目前，我國棚戶區改造項目融資主要有商業銀行貸款、開發性金融、公積金貸款、債券、股權、資產支持證券、信托計劃、資產管理計劃、PPP等。根據融資方式和特點，可分為四種模式:
(壹)貸款融資模式
包括開發性金融、商業銀行貸款和公積金貸款模式。這種模式是通過向不同的金融機構或主體申請貸款融資來獲得棚戶區改造項目資金。
1.商業銀行貸款
商業銀行貸款融資方式是指棚戶區項目建設企業或項目公司通過向商業銀行貸款的融資方式。由於棚戶區改造項目貸款金額大、周期長的特點，商業銀行發放的棚戶區改造項目貸款在貸款主體範圍、貸款種類、自有資金比例、擔保方式、貸款期限、法律程序等方面均不同於壹般商業貸款。
商業銀行貸款模式的運作包括四個主要環節:(1)項目公司或承包商向商業銀行申請貸款。(2)商業銀行對項目和企業進行審查評估，如項目的四證是否齊全、抵押物是否充足、企業資質是否符合貸款條件、項目是否符合國家政策等。(3)商業銀行在決定貸款後，與項目公司或施工企業簽訂貸款合同，確定貸款利率、期限、還款計劃和抵押方式，向商業銀行發放貸款，為企業融資。(4)承包方將資金用於棚戶區改造開發，按照借款合同約定的還款方式(分期還款或壹次性還本付息)償還本息。
商業銀行貸款模式的優點是融資環節少，手續簡單；對融資企業和項目公司的資質要求低於發債。其缺點是融資成本高，對項目資金要求嚴格，棚改本身商業價值高。
2.住房公積金貸款
住房公積金貸款模式是擴大棚戶區改造資金來源、提高公積金資金使用效率的壹種融資模式。2010年8月，國家公布了第壹批利用住房公積金貸款支持保障性住房建設的試點城市和項目，包括北京、重慶等28個城市的133個保障性住房項目，貸款金額約500億元。其中，棚戶區改造項目15個，貸款金額54.8億元。大額資金為烏魯木齊市五個棚戶區項目25億元，濟南市中南區棚戶區項目6543.8+0億元，唐山危改項目6543.8+0.3億元，運城棚戶區項目6億元。第二批試點新增64個試點城市，國家公積金支持的保障性住房試點城市擴大至93個。
公積金貸款的操作方式與商業銀行基本相同。不同的是，公積金管理中心不自行發放貸款，只提供貸款資金，委托商業銀行向建築企業貸款。貸款利率、期限、抵押方式與普通商業銀行基本相同。
(二)債務工具的直接融資模式
包括企業債、公司債、中期票據和資產支持票據。在直接債務融資模式中，承擔棚戶區改造項目的企業或項目公司通過發行各種融資債務工具獲得資金。融資企業與投資者通過債務工具形成直接的債權債務關系，債務關系到期後融資企業向投資者支付本息。
1.債券融資模式
債券融資是指施工企業或項目公司授權機構發行各種直接債務融資工具籌集資金的融資方式。棚戶區改造項目的融資主要包括企業債券、公司債券、中期票據和短期融資券。2065438+2004年5月起，國家發改委嘗試發行棚戶區改造項目收益債券，但這種新型債券目前仍處於試點和籌備階段，尚未有案例發行。
企業債、公司債、中期票據的融資方式類似。以公司債為例。公司債券發行的主要參與者是發行人、承銷商和中介服務機構。發行人壹般為施工企業或項目公司，負責辦理募集投資項目的手續，準備和完善各種報送材料。主承銷商為發行人指定的證券公司負責設計發行方案、組建承銷團、制作報送材料、向投資者推介債券。公司債券的發行還需要會計師事務所對公司進行審計，需要律師對發行債券的各種問題出具法律意見書，需要信用評級機構對公司和債券進行評級。公司債券融資模式的運作包括發行準備、申請審批、債券發售三個主要環節。
發行債券的企業需符合以下條件:股份有限公司凈資產不低於3000萬元人民幣，有限責任公司及其他類型企業凈資產不低於6000萬元人民幣；累計債券余額不得超過融資平臺公司凈資產的40%；公司在最近三個會計年度連續盈利；3年平均可分配利潤(凈利潤)足夠支付公司債券1年的利息。
中期票據的發行程序和條件與企業債和公司債類似。不同的是，中期票據在銀行間市場發行，由銀行間市場交易商協會管理，實行註冊發行制，發行要求相對較低，發行環節較少，周期較短，效率較高。此外，公司債和企業債券無論是公開發行還是定向發行，都不能超過發行公司凈資產的40%，而中期票據如果定向發行，則不受凈資產40%的限制。
圖1債券融資流程圖
債券融資有三個主要優勢。首先，公司債券具有期限長、成本低的優勢。二是融資成本低，發行人采用無擔保發行，節省了相關擔保費用。第三，公開發行債券可以提高發行人的知名度。
債券融資的缺點是:壹是準備審批環節多，發行成本高。公司債券發行涉及程序復雜、流程時間長、發行成本高，增加了公司債券的融資成本。第二，債券融資適合資質相對較好的大企業，中小企業很難采用企業債這種融資模式。
2.資產支持票據融資模式
資產支持票據融資是指建築企業或項目公司通過發行資產支持票據的融資方式。資產支持票據是由非金融企業在銀行間債券市場發行的，以基礎資產產生的現金流作為還款支持，約定在壹定期限內還本付息的債務融資工具。
發行資產支持票據需要滿足兩個基本條件:壹是發行企業擁有能夠產生可預測現金流的資產；目前已經發行的資產支持票據的基礎資產有兩種，壹種是現有債權，如已完成BT項目的回收款、企業應收賬款等，另壹種是收益權資產，如市政公用事業收費權、公共交通收費權等。二是資產法律權屬清晰，未用於抵押擔保。
資產支持票據融資主要有五個環節:(1)主承銷商受發行人委托，通過在銀行間債券市場公開發行或私募定向發行的方式，向投資者發行以基礎資產未來現金流為支持的資產支持票據；(2)證券發行後，發行人負責管理標的資產，維持其正常運作，並產生預期現金流；(3)發行人與負責資金監管的銀行簽訂資金監管協議，在資金監管銀行設立專門賬戶，用於歸集基礎資產產生的現金流；(四)資金監管銀行應當按照約定監控專用賬戶的資金使用情況，並在支付本息時將專用賬戶內的現金劃轉至登記結算機構。(五)登記結算機構將收到的資金支付給投資者本息。
(三)股權融資模式
包括股權融資模式和產業基金融資模式。投資者通過收購融資企業的股權向企業和項目註入資金，然後通過股權溢價回購、轉讓或分享企業的利潤來獲取投資回報。
1.股權融資模式
股權融資是棚戶區改造的重要融資方式，是指承擔棚戶區改造的企業或項目公司通過轉讓部分企業所有權、項目所有權、質押股份等方式引入新股東和資金的融資方式。利用股權融資獲得的資金，開發企業或項目公司無需還本付息，而是與新股東即投資者分享企業利潤。
股權融資模式有三種:直接上市融資、間接上市融資(借殼上市)和上市再融資。由於上市融資對企業要求高，融資周期長，成功率低，是典型的上市再融資模式。再融資是指上市公司承接棚戶區改造項目時，通過再次發行股份募集資金的行為，主要以配股和增發的形式進行。其中，新股發行分為定向發行新股和公開發行新股兩類。定向發行又稱“非公開發行股票”，只向特定對象發行股票，發行對象不超過65，438+00人。私募審核程序簡單，發行成本低，信息披露要求低，發行人資質要求低。私募屬於私募。棚戶區改造項目股權融資模式發展相對緩慢。
圖2上市房企棚戶區改造項目再融資流程圖
上市公司再融資模式的優勢在於，除了手續費、發行費等中間費用，沒有其他成本，沒有還本付息的壓力。上市公司再融資模式的缺點是融資機構資質要求高，必須是上市公司；融資項目本身要求很高，必須是有壹定收益且能自我平衡的棚戶區改造項目。
2.投資基金融資模式
投資基金是指以信托、契約或公司的形式，通過發行基金證券募集社會上眾多閑置資金，形成壹定規模的基金，由專業人士組成的投資管理機構運作，投資於不同的產業項目，並按投資比例分享投資收益。投資基金融資模式實際上是以股權投資的方式，吸引投資基金向棚戶區改造項目註資的壹種融資模式。在基金投資期內，可以分享項目收益。基金投資期末，融資企業回購股權，基金和投資資金退出企業和項目。目前，產業投資基金的主要類型是公共事業、房地產和高科技。棚戶區改造投資基金屬於公用事業投資基金。
投資基金模式的本質是壹種階段性股權融資模式。但與股權融資模式相比，可以利用資本市場專業金融機構的融資能力，聚集社會閑散資金，拓寬棚戶區改造融資渠道。此外，投資基金還可以為融資企業提供項目管理和企業發展的相關支持。
(四)非傳統融資模式
主要包括信托計劃融資模式和基金子公司專項資產管理計劃融資模式。在這種模式下，融資企業依托信托公司、基金子公司等專業化金融機構，設計並銷售與項目收益和現金流特征相匹配的產品，向各類投資者募集資金，再由信托公司、基金子公司通過貸款或股權等方式向融資企業註入資金，用於棚戶區改造項目。
1.信托計劃融資方式
信托計劃融資模式是指建築企業或項目公司借助信托公司獲得融資的模式。信托公司發行信托產品募集資金，然後以信托貸款或股權投資的方式將資金註入項目企業，在項目產生收益後從企業或項目中提取信托資金和收益。棚戶區項目征地成本低，多采用“回遷房+商品房”的模式。後期有充足的現金流償還信托本息，可以和信托產品很好的融合。因此，2011以來發行的保障房信托集中在棚戶區改造項目。
棚戶區改造項目使用的信托融資有兩種:貸款信托和股權信托。貸款型信托是指信托投資公司作為受托人，接受市場上特定或不特定投資者的委托，以信托合同的形式匯集其資金，再通過信托貸款的方式貸給施工企業或項目公司。建築企業定期支付利息，並在信托計劃到期時向信托投資公司償還本金。股權信托是指信托投資公司通過發行信托產品向基金持有人募集資金，然後以股權投資(收購股權或增資擴股)的方式向項目公司註入資金。同時，項目公司或相關第三方承諾在壹定期限(如兩年)後溢價回購信托投資公司持有的股權，信托公司收回資金和收益。
2.基金子公司融資方式(專項資產管理計劃)
基金子公司專項資產管理計劃融資模式是指承包商或項目公司借助基金子公司專項資產管理計劃獲得融資的模式。基金子公司通過資產管理合同或發行專項資產管理計劃募集資金，再將資金通過股權投資註入項目企業。棚戶區改造項目產生收益，資產管理計劃到期後，項目公司回購權益，基金子公司收回資產管理計劃的資金和收益。基金子公司專項資產管理計劃將在2012之後快速發展。
基金子公司專項資產管理計劃的融資模式與信托融資模式的運作流程和模式有相似之處。以股權類專項資產管理計劃的融資方式為例，整個融資過程包括:(1)融資企業與基金子公司就專項資產管理計劃的融資方案達成壹致。(2)基金子公司設立專項資產管理計劃；通過專項資產管理計劃向投資者募集資金，並同意使用募集資金收購融資企業股權。(3)融資企業與基金子公司簽訂股權回購協議，約定資產管理計劃到期後，融資企業將溢價回購出售給基金子公司的股權。(4)安排專項資產管理計劃增信方式，確保融資企業在資產管理計劃到期後回購權益。第壹種增信方式是股權質押，即將融資企業的股權進行質押；二是融資企業提供連帶責任擔保；三是融資企業法定代表人或實際控制人提供連帶責任保證。(5)融資企業實現開發項目收益後，溢價從基金子公司回購股權，融資結束。
二、各種融資模式的比較分析
(1)貸款模式具有審批方便、手續簡單、適用面最廣的優點。與其他融資模式相比，貸款模式具有審批方便、手續簡單的優勢。只要符合商業銀行的貸款條件，就可以申請貸款融資，不需要額外的行政審批。因此，貸款模式是棚戶區改造應用最廣泛的融資模式。
(2)股權融資門檻比較高。與債務融資相比，股權融資具有融資規模大、企業無還本付息壓力等優勢。但是股權融資的門檻比較高。目前資本市場對上市融資和再融資要求嚴格，要求收益穩定，收益率高，只適用於經營性基建。盈利較少的棚戶區改造項目，基本不具備資本市場融資的條件。至於社保基金和產業投資基金的股權融資方式，目前還處於起步階段，限制較多，還沒有大範圍推廣。
債務融資受到更多的政策限制。債務融資在棚戶區改造中的運用受到兩方面的制約:壹是融資項目的資本金約束。二是能夠覆蓋債務本息的項目現金流。尤其是對於不具備盈利條件的棚戶區改造項目，這兩個問題更加突出。在這兩種約束下，不同的融資方式都有各自的局限性。在追求經營效益的前提下，用於棚戶區改造的長期貸款規模會受到限制。隨著政策性銀行改革進程的推進，支持大額低息長期貸款將越來越困難。公司債、短期融資券、中期票據受發行人信用等級、資產規模、資本結構、財務狀況以及對項目現金流的要求等限制，多數融資平臺無法滿足發行條件。此外，債務融資也容易受到宏觀調控政策的限制。如果實行從緊的貨幣政策，銀根收緊，銀行中長期貸款支持的基建項目融資將受到極大考驗。
(D)非傳統融資方式有風險。對於信托、理財、資產證券化等融資方式，由於大多涉及“影子銀行”，存在融資透明度和規範性的問題。在現行分業經營和監管體制下，難以有效監管，對銀行體系造成潛在風險。另外，這些方式只適合運作收益相對較高的棚戶區改造項目。所以不具備大規模推廣的條件。壹般來說，對於純公益性項目，由於沒有收費機制或者經營收入無法彌補經營成本，沒有穩定的現金流，融資渠道壹直沒有打開。此外，國發[2010]第19號和蔡羽[2012]第463號都對公益項目融資進行了嚴格限制。所以，以上融資方式。對於具有商業價值的棚戶區改造項目，可以根據實際情況采用多元化渠道進行融資。