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融信服務,被吐槽最多的物企IPO

“中信國安連續7年財務造假,同壹會計師連續10年簽字”

這應該是會計界眼下最熱的新聞了,且不說中信國安 主觀 故意財務造假多渣,就說連續10年簽下“無保留意見”的會計師們,也可以在 歷史 上留下壹筆,當然是不光彩的那種。

如實反映企業真實情況,是審計師的職責所在。可現實情況是行業潛規則下,為中信國安服務的致同會計事務所選擇背書打掩護,正如歌詞:

社會 很單純,復雜的是人。

而在物管圈,因為招股書財務數據問題,被質疑、吐槽最多的 融信服務 ,自去年11月份遞表以來,壹直深陷媒體輿論漩渦,不知道為其服務的會計師事務所有何感想。

勿爺先簡單說下融信服務的基本情況:

在管面積1700萬 ,合約面積3430萬 ;

2017-2019年,融信服務營業收入為2.6億元、4.1億元、5.1億元。

2017-2019年,融信服務凈利潤為652萬元、3380萬元、7150萬元。

結論: 第四梯隊從數據上看,融信服務體量不大,增速卻不小。

或許也因數據增長 的 太過於漂亮了,因而被媒體質疑: 以上市之名反哺母公司、財務數據疑似打架。

先說第壹點 :以上市之名反哺母公司。

物業分拆上市都脫胎於房企,而融信服務的母公司是融信中國。在房住不炒、三道紅線等政策調控下,融信中國這兩年過得並不快樂。

作為閩系房企第壹梯隊,融信中國目前可謂步步驚心,雖然只踩了壹條黃線,但前幾年高價拿地的惡果逐步顯現,業績下滑、債務到期,正陷入“借新還舊”的循環之中。

去年中報時,負債總額高達1794.49億元。物業分拆上市是其自救舉措之壹, 壹來可以輸血母公司,二來可以效仿藍光嘉寶服務、億達服務壹樣賣個好價錢,當然上市後更值錢。

可是遞表已4個多月了,遲遲不見過會的消息傳來,債務壓頂的融信中國早捱不住了,去年12月已經拋售其位於上海的總部辦公樓,眼下可能就等“物業的米”下鍋了。

就在IPO遞表前夕,融信服務壹口氣派發了1億元股息,而受益方則是100%控股融信服務的歐宗洪家族,賬面上僅剩3290萬,這幾乎掏光本就不豐厚的未分配利潤。

要知道,盈利剛由虧轉正才2年,不知道自家情況很困難嗎?這樣的先例,也就遠洋服務和其有得壹比。

另外,別的物企上市,雖說也是粉飾,但至少看上去經得起推敲。而融信服務招股書中的各項數據,卻讓看了的人覺得智商被拉低了,太不用心。

比如,前後不壹的物業費,比如遠超營業收入的關聯方應收款等,讓投資者不得不懷疑,物業收入是不是隨手寫上去的,融信中國是不是在利用關聯交易,把控營收和利潤。

再說第二點:矛盾的財務數據,兩個方面。

01.異常的營收、利潤數據

營業收入遠低於關聯方應收款,是企業在財務上操縱營收和利潤的主要做法,因此當融信服務的母公司也就是關聯方應收款遠超營業收入的時候,就不得不令人懷疑了。數據如下:

營收:

2017年,融信中國的貢獻,僅僅只占融信服務總收入的20.5%,到了2018年就升至32.6%,在2019年為30.2%,至2020年前6月,占比33.5%。

關聯方應收款:

從2017年到2020年6月的三年半時間,以融信中國為代表的公司關聯方應收賬款的欠款額由1829.5萬元,暴增至1.65億元,增幅達到799.96%。其他應收款,則由2256萬元,暴增至4357萬元。

回款周期也由2017年的86天延長至2020年6月的209天。

很明顯,關聯方應收款遠超營業收入,由於在招股靜默期,融信服務有口莫辯。

這樣的做法的後果就是, 壹旦融信服務成功上市後,公司的資金可能會被融信中國占用。

02.打架的物業費數據

物業公司收取物業費主要來自母公司輸送面積和自身拓展面積。

而在融信服務,以最新壹期財報2020年中報為參照,母公司提供的項目,每平米在2.6元,第三方項目是每平米1.4元。

而第三方開發的住宅項目的管理費收入,已經占到了總的管理費收入的 29.4%

理論上講,融信中國管理的住宅平均物業管理收費,勢必會被因為第三方的物管項目拉低。

算壹下就知道了。用融信中國、***同開發和第三方三者的物業費數據3552.18萬除以總在管面積1700萬 ,得出平均物業費水平在 2.1元/ 的樣子,達不到招股書所說列 2.5 元的平均水平。

另外,住宅物業費收入也值得推敲, 註意,是指物業管理服務收入,不包含業主或者非業主增值服務,下表所列收入即是。

還是以2020年中報數據為參照:

住宅物業費每平米是2.5元,建築面積是9834000平方米,收入應該是二者相乘得出 2458 萬的收入,可其招股書是 8780 萬, 明顯高出許多

以此類推,其他年度的數據都有類似的問題,

除了住宅物業收入外,非住宅業務也是壹樣的問題。2020年中期,非住宅建築面積7173000平方米,物業費每平方米6.6元,二者相乘是 4734 萬,而招股書上是 7757 萬,是 差距也不是壹點半點。

如果按照招股書上的數據反推,住宅物業費每平米 高達8.9元,並非2.5元 :87807除以9834=8.928;

而非住宅物業費每平米是 10.81元,非6.6元 :77573除以7173=10.8145.

到底哪個數據是真的,不去如來那裏,估計只能問諦聽了。

有興趣的小夥伴可以舉壹反三,驗證壹下。