房地產企業與其他企業相比,具有開發周期長、投入資金量大、投資回收期長等特點,其財務報表所顯示的信息往往與實際偏差較大,因此不能完全拘泥於財務報表常規的分析方法。
房地產企業財務報表的局限表現在：
1.大量預收賬款導致短期負債劇增，影響報表分析者對企業償債能力的判斷。
2.開發成本準確計量和分攤難度比較大，影響報表分析者對企業真實資產總量的判斷。
3.期間費用全部計入當期損益，影響報表使用者對企業經營成果的判斷。
按現行房地產開發企業會計制度規定，企業在開發經營過程中發生的管理費用、財務費用和銷售費用作為期間費用，直接計入當期損益。房地產企業在項目尚未竣工驗收決算、大量預收賬款未轉銷售收入前將出現巨額虧損，特別是對於連續開發和滾動開發的企業，更難通過財務報表分析出企業真實的盈利能力，這樣勢必影響企業經營情況的客觀反映。
壹、從資產負債表入手，對房地產企業稅收解析
1、貨幣資金科目分析。如期末余額較大，則要與企業所得稅申報的預計利潤結合進行分析，如存在貨幣資金的增加額乘以
預計毛利率小於當期申報的預計利潤的現象，要對企業的預收帳款科目進行核實，是否存在收取預售房款未通過“預收帳款”科目記帳，少申報預計利潤，同時要求提供銀行對帳單，查閱是否 存在貨幣資金已支出未入帳的情況，並查明該項支出是否屬於實質性的關聯企業。如期末余額較小，要分析是否可能存在貨幣資金不入帳的情況。應當要求企業提供銀行對帳單與企業銀行存款明細帳相核對，是否存在資金轉出不入帳，不記在其它應收款等往來科目，而放在銀行未達帳項中。另外也可以突擊實地盤點企業的庫存現金數並與現金日記帳帳面數核對，如相差較大，應當分析具體原因，是否存在帳外經營的情況。
2、應收帳款科目分析。由於近幾年房地產行業進入賣方市場，房地產產品供不應求，有的房地產開發商甚至在取得預售許可證之前就要求購房人壹次性交清，所以房地產企業應收帳款科目壹般余額比較小，應當對房地產企業的應收帳款進行明細分析，如期末應收帳款明細科目期末余額為貸方余額，則應重點分析，防止企業將收到的預收款放在應收帳款科目，而不放在預收帳款科目，需要通過分析相應銷售合同約定的付款方式、付款期限等分析判別真假，是否逃避預交企業所得稅。
3、其它應收款科目分析。壹般來說，此科目期末金額不大，應認真分析明細。如發現期末余額較大及本期業務發生頻繁和發生額較大的往來，要審核業務發生的時間、往來的性質以及是彼此間是否屬於關聯企業，要防止部分資金寬裕的房地產企業將閑
散資金無償對外拆借，計入其它應收款，不按關聯企業之間按獨立企業之間的業務往來計提利息收入。
4、存貨科目分析。此科目主要反映期末完工開發產品和期末未完工開發產品的情況。期末完工產品的余額壹般是與預收帳款科目有對應關系的。由於目前房地產企業開發項目必須達到壹定階段才能取得預售許可證，而房地產開發項目由於需要投入資本比較大，建築商也需要及時按照工程進度與房地產企業開票結算工程款，所以房地產企業期末完工產品的余額壹般是與預收帳款科目有對應關系的，存貨金額應當與預收帳款金額在保持壹定比例的正相關關系。如果遠小於預收帳款期末金額，則有可能存在收入成本費用不配比的現象，存在前期多結轉銷售成本的可能。這時要分析企業開發產品總成本、單位面積的開發成本等計算方法和分攤依據，是否將土地出讓金、前期工程配套費等壹次性計入前期成本。有的房地產公司結轉銷售成本時，不按稅務規定的成本結轉方法進行結轉而是按成片開發的綜合毛利率進行結轉，就可能出現門面房在前期銷售時多結轉了成本；如果期末存貨金額遠大於預收帳款期末金額，則有可能存在預收款項不通過預收帳款科目核算，而通過其他科目核算的可能。同時在審核存貨科目時，還應註意將完工開發產品的貸方與主營業務成本的借方進行比對，兩者應當相等，如大於則有可能存在將開發產品用於抵債、贈送等未視同銷售的情況。
5、固定資產科目分析。壹般情況下房地產公司的固定資產
帳面數，相對於企業的註冊資本、開發規模來說，金額不會很大。如金額較大，應當分析其具體明細。房地產企業固定資產科目核算的內容主要是汽車、復印機、電腦、打印機、辦公桌等。房地產企業與其他工業企業相比,具有開發周期長的特點，但流動性也相對大壹些。壹個地方開發結束後，就轉到下壹個地方開發，所以辦公用房壹般都采取租賃方式。有些開發時間長的房地產公司也可能有辦公用房如售樓處和樣品房等，但對照2006年31號文件規定，建設售樓處時其成本必須單獨核算，否則應當視為開發產品而不作為固定資產來處理。根據房地產公司開發的特點來說，開發單位和施工單位壹般不會是同壹家公司，因而明細帳上壹般不應當有工程機械等設備。如發現則需多加審核相關手續並實地盤點以辯別其真偽。有些實行核定征收企業所得稅的建築公司將購買的機械設備發票放在房地產公司入帳，少開具建築業發票以達到少繳營業稅及附加的目的。另外如固定資產中有房屋，也應當認真分析是否是將開發產品轉為經營性資產，其產權關系是否真正屬於房地產公司。
6、短期借款科目分析。絕大多數房地產企業由於投入資金量大，壹般都有銀行借款。對於短期借款科目的審核應重點圍繞兩個方面：壹是企業是否有將預收款以借款的名義記入短期借款科目，逃避預交企業所得稅。壹般來說企業短期借款為整數，而且以萬元為單位。分析中如發現企業短期借款金額準確到千位以下，則應重點審核短期借款記錄是否真實、規範，是否存在將預
收合同外的購房款因公司經營需要轉入帳內運營，而計入該科目。二是對於金額比較大的借款，要認真分析借款的金額和付息方式。特別是向個人或非金融單位的借款，更要認真審核其合同的真假，對於由於借款利率超過基準利率而列支的利息，應不允許稅前列支。要認真分析企業與借款方是否有存在關聯關系，對超過註冊資本50%以上關聯方借款利息應不允許稅前列支。
7、其它應付款科目分析。壹般來說，此科目期末金額不大，此科目如期末金額較大，應認真分析明細。壹是看其它應付款是否核算關聯企業之間的往來，對於關聯企業的往來需要註意以下幾個方面：壹是部分房產企業將向關聯企業的借款放在此科目裏並計提利息在稅前列支。需要審查企業向關聯企業的借款是否超過企業註冊資金的50%，計提利息的利率是否超過同期銀行貸款利率。二是看其它應付款是否核算代其它部門收取的稅費。房地產公司代其它部門收取的稅費也壹般放在此科目核算，要分析收取稅費時，誰開具收據以及分析是否屬於房價的組成部分。如果屬於房價的組成部分及由房地產公司領取的收據自已開具，則此部分需確認為收入。三是需要分析其它應付款是否存在長期應付未付的情況。如有些房地產公司為了少繳納33%的企業所得稅，簽訂假的施工合同，由房地產公司支付稅金，讓建築公司多開具建築業發票金額入帳，由於業務虛假，相關應付款永遠是應付未付。四是部分房地產企業與購買方在簽訂購房合同時，為了達到雙方少繳相關稅費的目的，房屋的真實成交價往往高於開票價，