作為前期準備，首先要熟悉房地產行業涉及的稅種及相關稅收政策，房地產行業的相關發票規定，房地產行業的特殊業務辦理，如合作建房、混合銷售、委托代建、售後回租、以房抵債等。
那麽就需要在金三征管系統中查詢相關數據，除此之外還要收集壹些相關的外部數據，包括三方數據，比如發改委、住建、規劃、質監、房管、銀行等部門獲取的房地產項目信息，廣告信息等媒體數據，以及國土資源局網站、房地產管理局網站、建設工程造價網信息等互聯網數據。
企業進入檢查階段所需的涉稅資料1份。基本涉稅信息。
①房地產開發資質證書及相關資質證明②企業設立及變更的章程、協議、合同，以及股東、法定代表人變更情況③企業銀行賬號④企業關聯方及關聯交易。
⑵基本業務流程信息:①業務處理流程②內控制度流程③主要部門及職責④各項業務處理制度。
⑶財務基礎資料①財務相關制度和流程②財務軟件、電子財務賬戶數據和財務報表③納稅申報表、企業所得稅匯算清繳報告、土地增值稅清算驗證報告。
4.關於土地的信息。
太復雜了。基本就是征地的方式，就是各種證件。
3.征地拆遷相關信息。
4.與工程造價相關的信息。
基本包括工程合同、施工合同、工程總體規劃的各種圖紙、建設工程預算、工程竣工結算書、施工過程中雙方的核實資料、建設單位供應材料明細表、竣工驗收證明、技術人員名單及工資標準、工資表、房屋測繪報告等。有了這些數據，審核工程費用的實際金額，如果實際金額高於工程預算和施工合同，則主要審核工程設計變更數據和施工現場核實數據。
5.與項目銷售相關的信息。
具體檢查重點是企業所得稅檢查，房地產企業所得稅，以及與其他企業所得稅的相似之處。檢查重點是收入確認和成本問題。
收入檢查中應註意的問題
根據準備階段的調查，可以查看營業部臺賬，查看不動產買賣合同，查看收入賬戶，檢查分析企業是否按規定確認收入，看企業所得稅收入與增值稅收入差距是否過大，差異原因是否合理。事實上，少報增值稅收入的許多問題與企業所得稅是壹致的。
另外，需要關註政府部門返還的資金和政府補貼收入是否計入補貼收入，客戶收取的違約金是否計入營業外收入。
二，檢驗成本要註意的問題
房地產開發成本主要由土地成本、建安成本和政府收費構成。其中，土地成本和政府收費相對固定，而建安成本主要由人工成本和材料成本構成。就某個區域而言，人工成本和材料成本的差別不會太大，所以基本可以通過主要計算建安成本，加上土地成本和政府收費來確定房屋的單位成本。如果企業結轉的單位開發成本與計算的單位成本差異過大，應進壹步考察。
您可以關註:
(1)土地成本是否按規定收取，主要是查繳土地出讓金。
⑵采用預計成本、遠期成本、按計劃成本結算、按比例結算等方法是否增加了產成品成本。
(3)是否將虛開發票、虛開發票等不符發票記入開發成本，將多項成本費用尤其是甲供材料直接記入開發成本，然後重復記入施工方發票全額。
(四)虛列拆遷補償費和虛增費用，不按實際金額計入成本，編造合同、協議，虛列、多列或者重復列支。
如國土資源局返還的多付土地出讓金，在沒有沖減土地出讓金成本的情況下，記入“其他應付款”。
⑸收回所有未實際申報繳納的稅費。比如未實際繳納的土地增值稅，在企業所得稅前計提扣除。
【6】項目樣板間裝修費用重復收取問題:樣板間裝修已在開發間接成本中收取，也在主營業務成本中收取。
(7)收取地下車位開發成本的問題:地下車位如果是可銷售自持的，產權不歸業主所有，實際上是壹種開發產品，應作為獨立的成本對象單獨核算。未售出車位的開發成本應從開發成本賬戶中轉出，實際售出時按照收入與成本相匹配的原則收取成本。
⑻預提公共* * *配套設施費。
房地產項目的開發周期比較長，有的需要幾年，尤其是大型房地產項目。在開發進度上，企業很難將公共設施的建設與項目完全匹配，會出現先建房子再建公共設施的情況，往往會出現房子建好了，公共設施還沒建成的情況。因此，當前期項目達到竣工條件時，就會開發產品。
國稅發[2009]31號規定，除下列應計費用外，以實際成本為應納稅成本。
可以累計的費用:
(1)對於未最終結算的外包項目，如取得全額發票，在證明資料充分的前提下，可計提不足的發票金額，但最高不超過合同總金額的65，438+00%。
(2)公共* * *設施尚未建成或竣工時，按預算成本合理預提建設費用。此類公共設施必須符合買賣合同、協議或廣告、模型中已明確承諾不可撤銷的條件，或必須按照法律法規建設。
(3)應報政府批準但尚未上報的建設項目，物業改善費可按規定代扣代繳。
第三階段成本檢查要點
(1)擴產期間發生的費用、發生的不合理工資、三項經費超標是否有標準。
(2)業務招待費、廣告費是否超過規定標準。
(3)行政處罰是否在稅前列支。
(4)是否將資本性支出直接計入當期成本，開發期利息計入財務費用，成本結轉較多，收取不屬於公司的利息，如集團成員企業的利息。
房地產企業的企業所得稅檢查必須熟悉房地產行業的特點，采取有針對性的措施。接觸過很多稅務稽查人員，大多反映房地產企業所得稅不好查。其實主要原因是他們對房地產行業的財務核算不熟悉。如何做好房地產企業所得稅稽查工作？我個人認為主要是從以下幾個方面:
1.整理確定開發項目的可售面積、已售面積和未售面積。確定了這些項目的基本信息，為下壹步確認銷售收入和結轉銷售費用打下了良好的基礎。該環節要求企業提供項目的基礎資料，包括土地證、建設工程規劃許可證、施工許可證、預售許可證、測繪成果等。
2.查看企業提供的銷售收入清單，包括樓號、房號、業主姓名、合同金額、建築面積、付款及是否已交付。並核對已整理的項目基本信息，收到的信息必須與預收賬款金額壹致。
3.檢查項目累計開發成本的真實性，分期開發的項目是否設置成本對象進行核算，土地成本如何在不同成本對象之間分攤。企業是否按照規定時間確認了銷售收入並結轉了銷售成本，是否按照企業會計準則的規定準確預計了開發成本，是否在計算企業所得稅時按照09-31號文件的有關規定正確調整了預計開發成本。該環節要求企業提供施工合同、工程結算等相關資料。
4、檢查房地產業具體營業稅調整是否正確。對於銷售部門員工的產品，是否按照規定的毛利率計算預計毛利；開發產品完工並確認銷售收入後，預計毛利是否按規定及時轉回。檢查當年實際繳納的稅金、附加和土地增值稅是否按規定進行了調整。
5、檢查是否有廣告費、業務推廣費、業務招待費等。被正確調整。房地產行業的特殊之處在於，這些納稅調整項目應以免稅預收賬款為基礎進行調整，而不是以銷售收入為基礎。
6、檢查是否有土地雙金返還，是否按規定計入應納稅所得額。
7.其他納稅調整項目和壹般企業沒有區別，不再贅述。
希望我的回答對妳有幫助。如果您還有其他問題，請留言。
這個問題的答案如下:
房地產開發企業所得稅稽查的難度與企業規模、項目數量、時間跨度的長短密切相關。做好房地產開發企業所得稅檢查工作，必須註意以下幾個方面:
1.熟悉房地產開發企業所得稅的相關政策。房地產開發企業的所得稅政策不同於其他行業，企業所得稅年度申報也不同於壹般企業，這需要我們了解清楚。同時要熟悉房地產開發企業增值稅、土地增值稅等稅種的政策，因為這些與企業所得稅密切相關。
2.熟悉房地產開發企業會計。房地產開發企業的會計核算方法必須明確。雖然不同房地產開發企業的會計核算存在壹些差異，但基本的會計核算規定是相同的，這是做好檢查工作的基礎。也要盡可能熟悉企業的會計軟件。
3.熟悉房地產開發企業的整個開發流程。房地產開發企業從征地開始就要了解規劃許可、施工許可、房屋預售、房屋竣工驗收的全過程。
4.制定計劃，理清思路。房地產開發企業的檢查往往需要比較長的時間，需要制定計劃，理順思路，落實分工。最好向有經驗的同事學習，學習壹些房地產開發企業的典型案例，對理清思路有很大幫助。
5.加強溝通。檢查中遇到政策性問題，要及時查找相關文件，或與相關業務部門溝通，及時解決檢查過程中的疑難問題。同時，在檢查過程中，要註意不斷總結經驗，提高實際工作能力。
以上觀點供參考！
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房地產企業所得稅稽查三部曲中情感助手的關註
2019-11-26 05:24
房地產行業檢查是今年國家稅務總局部署的稅收專項檢查的壹項重要工作。筆者根據日常檢查經驗，總結了房地產開發行業企業所得稅檢查的“三部曲”，即如何從開發產品完工項目確認、收入成本真實性核實、完工產品成本結轉三個方面對房地產開發企業進行檢查。
前奏:決定壹個房地產項目是否完工。
房地產企業為簡化核算、偷稅漏稅，不按計劃分期進行財務核算，將各項成本費用混在壹起，不及時結算開發產品應稅成本並按規定計算繳納企業所得稅。項目銷售完畢或剩余少量房產抵建成本後，資金就會出逃。稅務機關再次進行清算檢查時，由於企業未保存或人為隱匿、銷毀相關稅務資料，檢查難度加大。因此，確定房地產是否及時竣工，是房地產企業所得稅檢查的重要內容。根據《中華人民共和國國家稅務總局關於房地產開發企業開發產品竣工條件確認的通知》(國[2010]第201號)，確定開發產品是否竣工，應先去建設局建設工程質量監督站調閱開發項目工程竣工驗收備案表，工程竣工驗收日期為工程竣工時間。其次，到售樓處或物業管理部門，查閱客戶入住檔案資料、房屋鑰匙發放記錄。不論工程質量是否通過驗收，也不論竣工(竣工)備案手續和決算手續是否已辦完，當企業開始辦理交付手續(包括入住手續)或已實際開始投入使用時，即視為開發產品已開始投入使用，視為開發產品已完工。稅務稽查人員應及時對已完成的項目進行清算檢查。對於在產品，重點檢查銷售收入是否及時足額入賬，期間費用是否真實，是否符合稅前扣除條件。
3月:核實收入、成本和費用的真實性
對已竣工或階段性開發項目的檢查，要全面收集企業臺賬、銷售合同、行政審批文件和證件、招投標合同、建設預決算、監理記錄等。，運用開發產品現場庫存控制、建築安裝成本分析控制、工程量計量控制、大額資金支付控制等方法查找疑點，采取現場檢查與詢問調查相結合、賬內檢查與賬外調查相結合的方法，全面審核項目收入和成本支出的真實性和合法性。
(壹)實地調查與核實銷售控制表相結合，核實銷售收入。
1.實地查看，了解房地產開發銷售情況，查看房屋銷售方案，調查詢問閣樓、車位、地下室是否單獨定價銷售，掌握房屋、閣樓、車位、地下室銷售情況。
2.收集售樓處信息，收集銷售控制臺賬、銷售合同、銷售發票、收款收據等紙質資料和銷售合同統計、預售房款統計、銷售發票記錄等電子文檔，統計已售面積和銷售金額。查看物業公司的入住通知書和鑰匙發放保管登記簿，查看銷售數據的真實性。將確認的銷售面積和銷售額與“預收賬款”、“主營業務收入”科目和納稅申報表進行核對，檢查企業收取的銷售款項是否全部入賬並申報納稅。
3.閱讀開發企業與中介服務機構簽訂的代理銷售合同和協議，根據計提銷售傭金的金額和比例反向計算銷售額，與申報的主營業務收入進行對比，找出差異，並查看中介服務機構的銷售明細表，檢查是否存在分解開票、隱瞞銷售收入的情況。
4.調查壹些買家，核實發票金額是否與收取的價格壹致。閣樓、車位、地下室、精裝房裝修所得價款是否有單獨收據。
5.用確認收入的戶數查售房控的賬，找出戶數差異。實地調查和詢問，以核實未出售房地產的真實性。是否存在材料款、工程款、廣告費、銀行貸款本息、拆遷補償費等債務。有開發產品，而不按規定繳納稅款的；是否存在以開發產品換取土地使用權和股權，未按非貨幣性資產交換標準進行稅務處理的情況；開發的產品是否用於捐贈、贊助、廣告、樣品、員工福利、獎勵、對外投資、向投資者發放等，未按規定申報稅收。
(二)書證與實際審計相結合，核實開發成本。
通過實地考察、外部調查和項目總成本控制，審查協議、合同、預算和決算的真實性。對照現金和應付賬款檢查付款的真實性。
1.單位工程造價控制。檢查員可以了解當地建築行業的壹般建築成本。以沿海某縣級市2012年市場均價為例:普通住宅建安造價約900元/m2，小高層約1300元/m2，波動幅度不超過10%。對於建安費用過高的，要重點檢查。可對照企業施工合同、圖紙對工程量和工程造價進行評價，並與企業費用進行核對。檢查是否存在虛開建安發票問題，是否對工程造價內的鋼材、水泥、門窗等項目重復索要或開具發票，虛列費用。比如某企業建築安裝費用達到1228元/㎡？遠高於當地900元/㎡~1000元/㎡的平均水平，並通過付款記錄審計發現有近1000萬元工程款，300萬元現金支付，680萬元掛在應付賬款中。通過對建設監理記錄、資金流向、施工合同、變更合同、預決算及開發商負責人會議紀要的分析，我們獲得了開發商通過編造虛假變更合同，唆使建安企業虛開建安發票的證據。
2.項目總控制。在房屋開發過程中，開發商在土方開挖回填、道路鋪設、綠化等方面增加工程量，多項費用是常有的事。例如，檢查中發現某企業收取綠化費420萬元，檢查人員實地測量綠化面積，采取土層橫斷面取樣，統計苗木數量，了解不同樹種和苗木的市場價格，發現該企業通過增加場地平整費、回填種植土、提高苗木數量和價格等方式，虛開綠化費275萬元。
3.資本流動控制。檢查“現金”和“應付賬款”的賬目，看是否存在大額現金支付或“應付賬款”長期掛賬的問題，並根據相關合同和付款記錄向施工方調查取證，審查其真實性。比如查某開發商的“現金賬本”，現金支付2207萬元的暖氣安裝工程費，查閱與施工方簽訂的室內地暖工程安裝合同。合同簽訂於2010年8月，完成於20110年6月。約定工程竣工驗收後支付工程總造價的90%。但企業會在2011年末將所有款項以現金形式支付給施工方，這顯然有悖常理。通過對施工方的調查，確認施工方實際收取工程款18萬元，企業虛報開發費用407萬元。
片尾曲:根據比例原則準確結轉產品成本
復核開發成本(土地成本)、產品開發、主營業務成本、固定資產等科目，對照項目規劃、合同、協議等進行核對，準確計算結轉產品成本。
重點檢查成本核算對象是否根據開發項目的特點和實際情況確定；是否提前收取下壹筆費用；是否壹次性提前分攤各期應分攤的土地成本(包括土地附屬成本)；有償轉讓或自用的配套設施是否單獨核算，是否全部計入可售房屋開發成本。
根據項目規劃測繪報告，確定項目竣工總實用面積。根據審計的開發成本計算單位面積的成品成本，乘以當前銷售面積，計算當前營業成本。查看企業營業成本明細賬，將銷售成本與銷售收入進行對比分析，檢查計入銷售成本的戶數、面積、銷售收入的統計口徑是否壹致，是否存在銷售回款只沖減收入不沖減成本的問題。
認真核實收入明細和支出明細，確定申請金額。
看房企傭金收入占比。