房地產開發企業土地增值稅清算管理
(1)土地增值稅清算驗收:
1.有下列情形之壹的，納稅人應當進行土地增值稅清算:(自滿足清算條件之日起90日內完成清算程序)
(1)房地產開發項目全部竣工銷售；
(2)未完工房地產開發項目整體轉讓；
(3)土地使用權直接轉讓。
2.有下列情形之壹的，主管稅務機關可以要求納稅人進行土地增值稅清算:(清算程序應當自納稅人收到清算通知書之日起90日內完成)
(1)已竣工驗收的房地產開發項目，轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的85%以上，或者剩余可售建築面積已出租或者已被占用，雖然比例未超過85%；(2013選擇題考點)
(二)取得銷售(預售)許可證未滿三年的；
(三)納稅人申請註銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
(四)省級稅務機關規定的其他情形。
(二)解決土地增值稅有關問題:
1.土地增值稅清算期間的收入確認
已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具或未足額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同中包含的房屋銷售金額及其他收入確認收入。買賣合同載明的商品房面積與有關部門實測面積不壹致，清算前已發生退房付款的，應在計算土地增值稅時進行調整。
2.扣除質量保證金
工程竣工驗收後，房地產開發企業應按合同約定扣留建築安裝企業壹定比例的工程款，作為開發工程的質量保證金。質量保證金開具發票的，按照發票所載金額扣除；如未開具發票，不得扣除留存的質量保證金。
4.逾期開發支付的土地閑置費不得扣除。
5.契稅應該算是？按照國家統壹規定支付的相關費用？，包括？取得土地使用權支付的金額是多少？扣除。
6.搬遷費的扣除按下列規定辦理:
(1)房地產企業利用本項目房地產安置拆遷戶的，將安置房作為銷售處理，按照第三條第(壹)項的規定(即按照本企業在同壹地區、同壹年度銷售的同類房地產的平均價格)確認收入；或由主管稅務機關參照當地同類房地產當年的市場價格或評估價值確定)，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給被拆遷戶的差價，計入拆遷補償費；拆遷戶支付給房地產開發企業的差價補償款，應沖抵本項目拆遷補償款。
(2)開發企業采取搬遷，回遷房自行開發。房屋價值按國稅發[2006]187號文第三條第(壹)項計算，並包含在本項目拆遷補償費中；購買異地安置的房屋，實際購買費用計入拆遷補償費。
(3)貨幣安置的，房地產開發企業憑有效憑據計入拆遷補償。
7.土地增值稅預繳後，清算後繳納的土地增值稅在主管稅務機關規定的期限內繳納的，不收取滯納金。
(3)清算審計方法
1.間接銷售和自用房地產的收入確定
(1)房地產開發企業將開發的產品用於職工福利、獎勵、對外投資、向股東或投資者分配、償還債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等時。，在所有權轉移時視同銷售房地產，按照下列方法和順序確認其收入:
①根據企業在同壹地區、同壹年度銷售的類似房地產的平均價格；
(二)由主管稅務機關參照當地當年同類房地產的市場價格或評估價值確定。
2.房地產開發企業將部分開發的房地產轉為企業自用或出租等商業用途時，產權未發生轉移的，不征收土地增值稅，在匯算清繳時不列示收入，也不扣除相應的成本費用。
3.其他:
(1)扣除取得土地使用權所支付的款項、房地產開發的成本和費用以及與房地產轉讓相關的稅費後，須提供合法有效的證明；不能提供合法有效證件的，不予扣除。
(二)與清算項目配套的建築物、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、體育場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電等公共設施，按照以下原則處理:
A.建成後產權屬於全體業主的，可扣除成本費用；
B.建成後無償交給政府、事業單位用於非營利性社會公共事業的，其成本費用可以扣除；
C.完工後有償轉讓的，應計算收入並扣除成本費用。
(3)出售裝修房屋的裝修費用可計入房地產開發成本。除另有規定外，預提費用不得扣除。
4.土地增值稅清算時尚未轉讓的房地產，清算後有償出售或者轉讓的，納稅人應當按照規定申報土地增值稅，扣除項目金額以清算時單位建築面積成本乘以銷售或者轉讓面積計算。