合建房是溫州特有的壹種建房方式。它存在於溫州所有的鄉鎮。合建房是國土部門向私人出售單間土地(壹般面積為3.8米乘12米)，也可能是拆遷安置獲得。那麽同壹塊土地上的所有私人業主將共同建造壹種形式的商品房！總的來說，聯合建房也是壹種合法的住宅開發模式。施工前，可以依法取得建設用地許可證和建設工程施工許可證。但由於有關部門保護房地產開發企業的利益，對共有住房的產權手續仍有限制。目前辦理共有房屋產權證還是需要政策支持的！溫州市平陽縣曾在前年下半年和去年上半年公開辦理過聯建房屋產權證。但由於辦理成本極高，市面上的聯名房大多沒有取得房產證。還有壹些房子是有過產權證的，聯名房的產權證和房企開發的小區產權證壹模壹樣！所以，共有住房本身是合法的，但是如果沒有取得產權，就不受法律保護，所以會有壹定的法律風險。(比如賣家有經濟糾紛、死亡、破產等。，可能會使購買者遭受損失。)目前市面上有合法手續的合租房壹般價格在2000元/平方米左右。以壹個基金會30萬元的價格計算。妳可以建壹個300平米的房子，加上600平米的建築成本。壹個平方的聯合樓，不包括報名費、利息等其他黑費用，費用約1600元)。如果經濟緊張，這樣的房子還是很實惠的。房屋內部質量和開的房子基本沒有區別。合租房沒有物業管理費！負擔更輕！
房地產聯合建設:
房地產合建是房地產開發的壹種形式，實踐中存在很多問題。法律問題詳細解釋如下。
壹、聯合施工的定義和特點
所謂共建，是指壹方提供土地使用權，另壹方提供資金進行合作建房，並對已建成的房地產進行管理或利益分配的行為。我們通常所說的共建協議、合作開發合同、聯合開發合同都是共建合同。
從概念的界定中不難發現，房地產聯合開發屬於《民法通則》規定的法人聯營，具有以下特征:
(1)主體特異性。體現在聯合開發雙方必須有壹個以上的房地產開發資質。最高人民法院《關於審理國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條規定，必須至少有壹方當事人具有房地產開發資質，否則，認定合建合同無效。《房地產開發經營管理條例》對房地產開發企業的設立提出了更高的條件:設立房地產開發企業，除符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當符合下列條件: (壹)擁有註冊資本654.38+0萬元以上；(二)有四名以上持有資格證書的房地產、建築工程專業專職技術人員，兩名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據當地實際情況，對設立房地產開發企業的註冊資本和專業技術人員提出更高的要求。保證進入這個領域的公司有相應的開發能力。
(二)貫徹責、權、利統壹的原則。
實踐中，很多共同開發行為因為違反了聯營的基本原則，被法院認定為無效。比如，在甲公司與乙公司簽訂的聯合開發協議中，約定甲公司只負責提供建設用地，不參與項目的建設管理。不管項目是否盈利，B公司都要給A公司壹些好處..根據最高人民法院《關於審理合資合同糾紛案件若幹問題的解答》，此類條款屬於合資合同的“保證條款”，應認定無效。根據最高人民法院《關於審理國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的新規定，此類合同不再直接認定無效，而是進行變更，即認定為借款合同。需要指出的是，所謂責權利的統壹，是指從雙方在整個契約中的地位來看，雙方的權利和義務的統壹，並不意味著雙方在發展的任何壹個環節都必須平等付出和收益。比如在項目的建設工程中，不具備房地產開發資質的公司不會參與具體的管理工作(或者只是派人監督)，但房地產公司會負全責，並不代表違反了這個原則。
(3)法律關系復雜。
房地產聯合開發涉及多方法律關系，比較復雜。首先，兩個合夥人之間的關系，如前所述，應該是合資關系，分為法人合資和松散型合資，組織形式和權利義務分配需要慎重約定(本文將詳細分析)；其次，財團與政府主觀部門的關系。房地產開發的各個環節，從立項、規劃、建設、預售、驗收，都離不開政府部門的監管。最直觀的表現就是申請多項許可證或批準文件。共同開發需經政府部門審批，文件或批文應以雙方名義辦理。只有這樣，共同開發才能得到法律的認可。因未做好聯合開發的審批工作而導致壹方權益受損或合作合同被法院認定無效的案例，都是順理成章的，教訓十分慘痛。再次，聯合體與其他單位或個人的關系，包括施工承包商、拆遷安置人員、房屋所有人、貸款和抵押合作銀行等。
二、房地產合建的主要類型及其法律性質
在房地產聯合開發領域，存在很多不規範的操作，聯合建設的類型多種多樣。正確區分其類型，有利於判斷其法律性質，確認合同效力。現將幾種常見的聯營合同類型及其法律性質分析如下:
壹、雙方* * *共同提供建設用地，* * *共同出資，* * *共同辦理建設審批手續，* * *共同負責建設。房屋竣工後，雙方按合同約定共同取得或分別取得已竣工房屋的產權。在這類合同中，由於規劃許可證是以雙方的名義取得的，根據建設部《關於城市房屋所有權登記的規定》，其中涉及幾個政策問題，從這類合同的具體權利義務可以看出，這類合同的主要當事人是* * *出資，* * *共同經營，* * *享受利益，* * *為同壹事業承擔風險。這種住房共建行為本質上是壹種經濟合作行為，其權利義務類似於民事法律關系中的合夥關系。聯合建造合同應當認定為聯合建造房屋合同。
二是壹方提供建設用地，另壹方出資。雙方辦理了土地出讓和聯合建設的審批手續，* * *雙方負責建設。雙方按照合同約定的投資比例享受收益，* * *承擔風險。這種合同因符合房地產經營開發的法定條件，是典型的房屋聯合開發形式。
三是壹方以自己的名義提供建設用地並取得建房審批手續，另壹方出資並負責建設。雙方按合同約定的比例分別取得已竣工房屋的產權。這種住房聯建比較常見，主要是有地沒錢的人和有錢沒地的人之間。
在這種合同中，另壹方以投資的形式參與壹方的房地產開發，因為規劃工程許可證等建築審批手續由壹方收取。根據相關法律規定，這種方式本質上屬於不動產轉讓，房屋產權應首先由持有建房審批手續的壹方享有。只有壹方辦理了房屋權利登記後，才能按照合同約定將產權轉移給另壹方。根據我國《房地產管理法》第41條規定，房地產轉讓時，土地使用權轉讓合同約定的權利和義務隨之轉移。當壹方將房屋產權轉讓給另壹方時，該房屋所占用的土地使用權也隨之轉移。因此，這種合同不僅具有房屋轉讓的性質，還具有土地使用權有償轉讓的性質。
第四，壹方提供土地和資金進行建設，以自己的名義取得建築審批手續，自行負責建設。對方只是按照約定的單價和面積提供壹定的資金。房屋建成後，壹方根據合同約定給予另壹方特定產權或高額回報。這種聯合施工方法也很常見。當土地使用權不足時，享有土地使用權的壹方往往采取這種方式吸引另壹家企業參與“* * *同步開發”。由於參與建設的投資方獲得特定房屋的產權或高額回報是在不承擔任何經濟風險的前提下，且未辦理聯合建設審批手續，不具備建築開發資質，未實際從事建築和房地產開發活動，這種形式的參與建設本質上屬於非法融資行為。這種合同根據最高人民法院《關於審理聯營合同糾紛若幹問題的解答》的規定，屬於聯營合同的“保證條款”，本應認定無效。但根據最高人民法院《關於審理國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的新規定，這類合同再次被認定為變更合同，即融資借款合同。
總之，房屋聯建的形式多種多樣，但無論何種形式的房屋聯建，都應正確把握其法律特征，根據合同內容確認其法律性質。只有這樣，才能正確判斷合同的效力。
三、房地產聯合建設的法律風險防範
(1)主體資格的確定:《中華人民共和國城市房地產管理法》明確規定房地產開發商必須具備相應的資質，房地產開發的合建也是房地產開發的壹種，因此也需要遵守這壹規定，最高人民法院的相關司法解釋也明確了這壹條件。因此，在房地產開發和聯合建設中，風險首先來自合作方。擁有土地使用權但缺乏資金或房地產開發經營資質的企業在選擇合作夥伴進行共建時，應先核實對方是否具備相應的房地產開發經營資質；有資金或房地產開發資質但無土地使用權的單位，應確認對方是否合法持有項目建設用地使用權。否則，雙方簽訂的合同可能因不具備房地產開發經營條件而無效，甚至受到行政處罰。《城市房地產開發經營管理條例》第三十四條、第三十五條規定，違反規定未取得營業執照從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以並處違法所得5倍以下的罰款；未取得資質證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，並處5萬元以上65438+萬元以下罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。當然，如果壹個企業既有土地使用權，又有房地產開發經營資質，如果只是缺少資金，那就好辦多了。
為此，應要求合夥人提供企業法人營業執照和通過年檢的房地產開發資質證書(最好復印壹份存檔備查)，並認真審核；同時，也可以委托律師調查對方的信用和土地權屬，以確認合同主體資格。
(二)聯合建造合同的法律風險防範
確定共建的合作夥伴後，我們將進入雙方具體合作事宜的談判和簽約階段。
在此階段，雙方壹般應至少協商以下事項(包括風險)，達成壹致後簽訂共建合同(或協議):(1)雙方合作事項概述，包括項目基本情況、項目審批程序、項目拆遷、前期開發等。；(2)雙方的權利和義務。本項約定事項包括但不限於:合作方式及相應權限、項目總投資額及投入方式、土地使用權證變更登記、工程建設項目相關證照的辦理、資金到位安排、利潤或所建房屋的分配比例、稅費負擔、雙方認為必要的其他事項；(三)違約責任；(4)合作期限；(五)未了結業務的處理方式；(6)爭議的解決方式。
在這壹階段，聯合建設者要做的主要事項有:(1)核實對方持有的國有土地使用權證、國有土地使用批準文件或相應的房地產開發經營資質的真實性、合法性。這是因為《土地管理法實施條例》第二十三條明確規定，特定建設項目需要使用土地的，必須依法申請使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地範圍內的國有建設用地。沒有土地使用權的具體建設項目屬於違法建設，會導致國家相關部門查處。(2)簽訂合同時，要註意以下原則:合同條款，特別是雙方的權利、義務和違約責任，必須明確、具體、詳細，用詞(包括標點符號)要準確無誤，不能含糊不清、模棱兩可；口頭約定的事項最好能落實到具體的書面合同中。俗話說:“言之無物，言之有據。”畢竟有爭議的時候，妳需要用證據來支持自己的主張和請求。妳寧願在簽合同的時候遇到壹點小麻煩，也不要在以後發生糾紛，自己利益受損的時候提出賠償要求。
在這裏，共建主體最好委托律師參與合同的談判和起草，或者在達成初步協議後，將合同草案提交律師審查，然後簽訂正式合同。
(3)辦理建設項目土地使用權及相關證書變更登記的法律風險防範。
聯營合同簽訂後，風險在於房地產開發企業是否按照法律法規的規定及時辦理土地使用權證變更登記和許可證書等與建設項目有關的相關批準文件的變更手續。未按法律法規規定辦理相關登記變更的，合同無效，不能產生預期的法律效力；只有在土地使用權變更申請獲得批準後，合建才能取得《土地使用法》要求辦理土地使用權變更登記的公認條款，因為參與合建被稱為合作，合建方往往不是申請土地使用權，而是通過參與合建，未經有關部門批準，變相取得土地使用權，參與合建相當於變相改變了土地使用權的權屬。
申請土地使用權變更登記時，主建設單位和聯合建設單位應向房地產管理部門提交下列文件:土地使用權變更申請書；建設項目批準文件；建設用地規劃許可證；建設用地許可證；建設項目的地形圖；聯合建造合同；營業執照或法定代表人證明等相關文件。
在辦理土地使用權變更登記手續後10日內，聯建雙方應持土地使用權出讓合同到項目所在地的區縣(自治縣、市)建設行政主管部門備案，並辦理項目開發商變更等相關手續。向建設行政主管部門提交下列文件:參建雙方和聯合建設的申請報告；參與共建者應擁有項目開發總投資的25%以上；計委批文和商品房平面圖；建設項目選址意見書、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證；建設用地批準書、國有土地使用權證書或土地使用權出讓合同；工程建設總平面圖；涉及房屋拆遷的，房屋拆遷主管部門的批準文件和安置名單及安置情況說明；建委批準項目初步設計意見；《開發建設條件意見書》和《開發項目手冊》；參與方的財務報表(上季度資產負債表和當月銀行對賬單)或銀行資信證明；雙方企業的開發資質證書和營業執照復印件；雙方簽署的《聯合建設合同》或《聯合建設協議》原件；項目建設進度；項目未抵押的證明；雙方確認的項目“項目法人”和“項目質量負責人”的書面文件。房地產合建審批後才能開工。