三個概念基本代表了評價寫字樓檔次的基本方向。“甲級”從綜合質量的角度評價寫字樓的等級；“5A”是從硬件配置角度評價的；“第四代”從辦公樓開發的角度規定了標準。三種評價方法各有特點，消費者對每種評價方法都不清楚，導致概念混亂。？
第二，“甲級”標準不是最高級別嗎？
“甲級寫字樓”是壹個流行名詞，是國外開發商在開發涉外寫字樓的過程中逐漸引入和推廣的。寫字樓按其綜合品質可分為A、B、C等幾個檔次，就我國寫字樓市場而言，壹般分為高檔物業(甲級寫字樓)、中檔物業(乙級寫字樓)和低檔物業(丙級寫字樓)。而高檔物業又可以細分為兩部分:頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標準接軌，按當地市場現行標準劃分甲級。所謂甲級寫字樓，主要是指四星級酒店或五星級酒店的評級標準，這是房地產行業的壹個約定俗成的稱謂。因為不同市場的寫字樓物業是不同的，所以寫字樓的分類標準通常是根據各個市場的相對品質來劃分的。比如壹些小城市沒有頂級寫字樓和國際寫字樓。？
對於特大城市(如北京、上海、深圳)，在寫字樓物業的劃分上，不僅要從總體上考慮建築的品質，還要充分考慮城市交通和城市規劃(CBD布局)的因素。具體來說，財產等級和等級標準可以劃分和定義如下:
1，頂級物業(國際寫字樓)？
(1)建築質量:建築的物理狀況和質量為壹流，建築質量達到或超過相關建築法規或規範的要求；建築平面布局靈活，利用率高，達到70%的利用率；占地面積大，大堂、走道寬敞，活動地板至吊頂凈高不低於2.6米。？
①裝修標準:外立面采用大理石外墻、玻璃幕墻等高檔國際外墻裝飾，采用大理石、鋁板、玻璃幕墻等進口高標準材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；* * *部分地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或高級地毯，墻面應為大理石或高級壁紙或高級塗料，應有吊頂，電梯間應為不銹鋼和大理石；衛生間配進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、T0T0等。？
②配套設施:應有配套的商務和生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、職工餐廳、專用地上和地下停車場、有足夠停車位滿足日常生活的商店、適合商務用餐的餐廳和酒店、午休或娛樂設施，以及公園、體育設施、圖書館等其他設施。？
③電梯系統:良好的電梯系統，先進的電梯設施，客貨分區。壹般每4000平米就有壹部電梯，平均等待時間在30秒左右。？
(4)設備標準:應有名牌中央空調，中央空調系統高效；有樓宇自動化；有安全報警器；有綜合布線。？
(2)建築規模:5萬平方米以上。？
(3)客戶入駐:知名外企租戶組合；知名跨國、國內外大公司、財團。？
(4)物業服務:由經驗豐富、壹流的知名品牌公司管理，配備實用的電腦物業管理軟件，辦公物業管理電腦化，建立辦公管理信息系統，辦公物業系統的連接和統壹管理，24小時維護和保安服務。？
(5)交通便利:位置重要，可達性極佳，靠近兩條以上主幹道。有多種交通工具和地鐵直達。？
(6)位置:位於主商圈核心區域。？
(7)智力:3a ~ 5a？
(8)開發商背景:經驗豐富，資金雄厚。在項目開發的早期，他們具有財務靈活性和豐富的大型房地產投資經驗。這些開發商是美國、馬來西亞、香港、韓國等海外公司，或者是海外經營成功的優質國企。？
2.高檔物業(甲級寫字樓)？
(1)建築質量:建築物理狀況優良，建築質量達到或超過相關建築法規或規範的要求；其盈利能力可與新建寫字樓媲美。？
①裝修標準:立面采用大理石、高級瓷磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有壹個大堂，大堂地板應該是大理石、花崗巖、天然石材等。，墻面應該是大理石，花崗巖，或者高級壁紙等材料，要有吊頂，柱子要用大理石，不銹鋼等材料覆蓋；* * *部分地面應為大理石、花崗巖、高檔地磚或高檔地毯，墻面應為高檔壁紙或高檔塗料(如立邦漆等。)，要有吊頂，電梯間要有不銹鋼、大理石或木門；衛生間配備進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、TOT0等。？
②配套設施:應有配套的商務和生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、職工食堂等。、專用地上地下停車場，停車位充足。？
③設備標準:要有名牌中央空調；有樓宇自動化；有安全報警器；有綜合布線。？
(2)建築規模:1-5萬平方米。？
(3)客戶存在:有國內外知名大公司，客戶多從事R&D、技術服務、電子商務或知名品牌代理。？
(4)物業服務:由經驗豐富的知名公司管理。完善的物業管理服務包括24小時維護和保安服務。？
(5)交通便利:有各種交通工具直達。？
(6)位置:位於主商業區或次商業區。？
(7)智力:3A及以上。？
3.中檔物業(乙級寫字樓)？
(1)建築質量:建築的物理狀況良好，建築質量符合相關建築法規或規範的要求；但建築的功能並不是最先進的(受過時功能的影響)，存在自然損耗，盈利能力低於新落成的同類建築。？
①裝修標準:外立面為瓷磚或瓷磚；有大堂，大堂地面是瓷磚，墻面是瓷磚或者高級塗料，有吊頂；* * *部分地面為地磚或中檔地毯，墻面刷白；衛生間采用合資或國產中高檔潔具。？
②配套設施:有專門的地上地下停車場。？
③設備標準:中央空調系統；沒有樓宇自動化；有安全報警器；無集成布線。？
(2)建築規模:不限。？
(3)客戶存在:大部分客戶是國內中小型公司，從事銷售代理和產品研發。？
(4)物業服務:由物業管理公司提供。？
(5)交通便利:有交通線可達，交通便利。？
(6)區位:副首都或較好的城市區位。？
4.低檔物業(丙級寫字樓)？
(1)建築質量:物業使用時間較長，建築在某些方面無法滿足新的建築法規或規範的要求；該建築存在明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入租戶的需求。？
①裝修標準:外立面粉刷；沒有大堂；* * *部分地面為普通地磚或水磨石；衛生間采用普通家用衛生潔具。？
②配套設施:無。？
③裝備標準:分體空調；沒有樓宇自動化；無安全報警；無集成布線。？
(2)規模:不限。？
(3)客戶存在:客戶基本都是從事簡單銷售業務的小型民營企業。？
(4)物業服務:可能有環衛、收發、值班等壹般物業服務。？
(5)交通便利:有交通線可達。？
(6)位置:壹般城市位置。？
3.狹義的“5A”和廣義的“5A”的評價標準是什麽？
“5A”標準是目前比較流行的評價方法，但是對於“5A”的概念有兩種評價方法。壹是狹義針對智能硬件，包括OA(辦公智能)、BA(樓宇自動化)、CA(通信傳輸智能)、FA(消防智能)、SA(安防智能)；二是指廣義上的綜合“A”評價標準，包括:
(1)建築品牌標準:甲級？
辦公樓是壹個城市創造文化和財富的特定空間。寫字樓的品牌形成需要產品差異化特征、商業文化特征、服務管理理念、地域標誌性物業和城市歷史記憶。從某種意義上說，生產鏈頂端的寫字樓的發展反映了壹個城市的發展進程和特點。因此，寫字樓這個已經成為城市商務區標誌性建築的品牌，與城市的關聯度非常大，對城市未來的發展非常有價值。因此，壹個具有較大區域影響力，並能與城市品牌相協調的寫字樓品牌，將被評為建築品牌標準的甲級。？
(2)地理位置標準:甲級？
地理位置是投資購買寫字樓的關鍵因素之壹。只有在現有或潛在商圈、城市地段位置好、投資價值高的寫字樓才能獲得甲級地理位置標準。？
(3)客戶級別標準:A級？
客戶層是指寫字樓的業主或租戶層。大部分寫字樓客戶都有選擇鄰居居住的心理，所以壹棟寫字樓的客戶級別通常都是壹樣的。同時，客戶水平的高低也直接影響新業主或租戶的投資決策，因為較高的客戶水平對提升其企業形象有較好的作用。。？
(4)服務質量標準:甲級？
服務質量壹方面體現在高效的物業管理上，另壹方面體現在為企業提供專業的商業服務上。兩者都很優秀，會被認為有a級的服務質量標準。？
(5)硬件設施標準:甲級？
主要考核建築設計和建築功能的創新。以及建築技術、標準層高、標準承重、弱電系統、新風系統、電梯、智能化等。如果以上兩個或兩個以上方面不能做到優秀，就不能拿到硬件設施標準的A級。？
四、根據發展軌跡制定辦公標準？
中國辦公建築的發展經歷了四個階段。
第壹代辦公樓壹般指計劃經濟體制下的行政辦公樓，只能滿足基本的辦公功能。深圳第壹代寫字樓以深圳以速度著稱的國貿大廈，以及散落在羅湖不同區域的地產大廈、聯興大廈、深業大廈、杜菁金融中心等寫字樓為代表。？
二代寫字樓是指我國改革開放後，由外國公司開發建設的寫字樓。這些辦公樓除了滿足功能需求外，還為客戶靈活劃分了內部空間，提高了智能化水平。深圳第二代寫字樓以深圳電子科技大廈、中銀大廈為代表，出現於90年代初。？
第三代寫字樓在第二代的基礎上，開始考慮以客戶的個人需求為導向，加入綠色辦公的概念，提高舒適度，大大提高智能化水平。深圳第三代寫字樓以20世紀末的王迪大廈、賽格廣場、江蘇大廈為代表。？
隨著中國加入WTO和經濟全球化的到來，第三代辦公樓已經不能完全滿足國際商務辦公的需求。在這個前提下，第四代寫字樓的出現也就順理成章了。所謂第四代寫字樓，即在第三代功能的基礎上，強調以客戶需求為中心，旨在提供低成本、高效率的商務平臺，倡導人性化的溝通交流，註重辦公空間對企業文化和員工素質的培養和提升，引導智能化，強化綠色辦公理念，從而達到國際商務社區的標準。？
與前三代辦公樓相比，第四代辦公樓具有以下特點:
第壹，目標客戶明確。第四代寫字樓面向各類跨國企業、外資企業和國內有實力的大中型企業，最大程度地滿足用戶對辦公舒適度的要求，提高工作效率和效果。？
二是景觀要求更高。世界上很多知名的CBD或者知名的寫字樓都建在美麗的自然景觀附近。除了自然景觀，辦公建築中的綠色景觀也越來越受歡迎，具有交流功能的中庭花園將成為未來辦公建築發展的壹個趨勢。？
第三，業務空間更大。隨著網絡的普及，資源共享已經成為提高工作效率的重要問題。因此，辦公環境的規劃將突破“辦公室+公共走廊”的傳統空間模式，逐步從封閉、註重個人隱私走向開放、互動。第四代寫字樓更大程度上為人們提供商務空間，使辦公空間趨於模糊，在崇尚交流的基礎上提高工作效率，將工作融入休閑，創造了壹種全新的辦公方式。？
第四，倡導綠色環保。第四代辦公建築不僅註重外部環境景觀，還將立體綠化景觀廣泛引入內部辦公空間，形成健康環保的辦公空間。此外，如何巧妙地將自然空氣引入寫字樓，也成為後非典時期寫字樓客戶非常關心的問題。因此，目前在規劃中的辦公樓，大多都將內部中庭花園和新風系統融入到設計中。？
第五，高智能。第四代辦公樓的智能化水平已經達到了很高的水平，要求為以後的升級預留足夠的升級空間。達到5A甲級標準將是最低的智能化標準，包括樓宇智能化、安防智能化、辦公智能化等等。？
以上是壹般寫字樓的評價標準。隨著科技的進步和發展理念的成熟，寫字樓的標準也會不斷更新。