壹、物業管理企業財務會計科目：物業管理收入
本科目核算物業管理主營業務收入。
主營業務收入是指企業在從事物業管理活動中為物業產權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入，包括物業管理收入、物業經營收入和物業大修收入。
物業管理收入是指企業向物業產權人、使用人收取的公***性服務收入，公眾代辦性服務收入和特約服務收入。物業經營收入是指企業經營業主管理委員會或者物業產權人、使用人提供的房屋建築物和***用設施取得的收入，如房屋出租收入和經營停車場、遊泳池、各類球場等***用設施收入。物業大修收入是指企業接受業主管理委員會或者物業產權人、使用人的委托，對房屋***用部位、***用設施設備進行大修取得的收入。
二、物業管理收入應以提供了勞務、收到款項或取得了收取款項的權利時確認物業管理收入的實現。
三、物業管理費收入，應按實際價款記帳。本月實現的收入，借記"銀行存款""應收帳款"等科目，貸記本科目;結轉預收業主管理費時借記"應付帳款",貸記本科目。
四、期末，應將本科目余額轉入"本年利潤"科目，結轉後本科目應無余額。
五、本科目應按收入類別設置明細帳。
會計核算方法
會計核算是會計的基本職能之壹，在會計基礎工作中占有非常重要的地位，它對提高整個會計工作水平，起著舉足輕重的作用，為此，公司根據國家財政部頒布的《會計法》等壹系列法律法規，特制定如下會計核算管理辦法：
會計核算的壹般要求
1.依法建帳。本公司依《中華人民***和國會計法》和國家統壹會計制度的規定建立會計帳冊，進行會計核算，及時提供合法、真實、準確、完整的會計信息。
2.會計核算內容。
2.1 款項和有價證券的收付;
2.2 財物的收發、增減和使用;
2.3 債權債務的發生和結算;
2.4 資本基金的增減和經費的收支;
2.5 收入、費用、成本的計算;
2.6 財務成果的計算和處理;
2.7 其他需要辦理會計手續、進行會計核算的事項;
3.會計核算的基本要求。
3.1 會計核算應當以實際發生的經濟業務為依據，按照規定的會計處理方法進行，保證會計指標的口徑壹致、相互可比和會計處理方法的壹個年度前後期壹致，年度前後期如有變更，應當在說明中加以披露。
3.2 會計核算年度：以公歷壹月壹日起至十二月三十壹日止。
3.3 原則上以人民幣為記帳本位幣。
3.4 會計制度：實行《會計法》和《兩則兩制》，***性財務政策部分按照《施工、房地產開發企業會計制度》執行，特性財務政策部分按照《物業管理企業財務管理規定》執行。
3.5 固定資產折舊方法：以《會計法》規定的直線法執行，按固定資產總額預留5%的殘值後每月按時計提折舊。
3.6 低值易耗品攤銷方法：以《會計法》規定的壹次攤銷法按月攤銷，但同時要設備查簿對低值易耗品進行輔助管理。
3.7 存貨收發方法：采用《會計法》規定的先進先出法進行核算。
3.8 成本核算方法：按照《會計法》和《房地產企業會計制度》規定的實際成本法、開發間接費用按工程量進行分配的核算方法執行。
3.9 會計核算原則：以《會計法》規定的權責發生制為原則。
3.10會計憑證、會計帳薄、會計報表和其他會計資料必須符合國家統壹會計制度的規定，不得偽造、變造，不得設置帳外帳，不得報虛假的會計憑證和會計帳簿、報表。
3.11按照國家統壹會計制度的要求設置和使用會計科目。
3.12公司使用會計電算化，所使用的會計軟件和電子計算機生成的會計憑證、會計帳簿、會計報表等會計資料應當符合國家頒布的《會計電算化管理辦法》、《會計核算軟件基本規範》等規章。未使用會計電算物業管理會計核算方法化前按國家規定的手工操作方法執行。
3.13會計檔案應當按照《會計檔案管理辦法》的規定進行妥善保管，對電算化電子數據及相應會計備份資料、文字資料等應視同會計檔案進行管理。
3.14會計記錄文字統壹使用中文。
3.15原始記錄：各種原始記錄（包括自制和外來），嚴格按《會計法》規定的辦法執行，以保證原始記錄的嚴肅性、真實性和合法性。
會計憑證
1.原始憑證必須具備如下內容：
1.1 原始憑證的基本要素：憑證的名稱;填制憑證的日期;填制憑證單位名稱或填制人姓名;經辦人員的簽名或者蓋章;接受憑證單位名稱;經濟業務內容、數量、單價和金額。
1.2 如從外單位取得的原始憑證，必須蓋有填制單位的公章;對外開出的原始憑證，必須加蓋本單位的公章。
1.3 自制的原始憑證必須有經辦單位的領導人或者由單位領導人指定的人員簽名或者蓋章。
1.4 購買實物的原始憑證，必須有驗收證明。
1.5 支付款項的原始憑證，必須有收款單位和收款人的收款證明，不能僅以支付款項的有關憑證如銀行匯款憑證等代替。
1.6 發生銷貨退回的，除填制退貨發票外，還必須有退貨驗收證明;退款時，必須取得對方的收款收據或者匯款銀行的憑證，不得以退貨發票代替收據。
1.7 職工因公出差借款憑據，必須附在記帳憑證之後，收回借款時，應當另開收據或者退還借款付本，不得退還原借款收據。
1.8 經上級有關部門批準的經濟業務，應當將批準文件作為記帳憑證的附件。
2.記帳憑證必須具備如下內容：
2.1 記帳憑證的基本要素：填制憑證的日期;憑證編號;經濟業務摘要;會計科目;金額;所附原始憑證張數;填制憑證人員、稽核人員、記帳人員、會計機構負責人（主管會計人員）簽名或蓋章。
2.2 填制記帳憑證時，應當對記帳憑證進行連續編號，電腦打印出來的記帳憑證要加蓋制單人員、審核人員、記帳人員及財務負責人、主管會計人員印章或者簽字。
3.會計憑證的字跡和保管要求。
3.1 填制會計憑證的字跡必須清晰、工整。
3.2 會計憑證要及時傳遞，不得積壓，以保證會計核算的及時、正常進行。
3.3 會計憑證登記完畢後，應當按照分類和編號順序裝訂、保管，不得散失。
3.4 原始憑證不得外借，其他單位確需借用的，可以提供復制件，但應當履行嚴格的報批和借用登記手續。
3.5 原始憑證如有遺失，應當按照規定的要求取得相應證明，並辦理審核和報批手續。
會計帳簿
1.會計帳簿的設置。按照國家統壹會計制度的規定和會計業務的需要設置會計帳簿。包括總帳、明細帳、日記帳和其他輔助性帳簿，以上所有會計帳簿、會計憑證和會計報表均到市財政局指定的地點購買。
2.會計帳簿的啟用。新帳簿啟用時，應當在帳簿封面上寫明單位名稱和帳簿名稱，並填寫帳簿扉頁上的"啟用表",註明啟用日期、帳簿起止頁數、記帳人員和會計機構負責人、會計主管人員姓名等，並加蓋名章和單位公章。當有記帳或者財務負責人調動工作時應在"啟用表"上履行簽字等手續。
3.帳簿的登記。會計人員應當根據審核無誤的會計憑證登記會計帳簿，具體方法嚴格按《會計法》的規定執行。
4.帳簿記錄的錯誤更正。如果會計帳簿記錄發生錯誤，不允許塗改、挖補、刮擦、藥物消除字跡等手段更正，也不允許重抄，而應當根據情況，按照規定采用劃線更正法等進行更正。
5.對帳。將會計帳簿記錄的有關數字與庫存實物、貨幣資金、有價證券、往來單位或者個人等進行相互核對，保證帳證相符、帳帳相符、帳實相符。
6.結帳。將本期內所發生的經濟業務全部登記入帳的基礎上，按照規定的方法對該期內的帳簿記錄進行小結或年結，結出本期或本年發生額合計和余額，並將其余額結轉下期或者轉入新帳。
編制財務報告
1.必須按照國家統壹會計制度規定定期編制財務報告，包括會計報表主表、附表、附註及財務分析
2.會計報表應當根據登記完整、核對無誤的會計帳簿記錄和其他有關資料編制，做到數字真實、計算準確、內容完整、說明清楚。
3.會計報表之間、會計報表各項之間，凡有對應關系的數字，應當相互壹致。
4.財務分析：按季度分析，分析應包含各項財務指標，及重要的會計事項。
5.會計報告由公司經理和財務部長、主管會計等人簽字或蓋章（年終報表企業主要負責人和財務負責人必須簽字）後及時送交各有關單位（上級主管公司、稅務局、銀行）。
第二章 物業企業會計應掌握的知識和技巧
壹、物業管理公司財務核算的必讀知識
財務核算是企業經濟核算的重要內容。它是反映和監督企業和企業內部各核算單位生產經營過程的活勞動消耗、物質消耗和資金占用及其經濟效果的方法。財務核算是根據審核後的原始憑證，運用會計科目，填制記賬憑證，登記會計賬簿，以貨幣為計算尺度，連續、系統、全面地記錄、計算各核算項目的經濟活動過程。
（壹）主要作用如下：
（1）為考核和評定企業及企業內部各核算單位經營管理成果提供了系統、完整的資料。
（2）通過財務核算程序對企業及企業內部各核算單位的生產經營過程的活勞動消耗、物質消耗和資金占用實施有效的監督。
（二）會計核算
（1）核算時間月度從上月26日至本月25日為當月核算期，年度從上月12月26日至本年12月25日為年度核算期。
（2）會計賬務以人民幣為記賬單位，有外幣計算的經濟業務，應當折合人民幣記賬，同時登記外國貨幣金額和折合率，規定以季初壹日的匯率作為記賬率。當季末調整其發生的差額作為外匯兌換損益處理。
（3）公司采用借貸復式記賬法
（4）會計科目使用和核算以財政廳制訂的《集體企業會計制度》為主，結合公司的實際，設置總賬、銀行現金日記賬，各類債權債務往來和費用的二級科目明細賬等，進行會計核算。
（5）原始憑證是記賬的依據，要求壹切原始憑證具有手續完備、完整、合法、內容真實、數字準確、清楚、日期和印章齊全，大、小寫相符等的法定憑證，不得用白條子報賬。
（三）會計憑證和會計賬冊
（1）公司的會計憑證、賬冊、報表等會計記錄資料，必須根據實際發生的經濟業務進行登記，做到手續齊全、內容真實，準確完整、及時完善，並符合會計制度的規定。
（2）財務會計人員必須認真審核各種原始憑證，遇有偽造或塗改情況，虛報冒領款項等行為，應拒絕受理，並及時向主管領導報告，對內容不全，手續不齊，數字有差錯的憑證，應於退回，補填或更正，壹切原始憑證經審核無誤後，方能填寫記賬憑證以記賬。
（3）收款憑證、付款憑證，必須按照發生事項內容填制清楚，並經出納人員簽章後方能生效。轉賬憑證要由經管會計填制，並健全會計核算，壹切記賬憑證必須經指定的審核人員審定簽章後，方可記賬。
（4）公司及其下屬的主管會計，應對壹切原始憑證記賬冊負責，指定專人列冊登記，妥善保管，絕不丟失。有關會計報表賬冊和會計憑證的保存年限，均按上級規定辦理。
（5）壹切未使用的重要空白憑證，如支票簿、現金收據發貨票據、定額票據應指定專人保管，啟用時由領用人辦理領取手續，每年終了後的第壹個月內由主管會計清查，核實，上報有關部門。
（6）工程部、綜合部所承接的工程項目必須按正常的手續程序辦理工程預付款，進度款和結算。
（四）財務室工作職責
財務室是負責全公司的財務管理和經濟核算工作。
其主要工作職責為：
（1）貫徹執行國家和上級有關財務管理方針、政策和法規，組織制定財務管理及核算制度，並負責督促檢查執行情況。
（2）在公司範圍內實行統壹領導，分級管理，分部門分點核算，考核盈虧的財務管理辦法。
（3）負責編報公司年度、季度、月度的資產負債表。年度資產負債表要附上財務情況說明書。
（4）負責公司資金的平衡，掌握和監督資金的合理使用。
（5）監督資金回籠，考核資金使用和投資效果。
（6）參與公司投資項目的可行性研究工作。
（7）負責公司財務檔案的收集、歸檔及管理工作;進行公司固定資產的登記與管理。
（8）負責專控商品的審核和報批工作。
（9）負責全公司各項稅金的及時繳納。
（10）完成公司領導臨時安排的工作。
（五）會計職責
（1）按照國家會計制度規定，進行認真審核、分錄、算賬，做到手續完備、內容真實、數字準確、賬目清楚，做到三相符（賬單相符、賬賬相符、賬表相符）。
（2）按經濟核算原則，經常檢查和分析財務經濟活動情況，挖掘增收節支的潛力，為公司多創效益。
（3）根據公司的情況，分門別類進行分部門分小區建賬核算，使公司領導和各部門各小區領導能及時掌握盈虧情況，改善經營管理。
（4）及時編制會計報表，向領導提供有關數據資料。
（5）保管好會計憑證、賬簿、報表等壹切檔案資料。
（6）嚴格遵守會計制度和財經紀律，凡不符合規定的開支，有權拒付。
（7）負責每月與各部門、各小區對賬壹次，做到公司與各部門、各小區的賬目相符。
（8）負責編制上級規定的各種會計報表。
（9）依據國家稅法規定，按時繳納各種稅費。
（六）出納員崗位職責
（1）學習、宣傳、嚴格遵守國家有關財務政策，現金管理規定和銀行結算制度。
（2）負責辦理現金收付和銀行結算業務。
（3）負責登記銀行存款現金日記賬，每月終與會計、銀行核對賬目。
（4）負責保管庫存現金和各種有價證券、結算憑證、空白支票、收據和有關印章。
（5）認真審查每壹筆款項的支付和費用報銷。防止白條取款入賬。
（6）對各部門所開支票，規定在三——五天內報賬，否則拒絕開出第二張支票。
（7）對差旅費借支及備用金借支壹律做賬，差旅費在回來三——七天內報銷清賬。
（七）財務核算特別提示
各物業管理公司應根據自己經營規模、管理特點及內部經營機制，建立壹套適應自身條件的財務核算制度及其核算方法。這裏就幾個***性問題提請註意。
1?要按財務核算單位和部門分別立賬核算。為了確切地考核與評定各核算單位和部門的經營狀況，應分別記錄、核算、登賬、手續完備、內容真實、數字準確、賬目清楚。
2?要以人民幣作為會計賬目的記賬單位，經營業務中有外幣收支時，應折合人民幣記賬，應同時註明當時的外幣兌換率，采用借貸復式記賬法為宜。
3?要明確核算時效。公司下屬各部門（各管理處）所收的經營款項，包括管理費、服務費、手續費、工程款、銷售收入款和營業款等，以收費的多少定時上繳公司財務入賬。然後，財務定出月度核算周期和年度核算周期。壹般規定：月度會計報表在月終後10天內報出、季度會計報表在季終後15天內報出，年度會計報表在年終後20天內報出。
4?要註意核算規範化。會計憑證、會計賬冊和會計報表要根據實際發生的經濟業務進行登記，符合會計制度的規定。收款憑證和付款憑證必須按照發生款項事項內容填制清楚，經出納人員簽章才能生效。轉賬憑證要由經管會計填制，健全核算程序，壹切記賬憑證必須經指定的審核人員簽章後，才能記賬。
5?財務會計人員要認真審核各種原始憑證，遇有偽造或塗改憑證、虛報冒領款項的行為，應拒絕受理，並及時向領導報告。壹切原始憑證經審核，內容清楚、手續完備、數字無誤的，才可記賬結算。
6?壹切未使用的重要空白憑證，如支票簿、現金收據、發貨票據、定額票據要由專人保管，動用時要由領用人辦理領用手續，按每用完壹本或每月結算壹次，並由主管會計清查、核實，定出核算制度。
公司財務對壹切原始憑證、記賬冊和報表負責，要定人定期歸檔妥善保管，以備檢查。賬簿不得亂擦、挖補、塗改或用藥水消除字跡。
二、物業管理公司的財務分析、經濟活動分析及分析技巧
（壹）財務分析
財務分析是企業財務核算的工具，它通過壹定的技術方法，對企業財務活動進行分析和研究;依據壹定的原則，對企業財務狀況進行科學的評價。財務分析的對象是企業或企業所屬單位的生產、經營活動中的資金運動過程和結果;財務分析的目的在於總結經驗，揭露矛盾，挖掘潛力，提高效益。
物業管理公司的財務分析主要是分析物業經營、房屋設施維修保養、綜合服務等業務活動在經濟效果方面的有關情況，也就是利用會計、統計、業務核算、計劃等有關資料，對壹定期間的經濟活動過程及其結果進行比較，運用分析對比的方法，找出存在的問題及其原因，以便采取措施，挖掘內部潛力，提高經營管理水平的有效辦法。
（二）經濟活動分析
經濟活動分析是物業管理公司內部的經濟分析活動，其範圍局限於獨立經濟核算單位內部。經濟活動分析涉及物業經營、服務、管理全過程的每壹個環節。從***性方面講，物業管理公司的經濟活動分析有以下壹些主要內容。
（1）對任何壹項任務或項目都應作出預測，確定計劃成本。在實施過程中，隨時註意發現新情況，進行內部機構之間、各項任務或項目之間、成本項目之間、前後期之間的分析比較，以觀察影響成本主要因素的變化及其發展趨勢。
（2）分析人力占用是否符合各項任務的定員標準，有無人力占用的浪費現象。壹般可以工資構成的變化、平均工資和技術等級的升降、工種之間的均衡、工時利用的水平、工效的低等方面入手進行主客觀因素的分析，查明在人力使用和定員、定額管理方面的節約或收費。
（3）從物資經營的主要環節方面進行分析。壹般應從物資的采購、運輸、倉儲、使用等環節入手，分析主要物資的質量是否符合要求，以及量差和價差的影響，尤其要對節約代用、量材使用等方面取得的效果，以及由於管理不善所帶來的損失等進行認真的分析和研究。
（4）分析房屋附屬電梯、管道、水暖等設施，修建施工機械設備使用情況。從設備的選擇、使用率、利用率、能源消耗率、維修與完好率等方面分析臺班定額工效、臺班費用成本，著重分析提高設備效率、延長使用壽命及降低能耗的效果，以及因管理不善而造成的損失和浪費。
（5）對各項管理費用的支出，要從所承擔的任務和組織機構人員配備的變化、非生產人員的增減、各項開支的節約和浪費等方面，分析開源節流的措施。
（6）分析房租、物業管理服務費收入。物業經營的資本來源主要依靠租金和物業管理服務費的收入，要掌握每月（季、年）完成的租金、物業管理服務費數額和達到的收繳率水平，應經常分析影響租金和其他物業收入的因素，研究追繳欠租、物業管理服務費的具體措施。這是物業管理公司的壹項重要經濟活動分析。
（7）分析房屋修繕費用使用是否妥當及其所產生的經濟效果，這是分析重點。要從房屋修繕投資的總水平、分類修繕投資比重、不同項目的投資標準，以及修繕投資分配使用和效果等方面進行分析，挖掘潛力，尋找增產節約的途徑，實現以最少的投資和人力、物力消耗，取得最大的效益。
（8）對多種經營的投資進行分析。
（9）進行預決算對比分析。根據預算與實際耗用的人工、材料、機械臺班、金額的對比，找出其數量差異，並查明原因，檢查有無高估冒算、漏項，以及不合理收費等現象。
（三）財務分析方法
財務分析方法可按不同的分類標準進行分類，通常可按分析的對象範圍、時間、目的以及所采用的數學方法分類。
（1）按分析對象包括的範圍分類
物業管理公司的財務分析，按分析對象所包括的範圍，可分為全面分析、部門分析和專題分析三類。
①全面分析，是針對公司整體財務狀況進行的分析;
②部門分析，是就公司某壹核算單位、某壹核算內容進行的分析;
③專題分析，是針對某壹核算項目或某壹特定的問題進行的分析。
（2）按分析進行的時間分類
物業管理公司的財務分析，按進行時間可劃分為定期分析、日常分析和臨時性分析三類。
①定期分析，是指以年、季、月為單位所進行的分析，或是在項目承包期截止時日進行的分析;
②日常分析，是指物業管理公司日常財務管理工作中經常要做的分析工作;
③臨時分析，是指那些出於項目管理和企業管理考核、評定的需要，臨時安排的財務分析。
定期分析與日常分析均屬於例行性的財務管理工作，無論是分析形式、分析方法，還是分析內容，分析者均應建立壹整套規範化的標準。臨時分析時間、內容、方法均無法統壹，需依據分析的目的、要求和分析對象的具體條件臨時確定。
（3）按分析的目的分類
物業管理公司的財務分析，按分析目的不同可分為總結性分析、控制性分析和預測性分析三類。
①總結性分析壹般發生在期末，如財務年度的期末、季度末、月末或項目經營期末、承包期末等等，其主要作用在於總結經驗、考核評比。
②控制性分析發生在期中，如項目經營活動過程之中、承包期中等等，其主要作用在於控制經濟活動過程，揭示矛盾，采取對策。
③預測性分析發生在項目經營活動開始之前或期初，如承包期初或承包條件簽約之前，其主要作用在於對項目預期的經濟效益、企業預期的經營成果以及公司某項經營決策將會帶來的預期效果，進行事前推測與分析。
（4）按分析時所采用的數學方法分類
財務分析工作離不開數學方法。依據所使用數學方法的不同，可將物業經營中常用的財務分析分為如下幾類。
①比較分析法。這是壹種通過兩個或兩個以上可比數字的對比，揭示物業管理公司財務活動內在矛盾的分析方法。如實際完成指標與平均指標的對比，本期指標與歷史指標的對比，各下屬核算單位間實際完成指標的對比，等等。
②因素替換分析法。它又稱連環代替法，是壹種用於揭示某種經濟現象影響因素及影響程度的方法。這是在比較的基礎上，運用逐壹替換經濟計算式中各變量的值（壹般常用實際發生值代替計劃指標值），從而確定各因素對該指標影響程度，以便尋找主要因素，揭示主要矛盾及矛盾的主要方面。
③平均分析法與平衡分析法。平均分析法是壹種用平均數來反映經濟現象的平均水平，從而探尋普遍規律的分析方法。財務分析中常采用的平均數有簡單算術平均數、加權算術平均數以及序時平均、平均速度、指數平均等動態平均數。平衡分析法則是對企業收支關系、借貸關系、生產與銷售關系等對立統壹關系，按平衡、協調原理所進行的比較分析。
④經濟數學模型分析法。這是指那些應用現代經濟數學工具，如線性規劃、網絡計劃、動態規劃、回歸分析等，建立數學模型，采用電子計算機進行大規模數據處理與分析的方法。現代經濟活動過程的復雜性說明，任何經濟過程都要受到來自眾多因素的影響，單靠傳統的簡單數據計算和人工進行數據處理已遠遠不適應了。人們憑借應用數學及電子計算技術的進步，將它們引入到經濟分析中來，從而創立了經濟數學模型分析法，使企業財務分析方法大大跨進了壹步。