房地產行業越來越受到關註。像壹個躲在陰暗角落的小女孩，壹夜之間變成了明星，日常生活和工作交往都被大家關註。同樣，房地產行業的內部管理、財務核算、涉稅問題也是大家關註的焦點，成為各界人士關註的焦點。
各種稅務問題
本著同樣的思路，我們在對房地產開發企業的相關審計中，關註了企業的涉稅問題。在審計中，我們確實發現壹些房地產開發企業在會計處理等方面存在不當避稅甚至偷稅漏稅的行為。參考相關資料，總結了房地產開發企業的造假方式，可以歸納為:
壹、房地產預售款應計入其他應付款。
壹些房地產開發公司不是在預收賬款中而是在其他應付款中收到預售房地產款項。更有甚者，收到的錢不入賬，而是通過法人或關聯方貸款將資金轉入賬戶，導致少交營業稅、附加費和企業所得稅。
第二，費用抵消收入或購買價格。
有的房地產開發公司將銷售房屋預收的款項和預售房屋預收的款項記在預收賬款中，通過支付客戶賠償金、違約金、訴訟費、工程款、煤款等直接沖抵預收賬款。有的企業用收到的購貨款沖減已支付的費用，將差額記入收入或預收賬款，導致少交營業稅、附加費和企業所得稅。
三、應收房款，沖減未付應付費用。
部分房地產開發企業以商品房(應收未收)部分價款換取廣告服務(應付未收)沖抵收入支出，不實際計入收入(支出)項目進行核算，計算申報相關稅費，導致少計營業稅、附加費和企業所得稅。
四、以合作建房名義掩蓋房地產開發。
壹些房地產開發企業，以某人等虛構組織(未上市)名義繳納土地購置費後，征用土地自建房地產進行銷售，故意將房地產開發與合作建房混為壹談，只申報建築安裝營業稅，逃避銷售房地產的營業稅及附加和企業所得稅。
動詞 （verb的縮寫）隱瞞房地產臨時出租收入
壹些房地產開發企業將暫時未售出的大量空置房屋出租給個人或集體取得租金收入，采取不入賬或入賬到往來賬戶的方式隱瞞應納稅所得額。待出售時，將銷售不動產的收入記入銷售收入，並申報銷售不動產的營業稅及相關稅費。
上述方式均采取隱瞞收入、不做或少做收入的方式，違反相關稅收法律法規，構成偷稅，嚴重者構成偷稅。
稅收籌劃的思想和技巧
其實減少涉稅損失的方法有很多。如果我們熟悉相關的稅收法規，也可以在遵守和不違反稅法的前提下，通過對籌資活動、投資活動、經營活動的巧妙安排，規避或減輕稅收負擔。本文探討了房地產企業稅收籌劃的思路和技巧，供同行和房地產企業參考，以期在稅收籌劃領域引起爭鳴，有所作為。百家之言難免有錯，仁者見仁，智者見智。
第壹，充分利用國家稅收政策
(壹)內部工程規避工程結算
現行稅法規定，獨立核算單位的內部施工隊伍承接其下屬單位的建築安裝工程，不論是否編制工程概(預)算，也不論工程價款是否包含營業稅，都要向與單位結算工程價款的人員征收營業稅。滿足上述規定，並適當創造運用非稅收手段的條件，是我們進行相關節稅規劃的關鍵。
(2)工程承包公司是否通過收取分包管理費而非收取工程代理費的方式與施工單位簽訂合同，將適用不同的稅率。承包公司與施工單位簽訂合同的，適用建築業3%的稅率；否則，適用5%的服務業稅率。所以可以通過收取分包的管理費而不是收取項目的中介介紹費來達到節稅的效果。前提是從事項目中介介紹的公司本身具有工程承包資質，在轉讓、分包過程中不違反相關法律限制。
(3)利用所購房產的折舊扣稅功能，調整當期應納稅所得額。
在房地產開發企業獲利年度，尤其是貶值的經濟運行階段，購買和儲備房產可以收到房產折舊扣稅和房產投資保值的雙重收益。在財務狀況相同的情況下，符合企業發展戰略，兼並重組同行業虧損企業，可以按照稅法規定，以未彌補虧損沖減企業所得稅稅基。
(四)利用境外關聯公司或個人進行營業稅籌劃。
根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》第壹條和《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第七條的規定，在中華人民共和國？海外？本條例規定的提供勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，不發生繳納營業稅的義務。以設計服務為例，國稅發[1994]265438號文件+在這種情況下，對外商從中國取得的全部業務收入不征收營業稅。
(5)將房屋出租改為對外投資。
將房屋出租改為對外投資也是房地產企業常用的稅收籌劃方法。壹些房地產開發公司擁有壹些位置較好的房屋，但由於房屋建設的歷史時期較長，其原始價值較低。如果把這些房子租出去，就能收取高額租金，這就意味著要繳納大量的營業稅。如何節稅？房主可以將這些房子轉為外資，以節省營業稅和房產稅。把房屋出租改成外商投資，其實就是外商投資房地產。由於外商投資房地產免征營業稅，同時屬於外商投資，房地產不直接參與企業經營，所以不需要繳納房產稅。房屋產權轉讓時，投資者應繳納企業房產稅。
第二，選擇有利的經營方式
合作建房通常有以下兩種方式:
(壹)雙方的合作通過原件嗎？易貨？在交易中，雙方交換自己的土地使用權和房屋所有權，壹方有出售不動產的應稅行為，另壹方有轉讓土地使用權的應稅行為。對於這種房屋換土地的交易，雙方都要按照自己出售的房屋價值和轉讓的土地使用權價值繳納營業稅。合作建房雙方將共有房屋出售時，也應按房屋銷售額繳納營業稅。
(二)合作雙方分別以土地使用權和貨幣資金投資，興辦合作企業，合作建房。對此，有兩種利潤分配方式:壹是房屋建成後，雙方共擔風險，共享收益；二是房屋建成後，雙方按壹定比例分配房屋。根據《中華人民共和國國家稅務總局營業稅稅目註釋(試行稿)》第九條第二款規定:以不動產投資入股，參與投資方利潤分配，共擔投資風險的行為，不征收營業稅。？第壹種分配方式下，提供給合作企業的土地使用權視為投資和股份，合作企業出售房屋取得的收入按銷售不動產征稅，雙方分享的利潤不征收營業稅；第二種分配方式下，轉讓給合作企業的土地使用權，按照轉讓的無形資產納稅，合作企業按照房屋分配時銷售的不動產繳納營業稅。
可見，合作建房項目作為壹個核算主體，在收入和費用相同的情況下，稅負是不同的。以上這些中，最節稅的方式就是成立合作企業，房屋建成後雙方共擔風險，共享收益。只有房子賣出去了，才按照賣出去的房產交稅。合作企業成立時采用利潤分配方式，即房屋建成後雙方按壹定比例分配房屋。在前兩種方式稅負的基礎上，土地使用權出資方還必須對轉讓的無形資產納稅。而投資房屋或金錢的另壹方，則必須繳納不動產買賣稅。至於嗎？易貨？合作建房方式，雙方應按出售房屋的價值和轉讓土地使用權的價值繳納營業稅。合作建房雙方將共有房屋出售時，也應按照房屋銷售額繳納營業稅，稅負最高。因此，企業應利用國家稅收杠桿選擇最有利的經營方式，以達到節稅籌劃的目的。
第三，通過合理選擇會計處理方法進行稅收籌劃
通過合理選擇會計處理方法進行的稅收籌劃包括四個方面:商品房開發和出租的籌劃、營業費用、管理費用和財務費用:
(壹)商品房開發和商品房租賃規劃
有些房子因為地理位置、內部結構朝向、外部環境等原因滯銷。房屋用於出租經營時，可轉為出租經營用房，商品房開發可轉入出租開發產品科目。租賃產品攤銷按月計入成本，使企業存貨成本接近實際成本，同時增加成本，減少稅收。但如果在開發產品科目中留有房屋，提取了減值準備，則提取的減值準備不能在所得稅前扣除。此外，企業還應利用國家的稅收優惠政策，如降低房地產契稅，對以前建成的空置房免征營業稅，以處理部分地區積壓的商品房等。，從而加速庫存商品的銷售，盤活資金。
(2)營業費用計劃
作為房地產開發企業，每年的廣告支出是壹筆巨大的費用項目。廣告費用的多少往往與銷售業績密切相關。根據稅法規定，房地產企業每個納稅年度的廣告費應在銷售收入的15%以內據實扣除。有些企業集團廣告由總公司統壹策劃，費用由總公司統壹收取。很可能是因為廣告費用超過15%，而子公司不到15%，所以總公司不能稅前扣除。針對這種情況，總公司與子公司業務相關的廣告費用可以由不到15%的子公司承擔。
(3)管理成本規劃
企業按規定繳納的養老保險、補充養老保險、工傷保險、醫療保險和住房公積金可在稅前扣除，企業應依法足額繳納。這樣，企業既履行了法定的社保義務，穩定了職工隊伍，又減輕了單純發放工資帶來的個人和企業所得稅負擔。此外，轉嫁給員工的不合理負擔，如出差交通費、公務通訊費(按銷售收入的壹定比例稅前扣除)、允許員工報銷等。，把工資中隱含的費用變成管理費用，降低企業的工資水平，也減輕了企業的所得稅負擔。
(四)財務成本規劃
如果壹個房地產開發公司同時開發多個房地產項目，其中壹個項目準備轉讓，企業需要的部分資金用這個項目貸款給銀行，在計算土地增值稅時可以按照不超過商業銀行同類貸款利率扣除利息。如果轉讓項目繳納土地增值稅過高，企業還可以考慮以合作建房的方式暫免土地增值稅的優惠政策。
四、通過周密的項目投資規劃進行稅收籌劃
企業在實施投資前，應對包括收入、成本、利潤、稅收、回收期等因素在內的整個項目的可行性進行規劃。當方案的收益和成本相同時，稅負可能成為方案是否被采納的決定性因素。壹塊地是與他人合作建設還是自行轉讓開發，差異很大，企業最終要選擇最佳方案進行投資。
動詞 （verb的縮寫）通過關聯方的轉移定價
房地產開發企業轉讓定價是房地產開發企業為了實現其整體戰略目標，有效協調集團內部或利益相關者之間各單位之間的關系，謀求整體利潤最大化而在集團內部或利益相關者之間實現的壹種交易定價。壹般只會發生在相關房地產開發企業的內部交易中，但不排除有業務關系的房地產開發企業進行此類交易的可能。
所謂關聯房地產開發企業，是指在管理、控制或資金上存在直接或間接關系的兩個或兩個以上房地產開發企業，包括房地產開發總公司及其分支機構、同壹房地產開發總公司的不同分支機構、房地產開發母公司和子公司、同壹母公司的不同子公司等。
實踐中，轉讓定價的形式多種多樣，幾乎涉及到相關房地產開發企業的全部內部經濟活動和經營成果。我們可以從以下幾個方面進行分類分析。
(1)商品的購買和銷售
在相關房地產開發企業的內部交易中，商品購銷占據著非常重要的地位，涉及建築材料、開發產品等有形商品的購銷。
1，通過建築材料(如水泥、磚、砂等)的購銷價格。)?AG低出？影響相關房地產開發企業的開發產品成本。比如房地產開發母公司向子公司低價供應材料，或者房地產開發子公司向房地產開發母公司高價銷售施工設備，以降低房地產開發子公司開發產品的成本，使其獲得更高的利潤。相反，房地產開發母公司將建築材料高價出售給房地產開發子公司，或者房地產開發子公司將建築設備低價出售給房地產開發母公司，以增加房地產開發子公司的生產成本，降低房地產開發子公司的利潤。
2.房地產開發母公司利用掌握的國際營銷網絡操縱房地產開發子公司產品的銷售，壓低或擡高房地產開發子公司開發產品的采購價格。當利用房地產開發子公司系統的銷售機構銷售房地產開發母公司開發的產品時，可以通過增加或減少傭金返利支付來影響房地產開發子公司的銷售收入。
3.在商品購銷過程中，利用房地產開發母公司控制的運輸系統，對施工設備和材料(如水泥、砂等)收取較高或較低的運輸、裝卸和保險費用。)來自房地產開發子公司，這將影響房地產開發子公司的銷售成本。
4.利用房地產開發母公司與房地產開發子公司之間的壞賬、壞賬損失補償等。調整和增加房地產開發子公司的費用。
(2)貸款交易
在壹些國家和地區，貸款利息要征稅，但存款利息不征稅。關聯房地產開發企業可以利用這壹規定避稅。壹方面，需要借款的公司以關聯房地產開發企業持有的銀行存款作為抵押，獲得銀行貸款，然後要求從貸款中扣除利息費用；另壹方面，持有存款的相關房地產開發企業安排對不應納稅的存款收取利息。
(三)提供勞務
勞務涉及面廣。在相關房地產開發企業提供的設計、廣告、咨詢等勞務中，存在是否收費以及勞務收費標準高低的問題。甚至將總公司的管理活動的存在視為壹種勞務，管理費用要按壹定比例與分公司分攤。跨國(地區)公司通過這些服務的費用和支付水平影響公司集團不同成員的成本和利潤。比如向房地產開發子公司索要過高的管理人員年薪，分攤從房地產開發子公司收取的管理費，增加了房地產開發子公司的成本，從而降低了其利潤。
(四)無形資產的使用和轉讓
房地產開發母公司可以通過施工設計技術、商譽等無形資產的使用和轉讓，以及收取特許權使用費的水平，對房地產開發子公司的成本和利潤施加影響。這種使用費的支付有的影響房地產開發企業集團資本構成的變化，有的影響收入和成本的分配。
(5)固定資產的購買和租賃
固定資產購置金額，在固定資產定價投資的情況下，不僅影響房地產開發企業的股權份額，還影響折舊費用的攤銷。例如，房地產開發母公司向房地產開發子公司提供的施工設備價格直接影響攤入房地產開發子公司的開發產品成本，提高固定資產原值意味著增加折舊費用，必然增加房地產開發子公司的生產成本；反而會降低成本。
當購買固定資產涉及關聯方之間轉移折舊資產時，由於不同國家(地區)資本利得的稅務處理方法不同，房地產開發企業會通過轉讓定價轉移利潤或將利潤轉為資本利得。
在建築設備租賃領域，由於在國際租賃業務中，不同國家(地區)對哪壹方應計提折舊、哪壹方可扣除費用、誰應承擔風險有不同的規定，房地產開發企業可以試圖利用這些差異達到避稅的目的。租賃費用會直接影響交易雙方的收益和成本。
在上述轉讓定價中，房地產開發企業采用高定價還是低定價的形式，取決於母公司和子公司所在國家(地區)的稅率、控股比例以及公司集團的戰略目標等諸多因素。
六、其他規劃方法
(壹)在建工程整體轉讓的稅收籌劃
在房地產經營活動中，房地產開發企業主要面臨轉讓在建工程和公司股權的選擇。由於資金、公司計劃等因素，企業將在建項目轉讓給其他房地產開發企業，轉讓的內容和方式有多種選擇。
(二)租金收入的合理細分
房地產開發企業應合理分解租金收入。房地產開發企業不出售開發的物業而出租的，國家規定其資本性收入應繳納營業稅和房產稅，其房產稅適用稅率為租金收入的12%。如果企業把租金收入分解，就意味著房產稅會降低。因此，合理分解租金收入是房地產企業進行稅收籌劃的壹種方法。
(三)商品房銷售價格的分解
房地產開發企業可以適當分解商品房銷售價格來進行稅收籌劃。如果不分解房地產開發和商品房銷售的價格，就意味著企業要繳納營業稅、土地增值稅和企業所得稅。如果將商品房銷售收入進行分解，可以少承擔上述三項稅。
(4)將房屋租賃改為承包經營。
將房屋出租改為承包經營，主要是針對建設時間長、地段好、租金高的房產進行稅務籌劃。企業出租房屋，既要繳納營業稅，也要繳納房產稅，但如果將房屋作為企業的資產承包出去，繳納的稅就會減少。承包人與房屋所有權企業達成承包協議，承包人定期向房屋所有權人支付壹定的管理費。企業可以以房屋租金作為收取承包費的標準。
(五)將房地產銷售業務轉變為代建行為。
將房地產銷售業務變更為代建行為，房地產開發公司直接向客戶收取置換代建費，代建費只需繳納營業稅，如有剩余再繳納企業所得稅。如果不是代理建設的行為，而是房地產開發銷售的直接行為，就要依法繳納營業稅和相關稅費。但代建有壹些必要條件，如基本建設單位應向房地產開發公司提交有關項目計劃、建議書和規劃圖紙；另壹方面，房地產開發公司不墊付任何資金，只向委托單位收取置換施工費，並開具服務業發票。
總之，房地產企業稅收籌劃的方式有很多種，但都必須是合法的、可操作的、能給企業帶來實際利益的。壹個可行的規劃方案必須與企業的實際情況相關，並在壹定的時間或時期進行，而不是隨意套用壹個完整的規劃方案，否則再完美的規劃方案也不會取得好的效果。這就要求企業管理層重視稅收籌劃的理念。其次，還需要非常熟悉稅法知識和規劃思路的專業人士。在詳細了解企業實際情況後，他們可以制定運營規劃方案，資深註冊稅務師可以承擔這個責任。
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