受此影響，新城控股股價今日(4月3日)開盤即大跌。盤中跌幅壹度超過8%，隨後收盤時跌幅收窄至5.7%。
上交所發布的這份《關於新城控股集團股份有限公司2018年度報告事後審計的問詢函》要求新城控股在利潤增加、與關聯方資金往來、現金流量等五個方面進行補充披露。* * *涉及16問題，要求其在19年4月前回復。
據《國家商報》記者了解，這16個問題幾乎都涉及對新城控股虛增利潤的質疑。
公允價值變動收益的穩定性受到質疑。
問詢函指出，2018年度，新城持有的投資性房地產公允價值變動收益28.09億元，同比增長209.02%，占歸母凈利潤的26.78%。請披露投資性房地產的區域分布特征，以及2018年房地產價格和地價的變化趨勢，說明投資性房地產公允價值大幅增長的合理性，以說明公司利潤的快速增長是否具有可持續性，並充分提示風險。
上交所特別指出了公允價值變動的合理性。
事實上，公允價值定價的方法確實會直接影響房企的利潤表現。
業內人士告訴國家商報記者，投資性房地產與其他房產的區別在於，這部分房產可以用於投資，會產生收益。公允價值模式下，每年都要對投資性房地產進行重估，投資性房地產增值，直接增加當期利潤。
“因為投資性房地產在持有期間公允價值會發生變化，從而影響利潤。”上述知情人士表示。
此外，公允價值模式不需要對投資性房地產進行折舊或攤銷，因此公司的費用會減少，進而可以間接增加利潤。
“壹般來說，采用公允價值模式會增加投資性房地產的賬面價值，從而擴大公司的資產規模。企業采用公允價值模式計量投資性房地產，可以在不增加實際稅負的情況下，改善企業資本結構，提升經營效率。”上述人士表示。
也就是說，公允價值變動對利潤的影響，要麽是基於業務的改善，要麽只是利用了“會計計算模型”。如果凈利潤和凈資產會隨房地產市場大幅波動，則意味著投資風險加大，企業經營的不穩定性增加。
顯然，如果排除財產公允價值的變動因素，這類企業的凈利潤表現更為直接和明顯。
新城控股2018的利潤構成中，投資性房地產公允價值變動收益和財務報表範圍變動投資收益占比較大。同時，公司較高的利息支出資本化比例、較低的預期信用損失率以及新會計準則的采用是利潤同比增長的主要原因。
而且新城控股公允價值變動產生的收入為28.09億元，占母公司凈利潤的26%，相當於公允價值變動利潤的25%，而非房屋銷售收入。也就是說，如果不考慮投資物業的升值，新城控股今天的凈利潤不會大幅增長。
合並報表的選擇性受到質疑。
除了通過增加公允價值變動收益來增加利潤，公司是合資公司還是控股公司也會影響利潤。
2065438+2008年7月，公司將持股49.51%的青島卓悅新城置業有限公司和持股50.50%的義烏吾悅房地產開發有限公司通過協議納入合並報表範圍。通過收購許昌宇恒房地產開發有限公司(以下簡稱許)1%股權及協議，將持股32.38%的許昌宇恒納入合並報表範圍。同時，合資轉子公司帶來6.77億元的投資收益，占公司2065438+2008年凈利潤的6.45%。
這個比例很高，對公司利潤影響很大。但不清楚新城與上述公司的協議及少量股權變動能否保證公司對子公司的控制。這正是新城控股被上交所要求的。
壹般來說，持股比例超過40%就可以納入會計報表，但業內人士指出，新城控股在許昌項目的持股比例為32%，應該是合資企業而非控股子公司。但新城以協議方式作為子公司處理。如果事先有協議(比如雖然持股比例只有32.8%，但信誠對公司有絕對的控制權)，需要在協議中說明壹切。
的確，如果在經營決策中沒有約定會計核算的方式，會有壹些變化，對合資公司的利潤影響很大。麥德龍控股合並這三家合資公司，除了增加銷售收入，理由不充分。
凈現金流與凈資產規模的匹配度存疑。
年報顯示，2018年度，新城控股新增土地儲備164宗，總建築面積4773.24萬平方米，樓面均價2330元/平方米。新增土地儲備中，三四線城市占比66.1%，二線城市占比33.2%，壹線城市僅占0.7%。可以看出，新城的商業活動在2018更加活躍。
但新城控股經營活動和投資活動產生的現金流量凈額之和在2016、2017、2018年為負值，分別為-610億元、-102410億元和-10億元。
業內人士指出，正常情況下，可能會出現經營性現金流為負的情況，但這麽大的數額出現了壹些問題，意味著新城控股的資金鏈應該比較緊張。
年報顯示，新城控股目前凈資產為295.38億元，公司2065438+2008年末貨幣資金為454.09億元，同比增長106.90%，其中銀行存款占比8810%；同時，公司長期貸款和短期貸款合計259.39億元。
既然新城的銀行存款那麽多，為什麽長短期貸款也很多？
業內人士表示，是否因為手頭貨幣資金使用有限，所以需要大量借貸。
這類問題也是上交所詢問新城與關聯方資金往來和現金流的原因。
《全國商報》記者就上交所問詢函向新城控股公關人員詢問，並表示董事會正在組織補充披露材料，上述問題將在公告中予以解答。