建設部關於轉發財政部《關於物業管理企業執行
〈房地產開發企業會計制度〉有關問題的通知》的通知
建綜[2000]3號
各省、自治區、直轄市建委（建設廳），計劃單列市建委，直轄市、計劃單列市房地局：
為了規範物業管理企業的會計核算工作，我部配合財政部制定了《物業管理企業會計核算補充規定（試行）》。現將財政部《關於物業管理企業執行〈房地產開發企業會計制度〉有關問題的通知》（財會字[1999]44號）轉發妳們，請遵照執行。執行中有何問題，請及時向我部綜合財務司反映。
中華人民***和國建設部
二○○○年壹月五日
財政部關於物業管理企業執行《房地產開發企業會計制度》有關問題的通知
財會字[1999]44號
國務院有關部委，各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局），新疆生產建設兵團：
為了規範和加強物業管理企業的會計核算工作，現就物業管理企業執行《房地產開發企業會計制度》有關問題通知如下：
壹、本通知所指物業管理企業，是指經工商行政管理機關登記註冊、具有獨立法人資格的物業管理企業。
二、物業管理企業的會計核算，應在《房地產開發企業會計制度》的基礎上，再按照“物業管理企業會計核算補充規定（試行）”執行（見附件）。
三、本通知自2000年1月1日起執行。
附件：物業管理企業會計核算補充規定（試行）
中華人民***和國財政部
壹九九九年十二月壹日
附件：
物業管理企業會計核算補充規定（試行）
壹、 會計科目及使用說明
第204號科目 預收帳款
1．本科目核算企業按合同規定向有關單位和個人預收的款項，如企業為物業產權人、使用人提供的公***衛生清潔、公用設施的維修保養和保安、綠化等預收的公***性服務費等。
2．企業向有關單位和個人預收的款項， 借記“銀行存款” 科目， 貸記本科目；收入實現時，借記本科目，貸記“經營收入”、“其他業務收入”科目。有關單位和個人補付的款項，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目；退回多付的款項，作相反會計分錄。
預收賬款情況不多的公司，也可以將預收的款項直接記入“應收賬款”科目的貸方，不設本科目。
3．本科目應按有關單位和個人設置明細帳。
4．本科目期末貸方余額， 反映企業向有關單位和個人預收的款項；期末如為借方余額，反映應由有關單位和個人補付的款項。
第205號科目 代收款項
1．本科目核算企業因代收代交有關費用等應付給有關單位的款項，如代收的水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等。
企業受物業產權人委托代為收取的房租等，也在本科目核算。
2．企業收到代收的各種款項時， 借記“銀行存款”等科目， 貸記本科目； 交給有關單位時，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。收取代辦手續費等服務收入時，借記本科目，貸記“經營收入”科目。
3．本科目應按代收代交費用種類設置明細賬。
4．本科目貸方余額，反映企業尚未支付的代收款項。
第209號科目 其他應付款
1．本科目核算企業應付、暫收其他單位或個人的款項，如物業產權人、使用人入住時或入住後準備進行裝修時，企業向物業產權人、使用人收取的可能因裝修而發生的毀損修復、安全等方面費用的保證金等。
2．發生的各種應付、 暫收款項，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目；支付時，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。
3．本科目應按債權人或應付、 暫收款項的類別設置明細賬。
4．本科目期末余額，反映企業尚未支付的其他應付款。
第281號科目 代管基金
1．本科目核算企業接受委托管理的房屋***用部分、 ***用設施設備維修基金。
2．企業收到代管基金時， 借記“銀行存款－－代管基金存款”科目，貸記本科目。
企業收到銀行計息通知，屬於代管基金存款的利息收入，借記“銀行存款－－代管基金存款”科目，貸記本科目。1．本科目核算企業因代收代交有關費用等應付給有關單位的款項，如代收的水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等。 2．企業取得的各項收入，應按下列原則確認：
企業應當在勞務已經提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營業收入的實現。
物業大修收入應當經業主委員會或者物業產權人、使用人簽證認可後，確認為營業收入的實現；企業與業主委員會或者物業產權人、使用人雙方簽訂付款合同或協議的，應當根據合同或者協議所規定的付款日期確認為營業收入的實現。
3．企業為物業產權人、 使用人提供公***性服務、公眾代辦性服務以及特約服務而取得的物業管理收入，借記“銀行存款”、“應收賬款”等科目，貸記本科目。
企業經營業主委員會或者物業產權人、使用人提供的房屋、建築物和***用設施取得的物業經營收入，借記“銀行存款”、“應收賬款”等科目，貸記本科目。
企業承接房屋***用部位、***用設施設備大修工程，工程完工，其工程款經業主委員會或者物業產權人、使用人簽證認可後進行轉賬，借記“代管基金”科目，貸記本科目。
4．本科目應按經營收入的種類設置明細賬， 如“物業管理收入”、“物業經營收入”、“物業大修收入”等，其中“物業管理收入”，企業可以根據實際管理需要，按照物業管理收入的組成內容（如來源渠道等）設置明細賬，進行明細核算。
5．期末， 應將本科目的余額轉入”本年利潤”科目，結轉後本科目應無余額。
第502號科目 經營成本
1． 本科目核算企業物業管理、 物業經營、物業大修等應結轉的經營成本。
企業所屬物業管理單位在經營中發生的管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等間接費用，記入“管理費用”科目，不在本科目核算。
2． 企業為物業產權人、 使用人提供公***性服務、公眾代辦性服務及特約服務所發生的直接費用，直接記入本科目，借記本科目，貸記“銀行存款”、“庫存材料”、“應付賬款”等科目。
企業經營物業應付給物業產權人、使用人的租賃費、承包費等，直接記入本科目，借記本科目，貸記“代管基金”或”應付賬款”科目。
月份終了，企業應及時結轉已完物業工程成本，借記本科目，貸記“物業工程”科目。
3．本科目的明細核算應與經營收入的明細核算相對應。
4．期末，應將本科目的余額轉入“本年利潤”科目，結轉後，本科目應無余額。
二、會計報表的編制說明
1．在資產負債表“住房周轉金” 項目下增設“代管基金”項目，反映企業接受委托管理的房屋***用部位、***用設施設備維修基金的結余。本項目應根據“代管基金”科目的期末貸方余額填列。
2．“物業工程”科目的期末余額在資產負債表“存貨”項目中反映。
3．“代收款項” 科目的期末余額，在資產負債表“其他流動負債”項目中反映。
XXXX物業公司財務部管理制度
壹.財務管理制度
1.嚴格執行國家規定的財務會計制度和有關財經紀律,按《會計法》辦事,遵章守法,做好財務會計工作。
2.財務部負責全公司的經濟總核算,並要綜合公司資金運作的情況、管理費收入和費用開支的資料定期向總經理報告。
3.負責組織各部門編制收支預算草案,根據總經理的指令,結合公司的情況進行綜合平衡。編制公司年度的財務預算草案,定期對執行情況進行分析,並作出書面報告送總經理。
4.管理和控制各部門編制收支計劃,平衡工作,嚴格檢查備用金的使用,嚴格執行庫存現金限額制度,負責全公司資金運作的組織和調動,定期把資金變化情況向總經理匯報。
5.遵循權責發生制原則及時完成收支核算,做好財務記載,正確核算,按時準確編報會計報表。
6.每月按時向各商鋪收取租金及管理費,做好收支結算表、欠繳管理費情況表,編制月、季、年度損益表和資產負債表。
7.每年X月、X月向商戶公開本步行街管理費的財務收支狀況,並按規定程序審核後張貼於本步行街管理處的告示板上。
8.負責公司的各項財產登記、核對工作,保證資產更新的資金來源,保障資產的更新換代。
9.對公司的各項開支力求做到嚴格審核、合理開支,對違反規定,未經審批的開支壹律不得報銷。
二.會計核算管理制度
1.采用借貸記帳法,以權責發生制為原則,收入與其相關的成本、費用應當相互配比。
2.合理劃分收益性支出與資本性支出,凡支出的效益僅與本會計年度相關的,應當作為收益性支出(如辦公費用的支出);支出的效益與幾個會計年度相關的,應當作為資本性支出(如固定資產的購置)。
3.會計年度自公歷1月1日起至12月31日止。
4.會計核算以人民幣為記帳本位幣;會計記錄的文字均使用中文;會計憑證使用復式記帳憑證。
5.會計科目的設置,會計憑證、帳簿、報表和其他會計資料的編制,必須符合國家統壹的會計制度的規定,並應及時向董事會和有關部門報送會計報表。
6.會計憑證、帳簿、報表和其他會計資料,應當按照國家有關規定建立檔案,妥善保管,保管期滿需要銷毀時,要填寫"會計檔案銷毀清冊",經總經理審閱,報董事會和財政部門批準後銷毀。
三.現金管理制度
1.根據物業管理公司管理業務的需要,庫存現金限額為人民幣壹仟元正,超出限額部分,應在當天存入銀行,現金必須在規定的範圍、限額內支出,除特殊情況外,不得在現金收入中直接坐支。
2.現金的使用範圍:
2.1 支付給職工個人的工資、獎金、補貼、福利補助費、差旅費等款項;
2.2 支付給不能轉帳的集體單位或城鄉居民個人的勞務報酬或購買物資的款項;
2.3 結算起點(￥100元)以下的零星支付款項。
3.不準單位之間和個人因私借用備用金。
4.不準利用管理公司銀行帳戶為其他單位或個人支付和存入現金。
5.不準用白條或不符合財務制度的憑證頂替庫存現金。
6.行政人事部因采購工作需要,可申請配備備用金,限額￥1,000元,用於零星采購,並於每年末辦理清算手續,次年初重新申請配備。
四.支票管理制度
1.嚴格遵守《支付結算辦法》中有關支票使用的規定,不得發出空白支票,為方便工作,經總經理審批後可發出最高限額為人民幣伍仟元的半空白支票,即必須填寫日期、用途,只空出金額、收款人名稱欄,但必須註明限額,凡領用支票者必須在開出支票五天內報帳。
2.支票金額起點為人民幣100元,支票的付款期限為自出票日起10天內。普通支票可以用於支取現金,也可以用於轉帳,在普通支票左上角劃兩條平行線的,為劃線支票,劃線支票只能用於轉帳,不得支取現金。
3.簽發支票應使用碳素墨水或墨汁填寫,票面必須有收款人名稱、出票日期、確定的金額、用途以及出票人預留的銀行印章。預留的銀行印章必須為單位的財務專用章及法定代表人或其授權的代理人的私章,支票印鑒應蓋在出票人簽章處,不得蓋在空白的磁碼區域上或多蓋預留銀行印章,否則銀行將予以退票。