企業所得稅中的開發費用
開發管理費用是指企業為直接組織和管理開發項目而發生的費用，不能歸屬於具體的成本對象。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、項目管理費、周轉空間攤銷、項目營銷設施建設費等。
國稅發[2009]第365438號+0
土地增值稅條例中規定的開發管理費:
《土地增值稅暫行條例實施細則》第九條規定:
開發間接費用，是指為直接組織和管理開發項目而發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等
上述文件中所列的八項費用。
參考2004年湖南公告2065438+7:開發間接費用是指直接組織管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷、工程監理費、安全監理費等。
二、企業會計制度的規定
在會計核算中，企業通常會收取與項目相關的其他費用，如職工教育費、通訊費、交通差旅費、租賃費、管理服務費、模型間費用、利息支出、安全費用等。，此外還有上述文件規定的八項費用。
這些費用能否在土地稅增稅結算中扣除。
第三，稅收差異的處理
土地增值稅審計過程中，直接組織管理項目的人員發生的費用，應作為開發間接費用扣除。
現場項目經理按職能發生的費用，並不是都可以作為開發管理費收取，比如業務招待費、培訓費等。
第壹，會計科目應用錯誤。如果按照會計核算要求對會計科目進行調整，調整後的稅收不會有差異。
二是稅收政策不同，表不調整。
審核員應該計算開發費用與總開發成本的比率，並將該比率與類似項目的比率進行比較。如發現嚴重偏差，應進壹步核實。
房地產開發企業的間接開發費用涉及多個項目、項目進度不壹且只需清算部分項目的，原則上應按與項目相關的明細項目(工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞保費、周轉房攤銷等)進行分攤。).確實無法區分的，應當按照多個相關項目的總建築面積分攤明細項目。
四。特定費用的處理
(壹)關於樣板間的開支問題
國家稅務總局關於售樓處和樣板間發生的費用問題批復如下:
臨時售樓處、樣板房及其裝修費用如何支付？
房地產開發企業建造的臨時銷售設施，在計算土地增值稅時不作為間接開發成本，不能計入開發成本，在清算土地增值稅時扣除。(中華人民共和國國家稅務局)
1.出租房屋裝修為樣板房的，其裝修費用應視為銷售費用，不能在土地增值稅前扣除，應在征收土地增值稅時進行納稅調整。
2.對於裝修為樣板房並在以後年度銷售的開發商品，裝修費用應核算為“建安費用”，開發間接費用中包含的樣板房裝修費用應根據具體情況調整為建安費用核算，與銷售精裝修商品房的核算壹致。
3.開發的商品裝修為樣板房，但以後年度不作為固定資產出售的，相關裝修費計入固定資產價值，其折舊計入期間費用，不得在土地增值稅稅前扣除。
所以車型之間的費用只能在銷售完成後才能扣除。
(2)周轉房攤銷可以抵扣。
本科目指開發商品或自有房屋安置拆遷戶的攤銷費或折舊費，但目前有些公司出租房屋安置拆遷戶，支付的房屋租金也應計入周轉房攤銷科目。出租房屋需要根據拆遷戶的要求進行的裝修費用、工程改造費用、布線費用等相關費用，由開發企業承擔的部分也應計入本科目。
(3)管理人員的工資及福利費
管理人員工資是支付給直接組織和管理項目的人員的工資和福利費。此類費用需要提供項目經理名單和勞動合同，但是否計入計劃部、采購部、預算部、安保部等部門人員的工資福利費要視具體情況而定，壹般不能作為間接開發費用扣除。
(4)通訊費
項目工程部安裝電話時發生的電話費可以作為其他開發間接費收取，但項目經理報銷的手機費難以與項目直接相關，不能作為開發間接費收取，在土地稅增稅前扣除。
(5)差旅費
項目經理直接打車發生的交通費用可以計入開發間接費，但私家車加油費報銷難以區分，與項目直接相關，不能計入開發間接費，在土地稅增稅前扣除。
(6)保安服務費
項目公司與保安公司簽訂的保安服務費主要決定是否與項目管理直接相關。如果是相關的，可以記為開發間接費用，如果是不相關的，則不能計入開發間接費用。
(7)模型制作費
壹般型號是為銷售做的，屬於銷售費用，不能計入開發費用。按帳戶應用誤差調整。
(8)利息支出
利息支出在土地稅增稅結算中以不同方式扣除。因此，開發費用中包含的利息支出應根據稅收政策的差異進行調整。
(九)職工教育經費和業務招待費
根據會計制度的有關規定，職工教育經費和業務招待費不能直接列為開發產品的成本，而作為期間費用核算，其原則與印花稅稅務處理壹致，根據社會稅務會計科目適用錯誤調整。
(10)施工方在房地產開發過程中發生的臨時水電費用(俗稱“臨時水電”)，通常由開發企業先行支付，再由開發公司向施工企業收取。這部分代施工企業支付的費用應作為往來款項核算(壹般為“其他應收款”)，不能作為抵扣項目抵扣。
在房地產開發過程中，施工方發生的水電費通常由開發企業先行墊付，再由開發公司向施工企業收取。這部分代施工方支付的費用應作為往來款項核算。在清算審計中，要註意開發企業是否在“建築安裝成本”或“開發管理費”中列支待攤費用，如果有，應剔除。
(11)建設主管部門給予的房地產開發企業在“開發成本”、“開發間接成本”科目中因違法建設收取的行政罰款，不得作為扣除項目扣除。
(十二)房地產開發企業應當在“開發管理費”科目中收取已建成未售出房屋的物業托管費、產權交易費和售樓處的水、電、辦公費，上述費用應當按規定在銷售費用科目中歸集，不得作為扣除項目扣除。
“融資顧問費”不能作為利息支出扣除。
房地產開發企業聘請的中介機構負責企業開發房地產的全過程管理和監督，並使房地產成為壹定的品牌。扣除企業支付給中介機構的費用。
房地產開發企業發生的上述費用屬於管理費用，應在計算土地增值稅時作為房地產開發費用扣除。
審查開發間接費用摘要
土地增值稅與會計和文件31基本壹致。
周轉空間攤銷，壹般沒有這個費用。
審核重點:屬性審核。
與管理費用的界限不清。
關鍵是看開發項目的直接組織管理。
檢查組織結構、分工、業務流程和員工花名冊的確定。
提取壹些憑證信息看簽名。
公司高級管理人員的費用不能在開發間接費用中列支。
合同備案費屬於銷售費用。
接待檢查費應在管理費中。
前期物業費，在項目移交前支付給物業管理公司，是合理的，允許收取。
如果分不清園區內的項目管理和辦公室管理，就無法計算成本。
如果分開，竣工前的現場物業管理費可以算作間接費。
供暖費，在發貨前，應列為銷售費用。
交付後應計管理費用。
但銷售率不高，開栓必須支付預提的開發開銷費用。