土地使用權壹般用於自行開發建設廠房等地上建築物時，土地使用權的賬面價值不與地上建築物合並計算其成本，仍應作為無形資產核算。那麽土地使用權如何攤銷呢？事發後，甲公司於2002年6月5438+10月取得壹塊土地，土地價值10萬元，土地使用年限50年。5438年6月+2007年10月，土地上建了壹個工廠，工程造價500萬。5438年6月+2009年10月，工程竣工，達到預定待拆狀態，土地由在建工程轉入固定資產。車間已知使用年限為20年，殘值率為5%。房屋使用年限屆滿前、中、後、後四個階段的土地使用權攤銷應如何進行會計和稅務處理？法律解釋目前，在會計實務中，企業可以選擇執行企業會計制度或者企業會計準則。二者在土地使用權的會計處理上存在差異，相應的稅務處理也會有所不同。根據《企業會計準則第6號——無形資產》應用指南:“企業取得的土地使用權通常應當確認為無形資產，自行開發建造的廠房等建築物，應當分別處理相關的土地使用權和建築物。所購買的土地和建築物的價款應當在建築物和土地使用權之間分攤。”企業會計準則第6號——無形資產:對於使用壽命有限的無形資產，攤銷金額應當在使用壽命內系統合理地攤銷，並強調與該無形資產相關的經濟利益的預期實現方式不能可靠確定的，應當采用直線法攤銷。該企業年土地攤銷額為65，438+0，000 ÷ 50 = 200，000元，房屋建設前後階段無區分。按照《企業會計準則第6號——無形資產》的規定，土地使用權評估攤銷的會計處理與企業所得稅的處理沒有區別。如果企業執行企業會計制度，在房屋建設的不同階段會有差異。壹、房屋建造前攤銷對於執行《企業會計制度》的企業，開發建造房屋前，根據《企業會計制度》第四十七條規定，企業購買或者支付土地出讓金取得的純土地使用權，在自用項目開發建造前，應當作為無形資產核算。無形資產應按期攤銷。根據《企業會計制度》第四十六條規定，無形資產應當自取得當月起，在預計使用壽命內分期平均攤銷，計入損益。土地使用權明確規定使用年限為50年，所以開發前需要按照50年年限逐年攤銷。根據《企業會計制度》中“管理費用”的核算規定，包括無形資產攤銷。因此，企業取得土地使用權至開發階段後每年計入管理費用的攤銷額為:65，438+0，000 ÷ 50 = 200，000元，這與企業會計準則和企業所得稅的處理沒有區別。二、房屋在建造期間和竣工後從房屋建造開始至預定可使用狀態期間的使用情況，根據《企業會計制度》第四十七條的規定，房地產開發企業在開發商品房時，應當將土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本；企業使用土地建造自用工程時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本。在這種情況下，企業屬於自建房屋，應在建造時直接轉入在建工程成本。當房屋達到預定可使用狀態時，應先從在建工程成本轉入固定資產核算，並根據已完工房屋的預計使用壽命和預計凈殘值選擇合理的固定資產折舊計算方法。如果企業已按照《企業會計制度》的規定將土地使用權納入固定資產核算，且土地使用權的使用年限與房屋建築物的預計使用年限相同，假設兩者都是50-5-2=43年，則只需在使用年限內通過固定資產折舊對土地進行攤銷，企業所得稅無需調整。該公司關心的是，當土地的可攤銷年限長於房屋和建築物的估計使用年限時，如何攤銷土地價值。根據《關於土地使用權轉為房屋及建築物價值後如何確定攤銷年限的問題》(財稅[2006 54 38+0]43號)“公司通過購買或支付土地出讓金取得的土地使用權的賬面價值，轉入開發商品房成本或在建工程成本，其賬面價值構成房屋及建築物的實際成本。土地使用權預計使用年限長於房屋或建築物預計使用年限的，在預測房屋或建築物凈殘值時，應當考慮土地使用權預計使用年限長於房屋或建築物預計使用年限的因素，預留為凈殘值。房屋或建築物報廢時，凈殘值中相當於可使用土地使用權價值的部分，將轉移到繼續建造的房屋或建築物的價值中，不再建造的房屋或建築物，其價值也將轉移。如果公司將土地連同地上的房屋、建築物壹並出售，賬面價值將結轉至固定資產按期清理。”對應的賬務處理如下:1。自2002年6月起，土地使用權每年攤銷= 1000 ÷ 50 = 20萬元，截至2007年6月土地使用權賬面攤銷價值為1000-20×5=900。2.2007年6月5438+10月土地使用權轉入在建工程:900在建工程借款:無形資產-土地使用權9003、房屋建造成本:500在建工程借款:銀行存款(工程材料等。)5004年5月，5438年6月+2009年10月，房屋竣工驗收，已可使用:固定資產65438+。因此預計凈殘值=500×5%+900×23÷43=506.40(萬元)月折舊額=(1400-506.40)÷20÷12 = 3.72(萬元)借:無形資產-土地使用權481.40貸:固定資產481.40按規定這部分未攤銷費用在房屋使用壽命內通過固定資產折舊計入會計損益，不會對會計處理產生實質性影響。在企業所得稅處理方面，如果將土地使用權單獨視為攤銷，建設期內停止攤銷的費用直接減稅，竣工驗收後折舊期內計提的折舊增稅。納稅調整後的結果與執行企業會計準則時的結果相同，符合稅法中無形資產攤銷的精神。如果將土地使用權作為固定資產的整體核算，計入“固定資產-建築物或構築物”，可以按照上述折舊進行攤銷，但這種計算必然與稅務機關的理解不同。另外，企業需要註意的是，土地使用權計入固定資產原值會增加房產稅的計稅依據，所以筆者認為這是壹種不恰當的處理方式。
法律客觀性:
《土地管理法》第十三條:家庭承包的耕地承包期為三十年，草地為三十年至五十年，林地為三十年至七十年；耕地承包期屆滿後，再延長30年，草原、林地承包期依法相應延長。依法用於農業的國有土地，可以由單位或者個人承包，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。發包方和承包方應當依法訂立合同，約定雙方的權利和義務。承包經營土地的單位和個人，有保護和按照合同約定的用途合理利用土地的義務。企業所得稅法實施條例第六十七條采用直線法計算的無形資產攤銷費用，允許扣除。無形資產的攤銷期限不得少於10年。作為無形資產的投資方或受讓方，相關法律或合同對使用壽命有規定的，可按照規定或約定的使用壽命分期攤銷。企業整體轉讓或清算時，允許扣除購買商譽的支出。