摘要:目前，我國物業管理取得了壹定的成績，但也面臨著壹系列的困難。這些困難涉及到物業管理的方方面面。物業管理企業應該認真分析造成這些困難的深層次原因，努力尋找適合我國物業管理發展的新路子，擺脫困境。
關鍵詞:物業管理困境發展對策
多年來，我國物業管理從無到有，從有到繁榮，物業管理的隊伍覆蓋面逐步擴大，管理水平不斷提高。然而，在深入發展的過程中，物業管理行業面臨許多困難，阻礙了行業的發展。
中國物業管理現狀
業主管理委員會與物業管理公司的矛盾。業主管理委員會在物業管理中起著重要的作用。然而，我國現行的物業管理法律法規並沒有明確規定業委會的權利和義務，導致業委會運作困難和不規範。而且業委會成員都有自己的利益，他們在物業管理中的效力可能會因為私利而難以定奪。原因是業主和物業管理公司的效用目標不壹致。所以，在爭論物業管理的諸多問題時，更應該關註源頭上的業主委員會建設。否則根本代表不了業主的利益，也無法對物業公司進行有效監管。當物業管理公司和業主發生矛盾時，很難爭取到公正，混亂也就難以避免。
業主與物管公司溝通不暢。據調查，由於計劃經濟時期福利分房和廉租房的影響，壹些業主對物業管理運作缺乏了解。短期內，物業管理的消費觀念還沒有形成。業主既不專業，也不刻意了解物業管理的相關規定。物業管理公司雖然聲稱自己在各地虧損嚴重，但卻拒絕按照政府要求定期向業主公布賬目，讓業主懷疑物業管理公司的誠信和繳納的管理費是否用於自己物業的管理。所以物業公司和業主的溝通是非常必要的，否則可能會產生很多矛盾。
開發商留下的問題很多。目前建築施工質量差，導致起皮、漏水，甚至墻體撕裂。房地產開發建設過程中的後遺癥是給物業管理帶來的。因為維護費用高，物業公司無力解決，建管脫節，造成了物業管理的先天不足。壹些開發建設單位為了促進銷售，做出不切實際的承諾，如綠化率、配套設施、各種優惠、高承諾的物業管理等。，給後續物業管理帶來被動局面。壹旦處理不當或業主激進，會加劇業主與物業公司的矛盾。解決開發商遺留的問題，要靠物業公司自己和開發商“劃清界限”，加強對業主的宣傳，明確開發商和物業公司的責任。
物業管理服務很難收費。自物業管理公司成立之日起，物業服務收費難就壹直困擾著物業管理企業的生存和發展，表現在兩個方面:壹是實際執行物業管理費收取標準不到位，遠低於物價部門核定的標準；二是部分業主拖欠、拒交物業管理費的現象比較嚴重。分析原因，主要有三點:壹是物業管理市場化程度不高，缺乏競爭意識，操作不規範。實踐中，物業管理服務質量不到位。在壹些地方，物業管理企業重管理輕管理，質價不符的現象比比皆是，引起了廣大業主的不滿。二是物業管理的整體性和業主交費的分散性之間的矛盾。那些拒交物業管理服務費的業主，壹直都在損害全體業主的利益。三是對拒交物業管理服務費的違約行為缺乏有效的制約措施。目前違約拒交服務費已經不是個別現象而是普遍情況，部分小區拒交率高達40%-50%。
物業管理市場化程度低。作為當前物業管理企業的主體，繼承和自辦的物業管理占現有物業管理公司的90%。這種不分建管的體制，影響了物業管理社會化、市場化、專業化的發展方向，帶來了諸多問題。業主投訴屢升，引發了諸多法律問題，從而影響了物業管理的規範、理性、健康發展。
物業管理涉及治安、綠化、保潔、家政、內務、機電維修等。這些項目其實都是貨真價實、高科技、專業的獨立產業。而我國物業管理行業的現狀是，大部分物業管理企業由於規模小，無法高成本配置高級專業人才，導致了壹個尷尬的局面。此外，物業管理服務理念僵化，管理模式陳舊，大多數物業管理企業沒有設立R&D部門來創新和提升產品質量，從而使物業管理和服務的模式、技能和方法落後。
物業管理的發展對策
實施《物業管理條例》，出臺配套法規。壹個完善的物業管理法律體系需要與國家頒布實施的其他法律法規相銜接，由不同層次、不同類型的法律規範組成，成為國家法律體系中必不可少的壹個分支。壹個完善的物業管理法律制度應該涵蓋物業管理行業的各個領域，使物業管理的壹切活動都有法可依。
加快引入競爭機制，培育物業管理市場。中國的物業管理是市場經濟的產物，市場經濟的運行和發展任何時候都離不開競爭。只有競爭才能不斷提高物業管理的質量和服務水平，使物業管理行業充滿生機和活力。為加快競爭機制的形成，應做好以下工作:推廣深圳及全國其他城市將物業管理引入競爭機制的成功經驗和做法。深圳是中國第壹個通過招投標選擇物業管理公司的城市，並取得了巨大的成功。各地要借鑒深圳等城市的成功經驗和做法，結合本地實際，積極探索，大膽實踐。要實現物業管理的規模化經營，就要實施品牌發展戰略。對物業管理公司進行優勝劣汰，有效優化資源配置，節約管理成本，促進物業管理規範發展。此外，要明確建設和管理的責權利，逐步推進分業經營，改變物業管理依附於房地產開發的局面，使物業管理公司真正成為獨立、自負盈虧的市場主體，從制度上解決建設和管理不分的弊端，通過完善物業管理的前期介入和接管驗收制度，明確物業管理各方的責權利。
加強員工培訓，全面提高員工素質。發達完善的物業管理依賴於訓練有素的物業管理專業人才。培養物業管理人才的關鍵在於提高物業管理人員的素質。應當加強培訓，提高物業管理人員的專業技術水平。首先制定計劃，分階段、分批對各類人員進行專業培訓，考試合格後持證上崗；其次，企業根據管理人員的實際情況和崗位需要，定期或不定期地將長期培訓與短期培訓相結合，對在職人員進行專項培訓，不斷提高員工的專業技術水平；再次，從員工中選拔有前途的人，參與物業管理專業教育，為企業發展儲備人才。
奉行“以人為本”的服務理念，不斷提高管理服務質量。物業管理作為壹個勞動密集型的服務行業，最終的客戶是居住者，居住者的滿意度是衡量物業管理公司工作的最終標準。這就要求物業管理企業:壹方面要更新服務理念，將管理融入服務，在管理中服務，在服務中管理；另壹方面，要堅持“以人為本”的服務理念，優化服務質量，註重為客戶提供優質服務，不斷改革服務質量。只有這樣，才能真正尊重居民的生理和心理需求，進而為他們提供更加細致、周到、體貼的人性化服務。
逐步提高物業管理的科技含量，促進行業的可持續發展。面對現代物業，壹個還停留在傳統管理技術和手段的物業管理企業，是無法滿足現代人和現代物業的管理服務要求的。作為物業管理行業，關註這方面的科技發展和應用，對於及時提高管理技術，增加市場競爭力，推動整個行業的進步是非常重要的。物業管理公司必須重視掌握各種專業管理技術，由勞動密集型向技術密集型轉變，不斷更新和學習新的管理服務技術，適應現代物業管理的技術要求，加強管理技術學習，努力提高管理技術水平，確保與物業設備的科技進步同步。
中國加入WTO為物業管理提供了新的發展機遇。物業管理的區域化管理、市場化運作、集團化發展、法制化運作之路是21世紀物業管理的發展趨勢。規模化、專業化管理將迅速取代分散、原始的管理模式，成為未來物業管理的發展方向；市場化管理，特別是國內外知名品牌的競爭，將打破地方保護主義和部門主義的壟斷，成為承包物業管理項目的主流；集團化發展將結束小兵團分散經營的局面，壹批實力雄厚、人才集中、專業技術實力強、壹業為主、多元化經營、具有市場競爭力的物業管理企業集團將成為物業管理行業的主體；法制化運作將推動物業管理行業走上規範化發展的軌道；科技變革將是大勢所趨，大量高科技智能物業將面臨傳統管理、服務和運營的新機遇。