壹、房地產企業財務報表的特點
房地產企業與其他企業相比，具有開發周期長、資金投入量大、回收投資周期長等特點，其財務報表所顯示的信息與常規信息相比，往往在理解判斷上讓人產生較大的偏差。因此對房地產企業財務報表的解讀不能完全拘泥於壹般企業財務報表的常規方法。相對於壹般企業財務報表，房地產企業財務報表的局限性表現在：
1、大量預收賬款導致短期負債劇增，影響了對企業償債能力的判斷。大多數房地產開發企業都是以定金或首付款等形式預收部分房款，在預收賬款科目核算。由於房地產企業從項目的立項、施工、驗收到正式銷售開發產品需要較長的時間周期，導致預收賬款長期掛賬，形成了企業名義上的長期負債，進而造成資產負債率較高，影響了對企業償債能力的判斷。
2、開發成本準確計量和分攤難度較大，影響了對企業真實資產總量的判斷。壹般來說，房地產項目開發周期長、時間跨度大，加之不確定、不可比等復雜因素的存在，開發成本準確計量和分攤難度較大，直接影響到企業會計利潤的核算和企業所得稅的征管。不但如此，房地產開發企業之間由於開發規模、開發周期、資金狀況、政策理解、核算水平等的不同，成本核算的對象、成本費用的歸集與分配、成本核算周期等在企業間差異也較大。有些企業開發項目雖已完工，但由於資金緊張不能按期支付給施工配套單位工程款，使得很多應及時進入開發成本核算的成本費用未能及時列支，開發成本也就不能及時轉為開發產品，導致企業的開發產品賬面數與實際數有較大出入。
3、期間費用全部計入當期損益，影響了對企業經營成果的判斷。按現行房地產開發企業會計制度規定，企業在開發經營過程中發生的管理費用、財務費用和營業費用作為期間費用，直接計入當期損益。房地產企業在項目尚未竣工驗收決算、大量預收賬款未轉銷售收入前將出現巨額虧損，特別是對於連續開發和滾動開發的企業，很難通過財務報表分析出企業真實的盈利水平，就勢必影響到對企業經營情況的真實反映和主觀判斷。
二、如何對資產負債表進行稅收風險解析
1、貨幣資金科目分析。如期末余額較大，則要與企業所得稅申報的預計利潤結合進行分析，如存在貨幣資金的增加額乘以預計毛利率小於當期申報的預計利潤的現象，要對企業的預收賬款科目進行核實，是否存在收取預售房款未通過“預收賬款”科目記賬，少申報預計利潤，同時要求提供銀行對賬單，查閱是否存在貨幣資金已支出未入賬的情況，並查明該項支出是否屬於實質性的關聯企業。如期末余額較小，要分析是否可能存在貨幣資金不入賬的情況。應當要求企業提供銀行對賬單與企業銀行存款明細賬相核對，是否存在資金轉出不入賬，不記在其它應收款等往來科目，而放在銀行未達賬項中。另外也可以突擊實地盤點企業的庫存現金數並與現金日記賬賬面數核對，如相差較大，應當分析具體原因，是否存在賬外經營的情況。
2、應收賬款科目分析。由於近幾年房地產行業進入賣方市場，房地產產品供不應求，有的房地產開發商甚至在未取得預售許可證之前就要求購房人壹次性交清，所以房地產企業應收賬款科目壹般余額比較小，應當對房地產企業的應收賬款進行明細分析，如期末應收賬款明細科目期末余額為貸方余額，則應重點分析，防止企業將收到的預收款放在應收賬款科目，而不放在預收賬款科目，需要通過分析相應銷售合同約定的付款方式、付款期限等分析判別真假，是否存在逃避預交企業所得稅行為。
3、其它應收款科目分析。壹般來說，此科目期末金額不大，應認真分析明細。如發現期末余額較大及本期業務發生頻繁和發生額較大的往來，要審核業務發生的時間、往來的性質以及是彼此間是否屬於關聯企業，要防止部分資金寬裕的房地產企業將閑散資金無償對外拆借給其關聯企業，計入其它應收款科目，不按關聯企業之間按照獨立企業之間的業務往來計提利息收入。
4、存貨科目分析。此科目主要反映期末完工開發產品和期末未完工開發產品的情況。期末完工產品的余額壹般是與預收賬款科目有對應關系的。由於目前房地產企業開發項目必須達到壹定完工程度才能取得預售許可證，而房地產開發項目由於需要投入資本比較大，建築商也需要及時按照工程進度與房地產企業開票結算工程款，所以房地產企業期末完工產品的余額壹般是與預收賬款科目有對應關系的，存貨金額應當與預收賬款金額保持壹定比例的正相關關系。如果遠小於預收賬款期末金額，則有可能存在收入成本費用不配比的現象，存在前期多結轉銷售成本的可能。這時要分析企業開發產品總成本、單位面積的開發成本等計算方法和分攤依據，是否將土地出讓金、前期工程配套費等壹次性計入前期成本。有的房地產公司結轉銷售成本時，不按稅務規定的成本結轉方法進行結轉而是按成片開發的綜合毛利率進行結轉，就可能出現門面房在前期銷售時多結轉了成本；如果期末存貨金額遠大於預收賬款期末金額，則有可能存在預收款項不通過預收賬款科目核算，而通過其他科目核算的可能。同時在審核存貨科目時，還應註意將完工開發產品的貸方與主營業務成本的借方進行比對，兩者應當相等，如大於則有可能存在將開發產品用於抵債、贈送等未視同銷售的情況。
5、固定資產科目分析。壹般情況下房地產公司的固定資產賬面數，相對於企業的註冊資本、開發規模來說，金額不會很大。如金額較大，應當分析其具體明細。房地產企業固定資產科目核算的內容主要是汽車、復印機、電腦、打印機、辦公桌等內容。房地產企業與其他工業企業相比，具有開發周期長的特點，但流動性也相對大壹些。壹個樓盤開發結束後，就轉到下壹個地方開發，所以辦公用房壹般都采取租賃方式。有些開發時間長的房地產公司也可能有辦公用房如售樓處和樣品房等，但按照稅收規定，建設售樓處時其成本必須單獨核算，否則應當視為開發產品而不作為固定資產來處理。根據房地產公司開發的特點來說，開發單位和施工單位壹般不會是同壹家公司，因而，固定資產明細賬上壹般不應當有工程機械等設備。如發現則需多加審核相關手續並實地盤點以辯別其真偽。有些實行核定征收企業所得稅的建築公司將購買的機械設備發票放在房地產公司入賬，少開具建築業發票以達到少繳營業稅及附加的目的。
6、短期借款科目分析。絕大多數房地產企業由於投入資金量大，壹般都有銀行借款。對於短期借款科目的審核應重點圍繞兩個方面：壹是企業是否有將預收款以借款的名義記入短期借款科目，逃避預交企業所得稅。壹般來說企業短期借款為整數，而且以萬元為單位。分析中如發現企業短期借款金額準確到千位以下，則應重點審核短期借款記錄是否真實、規範，是否存在將預收合同外的購房款因公司經營需要轉入賬內運營，而計入該科目。二是對於金額比較大的借款，要認真分析借款的金額和付息方式。特別是向個人或非金融單位的借款，更要認真審核其借款合同的真假。對於由於借款利率超過基準利率而列支的利息，應不允許稅前列支。要認真分析企業與借款方是否有存在關聯關系，企業從其關聯方接受的債權性投資與權益性投資的比例超過規定的標準而發生的利息支出，不得在計算企業所得稅時扣除。
7、其它應付款科目分析。壹般來說，此科目期末金額不大，此科目如期末金額較大，應認真分析明細。壹是看其它應付款是否核算關聯企業之間的往來，對於關聯企業的往來需要註意以下幾個方面：
壹是部分房產企業將向關聯企業的借款放在此科目裏並計提利息在稅前列支。需要審查企業從其關聯方接受的債權性投資與權益性投資的比例超過規定的標準，計提利息的利率是否超過同期銀行貸款利率。
二是看其它應付款是否核算代其它部門收取的稅費。房地產公司代其它部門收取的稅費也壹般放在此科目核算，要分析收取稅費時，誰開具收據以及分析是否屬於房價的組成部分。如果屬於房價的組成部分及由房地產公司領取的收據自已開具，則此部分需確認為收入。
三是需要分析其它應付款是否存在長期應付未付的情況。如有些房地產公司為了少繳納企業所得稅，簽訂假的施工合同，由房地產公司支付營業稅金及附加，讓建築公司多開具建築業發票金額入賬。由於業務虛假，相關應付的款項自然是長期掛賬。
四是部分房地產企業與購買方在簽訂購房合同時，為了達到雙方少繳相關稅費的目的，房屋的真實成交價往往高於開票價，其差額部分房產公司往往以收據形式收取，在房地產公司需要資金周轉時，以借款或集資款的名義，計入此科目。
8、預收賬款科目分析。此科目是房地產行業最為敏感的涉稅科目。需要與存貨、主營業務收入、主營業務稅金及附加、應交企業所得稅等科目壹起綜合分析。這幾個會計科目之間都有壹定的對應關系。
在分析中：
壹是要通過預收賬款明細賬以及相應的購房合同上註明的付款方式，分析判別主營業務收入應當確認的時間。
二是要將資產負債表預收賬款科目數據與企業申報表數據進行比對，分析收到的預收款是否及時足額預交了企業所得稅。具體方法是將資產負債表預收賬款科目本期增加額乘以預計計稅毛利率後的金額，與企業申報表中預收賬款納稅調增金額減去預收賬款納稅調減金額後的余額進行比對，兩者金額應該壹致。
9、資本公積科目分析。要將年初數與期末數進行比較，如增加較多，則應當分析增加的原因，是否屬於債務重組所得。絕大多數房地產企業都需要向銀行融資。有些企業為了降低賬面上的資產負債率以便於向銀行貸款，由總公司出壹放棄債權的文書後，直接將向總公司的借款轉增資本公積。
三、如何結合風險分析解讀損益表中的重點科目
1、主營業務收入科目分析。分析已出售開發產品是否及時結轉銷售收入。壹般的房地產公司都會盡可能推遲確認主營業務收入時間，其確認的依據和金額與開具的正式房屋銷售發票的金額壹般是相等的。大部分房地產公司對確認收入時間的理解是必須開具正式房屋銷售發票時才確認，開具發票前取得的收入只算是預收款。對照2009年新31號文件精神，房地產公司確認收入的時間和金額分很多情況，需要對房地產企業的銷售方式及購房戶的購銷合同內容等進行認真分析。
2、主營業務成本科目分析。此科目可能存在的最大的問題是結轉的主營業務成本被人為加大或提前。對於連續開發或滾動開發的房地產企業，較多房地產企業不按照收入成本配比原則，不能分項目、分開發類型進行成本費用的歸集和分配，從而導致前期開發項目的利潤人為調低，無法保證企業所得稅的均衡入庫。在進行營業成本分析時，需要結合該企業的測繪報告上的總開發面積、已完工面積、已售面積等數據進行綜合分析。土地成本、建築安裝成本約各占房地產成本的30%左右。土地成本分析時要查看其分攤的方法和依據。特別是分析單位面積的建築安裝成本時，要結合當地同時期、同房型、同地段的平均水平來認真比較。有些企業的單位面積建築安裝成本偏高的話，則要結合建築常規深挖成本偏高的原因。
3、主營業務稅金及附加科目分析。此科目與主營業務收入和預收賬款科目有壹定的邏輯關系。從理論上測算，主營業務收入及預收賬款當期的增加額乘以5%的營業稅稅率，加上當年實際交納的土地增值稅和地方綜合規費，此金額應與申報的主營業務稅金及附加基本相等。如相差較大，應當分析原因，有無人為加大稅金及附加的行為。
4、主營業務利潤科目分析。房地產企業的毛利率是比較高的，要根據國家公布的房地產行業利潤參考值，並結合同時期、同地段其它房地產公司的經營情況，分析判斷評估企業的毛利率是否合理？
5、期間費用科目分析。管理費用過高過低都可能存在問題，過高了可能有虛列支出的情況，需對大額支出審核票據的合法性和其業務的真實性。管理費用過低了也有可能企業將前期發生的業務招待費、業務宣傳費、廣告費全部計入了開發成本中的前期工程費，而沒有單獨歸集此部分費用。對於財務費用，要結合借款的對象分析利息支出的合理性。要註意有些企業壹方面向銀行等單位大量借款支付高額利息，另壹方面又將自已的資金無償供關聯企業使用不計利息收入。
6、營業外收入科目分析。
壹是分析代收契稅等手續費用是否準確記錄。現在壹般地方政府都將需收取的契稅等費用委托房地產公司在收取房款時壹並收取。地方政府給予壹定比例的返還。部分房地產公司都將此返還的手續費計入了小金庫，瞞報了此部分收入。
二是分析固定資產盤盈，固定資產處置收益，非貨幣性資產交易收益，出售無形資產收益，罰款凈收入和其他應計入營業外收入的項目是否屬於視同銷售應當確認的範圍。