在整個資本市場發展的鏈條中，房地產評估應該是非常重要的壹環，但目前我國還沒有在房地產評估行業發揮重要作用。將房地產評估行業引入資本市場，最終可能是最大的受益者；相反，如果我們不發揮房地產評估行業的作用，資本市場可能是最大的受害者。幸運的是，今天我們終於有機會討論房地產評估行業與資本市場發展的關系，以及中國證監會對房地產評估行業的期望。
第壹，房地產評估行業服務資本市場的定位
國家標準《房地產估價規範》列舉了房地產估價的十幾個目的，如土地使用權轉讓、房地產轉讓、房地產抵押、房屋租賃、房地產保險、征地拆遷、房地產糾紛等等。房地產估價的類別可分為三類:第壹類是服務於房地產交易的壹方或雙方，估價結果的主體是房地產交易的當事人，如涉及房地產征收的估價、房地產抵押價格的估價等。這種評估服務於房地產交易，具有咨詢和參考作用。第二類不僅包括服務於房地產交易雙方，還包括服務於政府(稅務)、司法機關(司法鑒定)等第三方，而接受鑒定結果的主體往往是除房地產交易當事人以外的第三人。比如房地產估價的司法鑒定，是為司法機關和仲裁機構解決與房地產估價相關的糾紛服務的，具有司法鑒定性和證據性。第三類是資本市場上的房地產評估，如上市公司和房地產信托投資基金的房地產評估等。這種房地產評估雖然是受上市公司委托(受監事會或董事會委托)，但評估報告的使用者也包括資本市場的潛在投資者。因此，基於在資本市場上揭示參與評估的資本市場公司的真實價值等公共利益，房地產估價師首先是投資者，也是全社會。所以第三種房地產評估也應該是法醫。
在香港，資本市場(上市、收購、兼並)涉及的房地產評估都是由註冊房地產測量師完成的。香港《公司條例》規定，如果記錄的資產是公司在土地或建築物中的權益，且價值超過公司資產總值的65，438+00%，即不少於300萬港元，有關公司必須聘請獨立估值師作出估值報告；如果公司在發布招股說明書之前的六個月內獲得了壹份以上的公司土地或建築物權益的估價報告，所有其他此類報告必須包含在招股說明書中。根據香港交易所上市公司會計準則，所有投資性房地產資產均按其公開市值在資產負債表中列示。對於上市企業和投資性房地產資產價值超過5000萬港元，或超過集團房地產資產總值65，438+05%的企業，應進行房地產評估:(a)應由最近在該地區進行過類似房地產資產評估的專業合格人員(香港專業註冊工業測量師)進行年度評估。
目前，中國大陸的房地產估價師在資本市場上還沒有發揮出應有的專業作用，香港的產業測量師對上市公司房地產評估的相關制度值得內地借鑒。房地產估價師應該介入資本市場的評估服務市場，否則上市公司很難在資產質量和內部治理上有大作為，中國資本市場也很難真正成熟發展。
應該說，我們房地產估價師服務資本市場是有明確的執業邊界的。對負債和流動資產的評估不是我們的強項。註冊會計師比我們有優勢。我們主要做房地產的評估。我們也不做企業價值評估，因為券商和財務顧問做的比我們好。目前特別需要靠市場競爭，靠自己的努力找到自己在資本市場的定位，當然也要靠證監會，但歸根結底還是要靠自己的努力獲得社會的認可。
二、房地產評估行業在資本市場實現其應有地位的具體思路。
(壹)培養專業精神是房地產估價行業的基礎。借用中國證監會總會計師張維國先生的壹句話:“但什麽是專業精神？通俗地說，就像壹個官員，壹個老師，壹個中介。”
(2)科學劃分房地產估價師與委托人的責任，視房地產估價質量為自己的生命。估價人員應保證估價假設的真實性、合法性和合理性。評估人員認為提供真實數據是委托方的責任。如果提供虛假數據有問題，應由委托方負責。但是什麽是資產評估師必要的審計義務呢？比如委托方請評估師對某上市公司的房產進行評估，如果委托書中註明的建築面積為5000平方米，而實際上只有3000平方米，如果委托書中承諾該房產沒有長期租賃，那麽評估機構是否沒有審核責任，如何體現評估師的dueprofessionalcare？雖然我們評估師要盡力讓公眾相信，評估師的執業不具有免除投資者投資風險的功能，但我們評估師的評估行為應該是能夠降低投資者投資風險的，否則公眾會認為不需要我們。
(三)科學劃分估價師與評估師的責任邊界在討論房地產估價機構與估價師應承擔的法律責任邊界時，往往容易將房地產估價機構股東(合夥人)應承擔的法律責任與房地產估價師的職業責任混為壹談。
房地產估價機構可能成為行政責任、民事責任和刑事責任的主體。房地產估價機構承擔行政責任的方式主要表現為被給予警告、罰款、沒收違法所得和非法財物、責令停產停業、暫扣或者吊銷許可證等。房地產估價機構承擔民事責任的方式主要表現為機構以其全部財產承擔民事賠償責任。房地產估價機構承擔刑事責任的方式主要表現為依法被罰款。1.股東(合夥人)的法律責任
房地產評估機構中的股東(合夥人)作為註冊房地產估價師執業，因其過錯而承擔的法律責任應屬於房地產估價師的職業責任，而不屬於股東(合夥人)應承擔的法律責任。當然，股東(合夥人)在承擔了作為評估人的職業責任後，也要承擔作為股東(合夥人)的法律責任。在分析股東(合夥人)應承擔的法律責任時，我們區分了他們可能同時承擔的評估人員的職業責任，僅就股東(合夥人)應承擔的法律責任而言。
對於有限責任的房地產評估公司，股東對該機構債務的法律責任以其在公司的未分配財產和出資額為限。無論評估公司和評估師要承擔什麽樣的法律責任，股東只承擔財產責任，是有限責任。對於合夥房地產評估機構來說，雖然合夥人只承擔財產責任，但合夥人對合夥機構債務的責任是無限責任，他們之間是相互關聯的。讓對合夥企業債務沒有過錯責任的合夥人承擔無限連帶個人責任，顯然有失公平。因此，應當有關於有限責任合夥制度的規定，有過錯的合夥人應當對事務所的債務承擔無限連帶責任；其他沒有過錯的合夥人僅以其出資額為限對公司的債務承擔責任。
2.房地產估價師的職業責任
房地產估價師可能成為行政責任、民事責任和刑事責任的主體。房地產估價師承擔行政責任的方式主要表現為受到警告、罰款、沒收違法所得和非法財物、暫停執業、吊銷執業許可證、註銷房地產估價師資格證書等處罰。
房地產估價師承擔民事責任的方式主要表現為民事賠償責任。在違約或侵權的民事賠償責任中，以侵權為主的民事賠償責任可能使鑒定人破產。值得註意的是，司法解釋[2003]2號《最高人民法院關於審理證券市場虛假陳述民事賠償案件的若幹規定》首次將資產評估機構等專業中介服務機構、負有責任的董事、監事和經理及其他高級管理人員和直接責任人員列為證券虛假陳述民事賠償案件的被告。2006年6月5438+10月1日生效的新《公司法》規定，承擔資產評估、驗資或者驗證的機構因其出具的評估結果、驗資或者驗證證明虛假，給公司債權人造成損失的，除能夠證明自己沒有過錯的以外，應當在其評估或者驗證的範圍內承擔賠償責任。可見，無論房地產估價師是有限責任公司還是無限責任合夥企業，只要其執業行為存在過錯，就可能承擔侵權責任，承擔責任的方式是民事賠償。
1.股東(合夥人)的法律責任
房地產評估機構中的股東(合夥人)作為註冊房地產估價師執業，因其過錯而承擔的法律責任應屬於房地產估價師的職業責任，而不屬於股東(合夥人)應承擔的法律責任。當然，股東(合夥人)在承擔了作為評估人的職業責任後，也要承擔作為股東(合夥人)的法律責任。在分析股東(合夥人)應承擔的法律責任時，我們區分了他們可能同時承擔的評估人員的職業責任，僅就股東(合夥人)應承擔的法律責任而言。
對於有限責任的房地產評估公司，股東對該機構債務的法律責任以其在公司的未分配財產和出資額為限。無論評估公司和評估師要承擔什麽樣的法律責任，股東只承擔財產責任，是有限責任。對於合夥房地產評估機構來說，雖然合夥人只承擔財產責任，但合夥人對合夥機構債務的責任是無限責任，他們之間是相互關聯的。讓對合夥企業債務沒有過錯責任的合夥人承擔無限連帶個人責任，顯然有失公平。因此，應當有關於有限責任合夥制度的規定，有過錯的合夥人應當對事務所的債務承擔無限連帶責任；其他沒有過錯的合夥人僅以其出資額為限對公司的債務承擔責任。
2.房地產估價師的職業責任
房地產估價師可能成為行政責任、民事責任和刑事責任的主體。房地產估價師承擔行政責任的方式主要表現為受到警告、罰款、沒收違法所得和非法財物、暫停執業、吊銷執業許可證、註銷房地產估價師資格證書等處罰。
房地產估價師承擔民事責任的方式主要表現為民事賠償責任。在違約或侵權的民事賠償責任中，以侵權為主的民事賠償責任可能使鑒定人破產。值得註意的是，司法解釋[2003]2號《最高人民法院關於審理證券市場虛假陳述民事賠償案件的若幹規定》首次將資產評估機構等專業中介服務機構、負有責任的董事、監事和經理及其他高級管理人員和直接責任人員列為證券虛假陳述民事賠償案件的被告。2006年6月5438+10月1日生效的新《公司法》規定，承擔資產評估、驗資或者驗證的機構因其出具的評估結果、驗資或者驗證證明虛假，給公司債權人造成損失的，除能夠證明自己沒有過錯的以外，應當在其評估或者驗證的範圍內承擔賠償責任。可見，無論房地產估價師是有限責任公司還是無限責任合夥企業，只要其執業行為存在過錯，就可能承擔侵權責任，承擔責任的方式是民事賠償。