本科目。代管基金按規定用途使用的，應分以下兩種情況處理:企業承擔本企業使用的零部件和設施的大修、更新和改造所發生的實際工程支出，借記“財產工程”科目，貸記“銀行存款”、“庫存材料”等相關科目；工程竣工後，經業主委員會或物業所有人或使用人簽證同意後，轉移工程款，借記本科目，貸記“營業收入——物業大修收入”科目；結轉已完工的物業工程成本，借記“營業成本”科目，貸記“物業工程”科目。外單位承擔大修任務的，工程完工，經業主委員會或產權人、使用人簽證同意後，與承接單位結算工程款，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。
3 .本科目應按單幢設置明細賬。
4.本科目期末貸方余額反映代管基金的余額。
編號411科目物業工程
1.本科目核算企業在承接房地產項目中發生的各項費用。企業裝修業主委員會或物業使用人提供的管理用房和商業用房所發生的費用，也在本科目核算。
2.企業承擔的建築物、設施、設備的大修、更新改造工程發生的費用，借記本科目，貸記“銀行存款”、“庫存材料”等科目。工程竣工後，經業主委員會或物業業主或使用人簽證同意後，將工程款劃轉，借記“代管基金”科目，貸記“營業收入-物業大修收入”科目；結轉已完工的物業工程成本，借記“營業成本”科目，貸記本科目。企業裝修、改造業主委員會或物業使用人提供的管理用房和商業用房發生的費用，借記本科目，貸記“銀行存款”、“庫存材料”等相關科目，工程竣工結轉費用借記“遞延資產”科目，貸記本科目。
3.本科目應按項目設置明細賬。
4.本科目期末借方余額反映在建工程的實際成本。
5.企業可根據實際業務需要增加相應科目。
501科目營業收入
1.本科目核算企業在物業管理(主營業務)活動中，為物業所有人和使用人提供維護、管理和服務取得的收入，包括物業管理收入、物業管理收入和物業大修收入。物業管理收入是指企業向物業業主和使用人收取的公共服務費收入、公共機構服務費收入和專項服務收入。物業經營收入是指業主委員會或者物業所有人、使用人提供的房屋、建築物和設施的收入，如出租房屋和停車場、遊泳池、各類體育場館等經營設施的收入。物業大修收入是指企業受業主委員會或物業業主、使用人委托，對房屋* * *部位和設施進行大修所取得的收入。
2.企業取得的收入總額，應當按照下列原則確認:企業應當在勞務已經提供，同時收到價款或者取得收取價款的憑證時，確認營業收入的實現。物業大修收入經業主委員會認可或物業所有人或使用人簽證後，確認為營業收入的實現；企業與業主委員會或物業所有人或使用人簽訂付款合同或協議的，應按合同或協議約定的付款日期確認為營業收入的實現。
3.企業為物業所有人和使用人提供公共服務、公共代理服務和專項服務取得的物業管理收入，借記“銀行存款”、“應收賬款”等科目，貸記本科目。企業業主委員會或業主、物業使用人提供房屋、建築物和* * *設施取得的物業管理收入，借記“銀行存款”、“應收賬款”等科目，貸記本科目。企業承擔房屋* * *部位和* * *設施設備的大修工程。工程竣工後，經業主委員會或物業業主、使用人簽證同意後，將工程款項劃轉，借記“代管基金”科目，貸記本科目。
4.本科目應根據經營收入的種類設置明細科目，如“物業管理收入”、“物業管理收入”、“物業大修收入”，其中“物業管理收入”可根據實際管理情況和物業管理收入的構成(如來源渠道)設置明細科目進行明確核算。
5.期末，本科目的余額應轉入“本年利潤”科目，結轉後本科目應無余額。
502科目經營成本
1.本科目核算企業財產管理、財產管理和財產大修應結轉的經營成本。企業所屬的物業管理單位在經營中發生的工資、資金和職工福利費、固定資產折舊費和修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電費、運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷等間接費用，記入“管理費用”科目，不在本科目核算。
2.企業為產權所有人和使用人提供公共服務、公共代理服務和專項服務所發生的直接成本，直接計入本科目，借記本科目，貸記“銀行存款”、“庫存材料”、“應付賬款”等科目。企業應付給財產所有者和使用者的租賃費和承包費，應直接貸記本科目，借記本科目，貸記“代管基金”或“應付賬款”科目。月末，企業應及時結轉已完工的物業工程成本，借記本科目，貸記“物業工程”科目。
3.本科目的明細核算應與營業收入明細核算相對應。
4.期末，本科目的余額應轉入“本年利潤”科目。結轉後，本科目應無余額。
賬號511的其他業務收入
1.本科目核算企業除主管業務以外的其他經營活動取得的收入，包括代理費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、營業用房收入和無形資產轉讓收入。營業用房營業收入是指企業利用業主委員會或者物業所有人、使用人提供的營業用房從事經營活動取得的收入，如經營健身房、歌舞廳、美容美發、飯店等。其他業務收入的確認原則與主營業務收入相同。
2.企業取得的其他業務收入，借記“銀行存款”、“應收賬款”等科目，貸記本科目。
3.本科目應按“房屋中介傭金收入”、“材料銷售收入”、“廢品回收收入”、“營業場所收入”等其他業務類型設置明細科目。
4.期末，本科目的余額應轉入“本年利潤”科目，結轉後本科目應無余額。
賬號512的其他業務費用
1.本科目核算企業在主營業務以外的其他業務中發生的各項費用，包括銷售商品和提供勞務所發生的相關成本、費用、稅金及附加。
2.企業發生的其他業務支出，借記本科目，貸記應付工資、銀行存款、應交稅費、其他應付款、代管資金等科目。
3.本科目應按“房屋中介傭金支出”、“材料銷售費用”、“廢品回收費用”、“商品房營業費用”等其他業務類型設置。
4.期末，本科目的余額應轉入“本年利潤”科目，結轉後本科目應無余額。
二、會計報表的編制
1.在資產負債表“住房周轉金”項目下增設“代管基金”項目，反映企業委托的×××部位和×××設施設備的維修基金余額。本項目應根據代管基金賬戶的期末貸方余額填列。
2.“財產工程”科目的期末余額反映在資產負債表的“存貨”項目中。
3.“募集資金”科目的期末余額反映在資產負債表的“其他流動負債”項目中。
淺談物業管理企業會計新規定
李俊傑
壹，
物業管理是房地產行業發展到壹定程度的自然延續。物業管理會計的產生和發展是物業管理公司進入市場實行企業化管理、專業化管理和社會化服務的必然產物。財政部通知:從2000年6月5438+10月1日起，文件《關於實施物業管理企業<房地產開發企業會計制度>有關問題的通知及物業管理企業會計核算的補充規定(試行)》將會計核算方法和程序與物業管理行業特點相結合，豐富了會計核算工作的內容，使目前上海市物業管理企業由采用多種行業會計制度統壹過渡到完整、系統、可操作、可實施的會計核算方法和步驟。
筆者對上海幾家有影響力的物業管理企業做了壹個調查，企業的財務人員大多認為物業管理會計不如行業會計體系那樣成熟和具有可操作性，難以做到精通和易用。原因有三:壹是物業管理行業是壹個新興行業，國家、地方和房管部門不斷出臺新的政策、法規和條款，使得物業管理會計跟不上新政策的實施要求；其次，過去的財務人員不能按照會計法操作，而是按照壹些不成熟的房管要求辦理業務，導致會計處理出現偏差；第三，物業管理行業的工作從簡單的房屋維修轉變為運用現代管理科學和先進的維修技術，從簡單的為用戶服務轉變為智能化管理。管理內容豐富了，服務項目擴大了，而財務人員缺乏專業培訓，主管部門很少有權威的政策解釋。以上三個原因阻礙了物業管理金融的正常發展。
物業管理企業的會計核算應在明確執行《房地產開發企業會計制度》的基礎上，按照《物業管理企業會計核算補充規定(試行)》執行。是近年來對物業會計更為具體的工作指導，統壹了物業管理行業的會計科目設置。比如新設立的205號賬戶“資金歸集”，281號賬戶“代管資金”，411號賬戶“物業工程”，都是業內常用的收支賬戶。對房地產企業使用的原科目，如204號科目預收賬款、209號科目其他應付款、501號科目營業收入、502號科目營業成本、512號科目其他業務支出進行了詳細說明和分類。充分發揮會計管理職能，為企業內部正確的統計操作和有效的成本費用控制提供合理的會計信息和充分的理論依據。
第二，
1，《物業管理企業會計核算補充規定》區分了歸集資金與其他收入資金的界限，新設立的205號科目“歸集資金”概念明確。垃圾清理費、有線電視初裝費、電表押金、水費押金等。物業公司代有關部門向業主收取的款項，可歸入“代收款項”壹級科目下的各種二級科目。有利於充分發揮會計管理職能，統壹結算和支付，具有較強的可操作性。
【例】某物業公司收取環衛處建築垃圾清運費、有線電視臺初裝費、供水公司預收水費、供電所電表押金。具體條目如下:
借方:101現金，102銀行存款。
貸款:205催款-垃圾清運費
-有線電視安裝費
-水費
-電表存款
月底將收入和費用返還給相關部門。條目如下所示:
借方:205收款-垃圾清理費
-有線電視安裝費
-水費
-電表存款
貸款:102銀行存款
月末，業主服務費收入將結轉至營業收入:
借方:205收款貨幣-服務費收入
貸款:營業收入-服務費收入
收款賬戶的期末余額在資產負債表的“其他流動負債”中反映。
2.《物業管理企業會計核算補充規定》根據實際情況設置了新的科目，糾正了過去維修資金科目分類混亂的缺陷。以前物業管理公司收取維修資金有的在203號科目“應付賬款”，有的在261號科目“長期應付款”。新增科目281“代管基金”是針對房屋使用人和業主的壹部分基金，符合國家規範和物業管理公司實際。
【例】某物業公司收到委托管理房屋* * *部位、* *設施維修基金、代管基金的存款利息。條目如下所示:
借方:102銀行存款-代管基金存款。
貸款:281代管基金-維修基金
-利息收入
外單位承擔大修任務，工程竣工後，經業委會或產權人同意後繳納維修基金。條目如下所示:
借:281代管基金-維修基金
貸款:102銀行存款
本科目期末貸方余額反映代管基金的余額。
3.《物業管理企業會計核算與審計補充規定》新設置了“物業工程”411號科目，對承接物業工程的成本進行歸集，有效、系統地為物業工程提供正確的成本信息，有利於物業公司的成本控制。
【例1】某物業公司對開發商提供的物業管理辦公用房進行了裝修改造。條目如下所示:
借:411物業項目-辦公室裝修
貸款:102銀行存款和124庫存物資。
辦公室裝修工程完成後，費用分兩年分攤:
借:171遞延資產-辦公室裝修
貸款:411物業項目-辦公室裝修。
借:502營業成本-物業管理
貸款:171遞延資產-辦公室裝修
【例2】根據物業業主的提議和業委會的要求，對某樓樓頂進行了檢修。
借:411物業項目-物業大修項目
貸款:102銀行存款和104庫存物資。
工程竣工後，由業委會或產權人、使用人核實工程款，結轉工程造價:
借:281代管基金-維修基金
貸款:501營業收入-物業大修項目
借:502營業成本-物業大修
貸款:411物業項目-物業大修項目。
本科目應根據工程內容設置明細賬，借方發生額反映在建工程的實際成本。
綜上所述，《物業管理企業會計補充規定(試行)》是現階段物業管理會計準則發展的壹大進步。但是，與目前物業管理行業的發展速度相比，還存在壹些不足。比如業主委員會和物業公司之間的賬目設置不夠清晰；411科目“物業工程”也可使用159科目“在建工程”用於科目說明中物業管理用房裝飾裝修發生的費用；209號賬戶“其他應付款”記入向用戶收取的因裝修可能發生的損壞維修保證金，不符合《上海市住宅物業管理條例》的有關規定。
與上述情況類似，廣大財務人員需要在今後的工作實踐中不斷探索和完善，使物業管理會計的內容既能滿足多元化物業服務對會計信息的需求，又能滿足物業管理企業自身對會計信息的要求。