盡管經濟下行壓力加大，房地產政策逐漸回暖，但很多民營房企仍有下蛋的危險。曾經耀眼的地產明星紛紛隕落，資本市場更是“崩盤模式”的災難。
恒大、融創、世茂、華夏幸福，民營房企巨頭此起彼伏，房企在刺骨的風雨下艱難生存。
時代的浪潮洶湧澎湃，昔日的輝煌已經過去。回顧中國房地產24年的貨幣化歷程，碧桂園絕對是分不開的。
[實際或虛假負債]
眾所周知，房地產本身就是壹個高負債的行業，出現問題的房企基本都被堆積如山的債務壓得喘不過氣來。所以，負債水平如何決定房企的健康。
但是，中國絕大多數的房地產企業都是期房。按照會計準則，商品在交付前是計入負債壹欄的，所以房地產企業的債務需要更細致地拆解，這也是為什麽要用“三條紅線”進行行業監管。
截至2021年，三條紅線中，碧桂園剔除預收賬款後的負債率為74%，高於70%的紅線；凈負債率，碧桂園為45.4%，略低於保利地產；短期負債率2.3倍，足以覆蓋短期償債需求。壹步上線，所以碧桂園還在“黃檔”範圍內。
四年來，碧桂園的財務結構不斷優化。首席執行官莫斌表示，碧桂園的總債務規模不會增加，他有信心在明年年中之前“從黃檔轉向綠檔”。
“三條紅線”代表的是房企的真實負債水平，融資成本反映的是這些資金的成本壓力。去年碧桂園借款成本為5.2%，同比下降36 BP。雖然和中海、保利、萬科比還有壹些差距，但在民營房企中也是優秀的。
“降成本就是保利潤”，融資成本降低。對於有息負債超過3000億元的巨型房企來說，無疑是雪中送炭。
房地產嚴厲調控後，優秀房企逐漸展現經營韌性，“剩者為王”的戲碼上演。除了地產央企，近期不斷出臺政策扶持優秀民營企業。
5月16日，碧桂園、龍湖、美的地產被監管層評選為“示範房企”，可在信用保護工具加持下發行人民幣債券。
4天後，碧桂園成功發行5億元“22必迪01”債券，票面利率4.5%。這壹方面說明了監管層對優秀房企的認可。
“打鐵還需自身硬”。在融資回暖的同時，我們更應該關註銷售端的造血能力。由於國內絕大部分房屋都是期房，在房屋交付之前，銷售金額和預付款(定金)會在後期計入合同負債。這部分屬於房企業績的“糧倉”，壹般在2-3年後轉為營收和利潤。
因此，“合同負債”不僅應被視為“風險閃光點”，還應被視為企業未來發展的“潛在價值”。
業績儲備方面，2021年碧桂園合同負債高達7092.55億元，房企中只有萬科能與之匹敵，是華潤置地的3倍多，招商蛇口的近5倍。
2021年，碧桂園權益銷售額5580億元，同比下降2.2%，回款5022億元，連續6年回款率超過90%。在百強房企下滑3.5%的背景下，碧桂園保持了壹定的抗壓能力。
該研究院最新數據顯示，前5個月房企100強銷售額同比減半，僅有碧桂園、萬科、保利超過千億元。其中，碧桂園1-5月銷售2011.9億元，同比下降43%，仍好於行業平均水平。
整個房地產行業還在尋找底部。在寒冷的天氣裏
碧桂園在市場上開疆拓土，在廣闊的三四線土地上開花結果。曾幾何時，模仿者更是躍躍欲試。陽光城、索尼?行業中的黑馬不斷湧現。
經歷了黃金期和白銀期，在地產的“黑鐵時代”，碧桂園能長期遵守金融鐵律，是其長期發展的重要原因，相比於深陷債務深淵的房企。
碧桂園13年來凈負債率壹直保持在70%以下，這讓它有足夠的信心應對周期性波動，它可以輕松應對行業的低迷。
碧桂園前首席財務官吳建斌向楊國強建議，最重要的壹條是凈負債率不得高於70%。在這個更能反映房企健康狀況的指標中，碧桂園總能堅守底線，做到屹立不倒。
此外，隱藏在冰山下的“表外負債”將眾多大型房企拖入深淵，恒大、HNA就是最典型的案例。
在與投資者的交流會中，碧桂園表示，2018年以後，公司對所有融資成本都做了非常嚴格的控制，所有融資都在報紙上披露。此外，對於商票，將進壹步壓縮商票余額，力爭從100億向零靠攏。
房產在sturm und drang已經不現實，碧桂園在精細化管理時代已經提前布局。楊國強曾說，“做多了不偉大，做11%才偉大。”
無論規模論成敗，碧桂園都將在穩、遠、深耕的大背景下，通過精細化、規範化管理，追求項目的“10%成功”。
[多樣化的輪子]
郁亮在今年年初指出，房地產行業將進入“黑鐵時代”。
今年以來，房地產銷售非常疲軟。盡管受到疫情的反復影響，但不可否認的是，房地產未來的想象空間並不大。
是多元化房企的***同選擇，也是很多企業的***同選擇
進入物業、商業或者跨界至物流、新能源汽車等行業。
碧桂園的主攻方向是智能建造、智慧餐飲、新零售、現代農業等。子公司博智林聚焦建築機器人，今年2月底，已有21款建築機器人投入商業化使用，覆蓋25個省份（直轄市、自治區）超350個項目。不僅和碧桂園地產業務相互協同，更能為工程建築賦能，助力建築業轉型升級。
智慧餐飲賽道，碧桂園旗下千璽機器人是目前市面上唯壹壹家，可以提供從中央廚房到冷鏈運輸到整個店面的機器人解決方案，並能適應景區、學校、醫院等多樣化場景。千璽機器人還是北京冬奧會媒體中心智慧餐廳服務商，服務期間，智慧餐廳成為主媒體中心新晉“網紅”，國內外媒體紛紛打卡。
在現代農業領域，碧桂園農業通過無人駕駛、智慧農業和智慧農場布局科技農業，並已成為粵港澳大灣區現代都市農業綜合示範基地的建造者，打造出大型無人化農場，提高農業生產效率。
今年春耕期間，碧桂園農業大展拳腳。在佛山三水區南山鎮萬畝智慧農業園，碧桂園農業壹臺無人機器壹天最多完成800畝作業，比人力提高40倍；再加上1臺無人收割機、4臺無人機以及十幾套復式農機具，春耕進度大幅提升。碧桂園的“無人化農場”模式正在向其他地方復制和推廣。
2018年，碧桂園中期即提出“提質控速”，放緩擴張速度適應市場節奏。2019年楊國強又將碧桂園重新定位為“高科技綜合性企業”，可以看出碧桂園做強主業及多元化發展的決心。
總的來看，相比其他激進多元化的房企，碧桂園多元化投資較為克制，並非盲目躍進而是和地產主業相互協同，且碧桂園財務指標還在持續優化。
在地產政策逐步回暖之際，地產江湖大洗牌後，碧桂園仍舊值得壹看。
免責聲明
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相關問答：碧桂園負債率多少 2022 碧桂園剔除預收款的資產負債率為78.5%，凈負債率為49.7%，現金短債比為2.14倍。碧桂園集團，即碧桂園控股有限公司（股份代號：***.hk），總部位於廣東省佛山市順德區，是中國最大的新型城鎮化住宅開發商。采用集中及標準化的運營模式，業務包含物業發展、建安、裝修、物業管理、物業投資、酒店開發和管理、以及現代農業、機器人；碧桂園提供多元化的產品以切合不同市場的需求。各類產品包括聯體住宅及洋房等住宅區項目以及車位及商鋪，同時亦開發及管理若幹項目內的酒店，提升房地產項目的升值潛力。除此之外，同時經營獨立於房地產開發的酒店，2019年全年銷售金額7715億元，居中國房地產行業第壹位。碧桂園於2007年4月20日在聯交所主板上市。上市不但為集團長遠健康發展提供了資金，也邁出了進入國際資本市場的成功壹步。碧桂園在上市後備受市場認同——於2007年9月1日成為摩根士丹利資本國際環球標準指數成份股，於2007年9月10日晉身成為恒生綜合指數、恒生中國內地綜合指數及恒生中國內地流通指數成份股（現為恒生中國內地100）。加入成份股標誌著資本市場對碧桂園作為香港股票市場重要部分的肯定，並強化肯定了碧桂園在國際資本市場的地位。碧桂園自創立以來，壹直受惠於中國日趨興旺的經濟發展，並逐步走出廣東省，拓展至全國其他經濟高增長地區。截至2015年 12月31日，除廣東省外，碧桂園已於25個省/直轄市/自治區的多個策略性挑選地區擁有物業開發項目。自2011年12月，碧桂園成功進軍海外市場，在馬來西亞及澳大利亞擁有開發項目，策略性的拓展不僅進壹步鞏固了碧桂園於廣東省的市場領導地位。而且發展了其他區域的業務，加強了品牌影響力。並充份體現了碧桂園的項目執行能力及開發模式的可復制性。展望未來，碧桂園將圍繞地產業務核心，通過金融化手段強化或整合地產產業鏈上的各項社區相關業務，完善覆蓋社區資源整合平臺，打造全生命周期產業鏈，充分釋放集團內資產價值，繼續鞏固並加強在行業中的地位。創始人楊國強手書《碧桂園是什麽》和《我夢想中的碧桂園》，書中既提出了碧桂園的發展綱領，也展現了碧桂園的企業形象。相關問答：萬達減債2158億元，負債率降到60%，而其他房企負債率均超過80%，妳怎麽看？房地產負債率高，這個是很正常的事情，目前萬達之所以把負債率降到60%，因為最近幾年萬達拋售了大量的資產用於還債，其目的就是為了轉型走輕資產發展道路，因為王健林不看好未來房地產市場的發展。
我們先來看壹下目前壹些房地產企業的負債率情況。
房地產壹直是壹個資金導向型的行業，資金就是房地產的命脈，通過高負債高杠桿壹直是房地產開發商的生存技能，所以最近幾年很多房地產開發商都壹直處於高負債的狀態，目前全國房地產開發商的平均負債率大概是在80%左右。
而排名前列的房地產開發商負債更是驚人。
截止2018年上半年，銷售額排名前5的開發商有息負債高達15850億元。 其中，中國恒大6762億元，碧桂園2945億元，萬科集團1794億，融創中國2098億元，保利地產2251億元。
房地產開發商未來將面臨很大的償債壓力，面臨不可預測的風險
過去幾年我國房價迅猛發展，開發商也賺得盆滿缽滿，也是在這種環境之下，開發商不斷的去加杠桿，不斷的去負債。
但目前我國樓市已經進入了壹個轉折點，房價不可能像過去幾年那樣迅猛發展，甚至部分地區房價已經出現下降的趨勢，而在樓市不容樂觀的情況下，很多開發商的債務卻紛紛到期。
當前房企有息負債余額約為19.2萬億，規模最大的是房地產開發貸，其次是委托貸款、信托融資、信用債、並購貸、海外債和資產支持證券，分別為9.6萬億、2.8萬億、2.4萬億、2.2萬億、0.6萬億和0.3萬億。
這麽高的債務是壓在房地產開發商頭上的壹塊石頭，弄不好就把自己的腳砸到了，未來4年將是房地產負債兌付高峰期。2018 下半年到2021年到期規模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億，2023年及以後總計僅0.9萬億。
而這幾年估計也正好是我國房地產轉型以及改革的壹個重要時間段，如果按照目前的房地產發展趨勢，開發商想像過去那樣高負債高杠桿開發，明顯是不可能的。
所以我們看到目前很多企業都在尋找資金過冬，通過降價促銷，盡快回流資金，另外還通過發行高息債券來融資。
比如前段時間，恒大就以13%左右的利率發行了18億美元的債券，其中許家印自己就認購了10億美元，從中可以看出，目前房地產行業融資很困難。
而在這種情況下，很多開發商都在紛紛尋找轉型之路。
萬達集團負債率降到60%，轉型初見成效
2017年的時候，萬達負債超過4000億壹直是個熱點新聞，當時王健林被稱為中國的負債大王。
而為了降低債務，最近幾年萬達壹直在出售各種資產用來償債。
我們先來看壹下最近兩年萬達出售的壹系列資產清單：
2017年7月19日，萬達與融創、富力上演了壹場世紀交易：萬達將77家酒店賣給了富力地產，交易價格為199.06億元，以438.44億元將13個文旅酒店項目91%股權賣給了融創，合計金額為637.50億元。
隨後萬達相繼清空了英國、澳大利亞、美國、西班牙等多處海外資產，並將大多數業務移回國內。
比如以約為50000萬歐元出售了馬德裏競技俱樂部17%股權；以3.15億出售澳洲黃金海岸項目及悉尼項目。
今年9月18日，萬達集團又出售位於芝加哥的摩天大樓，10月29日，萬達又將萬達文化管理100%股權出售給融創，融創的代價是支付62.81億元。
通過這壹系列的資產處置，萬達集團在壹年多的時間內，回籠了將近2000億的資金，大大減輕了還債的壓力。
王健林和萬達的轉型是壹個明智的選擇
首先我們不得不佩服老王的眼光和魄力，這幾年中國房地產高速發展，很多開發商都紛紛在擴大版圖，所以我們看到很多開發商都是高負債，高杠桿。
但就在中國房地產高速發展的這幾年，王健林卻在謀求轉型縮減房地產業務，而且目前已經初見成效。
我們以2017年萬達各項業務收入為例：
2017年萬達集團收入總***是2273.7億元，這裏面商業地產收入1125.4億元，文化集團收入637.81億元，影視集團收入532億元，金融集團收入321.2億元，網絡科技集團收入58.6億元，其他業務130.7億元。
也就是說，目前跟房地產有關的業務收入只占到萬達集團的50%左右，另外的50%是由新業務貢獻的，而房地產業務當中，租金又占了壹部分，所以目前萬達集團非房地產項目開發的業務收入大概是64%左右，這個比例要遠遠高出其他房地產開發商。
比如2017年恒大營業收入是3110.2億，這裏面至少百分之90%以上的收入是來源於房地產。
所以盡管目前恒大的規模比萬達大，但是未來的發展潛力不壹定比萬達好。
現在回過頭來看下王健林出售各種資產用於償還債務，降低企業負債壓力，走輕資產道路是壹個很明確的選擇，至少他看見了未來中國房地產的道路不是很明朗。