高正辦發[2009]24號
市政府辦公室轉發至市建設局、物價局和國土資源局。
《如臯市房屋拆遷補償價格評估技術規範》
補貼標準指導意見通知
各鎮人民政府，市各委、辦、局、銀行、機關、公司、直屬單位:
市建設局、物價局、國土局《如臯市房屋拆遷補償價格評估技術規範和補貼標準指導意見》已經市政府同意，現轉發給妳們，請遵照執行。
2009年2月20日
如臯市房屋拆遷補償價格評估技術規範
以及其他補貼標準。
(建設局、物價局和國土局，2009年2月)
第壹章壹般原則
1.為維護房屋拆遷當事人的合法權益，規範房屋拆遷評估行為，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國物權法》、國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》， 建設部《關於城市房屋拆遷估價的指導意見》和《南通市城市房屋拆遷管理辦法》(鄭桐發[2003]16號)。 《南通市房屋拆遷補償價格評估技術規範》(通房〔2003〕17號)、《如臯市房屋拆遷管理辦法》(如臯市人民政府令第13號)等有關規定，結合我市實際，制定本指導意見。
2.本評估標準所稱房屋拆遷補償價格，是指政府指導價下被拆遷房屋的房地產市場價格，不同於市場調節價下交易雙方協商確定的市場價格。
三、本規範適用於如臯市城市房屋拆遷補償價格評估(以下簡稱拆遷評估)。
4.評估的目的是為房屋拆遷提供補償依據。
五、根據房地產評估的壹般規律，拆遷評估可以采用市場比較法、路線價格法等方法。
六、承接拆遷評估業務的評估機構及其評估人員應當遵守職業道德，講信譽，實施良好服務，並對評估報告的內容和結果負責。
七、拆遷評估應遵循公開、公平、公正、合法、替代和評估及時的原則。
拆遷評估的評估時間壹般為房屋拆遷許可證頒發之日。拆遷規模較大且分期實施的，以現行(分段)房屋拆遷許可證實施之日為評估基準日。
八、本技術規範和指南未盡事宜，應按照國家有關法律、法規、規章、規範和房地產市場評估常規執行。
第二章拆遷評估的基本步驟和方法
壹、拆遷評估的基本步驟
1.掌握估價房屋的法律權屬關系及依據；
2.根據合法性依據進行實地調查評估；
3.抽取並填寫評估材料；
4.公布初評結果；
5.準備評估報告；
6.報告評估結果。
二、拆遷評估方法
拆遷評估可采用市場比較法和路線價格法進行。對同壹評價對象(樓房為評價單元，平房為評價單元)，采用相同的評價方法進行評價。
拆遷估價對象的計量單位是被拆遷房屋的合法建築面積。
(壹)市場比較法
1.本辦法主要適用於城市規劃區內依法征收的國有土地和集體土地上住宅房屋的拆遷評估。
2.該方法的計算公式為:
被拆遷房屋產權調換補償金額=合法建築面積新建建安價+合法建築面積區位補償基準價(見表1)+合法空地補償。
被拆遷房屋貨幣安置補償=合法建築面積建安新價+合法建築面積區位補償基準價+[上壹年度同類地區商品房均價(物價部門發布)-同類地區產權調換安置房(普通住宅商品房)政府指導拆遷均價]+合法空地補償。
上壹年度本市同類地區住宅商品房均價為:壹類地區2700元/平方米，二類地區2500元/平方米，三類地區2230元/平方米，四類地區1800元/平方米。
產權調換房屋(普通住宅商品房)政府指導價平均為:壹類區1.350元/平方米，二類區1.250元/平方米，三類區1.654，38+0.500元/平方米，四類區1.050元/平方米。
如臯市住宅拆遷區域分類及區位補償基準價
單位:元/平方米表1
區域分類，區域劃分範圍，區位基準價
在壹類外圍城市和河流中
魯泰河以南600
二等區和壹等區以外
高東路和萬壽路以西
益壽路以東
福壽路以北
慶余路和新民路以南500
三月李煜路以西
壹、二類區外紅星河以東。
南三環以北
北三環以南
名流
市區等四類，壹、二、三類以外300 ~ 350的地區。
備註:市區外的市屬城鎮基準區位價格為250-350元/m2(指導價)。
3.建安價格補償:
(1)被評估房屋建築結構、等級及成新因素的評估與補償依據《如臯市各類被拆遷房屋建築結構等級評估標準》(見表11、表11)、《如臯市被拆遷房屋成新率評估標準》(見表12、表12)和《如臯市被拆遷房屋折舊率(%)》(表
被征地拆遷農村房屋的合法建築面積，按照建安市新價格(根據第5號令)進行評估補償。如臯市人民政府13)。
(2)工業生產用房和倉庫的結構補償按《如臯市工業生產用房和倉庫建築評估標準》(見表14)和《如臯市被拆除各類結構房屋成新折舊率(%)(表13)進行評估。
(3)被評估成套住宅的樓層系數按照《如臯市成套住宅樓層修正系數標準》(見表2)進行修正，修正後的價格基數按照同類房屋區位基準價的補償金額計算。
如臯市住宅竣工樓層修正系數標準
(水平差價=同類房屋區位基準價×系數)表2
地面
系數
三級四級五級六級。
根據拆遷
房子
市場價
估計
分層差價修正100000
2 +2% +3% +3% +3%
3 -1% +4% +6% +8%
4 -2% +4% +6%
5 -3% 0
6 -4%
(4)若被評估的成套住宅為多層標準住宅，水電設施齊全，則按評估值的+3%進行修正。
(5)被評估房屋環境因素的修正。根據被拆遷房屋所處的自然環境、社會環境、生活環境等因素，如俯瞰、景觀、噪聲、空氣汙染、建築汙染、建築密度、道路交通、周邊綠化、教育(學校、幼兒園)、購物、醫療等。，校正重量比在-2%和2%之間。
4.位置補償:
根據《如臯市拆遷區域劃分及區位補償基準價》(見附表1)，結合被拆遷房屋的具體區位評估確定區位補償基準價。
已享受房改政策，仍租住國有直管公房或單位自管公房的承租人，在城市房屋拆遷安置中不享受區位補償，由拆遷人給予適當補貼。
5.國有土地使用權證住宅空置土地補償，按合法用地面積大於合法建築面積的空置土地補償標準執行，即壹類面積600元/平方米，二類面積500元/平方米，三類面積400元/平方米，四級面積300-350元/平方米。但享受政府指導價的安置面積仍按合法建築面積計算。
6.被征收集體土地合法住宅的空置土地補償按農村改住宅補償標準執行，即A:土地使用面積在135㎡以下(含135㎡)的，超出建築面積部分按房屋區位價格30%的標準計算。
b:建築面積超過135m2的，土地使用面積超過建築面積的部分，按照70元/m2的標準計算。
c:土地使用面積超過135 m2，建築面積在135 m2(含)以下的，土地使用面積超過135 m2的部分按70元/m2的標準計算。
7.居民(村)轉讓的住宅用地和地上合法建築物的補償，按原土地出讓金的40%並結合剩余年限進行補償，再按行政劃撥補償標準進行補償。
8.對集體土地征收後城市規劃區邊緣的拆遷戶，所在村、組有條件按規劃要求為其回遷房另安排宅基地，並經規劃管理部門同意，對回遷房進行成本補償，同時做好“三通壹平”配套工作。根據《如臯市(自拆自建)各類被拆遷房屋搬遷補償標準》(見表3、表4)和《如臯市各類被拆遷房屋成新折舊率(%)》(見表13)，進行對比評估。
如臯市各類被拆遷房屋拆遷補償標準
單位:元/平方米表3
建築結構同等等級建安價
鋼-混凝土結構1 500
磚混結構1 430
2 380
3 310
磚木結構1 330
2 290
3 260
4 240
簡單結構1 210
2 190
3 160
三角頂
三面檐高2米多的墻，結構簡單，中瓦或平瓦水平140。
磚墻或泥墻，檐高超過2米，結構差130
頂層瓦房128屋頂平瓦或朗泰中瓦
稻草或石棉瓦，稻草屋頂玻璃瓦120
註:1。平房雙層屋頂無論平瓦還是中瓦，補償金額增加10%，樓房雙層屋頂按上部實際面積增加10%。
2.無論平房、樓房的屋檐或樓板多高，增減10 cm，各類房屋的基價都會增減2%。
3.對於現澆屋頂或樓板，首層增加10%，兩層中只有現澆的壹層按5%的系數計算。
4.對於磚木結構的房屋，采用水泥砂漿砌築的墻體計算增加系數為15%。
各種房屋搬遷拆遷費、材料運輸費、照明線路埋設費。
單位:元/平方米表4
類別拆除費、運輸費、照明電路埋設費。
建築15 10 6
平房8 10 4
輔助室5 7 4
皮武3 4 4
交通費以3公裏為限，每超過1公裏增加20%。
(二)路線價格法
1.本辦法適用於非住宅房屋的拆遷評估。
2.該方法的計算公式為:
非住宅房屋拆遷補償=合法建築面積區位基準價+合法建築建安新價+合法用地面積大於合法建築面積的20%區位基準價。
(1)區位補償價格的確定:臨街商業鋪面房屋根據《被拆遷非住宅房屋類型區位補償標準》(見表5)和《如臯市非住宅房屋臨街狀態調整系數計算表》(見表6)修正確定。
(2)如臯市具體道路類別如下:
壹級路面:路面寬度大於20m(含20m)；
二級路面:路面寬度大於10米(含10米)小於20米；
三級路面:路面寬度在10米以下。
被拆遷非住宅房屋地段的區位補償標準按合法建築面積計算。
單位:元/平方米表5
地塊類型的位置
帶註釋的參考價格
第壹套房子位於壹級區，面對壹級路面和路段，道路寬度20米以上(含20米)。2300二層以上營業用房和底層壹級路段臨街的辦公、生產、倉儲、餐飲、娛樂、服務業按50%計算，其他路段生產、辦公、倉儲均為650元/m2。
2.1.房屋位於壹級區域，面向二級路段，道路寬度在20米以下，10米以上(含10米)；
2.房屋位於二級區域，面對壹級路段，道路寬度20米以上(含20米)。1000凡生產、辦公、倉儲、娛樂、餐飲等。不朝向路面，我院商業用房650元/平方米(二層以上商業用房按區位基準價的80%計算)。
3.1.房屋位於壹級區域，面對三級道路，道路寬度在10米以下。
2.房屋位於二級區域，面向二級路段，道路寬度大於10米(含10米)，商品房小於20米；
3.房屋位於三級區，面對壹級路段，道路寬度20米以上(含20米)。在ⅲ、ⅳ類區域，凡生產、辦公、倉儲、娛樂、餐飲等。不臨街，我院自有商業用房均為600元/m2(二樓以上商業用房按區位基準價的80%計算)。
1.房屋位於二級區域，面對三級路段，道路寬度在10米以下。
2.房屋位於三級區域，面對二級路段，道路寬度大於10米(含10米)，商品房小於20米。750
備註:市區外城鎮經營性用房區位基準價350-600元/m2；生產、辦公、倉庫位置基準價300-400元/m2(指導價)。
臨街非住宅調整系數計算表
單位:元/平方米表6
被拆遷房屋的街道寬度(m)被拆遷房屋的深度(m)(寬度-深度)×100%調整系數
根據實測，實測數保留到小數點後兩位，150%(含150%)或以上+12%。
120%(含120%) ~ 149%+8%
100%(含100%)~ 119%+4%
計算出的系數保留到小數點後兩位，80%(含80%) ~ 99%-5%。
60%(含60%) ~ 79%-10%
註:區位補償價格=區位基準價×(1+調整系數)
計算街面寬度和深度的系數公式為:被拆遷房屋的街面寬度÷被拆遷房屋的深度=街面寬度和深度系數。街道狀態調整系數的計算僅適用於被拆除的非住宅底層房屋。
(3)非住宅房屋拆遷，合法土地使用面積大於合法建築面積的，按同類地段區位基準價的20%計算補償。
(4)非住宅房屋成新價格的評估依據《如臯市各類被拆遷房屋建築結構等級評估標準》(表11、表11)、《如臯市被拆遷房屋成新完好率評估標準》(表12、表12)和《如臯市被拆遷房屋成新折舊率(%)》(表13)。因拆遷不能恢復使用的建築設施按重置價格結合成新給予補償。
(三)對居民(村)轉讓的住宅用地以外的合法轉讓土地和地上合法建築物的補償，被拆遷人只能選擇下列兩種方式之壹進行補償。
1.按照土地使用證載明的土地用途和剩余年限相應的出讓金進行補償，但該土地上的建築物不再對該位置進行補償。
2.根據土地使用證載明的土地用途，按照市場價格評估和剩余年限進行補償，但土地上的建築物不再補償位置。
三、其他薪酬評估
1.參照安置房現狀，超出被評估房屋結構等級條件的設施、裝飾、裝修的補償評估，按照《如臯市房屋拆遷附屬設施、裝飾、裝修補償標準》(表15，續表15)另行評估。拆遷公告後的翻建、改建、擴建工程不予補償，違反常規的裝修不予補償，如外墻釘釘、室外地坪等。
2.在拆遷範圍內，屬於被拆遷人所有的樹木需要砍伐的，按照如臯市拆遷砍伐樹木補償標準(表16、續表16)給予壹次性補助。樹木補償範圍:國有土地以合法土地使用證範圍為準；農村房改補償範圍不得超過主體房屋前8米、後7米，左右各2米。不足部分應當據實計算；水泥地上種樹，不予補償；從拆遷公告發布之日起搶種樹苗的，不予補償。
3、因房屋拆遷，導致被拆遷戶飼養的畜禽出售的，按《房屋拆遷飼養補償標準》(見附表7)給予壹次性補助。
房屋拆遷及養殖補償標準
表7
類別、規格和補償標準。
水域特種養殖(龜、蟹、蝦)1400元/畝，征地時不予補償；征地作為耕地面積不予補償。
人工挖掘精養魚塘900元/畝。
濮陽魚塘500元/畝
養豬30kg以下30元/頭。
線條
地方
理由
30kg-100kg 50元/頭
100kg以上30元/頭。
養雞2元/只。
鴿子2元/只
其他的
養殖按市場收購價格的15%評估。
第三章各類房屋搬遷費、停產(業)補助費、過渡費、
特殊區域房屋和安置房指導價格
壹是拆遷商品房貨幣補償導致停止經營活動的，可按拆遷前兩年年平均稅額給予壹次性綜合補助(見表8)。
如臯市商品房壹次性綜合補貼標準
單位:元/平方米表8
年納稅額:元/平方米0-5 5.1-10 10.1-200 200.1-500 500+0-1000 6538+0000.5000000506
補貼50 100 150 200 300 400
註:①年納稅額是指自拆遷公告發布之日起前兩年的營業稅年平均納稅額。②前兩年營業稅年平均值以被拆遷人提供的有效證明為準。
二、拆遷住宅房屋，拆遷人必須支付兩次搬遷補助費，標準為每次10元/m2。
3.對房屋拆遷後自行解決過渡的住宅房屋，支付臨時安置補助費(過渡費)的標準為:壹類地區8元/㎡，二類地區7元/㎡，三類地區6元/㎡，貨幣補償壹次性支付6個月；臨時過渡費每月不足300元的，由拆遷人補足300元。
由拆遷人提供安置用房的，被拆遷人實行產權調換的，按十八個月以內的實際過渡期限計算；有約定的，按照約定支付臨時安置補助費。支付方式:除前6個月外，在拆遷安置補償表中計算，之後每6個月由拆遷人按標準向被拆遷人結算6個月過渡費。
四、支付搬遷補助費和臨時過渡費，以被拆除房屋的權屬證書或其他合法權屬文件確認的合法建築面積為依據計算。
五、拆遷出租房屋(指直管公房、單位公房)，搬遷補助費和臨時安置補助費應支付給房屋承租人。但租賃合同另有約定的，從其約定。
六、拆遷生產型工業企業的非住宅房屋，造成被拆遷單位正常生產停產的，給予50元/平方米的生產補貼，同時，根據市勞動部門提供的被拆遷單位在冊、在職、繳納勞動保險人員名單，按如臯市統計局公布的上年人均月收入標準給予補貼。其中，部分停產的，經濟補助不超過3個月；全部停產的，經濟補助不超過4個月。拆遷倉儲辦公用房，按每平方米50元給予壹次性停產補貼。
七、拆遷非住宅房屋的搬遷補助費(見附表九)。
表9
住房使用補貼標準元/平方米為註
商業用房35餐飲業的鋪面按補貼標準的70%計算。
生產40室有500公斤以上重型機械設備或精密儀器的，補貼標準上浮20%。
辦公空間20包括教學、醫療和辦公設施的搬遷。
倉庫建築30的實際儲存能力不足60%時，按70%的補貼標準計算。
八、住宅房改對於非住宅房屋的拆遷，只進行住宅房屋安置，不提供非住宅房屋安置。對已取得工商營業執照和納稅證明並連續作為經營場所使用1年以上的住宅房屋，可根據實際經營面積，按照非住宅房屋區位基準價的壹定比例增加補償。補償標準為:1年以上(含1年)不滿3年的，比例增加5%；3年以上(含3年)不滿5年的，比例增加10%；5年以上(含5年)的，在提高20%比例的基礎上逐年提高2%，但最高補償不得超過同類區域同地段非住宅房屋區位基準價格的30%。
50元/㎡辦公、倉儲、生產房改壹次性停工補貼。對於增加壹次性停建補貼的住宅房改為商品房的，標準參照商品房補貼標準執行。
上述補償所依據的營業執照和稅務登記證(原件)上的住所必須與被拆遷房屋的地址壹致。
9.停業補貼:被拆遷人要求產權調換的，按安置房實際交付時間給予商品房補貼，十個月後每月65438+原綜合補貼的00%。
十、因拆遷造成的拆遷工作，由拆遷人壹次性支付給拆遷工作補助費，按每平方米5元的標準計算。
XI。對歷史無證建築的處理，被拆遷人在拆遷人規定的期限內交付房屋的，采取以下方式:(1)70年代以前建設的建築和小批量建設的建築(不超過自然房面積)，只扣除配套費；(2)1987年航測圖上部分無證區域只享受區位基準價和房屋建築安裝新價的壹半；(3)87年後，無證建築只享受附屬設施標準補貼。
12.被拆遷人在拆遷人規定的期限內搬遷交房(院)的，提前搬遷獎為1.20元/平方米(按拆遷人認可的合法面積計算)，分兩階段計算:(1)逾期簽訂協議60元/平方米；(2) 60元/平方米作為及時交房獎勵。被拆遷人在居民規定的期限內搬遷並交房(院)的，提前搬遷獎30元/平方米(按居民認定的合法面積計算)。超過規定期限交房的，不再享受獎勵。
十三、信鴿信息費補貼(憑有關部門的證明)，10以內的信鴿補貼信息費1000元，11以上的補貼信息費2000元。
十四、新建住宅開發企業必須建設適量的小邢弢(60平方米左右)，解決困難戶無法安置的問題。
十五、產權調換安置房指導價格:
1.拆遷部分住宅房屋的指導價格(見表10)。產權調換安置房面積超過拆遷合法面積的部分按下列方法計算:
(1)產權調換安置面積在15平方米以上(含15平方米)的，其價格按同類地區商品房拆遷政府指導價上浮100%；
(2)產權調換安置面積為拆遷合法面積以上15平方米至30平方米(含30平方米)，其價格比同類地區住宅商品房拆遷政府指導價高出110%；
(3)產權調換安置面積超過拆遷面積30平方米以上的，按市場價計算。
拆遷安置房政府指導價表10(元/平方米)
樓層壹二三四五
壹類區普通住宅商品房1380 1460 1540 1460 910。
二類地區普通住宅商品房1270 1350 1420 1340 870
三類地區普通住宅商品房1180125013201150850。
ⅳ類地區普通住宅商品房1050 100 1200 1100 800。
ⅰ類區小高層及高層住宅商品房1400 1480 1560 1640 1720。
二類地區小高層及高層住宅商品房1300 1380 1460 1540 1620。
ⅲ類區小高層及高層住宅商品房1200 1280 1360 1440 1520。
四類地區小高層、高層住宅商品房1100 180 1260 1340 1420。
小高層和五層以上高層每層加80元/㎡。
2.商業建築框架結構的配售價格為同地段基準價的3倍，磚混結構的配售價格為同地段基準價的2.5倍。超過65，438+00平方米的拆遷面積，在市場價基礎上優惠65，438+00%；辦公、倉儲、娛樂、餐飲用房參照執行。
3.拆遷戶購買配套車棚的價格(10平方米)為:南向700元/平方米，北向600元/平方米(按區域上下10%)。安置房配套車庫價格比同類地區普通住宅商品房高出30%。
十六、市政工程拆遷非住宅房屋原則上實行貨幣安置。
十七、城中村(郊區)因規劃控制，不允許按下列方法分批建設建築物。
1.人均建築面積按35平方米標準計算，超出面積按附屬設施補償。人均建築面積不足35平方米的，補足面積部分的區位基準價補償。
2.空地補償按農改居標準執行，宅基地面積認定為合法建築面積的130%。上述建築面積的區位基準價補償，扣除配套補助費。
3.人口認定方法:(1)有分配的村仍指該村上壹年度分配的在冊人員(參與本集體經濟組織土地收益分配)。(2)以宅基地證書載明的人口為準，但必須得到實際居住的家庭成員的認可。(3)合法結婚和合法收養的人應予承認，但必須在此居住。(四)承認原常住戶口的未婚現役軍人。(5)按照規定，應承認在高校註冊的學生。(6)對正在勞動教養或服刑的有原常住戶口的人員予以承認。(7)單位已安排住房或享受房改政策，戶口尚未遷出被拆遷房屋的，不計算被拆遷房屋的戶籍人口。(8)已死亡且未註銷戶口的在冊人員，不計入待拆遷戶籍人口。(9)人均面積35㎡的家庭，有大齡獨生子女的，可以享受增加壹個人口的面積購房，但不能享受該面積的補償。同時，大齡獨生子女也無法反復享受。
十八、被拆遷人以出租場地為主，輔以房屋從事生產活動的合法房屋和合法使用的土地，原則上給予相應補償。合法房屋應當按照文件規定給予補償。生產場地按合法用地面積減去合法住房面積和住宅房屋區位比例補償:壹類區20%，二類區15%，三類區10%。被拆遷人只能實行貨幣補償，自行解決安置過渡。
十九、住房特困戶條件及補償安置標準為:
(1)條件:在當地境內實際居住的房屋只有壹套，建築面積不超過50平方米，產權屬於獨立人士，從未享受過住房補貼或房改，持有低保或特困證，經所在街道確認無異議後，報拆遷管理部門審核為特困戶；
(二)住房困難戶貨幣安置標準:私房補足3.5萬元，公房補足3萬元(不含搬遷、過渡、誤工費)。市區外的市屬鎮按此標準降低5000元，由居民補足上述標準。
(3)住房困難戶產權調換的標準為:可享受優惠購房不超過70平方米，部分仍享受安置房指導價；拆遷面積與70平米的差額享受優惠價格。優惠價比安置房產權調換指導價高30%。
第四章附則
本技術規範和指南自發布之日起生效。本文之前，已領取房屋拆遷許可證的拆遷項目，壹律按原技術規範和指導意見執行。
如臯市建設局、物價局和土地局負責解釋本技術規範和指導意見，並制定相關規範性文件。