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掐住房企的喉嚨:救命錢來源堵塞,借新還舊玩不下去了。

文|賈敏

房企期待的好日子還沒來得及開始,就被熄滅了期待的小火苗。

5月31日,有消息稱監管層將收緊部分房企的公開市場融資,包括債券和ABS產品。原因是部分房企之前拿地比較激進,“出現了壹些‘地王’,引起了監管層的註意”。

這波融資潮始於2018年四季度,推動2019年初的房地產市場走出了略熱的行情,多地出現高價地王。然而,在高光下,房企自身依然籠罩在債務的陰影中。監管是對樓市走勢的警示?那些走鋼絲的房企將何去何從?

至少,開發人員可能不得不習慣艱難時期。

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暫停發債的源頭來自於近期房企和土地市場的“異常”。

2065438+2008年中期,房地產企業融資環境惡化,銀行對房地產的貸款持續收緊,使得很多房地產企業停止發債。行業經營性現金流迅速惡化是壹個普遍趨勢。

然而,從四季度開始,融資窗口悄然打開。2018,11,房企發債總額達540億,環比上漲99%。

房企抓住這個窗口期,開始瘋狂發債。這種趨勢壹直持續到2019第壹、二季度。但國內融資環境仍處於偏緊狀態,真正的融資秘訣在於ABS和海外發行的美元債券。

ABS又稱資產證券化,是開發商以項目未來產生的現金流為基礎發行的債券。在2018的融資環境不佳的情況下,發行了265款房地產ABS產品。

在通策研究院2019年壹季度房企發行ABS排行榜中,綠城以35.97億的發行規模位列第四。

隨著ABS融資規模的不斷擴大,兌付壓力急劇上升。

除了通過ABS融資,美元債是房企緩解資金危機的另壹根稻草。

2019,1,在港股上市的房地產公司綠城中國發布關於發行4億美元有擔保優先票據的公告,利率為5.58%;65438+10月29日還表示要發行1億美元的擔保優先永續票據,利率5.17%。

壹個月發行兩個美元債務融資項目。這種不尋常的操作背後,是巨大的債務壓力。

公開數據顯示,截至2018年6月,綠城中國負債總額為20510億元,較2017年末的189億元增加近200億元;同期,綠城中國經營活動產生的現金流量凈額為-7.78億元。

這只是房企競相發行美元債券的冰山壹角。wind數據顯示,截至2月末,海外債務規模達948.5億元,占比49.4%,接近壹半。

彭博數據顯示,2019年初至5月6日,房地產企業發行美元債券金額為3865438+8500萬美元,為2018年發行總額的72.85%。

壹方面說明房企對資金還是比較渴求的,另壹方面房企也沒有更多的融資渠道可以選擇。這兩個渠道幾乎成了他們的生命線。所以在有限的窗口期,拼命發行融資項目。

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伴隨著融資寬松的,是瘋狂拿地場景的再現。

自四月以來

進入五月

原因是房地產債務信用的核心是房地產的規模和“大到不能倒”,其馬太效應非常明顯。只有大規模的做,才能拿到下半年樓盤的門票。這就是房企拼命規模背後的原因。

2019年6-5月期間,保利發展全國拿地支出310億,綠地拿地規模也增長超過100%。房地產企業拿地的熱情,大體可見壹斑。

需要更多的土地,更多的房間,來支持他們不斷增長的銷售規模。這壹切的背後,真正需要的是更多的資金。

杠桿、資金、土地將圈住房企前進的道路。房企通過杠桿獲得大量資金,然後購買土地,開發房屋。再加上杠桿來拿錢,買地,蓋房子。在整個旅程中,錢是起點。

有錢才有地,有地才有房。

天下沒有免費的午餐或金錢。伴隨著房地產企業的瘋狂融資和瘋狂拿地,還有堆積如山的償債壓力。

從2018開始,之前發行的大部分債券逐漸進入償還期。

以中國鐵建為例,中國鐵建地產集團有限公司發行的第壹期30億元公司債券於2019 65438+10月21上市。時代周報(微信公號:Timeweekly)在上交所公布的2019年壹季度公司財務報表中發現,其應付長期借款和應付債券合計約934億元。總負債約1323億,負債率高達8416%。

在國內砸了31億土地的保利發展,也面臨同樣的債務情況。截至2018年末,保利地產負債總額達到6600億元,去年同期為5394億元,增加超過1200億元。其中,有息債務2637億元,資產負債率77.97%,凈負債率高達80.55%。

目前房企借錢的原因不僅僅是為了買地,擴大規模,更嚴重的問題是大量的舊債占用了新債所籌集的大部分資金。

在綠城中國的兩份融資方案中,公告中明確表示,融資所得款項凈額用於對集團部分現有債務進行再融資,並用作壹般公司的營運資金。

出來混,借的錢還得還。

無論是主動還是被動,對於房企的資金“收割機”來說,下壹步富裕起來的地產商要小心翼翼地過日子了。

編輯/胡湘月

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