對合同意向的承諾
壹、承包方式：物業設計圖紙預算。
二、服務價款的計算方式：
1、各項服務的工作量依照物業設計圖紙及行業常規計算；
2、普通服務單價依照國家服務行業統壹收費標準計算；
3、特定服務單價參照國家類似服務統壹收費標準，並適當浮動，予以確定；
4、設備的購置租賃價及材料價格按本市有關規定執行；
5、管理期間，凡遇有關政策性調整，按政策調整規定執行。
二、在計算服務費用總成本的基礎上，乘以我方招標承諾的優惠百分比作為實際收取費用。
四、服務款項收取方式。
物業峻工接管時，由物業管理公司從開發商處收取物業總造價1％的管理基金。物業管理中日常服務收費由全體業主派出代表(或者固定或者輪流)收取並交至物業管理處。收取時間為每月壹次，下月15日以前交至物業管理處。
五、材料設備供應方式
管理所用材料、設備除臨時所需的個別種類外，其他的應由甲方供應到現場，乙方提供材料和堆放場所；臨時所需材料設備由業主認質定價，乙方負責采購，並按委托管理合同有關規定執行。
六、服務質量必須能使業主的合理要求得到滿足。
在合同中制定出對物業管理公司高質量滿足業主要求行為的獎勵與不能提供符合業主要求服務的處罰。
七、為保證服務質量所需的技術升級費和協調費，應由物業管理公司通過精心組織管理和加強成本核算自行消化，不得向業主另行收費。
八、文明管理，確保安全，實現無重大事故。
物業管理投標書樣本
投標文件六
1、企業信謄
2、企業資質(證書樣本見第四章附表)
3、企業榮譽證書(略)
4、企業安全生產證明資料
5、企業物業管理服務質量證明資料(格式同上)
6、近幾年所接管主要物業的服務質量、期限、安全情況及物業管理班子配備明細表：
投標文件七
物業管理要點
物業管理服務可以說是壹門專業學問，本公司以本著小心計算成本及為客戶創造最理想的環境為原則，並通過長期的工作改進和提升，努力創造條件使每壹座大樓的收益利投資潛質都能得以達致極限。而這種“投資管理”的哲學，能使業主充分保障其不動產的投資權益，不但使其保值，而且更能使不動產增值。
**物業為高級工貿建築物。其物業管理重點茲分析如下：
壹、工貿大廈管理
工貿大廈需要極為周全的服務，特別是現代的新型高級發展計劃，還要照顧相當復雜的電動和機械裝備的操作和保養，這些都需要有專門知識和技術。而這些裝備不單只包括升降機和停車場電梯，還包括靈敏的裝備，如電腦控制的大樓自動化系統、中央空氣調節設備和通風裝備、保安監察和控制系統、自動濾水器、火警和其他消防裝置以及後備電力供應設備等。租用戶對這類大樓，特別是出入口大堂、洗手間和公***通道等地方的管理水準期望相當高。大樓的外墻也必須定期清潔，以保持大樓的外貌美觀。清潔壹座大樓例如香港新中國銀行大廈的幕墻，其難度和這項工程所涉及的龐大費用，實非壹般人所能想象。壹幢工貿大廈是否得到完善管理，這對該物業的租金及售價水平有很大影響，與此同時其資本價值也會因而受到影響。
二、停車塌管理
現今停車塌的設備的管理多采用先進的自動管理系統來滿足日益繁重的日常運作需要。采用自動管理，可以減少人為舞弊，節省人力資源，增快車輛流量，從而使物業管理運作更為暢順，租用戶及訪客充分利用停車場設備也更加方便快捷。此外，停車場上的停車程序也必須作出周詳安排，以確保用戶能獲得所需服務。停車場必須有閉路電視作監控，保障訪客安全。大樓後備電源發電機需與停車場自動化系統及照明系統相接通，以備在緊急時段時仍能操作提供必要服務。停車場內必須裝有足夠通風系統，供應新鮮空氣，以符合衛生安全。停車場經營管理策略應按照自給自足原則確定收費標準以降低管理費，而無須從管理費內補貼，這對整幢大樓出租及出售營運，都有著正面積極作用。
服務內容
依據**物業現時的工程進度及運作安排，本公司建議首先向物業提供管理顧問服務，待大樓完工後再提供管理運作服務。
壹、物業管理顧問服務
●建築期間管理顧問服務
※提供大樓圖則專業意見
※提供大樓設施專業意見
※提供大樓建材專業意見
※預估大樓管理運作成本
※大樓管理進度檢討、停車場管理建議
●大樓竣工驗收證核發前的管理服務工作
※建議制定租約條款
※訂定管理守則
※員工培訓計劃
※財務預算
※用戶搬進及裝修期間的管理服務工作
※移交大樓單位與租戶程序
※裝修工程及物料運送控制程序
※保安控制
※進入控制
※安全控制
(壹)、建築期管理顧問服務
1、這項服務將於大樓建築施工期內提供給業主參照，其主要功能為：
●在管理前期能針對性地提出大樓現存且可能影響未來的管理問題，使業主能有時間考慮增減設施；
●節省日後管理設施修改或增加的費用，並可避免影響物業管理運作；
●在租用戶入住前可訂定管理費及其他費用的分攤原則，使日後管理運作能暢順。
2、服務內容
1)提供大樓圖則專業意見
就本大樓的設計平面圖、立面圖、剖面圖及基地現況作出與日後管理相關的專業意見及分析。這項工作主要是針對大樓設計在落成後對管理操作的實際運行是否產生積極作用及其可行性而制定進行的。本公司將建議業主對部份設備的增添留出空間，如預留中央監控室及相關設施的預定位置、垃圾處理室的適當地方、停車場的設備需求、車輛日常進出運作的安排、電梯系統運作規劃、大樓自動化系統及其他各類設施的預留等。
2)提供大樓設施專業意見
就業主已決定或需要提供意見的各項設施作出對將來管理運作有利的顧問意見，主要從使用者角度出發選擇種類設施及配備，並提供是否適合日後使用者需要的意見。
※大樓設施包括：
※電梯
※消防設備
※電氣設備
※照明設備
※給/排水系統大樓自動化系統
※垃圾處理設備洗窗機設備
※後備發電機設備大樓廣播系統
※停車場管理系統等
3)提供大樓建材專業意見
就業主己選定或預定的建樹資料作出對日後管理工作有影響的專業意見，例如對建材的耐用性、清潔性、優劣的區別，判斷有關材料是否能對使用者達到預期效果，以及對管理工作能否妥善處理等加以分析。
4)預估大樓管理運作成本
就業主預定的各項大樓設施及配備，提供初步管理運作收支及人力資源費用預算與業主參考。
5)大樓管理進度檢討
本公司將針對建築期內的不同情況提供意見，內容包括：
※分析及評估大樓施工期間的圖則是否配合先前提出的專業意見：
※當有重大設計修改時，派專業人員參加工程會議，與各有關單位配合協調，了解工作進度，以便即時提出專業意見，使日後管理運作能夠控制在壹定的程度，省卻將來因修改設計而帶來的費用及時間耗費；
就各廠商的設施及配備，向業主提供專業意見，例如該設施日後保養程序、零件配備是否足夠，維修保養服務是否滿意(可以引進外國安全)，以及該項設計對管理者是否容易處理等，並以此作為業主及建築師參考。
6)停車場管理建議
依據現在的停車場規劃作出管理顧問意見，內容包括：
※訂定停車場整體經營策略，如出租營運的安排及收費標準等。
※停車塌車輛樓層分配及運作形式，包括月租停車，計時停車及貨運車日常運作模式的評估。
※就選定的停車場設備從管理者角度出發作出分析及建議，包括人力安排及維修保養服務。
(二)、物業竣工驗證發放前的管理顧問服務工作
1、訂定租約條款及管理守則
就租約條款部份，本公司將提供標準租約樣本給業主參考，並通過本公司代理部與物業部的協調，並參照業主意見，在條例中訂定特定租約內容及細則；
物業的管理守則將作為租約條款的壹部份，本公司將依據外國的專業管理規範配合特定環境，訂定壹套符合所設定的管理規章；
除附加於租約條款的管理守則外，本公司將與各承租戶制定租用戶手冊，使租用戶在使用及搬進大樓前對管理運作能作出充分了解，從而配合管理公司的服務。
2、員工培訓計劃
本公司將物業管理確認為壹項由人力作主導的服務行業，所以深信在物業管理中擔當第壹線管理人員的員工必須接受專業的特定訓練，這些訓練除灌輸現代化物業管理知識外，還應包括其他項目如領導才能或公***關系等課程。培訓結束的考察將是理論與實務並行，半配合適當的演習，保證員工能熟習並實際體會突發事故的應變措施及程序。
1)員工訓練課程
就物業管理員工的培訓，本公司設有較為健全的訓練項目，建議管理員工的課程主要包括下列各項：
●業主及管理公司簡介(包括人事組織及結構)
●管理員工職責
●管理員工在物業管理中扮演的角色
●員工守則、行為及紀律
●物業專門名詞介紹
●物業保安措施及輔助巡邏設備
●物業設施的定義及應用
●管理服務的目的及重要性
●移交及回收單位的程序
●防火知識及消防裝置
●無線電通話機的應用
●物業管理的基準
●緊急事件處理程序
V水管爆破
V火警應變
V電力故障
V瓦斯泄漏
V雷暴及臺風
V盜竊或搶劫
V處理租用戶投訴
V處理可疑物體及恐嚇電話
V偷車
V拾獲財物
v發現租用戶受傷或意外
v物業內違例或遺棄車輛
v急救學常識
V領導才能，組織能力及責任感等
對於物業維修技工而言，其訓練課程除上述選擇性項目外，還將會加插以下課程：
V機電維護的措施及程序
V物業空調運作流程
V維修工具維護及保管
v物業設施的操作流程等
對於上述培訓計劃，本公司計劃在營運前為駐物業現場的管理員工提供訓練課程，務求使各職務人員能在正式投入管理工作前，對專業管理模式及工作執行取得系統的、深入的認識並獲取應有的訓練機會。
3、財務預算
現今的專業化物業管理，除極需要專業管理人員及特定的管理系統設備外，對整棟建築物的財務管理，更為重視。精確的事前財務預算及分析能充分保障物業投資者權益，相對而言，也能確保並增加不動產價值。物業管理預算應當把握各項物業支出及定期收入，制定出壹套完整而合理的預算案，並預留基金作長期性保養及更新計劃，以確保該項物業投資能達致極限。
本公司將為該物業提供壹套依照現今先進國家及地方所采用的預算模式為基準所作的財務預算案。預算案內每壹內容及項目均針對物業所選擇的設施和設備作評估，而該項評估以使物業能達到專業管理服務為目的，所有有關數據及服務條件都以高品質管理服務為依據。
對於該項財務預算應包括下列各項支出，以便訂定日後管理運作費用的基準：
1)、管理員工薪律
V薪津及年終資金
V加班費
V勞工保險費
v制服及洗衣費
V員工訓練
2)、維修及保養費
V升降機
V排水設備
V電器裝置
V保安系統
V消防設備
V後備發電機設備
V給水設備
V樓宇維修
v大樓標誌及指示牌
V電訊及廣播
v大樓自動化系統
V垃圾處理設備
v清洗儲水池
V衛生設備
V洗窗機
V停車場設備等
3)、公***事業支出費
V電力
V自來水
V電話
V雜項支出
V園藝保養
V節日布置
V大樓清潔
V管理行政
V會計稽核大樓賬目
V大樓保險
V預留修繕基金
V管理經理人酬金
(三)、用戶搬運期及裝修期及裝修期的管理顧問服務工作
從物業落成到用戶搬運階段，大樓內將充斥各方面人士，包括租賃代理、承租戶、裝修工程承包商、建築工程人員、維修人員及管理員工等，這必將對大樓整體營運管理、保安、清潔等均會構成極大影響。本公司將提供有系統的搬運期及裝修期的運作顧問服務。
該項運作服務包括下列各點：
1．移交大樓單位與用戶程序
管理服務工作內容包括檢查用戶的有效租約文件，並由組長級員工與租戶作移交程序並提示應知事項，如大樓內各項設施、裝修須知、運送物件安排等。單位內工程問題亦需要用戶於壹定時間內告知管理公司作適當修葺。此外，本公司將負責批閱用戶提供的單位裝修圖則，並限定用戶在審批通過後才核準其承包商開始裝修工程，以保障大樓設施及業主權益。
……
參考物業管理網/6.html