融資租入的不動產
融資租賃的租賃物只是動產，中國融資租賃的租賃物不包括不動產，因為在我國，土地的所有權歸國家所有。那麽大家知道什麽是不動產的融資租入?
為了區別融資租入固定資產和企業其他自有固定資產，企業應對融資租入固定資產單獨設立?融資租入固定資產?明細科目核算，新《企業會計準則第21號租賃》中規定：在租賃開始日，承租人應當將租賃開始日租賃資產公允價值與最低租賃付款額現值兩者較低者作為租入資產的入賬價值，將最低租賃付款額作為長期應付款的入賬價值，其差額作為未確認融資費用。承租人在租賃談判和簽訂租賃合同過程中發生的，可歸屬於租賃項目的手續費、律師費、印花稅等初始直接費用，應當計入租入資產價值，而不是確認為當期費用。《企業會計準則第4號固定資產》中規定：購買固定資產的價格超過正常信用條件延期支付，實質上具有融資性質的，固定資產的成本以購買價格的現值為基礎確定。實際支付的價格與購買價格之間的差額，除應予資本化的以外，應當在信用期間內計入當期損益。
與經營租賃不同的是，經營租賃方式租入資產不計入固定資產，沒有對租入資產的控制權與所有權，融資租入對資產擁有實際控制權。
融資租入應理解為：企業要購進壹臺設備，但是資金不充分，於是和融資公司***同購入這臺設備，由融資公司墊付設備款項，企業在簽訂合同時先付壹部分，剩下的款項以租金方式補足。
1、商務部和銀監會
我國目前沒有融資租賃法律，幾年前出過壹個融資租賃法草案，規定租賃物只能是動產，後夭折。
現在對融資租賃的規定主要是商務部的《外商投資租賃業管理辦法》和銀監會的《金融租賃公司管理辦法》。商務部規定融資租賃的租賃物只能是動產，但銀監會規定租賃物是固定資產。這裏的固定資產根據通常的理解應該不排除不動產。所以，部門規章層面上，不動產理論上可以融資租賃。
但是，法院不壹定認可規章，根據之前的有關法律草案和司法解釋意見稿，都沒說不動產可以融資租賃。
2、財政部會計司
財政部會計司應該是認可建築物融資租賃的。根據企業會計準則講解2010，對於同時涉及土地和建築物的租賃，企業通常應當將土地和建築物分開考慮。將最低租賃付款額根據土地部分的租賃權益和建築物的租賃權益的相對公允價值的比例進行分配。在我國，由於土地的所有權歸國家所有①，土地租賃不能歸類為融資租賃。對於建築物的租賃按租賃準則的規定標準進行相應的分類。如果土地和建築物無法分離和不能可靠計量的，應歸類為壹項融資租賃②，除非兩部分都明顯是經營租賃，在後壹種情況下，整個租賃應歸類經營租賃。
《企業會計準則》(2006)規定，融資租賃，是指實質上轉移了與資產所有權有關的全部風險和報酬的租賃。其所有權最終可能轉移，也可能不轉移。符合下列壹項或數項標準的，應當認定為融資租賃：
(壹)在租賃期屆滿時，租賃資產的所有權轉移給承租人。
(二)承租人有購買租賃資產的選擇權，所訂立的購買價款預計將遠低於行使選擇權時租賃資產的公允價值，因而在租賃開始日就可以合理確定承租人將會行使這種選擇權。
(三)即使資產的所有權不轉移，但租賃期占租賃資產使用壽命的大部分。
(四)承租人在租賃開始日的最低租賃付款額現值，幾乎相當於租賃開始日租賃資產公允價值;出租人在租賃開始日的最低租賃收款額現值，幾乎相當於租賃開始日租賃資產公允價值。
(五)租賃資產性質特殊，如果不作較大改造，只有承租人才能使用。
3、財政部稅政司和稅務總局
財政部負責稅的是稅政司(各種稅)，國家稅務總局涉及的有貨物和勞務稅司(主管增消營等)、財產和行為稅司(主管房產稅、契稅等)、所得稅司(主管企業所得稅等)。因為大家都是官，難免出現誰也不服誰的情況。
首先明確壹點，售後回租在商務部③和銀監會④看來是融資租賃的壹種，但財政部會計司覺得售後回租得分融資租賃和經營租賃。稅務總局似乎也是覺得分融資租賃和經營租賃。
目前稅法對於融資租賃概念進行闡述的有兩個文件，國稅發[1993]149號⑤和財稅[2013]37號⑥。37號對融資租賃的定義基本上是照搬149號的。
貨物和勞務稅司雖然說融資租賃僅適用於動產，但國家稅務總局公告2010年第13號規定融資性售後回租業務中承租方出售資產的行為，不屬於增值稅和營業稅征收範圍，不征收增值稅和營業稅。13號似乎暗含的意思是貨勞司並不否認現實中不動產融資租賃的存在，不然幹嘛提營業稅。
財產和行為稅司就顯得靈活多了，這可能是加入了財政部的因素，財政部會計司的觀點可能影響到了稅政司。例如，《關於房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅[2009]128號)規定，融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。再如，《關於企業以售後回租方式進行融資等有關契稅政策的通知》(財稅[2012]82號)規定，對金融租賃公司⑦開展售後回租業務，承受承租人房屋、土地權屬的，照章征稅。對售後回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權屬的，免征契稅。
4、全國人大、財政部稅政司和稅務總局所得稅司
全國人大通過的企業所得稅法規定，以融資租賃方式租出的固定資產不得計算折舊扣除。國務院通過的所得稅法實施條例規定，固定資產是指企業為生產產品、提供勞務、出租或者經營管理而持有的、使用時間超過12個月的非貨幣性資產，包括房屋、建築物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產經營活動有關的設備、器具、工具等。
全國人大在稅法上和融資租賃法草案上采取了兩種不同的觀點。如果說融資租賃法草案認為不動產不能租賃，那全國人大的`所得稅法似乎單方面創設了壹種現實中不存在的業務類型。當然，融資租賃法草案僅是草案。
5、現實
現實中，不動產融資租賃是存在的，而且有很多案例。但似乎都是以售後回租的形式存在。
2004年4月初，在滬上金融租賃公司新世紀金融租賃有限責任公司的成功運作下，全國首個房地產?售後回租+保理?融資項目正式簽約?滬上壹家大型房地產公司將其擁有的海南壹著名大酒店出售給金融租賃公司，並簽定了5年的?售後回租?合同;金融租賃公司又與壹家股份制商業銀行簽訂?國內保理業務?合同，將房地產售後回租形成的租金應收款賣給銀行，房地產公司壹次性完成融資金額高達6億元。
《中國航空報》2010年9月16日報道：2009年年底，湖南省嶽陽市政府規劃投資1.4億元修築城市南環線道路，嶽陽市政府通過中航工業租賃，以道路為租賃標的物，迅速籌集了急需的建設資金。
《天津:金融創新推動地方經濟發展》報道：天津渤海租賃向天保投資(天津保稅區國資公司)購買天津保稅區空港物流加工區投資服務中心大樓，出租給天津港保稅區管理委員會及天保投資(第二承租方)，項目金額為8 億元，起租日為2009年4月27 日，租賃期限為20年。
結論
通過上文可知，目前我國融資租賃法律規範的現狀似乎可依用亂來形容的，部門之間統壹，部門內部不統壹。
各種不統壹和不規範導致了稅務總局在制定文件的時候出現了麻煩。且不說不動產融資租賃，動產融資租賃到現在都沒想出壹個好方法來。
稅法如果不能促進行業發展，能不能不阻礙行業發展?
附 錄?
①土地管理法2004
中華人民***和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。
全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。
任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。
②物權法2007
第壹百四十六條建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施壹並處分。
第壹百四十七條建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施占用範圍內的建設用地使用權壹並處分。
③外商投資融資租賃公司可以采取直接租賃、轉租賃、回租賃、杠桿租賃、委托租賃、聯合租賃等不同形式開展融資租賃業務。
④售後回租業務，是指承租人將自有物件出賣給出租人，同時與出租人簽定融資租賃合同，再將該物件從出租人處租回的融資租賃形式。售後回租業務是承租人和供貨人為同壹人的融資租賃方式。
⑤國稅發[1993]149號規定，融資租賃，是指具有融資性質和所有權轉移特點的設備租賃業務。即：出租人根據承租人所要求的規格、型號、性能等條件購入設備租賃給承租人，合同期內設備所有權屬於出租人，承租人只擁有使用權，合同期滿付清租金後，承租人有權按殘值購入設備，以擁有設備的所有權。凡融資租賃，無論出租人是否將設備殘值銷售給承租人，均按本稅目征稅。
⑥財稅[2013]37號規定，有形動產融資租賃，是指具有融資性質和所有權轉移特點的有形動產租賃業務活動。即出租人根據承租人所要求的規格、型號、性能等條件購入有形動產租賃給承租人，合同期內設備所有權屬於出租人，承租人只擁有使用權，合同期滿付清租金後，承租人有權按照殘值購入有形動產，以擁有其所有權。不論出租人是否將有形動產殘值銷售給承租人，均屬於融資租賃。
⑦銀監會批的，銀監會認為售後回租屬於融資租賃。
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