多地迎來樓市政策調整！
5月1日深夜，無錫市發布樓市調整政策。
作為長三角的重要城市，無錫2021年GDP高達1.4萬億，人口700多萬，人均GDP排名國內城市前列。
與此同時，廣東省多個城市也在行動，中山、江門、惠州多地正在行動起來：對外地人才放松限購、取消臨深片區限購、買新房發放3700萬元的消費券……
還有壹些城市，下調首套房首付比例至20%，甚至對首次購房落戶給1萬購房補貼，多地樓市政策密集調整，釋放了什麽信號？
多地調整樓市政策
無錫樓市新政：個人住房轉讓增值稅免征年限由5年調整為2年
無錫市住房和城鄉建設局在5月1日下發了《關於調整個人住房轉讓增值稅免征年限的通知》。
為保持房地產市場平穩健康發展，經研究，無錫市區個人住房轉讓增值稅免征年限按國家規定執行，由5年調整為2年。該通知自發布之日起執行。
無錫市稅務熱線人員表示，目前政策細則還未出臺，具體內容以官方之後發布的文件內容為準。
此前，無錫市在2020年8月30日曾發布消息稱，無錫市區（不含棚戶區改造重點區）個人住房滿2年不滿5年轉讓，需要繳納增值稅。
有分析人士表示，該政策有利於降低二手房的交易成本，同時也有利於釋放置換型改善的購房需求，提升二手房市場活躍度。
國家統計局最新發布的2022年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，無錫市3月份新房價格環比上漲0.2%，同比上漲4.4%；二手房價格環比上漲0.5%，同比上漲2.1%。今年以來無錫新房價格已連漲3個月。
雖然在價格上連續微漲，但無錫樓市第壹季度的表現依然不容樂觀。
克而瑞的數據顯示，今年壹季度無錫樓市商品住宅供應63.43萬平方米，環比下降52.35%，同比下降58.47%；成交72.56萬平方米，環比下降26.74%，同比下降49.15%。
另外，無錫商品房庫存去化周期已經達到11個月，高於健康水平。2022年1-3月，無錫市區二手房成交66.35萬平方米，同比減少41.75%，其中二手住宅成交61.75萬平方米，同比減少43.74%。1-3月，無錫市區商品房成交89.03萬平方米，同比減少46.91%，其中住宅72.33萬平方米，同比減少49.25%。
梅州降低二套房公積金貸款首付比例
據廣東省梅州市人民政府網站5月1日消息，梅州市住房和城鄉建設局等七部門關於印發促進該市房地產市場平穩健康發展的若幹措施的通知。
截圖來源：梅州市政府網站
措施提出，金融機構要落實好“居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款首付比例不低於25%；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件購買普通住房再次申請的商業性個人住房貸款首付比例不低於30%”政策。降低二套房公積金貸款首付比例，從當前執行的三成降至二成。
江蘇連雲港：首套房首付比例調至20%
5月2日，據連雲港市住房和城鄉建設局發布《通知》，首套房首付比例按20%執行，引導商業銀行逐步下調房貸利率、縮短審批放貸周期。
擴大市區房地產開發企業信用考評A類覆蓋面，將A類企業比例從10%調整為20%，使更多的房地產開發企業獲得在預售進度條件、預售資金使用等方面的優惠政策。
貴陽：引導實行首套房20%首付
取消“認房又認貸”
4月28日晚間，貴陽市人民政府官網發布《築府辦發〔2022〕12號市人民政府辦公廳關於促進房地產業良性循環和健康發展的通知 》（以下簡稱《通知》），出臺5大類、17條新規，“持續優化提升房地產領域營商環境，強化惠民措施，更好滿足群眾合理購房需求，激發市場主體發展活力，促進房地產業良性循環和健康發展。”
《通知》分為減輕企業開發成本、滿足合理信貸需求、提升商品房存量流通性、完善住房供應體系、提升政務服務水平五個部分。
其中強調，降低個人住房消費門檻。鼓勵、引導金融機構實行首套房貸款首付20%政策。
對擁有壹套住房並已結清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通住房的，支持、引導金融機構執行首套房貸款政策。
同時，引導金融機構落實好相關信貸政策，針對優質房地產企業，在風險可控基礎上，適度加大流動性貸款、並購業務等支持力度，滿足建築企業合理融資需求；引導商業銀行及金融機構不隨意停貸、抽貸，最大限度支持在建工程項目建設如期竣工交付。
《通知》還出臺了盤活非住宅存量的相關措施。對已出讓尚未建設的非住宅商品房項目，在完善公建配套設施的前提下，允許按程序申請調整性質用於住宅或新興產業、養老產業、文化教育產業、體育產業等用途開發建設，促進非住宅去庫存；對於調整為住宅的，原則上用於安置房和保障性租賃住房建設。
《通知》還指出，該文件自印發之日起試行1年。
根據國家統計局的數據，今年3月，貴陽市新建商品住宅價格環比上漲0.2%，二手住宅價格環比下降0.9%，降幅僅次於牡丹江，位居70個大中城市第二位。
中山對外地人才放松限購
4月28日，中山市人社局發布《關於進壹步優化我市人才安居保障措施的通知》。其中提出，凡持有大專以上（含大專）學歷證書、專業技術資格、職業資格或職業技能等級證書的非中山戶籍人才，允許在本市範圍內購買1套新建商品住房，房屋自網簽之日起2年內不得上市交易。
嚴躍進認為，中山對於大專以上人員放松了購房限購政策，說明當前各大城市房屋銷售市場偏弱，通過放松限購政策，有助於擴大購房的人群和數量。此次中山“取消限購+落實限售”的規定，也是過去壹些地方經常采用的做法，既為房企的去庫存提供了更多的購買力，同時也防範出現短期內炒房的現象。
“後續各地在限購等方面放松是大趨勢，有助於促進房地產市場的去庫存。當然類似的放松也不是無約束的放松，通過設定壹定年限的限售，也有助於促進房屋的交易回歸自住需求，而不是投資投機需求。因此，中山的模式值得全國壹些城市學習。”嚴躍進說。
惠州：取消大亞灣區惠陽區限購
4月30日，據南方+客戶端報道，惠州市住建局等6部門聯合發布《關於促進房地產業健康發展和良性循環的通知》，從滿足合理購房信貸需求、優化預售資金監管、優化土地出讓、加大公積金購房支持力度、完善住房銷售政策、提升居民購房便利度和居住品質等六個方面提出要求。
其中，在完善住房銷售政策方面，提出“滿足惠陽區和大亞灣經濟技術開發區範圍內的合理住房需求，不再納入限購重點片區”。
這意味著惠州限購放松，對臨近深圳的惠陽區和大亞灣區取消限購了。
株洲首次購房落戶給1萬購房補貼
4月29日，株洲市政府辦公室印發《關於促進房地產業良性循環和健康發展的若幹措施》的通知，從保障購房者合法權益、實行購房補貼、支持大學畢業生安居落戶、減輕個人住房消費負擔、調整優化住房公積金貸款政策等十九方面提出具體措施。
其中，在實行購房補貼方面提出，在市區購買新房（含住宅和非住宅）和二手房，簽訂網簽合同，且繳納契稅的，由財政按其所繳納契稅額的50%對購房人予以補貼。
在支持大學畢業生安居落戶方面提出，對簽訂2年以上勞動合同的人才落戶後首次在市區購買新房，可獲人才購房補貼；對博士、碩士和高級技師、本科和大專技師，壹次性分別給予5萬元、3萬元、2萬元的購房補貼。
在支持住房剛性需求方面提出，對在市區首次購買新房和二手房，簽訂網簽合同且繳納契稅並落戶株洲的，財政給予1萬元的購房補貼，以滿足首次購房群體的住房剛性需求。
江門買新房發消費券
4月27日，江門市住建局、商務局聯合主辦“2022江門市夏季促消費活動”新聞發布會。會上宣布，自4月28日起，將向在江門市購買新建商品住房並辦理合同網簽手續的前若幹名購房人，發放總價值3700萬元的消費券。本次活動時為期兩個月。
具體優惠方面，從2022年4月28日零時起，辦理合同網簽的100平方米以上（含100平方米）、前5000套新建商品住房（按合同定稿時間排序，下同），每套發放5000元消費券，總價值2500萬元；
從2022年4月28日零時起，辦理合同網簽的100平方米以下（不含100平方米）、前4000套新建商品住房，每套發放3000元消費券，總價值1200萬元。
相關消費券按照相應面值，可在江門市行政區域內的各類實體店進行線下消費，涉及行業主要包括建材、家具、家裝、家電、家飾、家紡、家庭用品、酒店、民宿、景區、餐飲等行業。消費券有效期截至2022年10月31日，有效期結束後未使用的消費券將由系統自動收回。
湖南嶽陽多項措施穩樓市：契稅優惠、購房補貼
5月1日，湖南省嶽陽市人民政府辦公室印發《關於進壹步促進嶽陽市城區房地產市場平穩健康發展的若幹措施（試行）》的通知，其中提到在市城區購買新建商品房和二手房（含住宅、非住宅），簽訂商品房買賣網簽合同，並在1個月內全部繳清交易契稅的，由契稅征收的市區財政部門按其所繳納契稅稅額的50%對購房人予以補貼。
另外，對在市城區購買首套新建商品住房和二手住房，簽訂網簽合同並完成契稅繳納的，給予每套1萬元的購房補貼。該《通知》有效期壹年，補貼申請截止時間為2023年4月30日。
房貸首付比例和利率下調是什麽信號？
據21世紀經濟報道此前報道，近期，針對受疫情影響嚴重的居民，多家銀行出臺了房貸延期還款政策。
從風險管理的角度看，此舉是否會影響房貸的資產質量？未來，央行針對房貸延期還會做進壹步的政策指導嗎？
央行金融市場司司長鄒瀾4月14日在2022年第壹季度金融統計數據新聞發布會上表示，從大型銀行當時的實踐來看，延期還款政策實施後，貸款質量總體保持穩定。
下壹步，央行還將持續關註疫情形勢，指導銀行重點做好幾方面工作：將延期還款政策落到實處；因地制宜采取更大力度、更有針對性的措施；落實征信權益保護，暢通投訴維權渠道。
對於部分城市下調本城市首付比例下限和利率下限的情況，鄒瀾表示，這是城市政府、銀行根據市場形勢和自身經營策略，做出的差別化、市場化調整，適應了房地產市場區域差異的特征。央行將繼續堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，圍繞穩地價、穩房價、穩預期目標，因城施策配合地方政府履行好屬地責任，更好滿足購房者合理住房需求。
將房貸延期還款政策落到實處，落實征信權益保護
新冠肺炎疫情發生以來，部分居民收入受到短期影響，存在推遲償還月供、重新安排還款計劃的需求，銀行從貸後風險管理的角度出發，對於此類特殊情形，也需要有針對性的安排。因此，2020年1月，央行等五部門聯合印發通知，其中明確對於受疫情影響的四類人群，金融機構要靈活調整住房按揭、信用卡等個人信貸還款安排，合理延後還款期限，對因疫情影響未能及時還款的可不作逾期記錄報送。
今年以來，國內疫情多發，各界對延期還款的關註升溫，央行積極指導主要銀行及時回應群眾關切，做好現行政策和延後還款時間、調整還款計劃、開通征信異議綠色通道等業務安排的宣傳解讀。未來，央行是否會做進壹步的政策指導？
鄒瀾表示，下壹步，央行還將持續關註疫情形勢，指導銀行重點做好幾方面工作：壹是強化以客戶為中心的理念，對於正常還款有困難的客戶，要區分是還款能力還是還款意願的原因，要區分是受疫情影響的短期還款能力還是中長期還款能力，將延期還款政策落到實處；二是加大政策宣傳力度，適當簡化業務流程，聚焦重點客戶群，因地制宜采取更大力度、更有針對性的措施；三是針對零售業務鏈條長、客群多樣化的特點，要加大各層級業務培訓，完善客戶服務體系，落實征信權益保護，暢通投訴維權渠道，不斷提升服務質量。
數據顯示，我國商業性個人住房貸款余額是38.8萬億元，另外還有公積金貸款余額約7萬億元，兩項合計超過46萬億元，對應大約1億筆貸款。貸款質量整體比較好，不良率長期維持在0.3%左右，也就是說，每1千筆貸款大約有3筆暫時處於不能正常還款的狀態。
“和壹般的企業貸款不同，個人住房貸款期限非常長，主要是依靠借款人每月的收入，按月等額償還利息和本金。銀行發放貸款主要根據客戶收入情況，重點支持居民家庭力所能及的購房自住需求。”鄒瀾認為，從歷史上看，我國個人住房貸款質量與就業、收入關系非常密切，反而受房價波動影響比較小，這與有些國家的情況有較大差異。
他進壹步表示，從大型銀行當時的實踐來看，在（2020年）疫情初期，個人住房貸款不良率壹度由0.29%上升到了0.37%；延期還款政策實施後，貸款質量總體保持穩定；隨著後來疫情緩解，居民收入恢復，貸款償還很快恢復正常，到2020年末，不良率已經回到了0.29%的原有水平。
鄒瀾補充說：“此外，我們也註意到，受疫情等多種因素影響，部分已售住宅項目緩建停工、延期交房，央行也將會同相關部門按照市場化、法治化原則，指導銀行綜合項目實際、借款人意願等，依法依規妥善協商處理，切實維護購房人合法權益。”
房貸利率下調是銀行做出的差別化、市場化調整
受疫情近期多發、部分居民收入下降、房地產建築營銷活動受阻等因素影響，商品住宅銷售額出現了下滑，個人住房貸款發放額也有小幅回落。
鄒瀾介紹，房地產貸款主要由個人住房貸款和房地產開發貸款兩項構成。個人住房貸款與房地產交易直接相關。新房個人住房貸款發放額和新建商品住宅銷售額的比值，從長期觀察，始終在38%到42%之間波動。
隨著個人住房貸款余額不斷增大，每個月的還款額也在逐漸增大。
3月末，全國個人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長8.9%，盡管我們觀察新房貸款發放額與新房銷售額的比值還處於歷史上較高的水平，但余額同比增速比去年末下降了2.3個百分點。
鄒瀾表示，從房地產開發貸款看，央行積極指導商業銀行更多關註建設項目本身的償還能力，保持開發貸款平穩投放，滿足房地產建設項目的合理融資需求。
與去年四季度相比，今年壹季度全國房地產開發貸款月均多增約1500億元，與同期的新房在建規模相比，開發貸款余額也處在較高水平。
值得壹提的是，近期不少城市降低了房貸首付比例以及房貸利率。
對此，鄒瀾稱，“房貸利率下調主要是發生在銀行層面。3月份以來，由於市場需求減弱，全國已經有壹百多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。”
此外，部分省級市場利率定價自律機制也配合地方政府的調控要求，根據城市實際情況，在全國政策範圍內，下調了本城市首付比例下限和利率下限，這是城市政府、銀行根據市場形勢和自身經營策略，做出的差別化、市場化調整，適應了房地產市場區域差異的特征。
據了解，我國房地產市場區域特征明顯，個人住房貸款利率和首付比例的確定遵循因城施策原則，采用了全國、城市、銀行三層的定價機制。
鄒瀾解釋說，以利率下限為例，全國層面首套房貸利率不得低於相應期限的LPR，二套房貸利率不得低於相應期限LPR加60個基點，這是全國都要遵守的下限政策；央行各省分支機構按照因城施策原則，指導省級市場利率定價自律機制，在全國政策下限基礎上，確定轄內每個城市的貸款利率加點下限，這是本城市範圍內都要遵守的下限。
實踐中，多數城市直接采用了全國下限，沒有額外再做加點要求；銀行結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等，明確利率的定價規則，在各城市利率政策下限基礎上，合理確定每筆貸款的具體加點數值，這是完全市場化的經營決策。
來源：21世紀經濟報道：（記者 邊萬莉）、南方+客戶端、梅州市人民政府、貴陽市人民政府、中山市人社局、江門市住建部、株洲市人民政府網站等