前面幾講，我們討論的都是企業外部融資涉及的重要問題。
從這壹講開始，我們要講的是企業對內找錢，也就是如何通過管理來降本增效。
最近如果妳看財經新聞，會發現房地產企業頻頻上熱搜。
什麽原因？房地產企業紛紛進行了大規模戰略轉型，買期房得等好幾年才能拿鑰匙的時代，已經過去了。現在的地產生意越來越像快消行業了。
妳壹定聽說了，最近某地產商推出了壹個“345”模式，買地之後3個月就能開盤銷售，4個月現金回籠，5個月再利用。
這家地產商還配了壹套嚴苛的獎懲制度，如果開盤工期小於3個月，獎勵20萬元，若大於7個月，項目總直接撤職。
事實上這不是個案，大量地產企業都加入了高周轉的大軍。
房地產行業發生了什麽？
這壹講，我們就來解釋壹下地產企業商業模式轉型背後的財務邏輯。
說到底，轉型的原因是為了多賺錢。
凈資產收益率的重要性
在財務上，我們用凈資產收益率來衡量公司的經營業績和給股東帶來的回報率。
我給妳舉個例子。比如說妳給某個項目投了100萬，項目用這個100萬賺了20萬，所以這個項目的凈資產收益率就是20%。
巴菲特曾經說過，如果只能選擇壹個指標來衡量公司經營業績的話，那就選凈資產收益率。這個指標是他決定買哪只股票最重要的指標。
巴菲特在1988年花了13億美元買可口可樂的股票。這麽巨額的投資，他是怎麽做出決定的呢？
其實很簡單，他分析了可口可樂公司前10年的凈資產收益率和變化趨勢。1978——1982年可口可樂的凈資產收益率保持在20%左右。按照巴菲特的選股理論，凈資產收益率不低於20%而且能穩定增長的企業才能進入他的投資範疇。
妳知道巴菲特在這只股票上賺了多少錢嗎？10年賺了120億美元。
2017年，深交所上市公司的平均凈資產收益率是9.7%。也就是說去年股東將資金投入到這些上市企業中，最終帶來9.7%的回報。
妳可能會問，凈資產收益率高，倒是讓投資人賺到錢了，可是對公司有什麽好處呢？
當然有好處。
地產企業很多是上市公司，而凈資產收益率對上市公司融資有直接影響。證監會對上市公司再發行股票是有明確的凈資產收益率要求的。只有之前三年凈資產收益率每年達到10%以上的上市公司，才有資格申請配股。
妳可能還會問，剛才說的都是對上市公司的好處，但是高周轉的地產公司也有很多沒有上市，為什麽他們也這麽關心凈資產收益率呢？
因為凈資產收益率決定了企業自我可持續增長能力。
所謂自我可持續增長率，是指公司在不發行新股，不改變經營政策的情況下，公司可能實現的最大增長率。
自我可持續增長率=凈資產收益率×留存收益率
留存收益率代表的是公司利潤中有多少留在了公司，用於再發展，而不是以分紅的形式還給股東。比如之前妳投資那個項目，如果20萬收益中，其中有15萬都準備留在公司用於再發展，那麽留存收益率是75%。自我可持續增長率20%*75%=15%。
所以當公司收益率高，企業就越能自己供足，維持自我增長，而不依賴外部資金，大家對這家企業未來的發展就越有信心 。
所以現在妳就理解了，為什麽公司這麽重視這個指標了。
高周轉背後的財務邏輯
那麽企業怎麽樣做，才能提升凈資產收益率呢？
我們可以把凈資產收益率拆解成三部分。從下面這張圖上，妳就可以看到具體的分解步驟。
凈資產收益率的分解
妳不用管公式的拆解過程，妳只要記住拆解後，凈資產收益率被分成三個元素：銷售利潤率，資產周轉率，和權益乘數。這三個部分是相乘的關系，也就說其中任何壹部分的提升，都能帶動公司凈資產收益率的整體提升。
咱們說說這三個部分分別代表什麽。
銷售利潤率代表的是企業賣的產品是否賺錢，利潤高不高。要提高利潤率，可以提高銷售價格。
我們想壹想，這個方法對房地產企業來說可行嗎？現在房價已經很高了，再提高售價能買得起房子的人就更少了，對銷售額肯定有負面影響。再加上地產行業的調控，行業平均利潤率的總體下滑趨勢非常明顯，所以這不是壹個可能的路徑。
我們再來說說權益乘數。從上面這張圖可看到，權益乘數和負債率有關。資產負債率越高，權益乘數越大，凈資產收益率就越高。妳還記得我們之前講過的OPM模式嗎？房地產公司特別擅長用客戶的錢來賺錢，所以負債率比其他行業的企業都高，沒什麽空間繼續增加負債了。另外，現在政策導向是“去杠桿”，地產企業也需要控制負債風險，所以這個提升收益率的路徑似乎也不可能。
三個指標，兩個都沒法提升，那就只剩下最後壹個資產周轉率了。資產周轉率的核心是什麽？壹個字——“快”。周轉率越高，說明公司資產運用效率越高，每塊錢的資產，能帶來更多收入。
這就是房地產企業這兩年突然轉型，開始推行高周轉模式背後的財務邏輯。
當外部銷售不能增加時，提升周轉速度是內部提升收益，也就是在企業內部找錢的壹個重要方法。
這也是壹個典型的，財務引導企業經營決策的例子。
高周轉模式其實我們並不陌生。其他行業中也有很多企業在用這種模式提升收益率，比如服裝行業的Zara。
妳可能會說，高周轉聽起來是很好的策略啊。
但是妳想想，這個模式有什麽風險和弊端嗎？
比如Zara，犧牲的是質量，抄襲被訴訟的風險。
但是Zara是賣服裝的，衣服質量不好對客戶的影響不是致命的。
但是如果地產行業采用高周轉策略呢？
“肯定會犧牲到質量的管控為代價，這樣的房子，妳還敢買嗎？
這幾年我寫了壹批醫院管理案例，訪談中了解到，很多院長最看中的績效指標之壹就是病床周轉率，因為醫院的病床數量是固定的，只有提高周轉率才能收納更多的病人，財務績效才能更好。但是醫院如果壹味追求周轉率，手術後馬上就要求病人必須出院，這樣的醫院妳敢去嗎？
杜邦分析和分治策略
我們剛才講的分解凈資產收益率的方法，其實是財務管理中壹個很重要的分析框架，叫“杜邦分析法”。
為什麽叫這個名字呢？因為這個分析法是1912年，杜邦公司當時壹名年輕的銷售人員法蘭克·唐納德森·布朗提出的。
當時，現代會計學的發展才剛剛起步。雖然管理層意識到了凈資產收益率的重要性，但是怎麽提高呢？面對壹個單壹數字，好像無從下手。
杜邦分析的貢獻，在於壹個重要的財務思維，叫“分治策略”(Divide and Conquer)。
它會把壹個復雜的，不知道怎麽解決的大問題，拆分成了若幹個小問題，然後就可以判斷出企業在哪個方面能夠獲得提升。
這就好像妳給自己定了個小目標——托福考試成績要提高30分。但是緊盯著這個數字是沒有意義的，因為它沒法落地。財務高手會拿壹張托福試卷，分成閱讀、聽力、口語和寫作四部分，看看哪部分最有提升的可能，這就是接下來努力的重點。
分治策略的應用非常廣，比如在計算機科學中，分治策略也是壹種很重要的算法。妳壹定要記住。
當然，布朗小夥子也因為這個分析方法，從此平步青雲，做到CEO，迎娶白富美，成為杜邦家族的女婿，走上人生巔峰。
妳看，學好財務能改變壹生啊。
課堂小結
財務高手是如何看待凈資產收益率的：
第壹，資產收益率是決定上市公司能否增發的重要指標，也決定企業自我可持續增長能力。
第二，杜邦分析法體現了“分治策略”這個重要的財務思維方式。把不知道怎麽解決的大問題，拆分成了若幹個小問題。任何壹方面問題的解決，都能夠帶動整體提升。
課後思考
現在有三個公司，分別是輝瑞制藥、沃爾瑪，和福特汽車。請妳根據杜邦分析法，來判斷壹下，這三家公司分別是通過提升哪個維度，來提升整體業績呢？