前言:
我們要把重點放在基本概念上，要抓住最基本的概念性的東西。從今年的考試來看，它的題型和前兩年相比有了壹點變化，增加了更多的主觀題，而可能刪除了壹些客觀題，分數也有壹些變化，這就需要考生特別註意這門課最基本的知識點和概念。
第壹節資產評估及其特點
壹、資產評估的定義
(1)資產
所謂資產，是指經濟主體所擁有或控制的，能夠以貨幣計量，並能給經濟主體帶來經濟利益的經濟資源。
1.資產具有以下基本特征:
(1)資產必須由經濟實體擁有或控制。
(2)資產必須可以用貨幣計量。
(3)資產是能給經濟實體帶來經濟利益的資源，即能給經濟實體帶來現金流入的資源。
2.作為資產評估的對象，資產以各種形式存在。為了科學地評估資產，可以對資產進行適當的分類。
(1)按資產的存在形式，可分為有形資產和無形資產。
(2)根據資產是否具有綜合獲取能力，可分為單項資產和整體資產。
(3)根據資產能否獨立存在，可分為可辨認資產和無形資產。
(4)根據資產與生產經營過程的關系，可分為經營性資產和非經營性資產。
(2)價格和價值
(三)資產評估
資產評估是專業機構和人員依據國家法律法規和資產評估準則，根據特定目的，遵循評估原則，遵循相關程序，運用科學方法，對資產價值進行評估和估算的行為。
(1)評價主體。
(2)評價對象。
(3)評價依據。
(4)評價的目的。
(5)評價原則。
(6)評估程序。
(7)評價價值的類型。
(8)評價方法。
二、資產評估的類型和特點
(壹)資產評估的種類
目前，國際上的資產評估主要分為三類，即評估、評估審查和評估咨詢。
資產評估可分為完全性資產評估和限制性資產評估；
資產評估還可以分為單項資產評估和整體資產評估。
(二)資產評估的特點
1.適銷性。
2.公平。
3.專業性。
4.咨詢。
三、資產評估的功能和作用
(A)評價和評價職能
(二)管理的職能(角色)
(三)認證的作用
第二節價值類型和評估目的
壹、資產評估的價值類型
資產評估中的價值類型是指資產評估結果的價值屬性及其表現形式。不同屬性的價值類型所代表的資產評估價值不僅性質不同，數量也不同。
壹、資產評估以估價標準形式表示的價值類型包括:重置成本、收益現值、當前市場價格(或實現價值)、清算價格。
其次，從資產評估假設的角度，表達了資產評估的價值類型，包括:持續使用價值、公開市場價值和清算價值。
再次，從資產業務的性質，即資產評估的特定目的出發，對資產評估的價值類型進行分類。
第四，根據被評估資產所處的市場狀況和被評估資產的使用狀態，對資產評估結果的價值類型進行分類。
(1)資產評估中的市場價值和市場價值以外的價值。
在國際評估準則中，市場價值的定義是這樣的:“自願買方和自願賣方在評估基準日正常營銷後達成的公平交易中應交易的資產價值的估計金額，應是精明謹慎的，不受任何脅迫的。市值以外的價值不是資產評估價值的具體形式，而是不符合資產市值定義條件的壹系列價值形式。
(二)明確資產評估中市場價值和市場價值以外的價值的含義和作用。
二、資產評估的目的
(壹)資產評估的壹般目的
資產評估的壹般目的只能是評估時資產的公允價值。
(二)資產評估的具體目的
1.資產轉移。
2.企業合並。
3.企業銷售。
4.合資企業。
5.股份管理。
6.中外合資與合作。
7.企業清算。
8.抵押貸款。
9.保證。
10.企業租賃。
11.債務重組。
(三)資產評估的特定目的在資產評估中的地位和作用
第三節資產評估的假設和原則
假設也可以說很多事情都是基於假設。沒有這個假設，很多活動其實是不可能的。因此，對資產評估和會計活動中的壹些假設進行解釋是非常必要的。
假設是指由於客體的變化不能被主體完全理解，在這種情況下，人們不得不根據我已經知道的壹些特征和事實進行邏輯推理，這其實是壹種假設。
壹、資產評估假設
(壹)交易假設
交易假設是資產評估最基本的前提。交易假設假設所有待評估資產均已在交易過程中，評估人員根據待評估資產的模擬市場狀況進行評估。
(二)公開市場假說
公開市場假設是對資產打算進入的市場條件以及在這種市場條件下資產將受到何種影響的假設性描述或限制。
(3)持續使用的假設
持續使用假設也是對資產將要進入的市場條件以及在這種市場條件下資產的狀態的假設性描述或說明。
(4)清算假設
二、資產評估的原則
(壹)資產評估工作原則
1.獨立原則。
2.客觀公正的原則。
3.科學原理。
(二)資產評估的經濟技術原則
1.預期收益原則。
2.供求原則。
3.貢獻原則。
4.替代原則。
5.評估日期的原則。
第四節資產評估與會計審計的關系
壹、資產評估與會計和審計的關系
(壹)資產評估與會計的關系
(二)資產評估與審計的聯系
二、資產評估與會計審計的區別
(壹)資產評估與會計的區別
(二)資產評估與審計的區別
第五節中國資產評估的發展
壹、中國資產評估行業及其發展
二、中國城市資產評估師職業法律規範
(壹)資產評估師職業法律規範的法律形式
(二)行政法規和部門規章形式的資產評估師職業法律規範。
第二章資產評估的基本方法
第二章在全書中的作用:
是壹個集中的細化，重點介紹了資產評估的方法，並對資產評估的三種方法進行了詳細的說明。考生在復習本章時，不應先考慮具體對象的影響，而應先記住三種方法的概念、特點、適用範圍和計算方法。做不變的事，應對壹切變化。
第壹節市場法
壹、市場規律的基本含義
市場法是指通過直接比較或類比分析，利用相同或類似資產在市場上的近期交易價格來估計資產價值的各種評估技術和方法。市場法是資產評估中最直接、最有說服力的評估方法之壹。
市場法則基於替代原則。
二、市場規律的基本前提
市場法資產評估有兩個基本前提:
(1)要有活躍的公開市場；
(2)公開市場上應有可比資產及其交易活動。
三。市場規律的基本程序和相關指標
(壹)參照物的選擇
(B)選擇評估對象和參考對象之間的比較因子。
(3)指標比較和數量差異
(四)在各參照對象交易價格的基礎上，調整量化比較指標的差異。
(五)綜合分析，確定評價結果。
1.資產的功能。
2.資產的物理特征和質量。
3.市場狀況。
4.交易條件。
第四，市場法中的具體評價方法
(壹)直接比較法
直接比較法是指將參照對象的交易價格和參照對象的壹個基本特征直接與估價對象的同壹基本特征進行比較，從而判斷估價對象價值的壹種方法。
其基本計算公式為:估價對象價值=參考對象成交價格*估價對象特征A/參考對象特征A。
1.現行市價法。
2.市場貼現法。資產評估值=參考對象交易價格×(1-價格折扣率)
3.功能價值類比法。
(1)資產價值與其功能的線性關系通常稱為生產能力比率法:
資產評估值=評估對象交易價格×(評估對象生產能力÷評估對象生產能力)
(2)資產價值與其功能之間的指數關系通常稱為規模經濟效益指數法:
資產評估值=評估對象交易價格×(評估對象生產能力÷評估對象生產能力)x
4.價格指數法。
資產評估值=參考對象交易價格×(1+價格變動指數)
5.創新率價格調整方法。
資產評估值=參考對象交易價格×(評估對象成新率÷參考對象成新率)
(2)類比調整法
本法不要求參照對象和評價對象必須相同或基本相同。只要參照對象和評價對象在大的方面基本相同或相似。
1.市場價格類比法。
資產評估值=參考價格+功能差異值+時間差異值+…+交易差異值。
資產評估值=參考價格×功能差異修正系數× …×時間差異修正系數。
年限修正系數=[1-1÷(1+8%)30]÷[1-1÷(1+8%)35]
=(1-0.0994)÷(1-0.0676)
=0.9006÷0.9324
=0.9659
2.市場價格法。
資產評估值=評估對象現行合理成本×(參考對象交易價格÷參考對象現行合理成本)
3.市盈率乘以(倍)數法。
資產評估值=評估對象(企業)收入×參考對象(企業)市盈率
第二節收益法
壹、收益法的基本含義
收益法是指通過估計被評估資產的預期未來收益的現值來判斷資產價值的各種評估方法。
思維:通過估計被評估資產的預期未來收益的現值來判斷被評估資產價值的所有方法。
典型的收益法是以成本為基礎，即知道收益率，然後反向求本金。
二、收益法的基本前提
收益法是根據資產的預期未來收益，通過折現或資本化來估計資產的價值，它涉及三個基本要素:壹是被評估資產的預期收益；二是折現率或資本化率；三是被評估資產預期收益的持續時間。
1.被評估資產的預期未來收益可以用貨幣預測和計量；
2.資產所有者在獲取預期收益時所承擔的風險也是可以預測和用貨幣計量的；
3.被評估資產的預計盈利期是可以預測的。
三。收益法的基本程序和參數
(壹)收入數額
第壹，收益是資產未來的預期收益，而不是資產的歷史收益或實際收益；第二，用於資產評估的收益額是資產的客觀收益，而不是資產的實際收益。
(2)貼現率
就其構成而言，如果不考慮通貨膨脹，由無風險收益率和無風險收益率構成。無風險收益率可以用同期國債利率或銀行貸款利率近似代替。
(3)收入期限
四、收益法中的主要技術方法
公式中出現的符號的含義
三個最基本的公式
1.永久年金收入
評估值=收益/資本化率
設定最後期限
3.分段收益法公式:是前兩個公式之和。
(1)凈收入保持不變。
1.在永久收入和不變因素的條件下，有以下公式:
p =應收賬款
2.在收益期有限且資本化率大於零的條件下，有以下公式。
3.在收益期有限且資本化率等於零的條件下，有以下公式:
P=A×n
(2)若幹年後凈收入不變。
1.收入不限。它的基本公式是:
2.年收入有限。其計算公式為:
(3)凈收益按等差數列變化。
1.在凈收入按等差數列增長，收益期無限的情況下，有以下計算公式:
2.在凈收入按等差數列增長且收益期有限的情況下，有以下公式:
3.在凈收入按等差數列遞減，收益期無限大的情況下，有以下公式:
4.在凈收入按等差數列遞減且收益期有限的情況下，有以下公式:
(D)凈收入按比例數列變化。
1.在凈收入按等比數列遞增，收益期無限的情況下，有如下計算公式:
2.在凈收入等級數遞增且收益期有限的條件下，有以下公式:
3.在凈收益按比例級數遞減，收益期無限大的情況下，有以下公式:
4.在凈收益按比例級數遞減且收益期有限的情況下，有如下計算公式:
第三節成本法
壹、成本法的基本含義
成本法也是資產評估的基本方法之壹。成本法是指先估計被評估資產的重置成本，再估計被評估資產中存在的各種貶損因素，從重置成本中扣除，得到被評估資產價值的各種評估方法。
二、成本法的基本前提
1.被評估資產持續使用或假設持續使用。
2應具有可用的歷史數據。成本法的應用是以歷史數據為基礎的，需要通過歷史數據獲取信息和指標。同時，流動資產和歷史資產是相同或可比的。
3.要形成資產價值的成本。
三、成本法的基本要素
(壹)資產的重置成本
1.重置成本是指以與估價對象相同的材料、建築或制造標準、設計、規格和技術，按現行價格水平重新購買和建造全新資產所發生的費用。
2.重置成本是指采用新材料、現代建築或制造標準、新設計、新規格、新技術，在現行價格水平上購建與估價對象具有相同功能的全新資產的成本。
(二)資產大幅貶值
(三)資產的功能性折舊
(四)資產的經濟折舊
四、成本法中的具體評估方法
(壹)重置成本估算方法
1.重置會計方法。
2.價格指數法。
重置成本=資產賬面原值×價格指數
或:重置成本=資產賬面原值×(1+價格變動指數)
在公式中，價格指數可以是固定的基礎價格指數，也可以是環比價格指數。
註:重置成本法和價格指數法的區別
1.價格指數法計算的重置成本只能是修復重置成本，而重置核算方法可能是修復重置成本，也可能是更新重置成本。
2.價格指數法是以某壹資產或某壹類別或全部資產在不同時期的價格變動水平為基礎，重置成本核算是以當時的價格水平和購建成本核算。
3.功能價值類比法。
(1)生產能力比率法。
(2)規模經濟效益指數法。
(二)大幅折舊的計算方法
1.觀察法，也稱新率法。
資產實質性折舊=重置成本×(1-實質性創新率)
2.使用壽命法。
3.修理成本法。
(3)資產功能折舊的計算方法
(D)估計資產的經濟折舊
第四節評價方法的選擇
壹，評價方法之間的關系
(壹)資產評估方法之間的聯系
各種方法都有聯系，只是路徑不同。
(二)資產評估方法的差異
三種方法的邏輯起點不同。
二、資產評估方法的選擇
1.方法的選擇應與評估目的、評估的市場條件、評估過程中對象的狀態及其確定的評估價值類型相適應。
2.方法的選擇受到被評估對象的類型和狀態的影響。
3.方法的選擇還受到該方法的評價數據和技術參數的制約。
第三章資產評估程序
第壹節資產評估程序概述
壹、資產評估程序的定義和分類
資產評估程序是指資產評估機構和人員為開展資產評估業務，形成資產評估結論而進行的系統化工作步驟。從狹義上講，很多人認為資產評估程序始於資產評估機構和人員接受委托，止於向委托人或有關當事人提交資產評估報告。廣義的資產評估程序始於承接資產評估業務前明確資產評估的基本事項，止於資產評估報告提交後資產評估文件的歸檔管理。
1.明確資產評估業務的基本事項；
2.簽訂資產評估業務協議；
3.編制資產評估計劃；
4.資產勘探和現場調查；
5.收集資產評估數據；
6.評估和估計；
7.編制並提交資產評估報告；
8.資產評估工作檔案的歸檔。
二、資產評估程序的重要性
第二節資產評估的具體程序
首先，明確資產評估業務的基本事項。
1.委托方和相關方的基本情況。
2.資產評估目的。
3.估價對象的基本情況。
1.值類型和定義。
2.資產評估基準日。
3.資產評估的約束條件和重要假設。
4.其他需要明確的重要事項。
二。簽訂資產評估業務協議。
三、資產評估計劃的編制
第四，資產勘探和現場調查
動詞 （verb的縮寫）收集資產評估數據
不及物動詞評估和估計
七、編制和提交資產評估報告。
八。資產評估工作檔案的歸檔
第三節實施資產評估程序的基本要求(理解)
第四節資產評估中的信息收集和分析方法
壹、資產評估過程中需要收集的資料。
二。資產評估過程中的信息來源。
(a)收集資產所有者或占有者的內部信息
(2)收集資產所有者或占有者的外部信息。
1.市場信息。
2.政府部門。
3.證券交易機構。
4.媒體。
5.行業協會或管理機構及其出版物。
6.學術出版物。
三、資產評估過程中信息的初步處理
(壹)資產信息分析
(二)資產信息的篩選和調整
1.根據可用性原則。
2.按信息來源
(1)壹級信息。
(2)次要信息。
第四，評價:過程中常用的邏輯分析方法
比較
(2)分析和綜合
(3)推理
第四章機器設備評估
第壹節機械設備評估概述
壹、機械設備的定義
二、機械設備的分類
(壹)固定資產管理中使用的國家分類標準
(2)會計中使用的分類標準。
1.生產機械設備；
2.非生產機器和設備；
3.出租機器和設備；
4.不使用機器設備；
5.不需要機器設備；
6.機器設備的融資租賃；
第二節成本法在機器設備評估中的應用
重置成本法的計算公式為:
壹、重置成本的計算
機器設備的重置成本包括必要且合理的直接成本、間接成本和因資金占用而產生的加成成本。
(1)設備凈價
1.直接法。
(1)市場詢價。
(2)利用價格信息。
2.價格指數法。
(1)固定基價指數。
(2)環比價格指數。
3.重置會計方法。
機器設備的重置成本由生產成本、銷售費用、利潤和稅金組成。
(1)生產成本。
①直接人工成本(LD)。
直接人工成本= ∑實際工時消耗×工資定額
②直接材料成本(MD)
MD=MR+MP
③車間費用(EW)。
EW=(LD)×rEW
(4)企業管理費用(EM)。
EM=(LD)×rEM
⑤其他特殊費用(EO)
CM=MD+LD+EW+EM+ED+ET
(2)銷售費用
銷售成本
CS=CM+ES
(3)利潤(p)。
P=CS×rP
(4)稅(t)。
T=RC×rT
(5)設備重置成本(RC)。
RC=Cs+P+T
=Cs+Cs×rp+RC×rT
4.綜合評價法。
計算公式為:
RC =(MRM÷Km+MPM)×(1+Kp)×(1+Kd/n)/(1-rT)
5.重量估價法。
計算公式為:
RC=W×RW×K+P+T
6.類比估價法-指數估價法。
RC/S2=(A1/A2)x
(2)運雜費
1.國產設備的運輸及雜費。
國產設備運雜費=國產設備原價×國產設備運雜費率
2.進口設備國內運雜費。
(3)設備安裝費
1.國產設備安裝費。
國產設備安裝費=設備原價×設備安裝費。
2.進口設備安裝費的計算。
(4)基本費用
(5)進口設備的輔助費用
第二，大幅貶值
(壹)觀察法
(二)年限法
(3)修理成本法
1.修理費用的含義是指可修理的費用；
2.壹件設備，既有可修復的費用，也有不可修復的費用，要綜合計算。
第三，功能性貶值
設備的功能折舊主要體現在兩個方面:超額投資成本和超額運營成本。
(壹)第壹次功能性貶值
第壹個功能性貶值體現在投資成本過剩。
(二)功能貶值——超額運營成本是指現在生產的新設備由於新技術、新工藝的應用，功能更加強大，技術更加先進。
第四，經濟貶值
經濟折舊是企業外部因素造成的被評估資產價值的損失。
具體表現如下:
1.由於使用壽命縮短。
2.由於運營費用的增加。
3.市場競爭的加劇
第三節市場法在機器設備評估中的應用
壹.比較因素
個體因素
(2)交易因素
時間因素
(D)區域因素
二、市場法評估機器設備的具體方法
(壹)直接匹配法
(2)因素調整法
(三)成本比率調整法
第四節收益法在機器設備評估中的應用