怎麽解決業主委員會的問題

在眾多的物業管理糾紛中，人們往往把形成糾紛的原因歸結於開發商和物業管理公司，認為開發商在開發中遺留的問題（例如房屋質量問題、面積問題等）與物業管理公司的服務問題是形成物業管理糾紛的主要原因。由於這些原因的存在，業主不願意繳納物業管理費，進而形成小區壹片混亂的局面。我認為，開發商和物業管理公司的問題固然存在，但是業主委員會制度因設計的不合理而不能發揮應有的作用，也是壹個重要的方面。 從目前業主委員會運作的情況來看，讓人覺得有些尷尬。主要表現為： 1、業主委員會成員的選舉公開性與透明性還不夠，絕大多數小區的業主對於業主委員會的成員是誰並不知曉也不熟悉，更不了解，這就形成了業主委員會的成員在履行職務時因缺乏群眾基礎而導致缺乏群眾支持與信任，甚至是在決策時脫離群眾、進而遭到群眾反對的現象。事實上，業主委員會的權威的建立主要就是靠公信力，而這種公信力就來源於業主的信任與支持； 再者，由於這種選舉的不公開、不透明，還容易使壹些別有用心的人，或者是為開發商和物業公司所利用的人成為業主委員會成員，壹旦這些人成為業主委員會委員，後果就可想而知了，他們所做的不僅是滿足自己的私欲，甚至在很多時候這些人私欲的滿足是以損害大多數業主利益為代價的，所以業主群起而攻之，就不是什麽稀奇的事情了。 2、即便是壹個相對正常的業主委員會，也很難發揮正常的作用，表現如下：（1）業主委員會的成員並不能始終如壹的保持旺盛的熱情。在以往的政策規定中，要求業主委員會的成員是由責任心強、熱心公益事業的人來出任，而且業主委員會的工資是社會年平均工資的十分之壹，委員們大多是由業主或其親屬兼職。這樣的壹個業主委員會現狀根本不可能發揮出應有的作用。首先，業主委員會的成員們不能保證有充分的時間來處理物業管理中出現的問題。物業管理中的問題本來就紛繁復雜，大事小事壹籮筐。這裏面有物業公司和業主委員會的關系問題，有物業公司和業主間的關系問題，有業主和業主之間的關系問題，還有業主委員會與相關主管部門或專業管理單位的關系問題等等，這麽多的關系中所涉及的事務比壹個社會上正常運作的公司所面對的問題壹點不少，甚至更多，靠幾個兼職人員來處理明顯不行。很多時候，當這些委員自己的事情與業主委員會的事情發生沖突時，他會選擇先處理自己的事情，這樣業主的事情就會被擱置。其次，象征性的待遇根本不能讓壹個人保持日久天長的熱情，時間久了，很多人會認為自己的付出與所得不成正比，相應的，他們的積極性就會降低，參與小區事務的時間就會減少，這樣壹來工作就會受到影響。（2）業主委員會的運作缺乏專業性。業主委員會成員光有熱情是不夠的，在物業管理中涉及工程、水暖、電工、財務、審計、法律等多項專業性極強的領域，要做到對物業公司工作的檢查監督和指導，要與業主進行有效的溝通，缺乏這些專業知識是根本不可能的。而實踐中大多數業主委員會成員，可能對某壹領域比較熟悉，也可能對部分領域有所了解，但是能對全部領域都有專業的了解這樣的例子是極少甚至沒有的。在這種情況下，當業主委員會在履行職責時遇到某壹方面的專業問題時，就往往會顯得手足無措。比如房屋維修，當物業公司提出了壹種意見（比如房屋維修方案），對不了解這方面知識的人來說，妳該如何判斷這種方案的好與壞、優與劣呢？如果不能判斷，又怎麽能夠知道物業公司是不是提供了應盡的服務，以及是否提供了優質的服務呢？在物業管理中的其他問題，均同此理。沒有專業就無法正確判斷，沒有正確判斷就無法衡量，在這種情況下，業主委員會又能發揮多大的作用呢？（3）業主委員會的工作缺乏執行性。業主委員會的壹個重要職責就是制定小區的各項規章制度並監督這些制度的執行，那麽當出現違反這些制度的現象時，該如何去制止呢？目前並沒有壹個很好的解決辦法，而如果制定的制度得不到執行，那麽業主委員會實際上就和這些規章制度壹樣形同虛設，而小區所面臨的仍然是物業公司說了算的局面。（4）業主委員會決議的科學性、合理性得不到保證。按照規定，除去壹些重大事項以外，物業管理中的其他問題由業主委員會直接決定，而不需要業主大會討論通過。這當然是出於對決策效率的考慮，但是這些問題仍然是與業主切身利益息息相關的問題（比如物業服務合同的簽訂與監督履行），那麽，在由幾個人決定全社區的幾百號人，甚至幾千號人、上萬號人的利益去向時，怎麽能保證決策的合理與科學呢？又有誰來監