2005年9月10日，中國稅務總局第五次公布了“中國納稅500強排行榜”,在本次排行榜中，300名內竟然沒有壹家房地產企業的名字出現。而與此相對應的是，2005年的“胡潤中國富豪榜”中赫然於榜中的房地產企業依舊占據了半壁江山，其數量甚至超過2004年。在該富豪榜中***有48位企業家主營或涉及房地產業，且在“百富榜中”排名較靠前。在前10名富豪中，主營業務中涉及房地產業的富豪就多達5位，身價達140億元。
在中國十大暴利行業中，房地產企業居首位。壹般行業難覓的20%的項目利潤已成開發商底線，部分企業取得土地早、土地儲備充裕的房地產公司,在壹期高於壹期的房價攀升中攫取30%至40%的利潤也不鮮見。到目前為止，房地產業經過20多年的發展，已經成為國民經濟的先導性、基礎性、支柱性產業。從1991年到2004年房地產行業僅房屋銷售額增長了43.62倍，平均年增長33%；房屋銷售價格平穩爬升，2004年全國房屋平均銷售價格已達到：2714元/米，北京為：5053元/米、上海為：5855元/米，從1991年到2004年全國房屋平均銷售價格增長了3.45倍，平均年增長10%。（詳見表1）。從表中可以看出，房地產行業經營業績令人驚喜，但80%的房產企業在稅務機關賬面上赫然顯示“虧損”二字，剩下的二成企業也多以“微利”的面孔出現。以2004年的北京房地產企業為例，根據稅務總局統計出來的數據顯示全行業虧損。
表1：1991年----2004年全國房地產行業銷售情況表[1]
年 份
房屋銷售額（萬元）
房屋銷售面積（萬平方米）
單位銷售額（元/平方米）
銷售額增長率
1991
2,378,597
3,025.46
786.19
1992
4,265,938
4,288.86
994.66
79.35%
1993
8,637,141
6,687.91
1,291.46
102.47%
1994
10,184,950
7,230.35
1,408.64
17.92%
1995
12,577,269
7,905.94
1,590.86
23.49%
1996
14,271,292
7,900.41
1,806.40
13.47%
1997
17,994,763
9,010.17
1,997.16
26.09%
1998
25,133,027
12,185.30
2,062.57
39.67%
1999
29,878,734
14,556.53
2,052.60
18.88%
2000
39,354,423
18,637.13
2,111.61
31.71%
2001
48,627,517
22,411.90
2,169.72
23.56%
2002
60,323,413
26,808.29
2,250.18
24.05%
2003
79,556,627
33,717.63
2,359.50
31.88%
2004
103,757,069
38,231.64
2,713.91
30.42%
近期國家稅務總局在對浙江、安徽、山西、山東、四川、雲南、上海7省市的調查中發現，在各種涉稅問題中，房地產業的問題占了90%。以浙江省地方稅務局提供的材料為例，金華市地稅局稽查局近期對該市96家房地產企業開展專項稅收檢查，企業補繳稅費5472萬元；嘉興市地稅部門組織全市311戶房地產企業的2002至2003年度稅收自查，各企業自查申報補稅金額***計5009萬元；義烏市地稅局針對全市房地產行業稅收征管中存在的問題，對15家規模較大的房地產企業進行重點檢查，查補稅費***7000多萬元，其中單戶查補稅費最多的達1800余萬元。杭州市審計局重點檢查的37家房地產企業中，有17家存在偷逃稅行為，偷逃稅金額達7069.81萬元。
二、房地產行業的避稅行為及原因分析
近期國家稅務總局高層人士表示：房地產業無論是涉稅案件數量、案件發生率、涉稅違法納稅人所占比例、還是查補稅款額上都有明顯的上升勢頭。通過長期調查發現房地產業的納稅人規避稅收的手段主要集中在營業稅和企業所得稅這兩個主體稅種上。通過大量的調查研究發現我國目前房地產企業規避稅收的幾種主要方法。
（壹）利用成本膨脹法規避稅收行為
成本膨脹避稅法是指房地產企業在核算成本時，為使成本值最大化從而減少應納稅所得額，或通過采取最有利於自己的成本計算方法，以各種非違法的手段加大或調整自身的稅前成本額，減少應納稅額，最終達到降低自身稅負的避稅方法。
房地產企業運用膨脹成本避稅法主要目的是規避企業所得稅和地土增值稅。我們在調查中發現，這種避稅方法在房地產企業運用相當普遍，有數據顯示，壹般成本膨脹率都在10%--15%之間，更有甚者達到20%--30%。房地產企業普遍采用這種方法規避國家稅收的主要原因在於：
壹是房地產開發企業屬勞動密集型、資金密集型企業，其開發項目的經營周期較長，開發前期資金投入大，資金回報期相對滯後，並且其成本構成項目十分繁雜、金額大。在會計成本核算中，很難在時間和因果上準確配比相應的費用和成本；同時由於上述原因也給稅務機關的征管和稽查帶來很大難度。這為房地產企業從客觀上造成了避稅的空間和條件。
二是房地產開發企業大多是多種經營，既有建築業，又有加工業，既有房屋銷售，又有物業管理服務。在調查中發現，大多數房地產企業的關聯方壹般為建築安裝（隊）公司、建築材料加工企業、綠化公司、房屋銷售（中介）、裝修公司等，而這些關聯公司中，還有不少是享受稅收優惠政策的企業。更有甚者的是房地產企業與其關聯的建築安裝等公司的財務是合署辦公。這為房地產公司在成本核算上通過虛開、多開發票的手段來膨脹工程成本提供了可操作性。
三是房地產企業在經營中涉及的職能部門多，要辦的手續煩瑣，收費幾乎無處不在。有關資料表明,某些地方對房地產開發企業的經營活動擁有行政、經濟管理等職權的部門多達幾十個,大到政府部門、行業協會，小到街道居委會、環衛站等，形成文件明確規定的收費項目就有近百項；過多的規費支出，票據五花八門，使稅務機關較難甄別和認定其支出的合理、合法性及其標準，最終使房地產企業在年終利潤的提供和應納稅所得額的調整具有了不確定性。
四是房地產開發工程施工周期長，結算方式多樣。調查中發現為房地產企業提供勞務的施工方種類是五花八門，有正規建築安裝公司、有農村草臺班子（由於征用了農村土地）、有個體戶、也有軍隊等特殊單位，稅務機關對這些單位的票據管理也欠缺有效手段。造成開發企業在支付施工單位工程款時無法按規定取得發票，而是以收據支付工程款（包括行政事業單位收據、中國人民解放軍專用收據等）的特殊現象。這既影響了工程成本的及時結轉，同時又給房地產企業膨脹開發成本，規避國家稅收提供了機會。
五是由於房地產企業，特別是非國有企業，公司內部管理混亂。公司財務無法分清會計主體與公司權益人之間的經濟行為。造成公司權益人發生的個人費用和權益人個人開發的建築物的成本，全部擠入公司費用成本中。我們在調查中發現，公司權益人（包括家庭成員）的個人經濟活動所發生的支出，如出國旅遊的費用、享受高檔消費品的費用等等全部被擠入公司的期間費用；在調查中還發現公司建大樓，權益人建小樓的情況，其擠占公司的成本比例是觸目驚心的。
（二）運用稅收政策的缺失和會計政策的空間規避稅收行為
房地產企業運用會計政策的空間，即對同壹經濟活動可選用不同會計方法的原理，和利用稅收法規的缺失，人為調整企業收入和成本費用，以達到規避企業所得稅、個人所得稅和土地增值稅的目的。
房地產企業在結轉銷售成本時，壹方面利用稅務機關的政策法規的缺陷，即稅收政策只註重收入與時間關系的配比，而輕收入與因果（對象）關系的配比；另壹方面，利用會計政策的空間，如利用“配比原則”對當期成本費用確認存在的空間，即壹是房地產企業利用存在存貨成本流轉假設等會計環境的影響，在對“存量房”銷售成本的確認上存在“加權平均法”、“個別計價法”、“先進先出法”和“後進先出法”等方法的選擇，而選擇不同的方法，均可以配比當期的銷售收入，但不同的方法會導致當期銷售成本的明顯差異。房產地企業正是利用了稅收法規的缺失和會計政策的空間，在結轉銷售成本時，人為調節企業成本，或以小配大，即小收入配比大成本費用；或張冠李戴，即銷售的是甲套（或幢），而成本結轉的卻是乙套（或幢）；二是利用會計制度中“配比原則”對收入與費用配比關系上只明確了“質”，而忽略了“量”的缺陷，即利用了企業期間費用與其收入在數量上無法正確配比的實際，來增加企業當期費用。如工資費用、業務招待費、廣告費、會務費和差旅費等期間費用。
絕大多數房地產企業為了達到利用稅收政策的缺失和會計政策的空間規避稅收的目的，對開發成本的會計核算均不按開發房屋的細數（如幢或套）設置明細會計科目，只設置總賬科目。在發生銷售時，只按時間關系配比結轉銷售成本，而不按因果（或對象）關系結轉所銷售的房屋成本。在調查中發現，房地產企業存在大量的“零成本房”現象。所謂“零成本房”是指房地產企業在某個開發項目中，已結轉了其所有的成本，但仍然有部分“存量房”待售，也就是說這些“存量房”壹旦發生銷售，已無成本與其配比，即收入等於利潤。但這些“零成本房”是絕不會再對外銷售的，它們大都成了房地產公司的辦公大樓或是公司權益人的私人住宅。調查顯示，壹般房地產企業的“零成本房”占整個開發項目的3%--7%。
（三）利用現行稅收政策的缺失沈澱或轉嫁稅收行為
壹是，我國稅法規定對股權轉讓行為不征流轉稅，僅對其收益征收企業所得稅，這壹規定為房地產開發企業規避其應繳納的營業稅創造了機會。部分房地產企業，正是利用這壹規定，將其銷售房屋應繳納的營業稅大量沈澱到買方。
在調查中發現，部分房地產公司會事先成立了壹個全子公司，並由該子公司擁有待售房產（壹般是整幢房屋）。當有買家時，就將該子公司的全部（或部分）股權轉讓給買方。在該活動過程中，法律上子公司僅僅變更了股東，公司名稱未變更，納稅主體的地位沒有改變，該房產的產權也仍然屬於子公司。經濟上房地產公司沒出售房屋，其出售的僅僅是子公司股權。雖然房地產企業失去了對子公司的控股權，但這正是成立子公司的目的所在。這樣壹來，房地產公司就成功地規避了其應繳納的營業稅，並將營業稅稅金全部沈澱到買方。理論上講，如果買方永久持有該房產或是繼續轉讓子公司股權，那麽，這部分房產應繳納的營業稅稅金將永遠沈澱下去。
二是，我國現行稅法中存在大量的稅收優惠政策，如再就業的稅收優惠政策；軍隊轉業幹部、退役士兵、隨軍家屬自謀職業、就業的稅收優惠政策；福利企業稅收優惠政策和各省市的稅收特區的稅收優惠政策等等。這些稅收優惠政策對企業的減免幅度是非常大的，如符合軍隊轉業幹部政策的企業，可享受3年內免征營業稅、企業所得稅和個人所得稅的巨大優惠。
調查中發現,房地產公司利用現行稅收優惠政策，將其應繳納的企業所得稅、營業稅等稅金轉嫁到享受稅收優惠政策的關聯企業。房地產企業會事先在不同的地區，通過各種手段成立若幹家能享受稅收優惠政策並且表面上毫無關聯的房地產（中介）銷售公司。然後，再與這些事先成立的中介公司簽訂合同，以較低的價格將房產轉移到中介公司，中介公司再按市場價對外轉讓。本應由房產公司承擔的稅收就被轉移到這些“銷售公司”，而“銷售公司”是享受國家稅收優惠政策的，如此壹來，國家的稅金就成了房產大鱷們的饕餮大餐。
（四）利用臨界轉換法規避稅收行為
所謂臨界轉換避稅法是指由於稅法規定的差異性，使得納稅人在面臨同壹個納稅對象或同壹個涉稅事項時，有兩種或兩種以上的納稅義務，納稅人通過數理計算與分析，找到稅賦差異的臨界點，從而適時轉換身份或業務性質以達到最低稅負。
我國的稅法體系中對房地產企業也存在著稅收負擔的差異，這就給房地產企業提供了選擇臨界點的巨大機會。如對外資和內資房地產企業在企業所得稅、城建稅、教育費附加等稅種和稅率上都存在著較大差異，稅法規定外資房地產企業的企業所得稅稅率為24%，免繳城建稅、教育費附加。在調查中發現，部分房地產企業重新註冊登記、成立虛假合資（或外資）房地產公司，適時轉換身份，以達到規避企業所得稅、城建稅、教育費附加等稅收的目的。
在調查中還發現，部分房地產企業利用合作建房的兩種方式的差異，進行臨界點的選擇，適時轉換業務性質，以達到規避營業稅的目的。所謂合作建房，就是指壹方提供資金，壹方提供土地使用權，兩方***同建造房屋的行為。根據現行稅法的規定，合作建房有兩種方式，即純粹“以物易物”方式和成立“合營企業”方式。由於兩種方式中因為具體情況的不同，而產生不同的納稅義務。
例如，甲企業擁有土地使用權，乙企業擁有資金，它們可以通過合作建房的方式進行交易。第壹種情況是：甲乙企業約定，房屋建好後雙方均分房屋面積，即“以物易物”方式。稅法規定該經濟活動的實質是甲企業出讓土地使用權，應該繳納5%的營業稅；第二種情況是：甲乙企業合夥成立合營企業，甲企業以土地使用權入股，乙企業以資金入股，即“合營企業”方式。稅法規定該經濟活動的實質是甲企業以無形資產投資入股，不必繳納營業稅
壹、預售購房款掛在往來賬面。
將預售購房款記賬，使得應該馬上繳納的稅款變成往來流動資金，偷逃經營稅和企業所得稅，這是房地產開發企業較為普遍采用的壹種手段。（暫不確認收入，特別是利潤率低於15%的項目）
二、不按照合同約定的時間確認收入。
以各種理由諸如未清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業所得稅。
三、隨意調整稅款申報數額。（延遲納稅，提高資金使用效果）
有些房地產開發企業由於資金緊張，在年度內隨意調整稅款的申報數額，通常做法是年初、年中減少申報數額，年末全部繳清。
四、鉆政策“空子”，不及時清算土地增值稅。
開發項目應在全部竣工結算銷售後清算土地增值稅，而部分開發商遲遲不結算或者是故意留有壹兩套尾房，結果無法進行整個項目的結算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。
五、開發成本計入對外銷售商品房成本，偷逃企業所得稅。
六、從售樓款中抵減代理手續費。
將代理銷售商手續費支出直接從售樓款收入中抵減，而從代理商處收取的樓款凈增額為計稅營業額，以此少繳營業稅。
七、擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多結轉經營成本。
八、用房屋換土地。
房屋和土地之間的稅費相差達到7%，將房屋換成土地可以減少應繳納的稅額。
九、降價。
無正當理由降低銷售商品房價格，從而達到少繳營業稅和企業所得稅。
十、整體轉讓“樓花”不做收入。
根據規定，開發權整體進行轉讓時，按照約定要收轉讓費，部分開發商卻不按照規定做收入，而是掛在往來賬面，以達到偷漏稅的目的。