土地使用權，是指國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權利。
土地使用權用於自行開發建造廠房等自用地上建築物時，土地使用權的賬面價值不與地上建築物合並計算其成本，而仍作為無形資產進行核算。
如果房地產開發企業取得的土地使用權用於建造對外出售的房屋建築物的，其相關的土地使用權的價值應當計入所建造的房屋建築物成本。
企業外購房屋建築物所支付的價款中包括土地使用權以及建築物的價值的，壹般應當對實際支付的價款按照合理的方法(例如，公允價值相對比例)在土地使用權和地上建築物之間進行分配;確實無法在土地使用權和地上建築物之間進行合理分配的，才全部作為固定資產核算。
（壹）土地使用權的確認和計量。企業土地使用權的確認必須同時滿足兩個條件：
（1）該資產產生的經濟利益很可能流入企業；
（2）該資產的成本能夠可靠地計量。土地使用權的取得方式通常有行政劃撥、出讓、二三級市場購買、投資者投入、租賃等之分，且土地開發程度不同，其所含成本內容也不同，所以企業土地使用權取得的核算應區別各種情況對待。
1． 行政劃撥取得。如無償劃撥則不需進行會計處理；如劃撥取得後需支付農用地征用費或拆遷安置補償費的，支付的農用地征用費、拆遷安置補償費列“在建工程——其他支出”核算，支付的平整費用列“在建工程——基建工程”核算。
2． 出讓取得。支付的土地出讓金列“無形資產——土地使用權”核算，支付的農用地征用費、拆遷安置補償費和取得時應由使用者繳納的各種稅費列“在建工程——其他支出”核算，支付的平整費用列“在建工程——基建工程”核算。
3． 市場購買取得。支付的價款列“無形資產——土地使用權”核算，支付的相關稅費列“在建工程——其他支出”核算。
4． 投資者投入取得。取得時按投資各方確認的價款列“無形資產——土地使用權”核算，支付的相關稅費列“在建工程——其他支出”核算。
5． 租賃取得。支付的租賃費分期列“管理費用”。
6． 換入或債務重組取得。通過非貨幣性交易換入的或通過債務重組取得的土地使用權，應按有關非貨幣性交易或債務重組的會計處理規定確定入賬價值，列“無形資產——土地使用權”核算。
7． 補地價。原為劃撥取得的土地，經批準將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資時，應按規定補交土地使用權出讓金即為補地價，補地價價款列“無形資產——土地使用權”核算。
房地產開發企業以上業務中涉及“在建工程”科目的，均應通過“生產（開發）成本”科目核算。 值得說明的是，現行企業中由於以下兩種原因而在“固定資產——土地”科目核算土地：（1）1993年開始的全國性清產核資中按規定估價，並經批復確認按固定資產入賬核算的土地；（2）1993年開始的清產核資以前“已經估價單獨入賬的土地”。該情況企業在占有使用上不存在期限，在價值上不計提折舊。
（二）土地使用權的攤銷。企業出讓取得、市場購買取得、接受投資等取得的土地使用權，在尚未開發或建造自用項目前，作為無形資產核算，並按規定的期限分期攤銷。根據《中華人民***和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，土地使用權出讓的最高年限如下：商業、旅遊、娛樂用地40年，工業用地50年，居住用地70年，綜合或其他用地50年。企業取得土地使用權時，應明確該土地辦理出讓時土地使用權出讓合同規定的使用年限，如該土地是早年出讓取得的，攤銷年限應是原規定年限減去已經使用年限後的剩余年限。但國家規定“滿二年未動工的，可無償收回土地使用權，因不可抗力或者政府、政府有關部門行為或者動工開發必須的前期工作造成動工開發遲延的除外。” 攤銷土地使用權價值時，借記“管理費用——無形資產攤銷”科目，貸記“無形資產——土地使用權”科目。
（三）土地使用權減值。由於土地的不可再生性、不可移動性等特性和國家實行的管理制度決定，土地使用權的減值可能性較小；產生減值時，大多已形成包括建築物在內的房地產，此時應計提固定資產減值準備。無論是計提無形資產減值準備或固定資產減值準備，均列“營業外支出”科目及相關明細科目。
（四）土地使用權處置和滅失。
1． 建造開發。企業因利用土地建造自用項目時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本；房地產開發企業開發商品房時，應將土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本。
2． 轉讓。根據建設部第45號令《城市房地產轉讓管理規定》，房地產的買賣、投資入股、合作開發、抵債等權屬發生轉移的形式均為轉讓；又根據《中華人民***和國城市房地產管理法》，為嚴格限制炒買地皮和切實保障建設項目的實施規定：“土地使用權的轉讓應按照出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書。屬於房屋建設工程應完成開發投資總額的25％以上。