在業內人士看來，新規對保險資金投資不動產的規定，符合房地產市場金融風險監管的總體監管目標。更重要的影響是，保險資金可能以“明股實債”的形式進入房地產開發建設領域。劃壹條清晰的紅線。
對房地產基金的監管將再次升級
整體來看，保險資金直接投資未上市企業股權迎來顯著收益。《通知》明確，保險資金可以開展金融股權投資，在安全性、流動性、盈利性等條件下，綜合考慮償付能力、風險偏好、投資預算、資產負債等因素，依法合規自主選擇投資企業的行業範圍。在此之前，金融股權投資行業僅限於保險企業、非保險金融企業以及與保險業務相關的養老、醫療等特定企業，具有壹定的局限性。
不過，對於保險資金進入房地產領域，新規仍有嚴格規定。根據《通知》，保險資金開展金融股權投資，所投資的目標企業不得直接從事房地產開發建設，包括商品房的開發或銷售。
金融股權投資是指保險集團(控股公司)、保險公司、保險資產管理公司以投資人名義投資持有未上市企業股權，根據企業會計準則相關規定，保險機構及其關聯方不控制或共同控制該企業的直接股權投資行為。
事實上，根據監管部門發布的《保險資金運用管理暫行辦法》和《保險資金投資不動產暫行辦法》，保險公司不得直接從事房地產開發建設，也不得投資開發或銷售商品房，但可以作為投資者介入不動產，例如通過股權投資、舉牌、購買物業、關聯交易等方式。
在業內人士看來，與保險公司相比，這壹新規不允許直接從事房地產開發建設，已經升級。保險資金進行金融股權投資，被投資的目標企業不得直接從事房地產開發建設，也就是說禁止保險資金投資未上市的房地產開發公司或房地產開發項目。這是繼“三條紅線”之後，房地產金融風險的監管升級。
此前“三條紅線”新規直指房地產高負債，降低了房地產行業的信用風險。此後，銀監會信托部向各地銀監局下發了《關於開展新壹輪房地產信托業務專項排查的通知》，要求嚴格控制房地產信托規模，加強房地產信托穿透式監管，嚴禁變相突破監管要求，為資金非法流入房地產市場提供渠道，切實加強房地產信托風險防控。
在“三條紅線”的壓力下，“債轉股”的融資需求有所增加。58安居客房地產研究院分院院長張博表示，目前監管層做出上述禁止性規定，主要是由於對房地產企業債券融資的整體控制，導致房地產企業股權融資增加，股權融資存在壹定風險，如股權清晰、債權真實等。保險資金對風險管控的要求很高。如果他們直接進入房地產開發領域，不利於他們的穩定和安全。
壹般來說，明股實債是指表面上是入股，實際上是借款。明股實債不會增加企業負債率，但會形成隱性負債。
置信投資研究院高級研究員馬洪表示，近期，部分住房貸款、信托等融資業務在政策上有所收緊，房地產市場的金融風險主要集中在房地產開發企業層面。因此，監管機構收緊保險資金對房地產領域的投資要求，符合整體監管目標。
保險資金進入房地產將受到限制。
據恒大研究院披露，目前在保險資金的投資方向中，銀行存款、債券等固定收益類資產約占50%，是保險資金最大的投資，而以另類投資為代表的其他投資仍居高不下，是僅次於固定收益的第二大配置方向，不動產投資是保險另類投資的重要標的之壹。在此前的監管要求下，保險不動產投資集中在商業地產、辦公地產、養老、醫療、自用地產等領域。
近年來，保險資金也通過各種方式投資房地產。除了在二級市場舉牌或戰略投資上市房企，還直接購買了大宗地產，布局養老業務。但也存在保險資金違規流入房地產行業的現象。
今年9月，有財經媒體報道稱，銀監會辦公廳近日向各保險集團(控股公司)、保險公司、保險資產管理公司下發了《關於保險資金違規運用及風險自查的通知》。其中，銀監會在調研保險公司保險資金運用情況時，發現部分保險公司還存在資金運用管理制度不完善、另類投資領域潛在風險較大等六大問題。同時，5家保險公司的保險資金通過直接投資或金融產品投資等方式違規流入房地產領域，涉及金額244.37億元。
據介紹，通報還指出，下壹步將重點監管，無論是保險資金違規流入房地產，還是保險資金運用領域的其他違規行為。
置信投資研究所高級研究員張秉文分析，此次規定禁止的投資類型主要包括以下兩個重點:壹是未上市，二是財務投資而非控股。因此，新規更重要的影響是，保險資金以“明股實債”的方式進入房地產開發建設領域可能會有壹條明確的紅線。
不過，張秉文指出，禁止投資未上市公司也意味著允許保險資金舉牌或戰略投資房地產上市公司。
今年上市房企引入保險資金作為戰略投資者的現象開始增多。2020年9月9日，陽光城發布公告稱，泰康人壽、泰康養老與公司第二大股東上海文佳簽署了《股份轉讓協議》。泰康人壽、泰康養老通過協議轉讓方式，向上海文佳收購65，438+03.53%股份，占5.5億股，對價約33.78億元(含稅)。此前，招商蛇口“牽手”平安資管以“分手”告終，太平人壽於6月5438+10月認購大悅城約2.83億股，總價約1.907億元。
易居房地產研究院總監嚴躍進表示，引入保險資金作為長期戰略投資，有助於房企增加經營性凈現金流，降低短期債務壓力。
新京報記者段文萍？
編輯吳欣校對劉保清。