二、房地產企業涉及的稅種
房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅以及契稅等。
（壹）營業稅:計稅依據:為納稅人向對方收取的全部價款和價外費用。應稅勞務主要涉及以下幾個方面：
1、轉讓土地使用權，應按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅；
2、銷售不動產，稅率為5%；
3、土地使用權出租以及房地產建成後出租的，按“服務業―租賃業”征稅。計算公式=營業額×適用稅率
（二）城市維護建設稅和教育費附加：
以營業稅為計稅依據，依所在地區分別適用7%、5%、1%征城市建設維護稅，依3%計征教育費附加。
（三）土地增值稅：是對轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人征收的壹種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額後的余額，為增值額。它采用四級超率累進稅率，應納土地增值稅=土地增值額×適用稅率－速算扣除額×速算扣除率。
其中：土地增值額=轉讓房地產總收入－扣除項目金額。
計算扣除項目有：取得土地使用權所支付的金額；開發土地和新建房及配套設施的成本；開發土地和新建房及配套設施的費用；舊房及建築物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金；加計扣除。
（四）房產稅：是在城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內，對擁有房屋產權的內資單位和個人按照房產稅原值或租金收入征收的壹種稅。它以房產原值(評估值)為計稅依據,稅率為1.2%。年應納稅額=房產原值(評估值)×(1-30%)×1.2%。出租房屋稅率12%。
（五）城鎮土地使用稅:是在城市、縣城、建制鎮和工礦區範圍內,對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據，按規定稅額、按年計算、分期繳納的壹種稅。年應納稅額=∑(各級土地面積×相應稅額)。 房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮土地使用稅和房產稅。
（六）印花稅：是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的壹種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。應納稅額=計稅金額×稅率,應納稅額=憑證數量×單位稅額。
土地使用權出讓轉讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅，但在土地開發建設，房產出售、出租活動中所書立的合同、書據等，應繳納印花稅。凡進行房屋買賣的，簽定的購房合同應按產權轉移書據所載金額0.05%繳納印花稅，房地產交易管理部門在辦理買賣過戶手續時，應監督買賣雙方在轉讓合同或協議上貼花註銷完稅後，再辦理立契過戶手續。在辦理房地產權屬證件時，應按權利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產權屬管理部門應監督領受人在房地產權屬證上按件貼花註銷完稅後，再辦理發證手續。
（七）契稅：
契稅是以土地使用權出讓、轉讓以及房屋買賣的成交價格作為計稅依據，適用稅率為3～5％。 征收範圍包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓（包括出售、贈與和交換）、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換。計稅依據主要是成交價格、核定價格、交換價格差額和“補繳的土地使用權出 讓費用或者土地收益”等。應納稅額=計稅依據×稅率
（八）企業所得稅、外資和外國企業所得稅：是對我國境內的企業或組織，在壹定期間內的生產、經營所得和其他所得征收的壹種稅。應納稅額=（全部應稅收入-準予扣除項目）×適用稅率。
（九）個人所得稅 :是對個人的勞務和非勞務所得征收的壹種稅。房地產業所涉及最多的是“工資、薪金”所得。其適用5%-45%的超額累進稅率。應納稅額=應納稅所得額×適用稅率-速算扣除數。
三、房地產企業會計核算
（壹）房地產企業會計科目
壹、資產類
1 101 現金
2 102 銀行存款
3 109 其他貨幣資金
4 111 短期投資
5 112 應收票據
6 113 應收賬款
7 114 壞賬準備
8 115 預付賬款
9 119 其他應收款
10 121 物資采購
11 123 采購保管費
12 124 庫存材料
13 125 庫存設備
14 129 低值易耗品
15 131 材料成本差異
16 133 委托加工材料
17 135 開發產品
18 136 分期收款開發產品
19 137 出租開發產品
20 138 周轉房
21 139 待攤費用
22 141 長期投資
23 151 固定資產
24 155 累計折舊
25 156 固定資產清理
26 159 固定資產購建支出
27 161 無形資產
28 171 遞延資產
29 181 待處理財產損溢
二、負債類
30 201 短期借款
31 202 應付票據
32 203 應付賬款
33 204 預收賬款
34 209 其他應付款
35 211 應付工資
36 214 應付福利費
37 221 應交稅金
38 223 應付利潤
39 229 其他應交款
40 231 預提費用
41 241 長期借款
42 251 應付債券
43 261 長期應付款
三、所有者權益類
44 301 實收資本
45 311 資本公積
46 313 盈余公積
47 321 本年利潤
48 322 利潤分配
四、成本類
49 401 開發成本
50 407 開發間接費用
五、損益類
51 501 經營收入
52 502 經營成本
53 503 銷售費用
54 504 經營稅金及附加
55 511 其他業務收入
56 512 其他業務支出
57 521 管理費用
58 522 財務費用
59 531 投資收益
60 541 營業外收入
61 542 營業外支出
（二）開發成本及期間費用的核算：
1、“開發成本”，主要包括：
（1）土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費）；
（2）前期工程費（規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、“三通壹平”）；
（3）基礎設施費（小區道路建設、供水、供電、供氣、排汙、排洪、通訊、照明、環衛、綠化）；
（4）建築安裝工程費（支付給承包單位的建築安裝工程費）；
（5）公***配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公***廁所等設施支出），分別設置“土地開發”與“配套設施開發”“房屋開發”設置二級明細。可根據上述六項來設置三級明細科目
①開發土地成本費用：
借：開發成本——土地開發
貸：銀行存款
或應付賬款——XX公司
分配開發的間接費用
借：開發成本——土地開發
貸：開發間接費用
結轉開發土地成本費用
借：開發成本——房屋開發
貸：開發成本——土地開發
②配套設施開發
計算公式：
某項開發產品預提配套設施開發費=該項開發產品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率
配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發產品的預算成本（或計劃成本）*100%
發生的配套設施費用（自用的建築場地的開發）
借：開發成本——配套設施開發
貸：開發產品
支付的配套設施開發費用
借：開發成本——配套設施開發
貸：銀行存款
同時領用庫存設備或是材料開發
借：開發成本——配套設施開發
貸：庫存設備或庫存材料
分配應負擔的開發間接費用
借：開發成本——配套設施開發
貸：開發間接費用
結轉配套設施開發成本
借：開發成本——房屋開發
貸：開發成本——配套設施開發
③房屋開發過程中發生的費用（能夠分清對象的）
借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款
④開發房屋建築的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種
出包給外單位進行施工建造（根據提出的已完工程月報或是價款結算單）
借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款
或應付賬款——應付工程款
自已組織施工的
借：開發成本——房屋開發
貸：銀行存款
或應付賬款——應付工程款
應付工資
⑤代建工程開發成本：是指企業接受其他單位委托，代為開發建設的工程項目
企業發生的各項代建工程費用支出
借：開發成本——代建工程開發
貸：銀行存款
或庫存材料
或現金
結轉開發的間接費用
借：開發成本——代建工程開發
貸：開發間接費用
工程竣工後結轉成本
借：開發成本——代建工程
貸：開發成本——代建工程開發
移交委托單位後，根據移交手續
借：主營業務成本——代建工程結算成本
貸：開發成本——代建工程
2、開發間接費用：所屬直接組織和管理開發發生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷發生的間接費用等
借：開發間接費用
貸：銀行存款
或應付賬款
或應付工資
分配開發的間接費用
借：開發成本——房屋開發
貸：開發間接費用
竣工房屋開發成本的結轉
借：開發產品?
貸：開發成本——房屋開發
3、管理費用：是指開發企業的行政管理部門為管理和組織房地產開發經營活動而發生的各項費用
4、財務費用：包括開發經營期間的利息凈支出、匯兌損益、調劑外匯手續費、金融機構手續費用
5、銷售費用：為銷售產品或提供勞務過程中所發生的各項費用。主要包括：產品銷售之前的改裝修復費、產品看護費、水電費、采暖費；產品銷售過程中所發生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業的產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業務費等經常費用發生的銷售費用。
四、主要帳務處理過程
（壹）房地產開發過程中發的土地費用、前期工程費、基礎設施費、建安費等支出
借：開發成本
貸：銀行存款、現金、原材料等
（二）開發完工
借：開發產品
貸：開發成本
（三）預售房款
借：銀行存款、現金
貸：預收賬款
（四）開發完工，結轉預售房款
借：預收賬款
貸：經營收入
（五）結轉銷售房屋成本
借：經營成本
貸：開發產品
（六）計提稅金
借：經營稅金及附加
貸：應交稅金－－營業稅
貸：應交稅金－－城建稅
貸：其他應交款－－教育費附加
（七）結轉收入
借：經營收入
貸：本年利潤
（八）結轉稅金
借：本年利潤
貸：經營稅金及附加
（九）結轉成本、費用
借：本年利潤
貸：經營成本、管理費用、銷售費用、財務費用