先寫下成果吧：
發生時間： 2015年
事件經過： 在澳洲piontcook 區投資壹塊448?平米、售價29萬澳幣的土地，然後轉手賣掉。
投入成本： 5%的土地資金6.8萬人民幣+1萬人民幣訂金（非定金）
收回資金： 19萬人民幣
年回報率： 粗略按照8個月時間計算，年回報率在215%（如果用IRR計算年化500%多，這數字我自己都不敢看哈哈。）
寫這次經歷之前仔細回憶了下過去，又翻了壹遍之前的各種聊天各種截圖。容我先喘息壹下，真是太苦了，那可真是壹個心酸深刻的故事啊... 切入正題，立馬開始我們的澳洲買地之旅。
還是要從2011年我剛大學畢業開始學習理財說起，那時候還沒有知乎，經常逛的是天涯，最早只關註理財前線中的精華貼，其他板塊幾乎不會去看。
自從2012年集合三家人之力（我們小兩口+雙方父母）在杭州買了壹套89平的小住宅之後，我對房產開始關註起來，偶爾會去關註天涯房產觀瀾的相關內容。 所以說參與其中是多麽的重要，壹件事情妳必須先參與進去，才會變得非常積極以及長期關註。
2015年，仍然是處於那種沒事就會天涯刷刷貼的狀態，也沒有刻意去看房子。我壹直以來都是壹個好奇心很重的人，那時候經常看到有很多新聞說國外哪裏哪裏的房子多少便宜，國內北上廣的小房子在國外可以買多大面積別墅等等。
於是有壹天，看到壹篇類似平民如何配置澳洲房產的文章，就點進去看了看，不出意外果然是廣告，但是仍然激起了我對境外房產的好奇心。
我這個人最大的壹個優點就是對投資相關信息都會比較敏感。
還記得2013年跟老公在新西蘭度蜜月的時候，有次在路邊看到玻璃窗貼出來整棟別墅出售的信息，還特地上去瞄了好幾眼。半個月的自駕遊讓我對新西蘭和澳洲那邊都非常有好感。
於是我初步選中了美國和澳洲，開始搜集兩國房產的相關資料，看買哪裏比較好。後來查到美國房產的稅比較高，對比澳洲各種費用指標之後，果斷選擇了澳大利亞。又根據世界最宜居城市的排名選擇了墨爾本，當然悉尼那個時候也是只能看看，因為根本買不起。
現在回頭看，14年、15年國內房產形勢不太好，同期美國跟澳洲經濟開始復蘇。那幾年確實是配置美國跟澳洲資產的好時機，無論是房產，還是其他投資理財產品。
確定目標後，澳洲買地的故事算是正式開始了。
鎖定了目標，我開始在天涯的房產觀瀾裏尋找各種澳洲的房產信息，看看有沒有購買者的經驗。但是真的是好少啊，基本都是廣告和軟文。即便如此，我當時還是加了幾個人的微信跟QQ，還去搜集了好多個澳洲買房的QQ群，雖然也是廣告群居多。
我截圖幾張給大家感受下，當時到底聯系了多少人，也算是當時付出那麽多心血的壹點痕跡吧。
這兩張是QQ，之前真的是各種潛伏跟加入，最近幾年都好像沒怎麽登陸過QQ。感覺QQ群跟QQ聯系人已經荒廢了，那幾個群也慢慢徹底淪為了廣告群，囧。
這壹張截圖是微信，國際房產組的人基本也是那次澳洲買房加的，其中好幾個是澳洲當地的房產律師，還有部分是美國房產及美國保險等相關的聯系人。這次購買土地的中介也是從天涯上找來的。會不會覺得非常不靠譜？哈哈，就是這麽任性！
我發這幾張截圖是想表達我當時真的搜集了很多資料、咨詢了很多人、做了很多功課。 但是！！！事實是我們咨詢再多的人都抵不上壹個靠譜的中介重要，更別說自己找到靠譜的途徑去搜集數據了。
當時只要涉及到澳洲經濟的文章資訊我都會好好看，甚至還加了海外幾個專門介紹澳洲的華人公眾號。看完澳洲近40年的房產數據後，我最大的擔心竟然是萬壹國內房產泡沫破裂，對澳洲經濟影響到底有多大，澳洲的房產會不會崩盤？諸如此類問題，真的是太不科學了。
可想而知，當年的我底子是多麽薄，多麽的害怕失敗，多麽的輸不起。只是我沒有想到國內房產竟然再次異軍突起，當然這是後話了。
我先簡單介紹壹下澳洲房產的壹些信息，以便不了解的朋友們有壹點基本概念。了解壹下沒錯的，萬壹以後可以用到捏，哈哈。
第壹，?澳洲房產的類別。
首先，和國內住宅土地70年的使用權不同，澳洲地產是永久的所有權。
房產大致有三種：公寓apartment、獨棟別墅house、聯排別墅townhouse，其中有種叫unit,類似國內的小高層，可以算聯排的壹種，在那邊被稱為單元房。
澳洲買house有兩種方式：壹種方式是土地房子壹起購買，起初中介給我推薦的都是這種，因為房子利潤比土地高；第二種方式是自己買地建房，其實很多地塊土地跟房子可以單獨分開，這個也要看妳有沒有遇到靠譜、有能力的中介了。
購買澳洲土地後有個2年期限，在此時間內妳可以轉讓也可以自己找開發商開始動工建房。在澳洲也有很多中國開發商，除了語言上的優勢，我並沒有覺得中國開發商比當地的好，當地大型開發商，沒有那麽多套路，所以這方面需要大家自己斟酌。
在澳洲只要妳有錢，可以直接買很多塊地，後面自己分批建設house或者聯排，然後出手，把自己當個小型開發商，不過這個對資金量的要求就會很高。
第二，澳洲買房需要有什麽資格？
在澳洲我們這些沒有PR（permanent residence永久居留）的外國人是不能買賣二手房的。只能先經過FIRB審批之後才有資格購買新房。
那什麽是FIRB呢？FIRB指的是Foreign Investment Review Board，外國投資審查委員會。
澳洲政府壹方面歡迎外國投資幫助澳大利亞的經濟建設、增加就業機會、對澳洲經濟發展提供動能。壹方面又要確保外國投資的熱錢不會炒高房價、讓本地人買不起住房，或者在其他方面危害國家利益。
所以，澳洲政府設立FIRB這個審查委員會主要目的是為了保護澳洲的國家利益。
2015年7月份之前可以免費申請FIRB，之後每次申請要收取5000澳幣的審批費，而且房價每超過1百萬，要多交1萬澳幣。
我研究澳洲房產是2015年4月份，趕在7月份轉給中介1萬人民幣的訂金，讓他們幫我先把這個FIRB的免費申請名額給占住。
第三，澳洲的貸款政策。
雖然當時中介幫我介紹的broker不靠譜，但我還是要單獨說壹下銀行貸款這件事情。
壹般的broker會提供壹些不同的銀行給妳選擇，澳洲銀行之間競爭也挺大的。每個銀行給出的條件也不同，比如利率及貸款金額都可能不同，妳可以自行篩選。
最早的時候澳洲是可以貸款9成，首付只要1成，後來慢慢縮緊到首付2成，貸款8成。我剛好碰到澳洲房產政策收緊特別厲害的階段，後來貸款只能到6成。而且這個6成並非是實際成交房價的6成，而是銀行對房屋評估價值的6成。
通常來說，評估價會比實際成交房價低壹些，土地評估跟房屋評估是要單獨分開評估的，單獨土地的話其實還更好貸壹些，需要看土地估價。
聽說澳洲有些合同是以貸款是否審批為前提，就是說如果妳的貸款銀行不批，合同可以自動解除，誰都不算違約，不過FIRB的費用不會退。
這個事情我只是聽別的投資者說，具體情況還不太了解，也不知道這種情況是否適用於新房或者我們這種沒有PR的人。反正我遇到的中介沒有人跟我提過這個事情。
所以如果貸款下不來基本跟國內情況差不多了，妳必須去借款處理，借不到錢，就只能認定妳違約沒收首付款。
貸款申請的過程是比較費時間的，澳洲當地的做事效率不是壹般的低。什麽交割啊，建房啊效率也是壹樣低，千萬不要指望他們能夠在約定時間內按時完成。壹般都是各種會延期的，如果再來幾個罷工啊什麽的，估計拖更久，哈哈。
第四，?澳洲買房的其他特點。
澳洲買房有個好處，當時中介跟我說的時候我覺得非常不可思議，雖然我沒有最終享受到，還是要說壹下。
有個小竅門是可以在貸款行開個對沖賬戶,如果有多余的錢，可以存到對沖賬戶中。對沖賬戶的存款利率比銀行存款高，和房貸利率是壹樣的，這樣存款利息可以抵消壹部分房貸利息。
還有壹個方法，如果房價上漲可以申請再融資(re-finance)，國內也有這個套路。比如購買的時候房價是70萬，過了幾年升到80萬(以貸款行評估為準)，那麽多余的10萬就可以貸款出來購買下壹套房或者投資到其他地方。
就這樣壹套壹套的增加房產，估計當地炒房用的都是這個套路比較多，哈哈。
了解了相關的基礎信息之後，我來講壹下實操的全過程。
首先，關乎投資成敗最重要的環節就是確定項目。先給大夥兒看壹張當時澳洲房產的廣告圖片。
就單純從房產角度來考慮，澳洲那邊比較講究租售比，所以哪怕是house也有租售比壹說，這個跟國內的房產有很大區別。
不過我本人在國內找房子也非常看重租售比，畢竟目標終極導向還是被動收入麽，哈哈，再次說明我是個穩健型投資者。
澳洲賣房的中介費也很高，壹般house有3%，這個也是我的那個中介告訴我的，不知道真實性。中介特別喜歡推公寓，因為公寓集中在CBD、面積小、價格高。但是後來我才知道，還有個重要原因是公寓傭金比house高的可不是壹點點。
當時差點就被中介忽悠買公寓樓花了，最初我的中介也是推薦CBD的apartment給我，就是國內城市壹室壹廳、兩室壹廳的那種公寓住宅。位置確實很好，但是價格也是真高。那個時候每天在谷歌地圖上研究墨爾本的位置，各個區的優劣勢。
最後根據地理位置、投資回報等各方面因素選擇了壹個差點下手的公寓，項目名叫queens domain。附壹張當時做的回報率分析表：
我來解釋壹下表格數據，這間公寓報價約71.4萬澳幣，首付20%，貸款57.12萬澳幣，選擇前十年只還利息的還貸方式。
假設匯率不變、利率不變，按照中介給的租金計算，前面十年租金能夠覆蓋房貸利息，後面20年是無法覆蓋還貸金額的。
大家看表格可以看到各種房產相關的費用。像律師費，印花稅，市政費，物業管理費，排汙費，租管費。這些費用加起來壹年也有不少的錢。在維州購房需額外繳納3%印花稅和0.5%的地稅，現在的稅也比之前提高了。
在這種危機的時刻就能看出自己做功課的重要性。經過查詢各種資料後考慮，我毅然和中介說我還是選擇house，公寓我不考慮了。
最後總結壹下，最終決定放棄公寓項目主要有三個原因。
第壹，完全靠房價增幅的格子公寓對我來說真的沒有太大吸引力。
從我自己做的功課來說，澳洲的房價漲幅主要依托於當地的二手house。當時我特意去澳洲的大型租賃中介平臺上去查過租房的信息，公寓的出租金額確實還可以。
但是2015年的公寓租金已經相對在很高的位置，未來18年、19年集中交付的樓花公寓很多，也不知道到時還會不會像15年的時候那樣好出租。而中介計算的投資回報是把每年房價漲幅計算上去，我自己沒有計算。
第二，和澳洲納稅人相比，海外投資者不僅沒有退稅優惠，反而被征收很高的增值稅。（這點house也壹樣）
澳洲當地的中產階級在澳洲買公寓做投資，是可以按照年薪退不少的稅，他們負扣稅適用於每壹年，而不只是妳賣房子的時候。
之前我有去大概了解房屋折舊如何在當地減少稅，發現那真是壹個復雜的功課。如果妳是澳洲本地人，也是需要當地有個會計專門幫妳計算最適合妳的繳稅方法。
但是作為不是澳洲納稅人，我們海外投資者就沒有這個退稅福利啦。即使房子漲了很多，賣出去的時候，政府還要征收很高的增值稅，最高的差不多可以到45%呢。
第三，也是最重要的壹點，和house相比，樓花風險很大。
炒樓花對中介來說真的來錢很快，動不動就是幾萬澳幣的轉手差價。但是在我眼裏他們這種操作方式很多都是拿著國內投資客的錢給自己賺取高額的中介費，不顧客戶死活的那種。
站在投資角度來看，公寓折舊比較厲害，土地占有的少，澳洲本地人也都不太喜歡公寓。越老的公寓越難出手，雖然回報快，但是所承擔的潛在風險也很大，算是投機。
所以我建議不內行的人還是不要隨意下決定購買澳洲的樓花公寓，它不像house，就算妳是個破房子還是可以二手賣掉。
因為最值錢的土地永遠在，別人重新申請重建就可以了。澳洲的別墅占地面積都很大，只要妳物色好土地，還是有很大機會的。
這些都是出於當時我自身的綜合情況考慮衡量，雖然沒有選擇投資樓花公寓，但澳洲公寓也還是有很多優點的。比如學區概念，所謂學區概念不僅僅中國才有，其實很多地方都有的，只是針對對象不壹樣。
墨爾本有兩個大學區，墨大和莫納什大學都有不少校區。墨大City的Parkville主校區和Monash大學在Caulfield East 的主校區。
墨大City校區因為在市區，所以房子基本是公寓，Monash大學Caulfield Eeast雖然是郊區，但東南區土地非常緊張，聯排別墅非常稀有，能讓海外人士買的新房也基本都是公寓比較多。
墨爾本的學區房還是很貴的，最主要的原因是租和住的需求真的太大了，是市場供求關系為主導的。因為這次投資事情我還研究過澳洲移民的事情，其實似乎還是有機會滴。但是想想還是大愛我祖國山河，也就暫時擱置沒再往下深入。
所以如果小孩要在那邊讀書、或者時機特別好、或者剛需、或者不差錢動不動就全款的那種土豪，作為高回報率的資產配置壹部分，長期來看公寓也是可行的，畢竟硬資產抗通脹嘛。
而且CBD真的方便，該有的配套都會有，相對比較成熟。高層樓望出去的景色，高樓大廈燈紅酒綠的感覺還是很棒的對吧。也不用怎麽打理屋子，凈現金流回報上面總歸是要比house更好壹些。
由於我本身是個長期的穩健型投資者，加上還窮，所以對炒樓花不感冒，我更想買位置好點的house。
當時我研究過墨爾本的房產周期壹般都是8年樣子，用以往過去40年的數據參考，基本每8-10年翻個倍，壹直如此沒改變過。我購房時間是在15年中，屬於澳洲房產的壹個周期波段中的快速上升階段，這個周期的起點應該在2012年。
所以當時想著，還在半山腰可以上車，就算到時候到了山頂出不了，我也可以再長期多持有壹個周期。澳洲房子的折舊時間壹般也是以8-10年為期限，我在這個時間段內出手就可以了。
而且house最主要的是土地值錢，土地是不會有折舊的。所以這也是為什麽我現在又開始關註起澳洲的土地了。如果以8年為周期2020-2022年應該是個買地不錯的時機，現在就開始做功課會不會太早了？
哈哈，想想機會還是留給有準備的人的，目前來說澳洲買地也算是這輩子我做過最高杠桿的壹次投資了。
放棄公寓後我開始研究house，當時看中兩個house，都是靠近澳洲的西南方向。壹個是在point cook的saratoga項目，壹個在watercoaster靠近海邊。當時壹直糾結選擇哪個好，最終選擇位置在pointcook的saratoga項目。
我記得當初每天都在研究澳洲地圖，各種看google地圖上的實景全拍圖，感覺都快把那邊的街道看出壹個洞來了。還去查找了當地近期的鐵路規劃路線圖，反正對於當時那邊要怎麽發展，要怎麽建設真的是了如指掌。
就連墨爾本當地未來幾年乃至幾十年的人口流入數字都看到2050年以後，還有到2050年後的墨爾本的城市規劃等等，哈哈哈。
回頭想想怎麽這麽傻的哦，有錢的話應該買個10塊8塊的土地，才對得起我付出的心血。
項目選好之後，下面就是和中介壹起推進落地了。然而，壹切才剛剛開始...
從簽合同到辦理貸款再到被迫土地轉讓，整個與中介博弈的過程我將在下周與大家分享，非常感謝小夥伴們支持。