樓市的發展受到業內外人士的關註，尤其是近期不少的房企加大推盤力度，各樓盤紛紛打出促銷活動。那麽，在樓市調控大環境下，房價會因此手操影響嗎?
“金九銀十”是房企傳統的銷售旺季，這壹時段的銷售狀況關系到企業全年計劃的完成情況，因此各家房企對此都非常重視。房地產公司的路在何方?IPG中國首席經濟學家、中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表達了自己的觀點。
柏文喜指出，誠然，依靠銷售加速是擺脫三條紅線最好的方法。但對於房企而言，最難的也同樣是這壹點。大量房企高速發展是建立在高周轉的基礎上，高周轉是要未來的銷售做保障，若銷售不能增長甚至出現下滑公司則會面臨破產的可能從而引發金融風險。
穆迪在對壹家龍頭房企的報告中直接指出，若銷售下滑則可能會降低評級，而根據該房企的當時的評級，若再被降低將會被歸類為垃圾級。
而事實上中國房地產已經摸到了天花板，孫宏斌曾經表示17萬億是房地產行業的天花板，未來也會穩定在這個數字。
高周轉的房企想要活下去銷售必須增長，規模倒了天花板只能在行業內搶占對手的份額，行業的競爭只會更加激烈，馬太效應加劇。
未來的行業發展方向是行業整合加快，集中度快速提升馬太效應更加凸現，壹些財務穩健的大型房企會強者恒強，負債高企的房企和中小企業生存壓力會持續加大。
但羅馬不是壹天建成的，高周轉後遺癥也是壹項長期工作。除了理論上的唯壹方法加速銷售外，柏文喜表示還存在其他的操作空間。
降低負債最直接的方法便是將項目由控股轉為合作開發，以實現不並表，將項目公司的負債表外化。在A股中的壹家千億房企甚至有房企將持股80%的子公司轉至表外，並給出了理由公司並未完全控股，根據公司章程故不合並進入公司報表。這樣的行為可操作性何強，甚至是根據房企的主觀意願自我調節。
第二種是開發商與信托、基金等進行明股實債形式的合作，在實際控制權不變的情況下，將負債轉移到表外。
對於明股實債的判定，華泰證券(601688,股吧)給出了壹個判定方法，如果房企“少數股東損益/凈利潤”比率與“少數股東權益/所有者權益”比率長期差別較大，說明少數股東損益並非等於“權益比例×凈利潤(即按企業業績進行分配)”，而是存在其他分配方式，此時企業存在明股實債情況的可能性較大。
事實上除這點外房企子公司中信托、私募等機構頻繁出現，甚至在未到回報期時便退股離開，明股實債的可能性更大。
明股實債對公司規模的上升也大有裨益，畢竟“花小錢辦大事”通過借力來擴充規模。甚至有數家A股房企通過明股實債沖擊到了千億規模，千億房企是到坎，過了這坎出去談合作底氣都硬了。
但明股實債就像抗生素，用多了會有抗藥性，過去用多了，現在便缺少適用的空間。
壹家西南房企也面臨著這樣的問題，而這家公司近兩年才剛剛來到千億，這家公司為了沖擊規模更是發行了永續債，在會計算法上永續債記作凈資產，但相對來說永續債的利息更高。
發行永續債來增厚權益資本，以降低負債率正是柏文喜指出的第三點，永續債在過去的幾年中也是行業熱點，強如恒大當年也有過千億的永續債。永續債是房企發展的壹把雙刃劍，用的好則已，用不好反倒是拖累。
在北京地區的兩家房企在A股房企中永續債規模曾經並駕齊驅分列第壹第二，但現在看來近年發展都差強人意，甚至有壹家負債突破千億但銷售未過千億甚至隨著負債增長還出現了銷售下滑。
這些資本層面的運作只是壹種緩兵之計，畢竟高周轉多年，新的調控政策出臺後需要轉型時間。真正要做到各部位要求的房地產行業健康發展，還要從經營著手。