這次疫情，大家開始反思高層住宅了，中國人最適合住什麽樣的房子？最理想的居住方式和環境是什麽？未來的住宅是什麽樣？未來的理想生活方式又是什麽樣？
壹.高層住宅不利於防疫
1、高層住宅加速了疫情的擴散。疫情期間，大家反思了高層住宅的利與弊，主要是因為中國大小城市和縣城都是高層密集式居住為主，公用電梯、過道、扶手、門把手、管道都是主要傳染途徑。
2、高層住宅不利於宅家。疫情期間大家都宅在家裏面，高層住宅像壹個鳥籠子壹樣，住在裏邊很不舒服不接地氣，出來透個氣還得通過電梯。
3、高層住宅在舒適性，安全性都存在很多問題。不利於人與人的交往，從長期來看不利於維修，將來這麽多高層住宅，怎麽改造怎麽修復？這都是個巨大的問題。
應該好好反思高層住宅了！高層住宅問題多多，低層高密度是中國人理想的居住模式。盡管房子都蓋得差不多了，還是需要深度反思，亡羊補牢，做出正確選擇。
二.美國人為何不住高層住宅？
1、美國為什麽沒有高層住宅？美國大多住連排住宅和別墅，連貧民窟都是聯排住宅，城市有少量的高層公寓。在70年代，由雅馬薩奇設計的高層公***住宅Pruitt–Igoe，起初因為便捷的基礎設施廣受入住的居民好評，但很快社區開始出現暴力事件，治安不斷惡化，因此在1972年，美國政府又親手炸掉了它。
當年美國建築評論家詹克斯（Charles Jencks）還評論稱，這壹天“現代主義建築已經死亡”。其實它反映了高層住宅的諸多問題，實際上其他壹些國家也都很少有高層住宅。
2、香港的高層住宅是特例。香港特有的城市發展模式選擇了高層方式，香港其實有的是土地，特別在新界這邊，它也不用發展農業。這種模式導致香港的居住環境非常惡劣，香港人口密度東亞區最高，每平方公裏約3.2萬人。
3、過密的城市不便於治理。像香港的城市房子挨著房子，壹旦出現疫情不好隔離，也不方便救治。過密的城區並不舒適，沒有綠化空間，交往空間使用起來很不方便。
全世界就中國人（含香港）住高層建築，全國縣城新建住宅也以高層為主，危險！
三.中國人適合住什麽樣的房子
1、盲目學習香港居住模式。中國在居住的方式選擇的時候，沒有經過很慎重的考慮。據說是因為當時考察經費不夠就到香港考察了，就把香港的模式作為中國的主要居住模式。
香港的居住模式，包括土地招拍掛的制度，都是很特殊的壹種模式，現在看來，學習香港的招拍掛制度是個致命的錯誤，招拍掛帶來了土地價格的飛漲和畸形，盡管給公***財政帶來了巨大的收益，但是也帶來了資金低效率的和極大的浪費，也寄養了壹大批靠拆遷和炒房的好吃懶做的城市寄生蟲。
我們的樣本是深圳河對岸的香港，繼而無論東西南北、地理、人口、氣候、經濟……，大城市們學深圳，中小城市學大城市、學省會，直至縣城，這也是壹種病毒擴散，只是擴散的太久都麻木了，閉鎖形成，跳出不易！
2、高層住宅產生的根本原因是什麽？大家想當然的認為高層住宅是因為容積率比較高，提高土地的使用率符合中國的國情，也能節省了我們改革開放之初基礎設施嚴重不足的實際情況。
其實不然，高層住宅的容積率比多層的容積率高的是有限的，特別在北方地區。從歷史數據可推算出低層高密度和高層低密度，對於城市土地的承載力沒有大的本質差異，至少壹千年以來中國的眾多縣城的城市承載力數據也是支撐1平方公裏承載1萬人的這個現代城市規劃指標的。
事實上北京市城區人口密度14502人/平方公裏，遠超於要求。基礎設施的節省也是不經濟的，電梯交通的成本遠大於汽車公交的成本，垂直管線比水平管線管線貴。高企的地價和漫長的拿地審批程序帶來極大的成本，逼著開發商不斷的提高容積率，不斷的提高住宅的層數，連邊遠的西部縣城和壹些小城鎮都在拼命建高層。城市化樣本+土地制度，畸形化、加劇化了城市病，頂層設計需要重點關註了。
3、舒適的面積是理想生活的追求。美國夢就是大房子，中國夢呢？中國城鎮人均面積已經39平方米，農村居民人均住房建築面積47.3平方米。美國人均面積67平方米，歐洲人均面積多少？德國47.5平方米，法國45.4平方米 ，意大利43平方米，西班牙27平方米，芬蘭39.9平方米，瑞士46平方米，日本人38.81平方米，新加坡27.6平方米，香港15平方米。我認為未來中國人均面積應該在45-55平方米為宜。
4、低層高密度更適合中國的國情。行政領導和規劃師都喜歡高層低密度，所謂的公***空間多，視覺效果好。世界上大部分國家和城市都選成住低矮的房子。考慮到中國人口眾多，適合建設的用地比較少的實際情況，低層高密度更適合中國的國情。這既符合壹平方公裏1萬人的城市規劃的要求，也比較緊湊，居住起來也比較舒適。綜合考慮容積率在1.5的2.0之間，4~6層，是最適合中國人居住的。
綜合考慮，覺得中國應該選擇二三層的聯排住宅，四五層的疊拼住宅，五六層的花園洋房和少量的小高層公寓是最佳的方式形式，加上現有的高層，不要再新蓋高層住宅了！
5、未來的房間功能發生演變。隨著生活的變化，衛生間、廚房、臥室、客廳、陽臺，還會像以前的理解和認識嗎？其實很衛生間的功能早已經遠遠超出了洗和廁，廚房也在發生很大的變化，臥室更加符合和個性化，客廳越來越變成了兒童活動的地方和其他功能的所在地，書房越來越成為壹家人活動的中心。
四.疊拼是中國居民的理想住宅
1、疊拼住宅的創新形式。這裏我要隆重推出疊拼住宅，這是我在2001年去美國考察規劃制度的時候，發現美國連壹些領救濟金的窮人也住在聯排房子裏邊，很少看見有人住在高層或者多層公寓裏。當時我就在反思，為什麽美國人大都住在聯排住宅裏？我們中國人盡管土地緊張，但是我們的城市人口也並不多呀。
回來後，我就嘗試著把兩個連排住宅摞起來，下戶型有小花園，上戶型有屋頂平臺，戶均100多平米，面積不算大，幾乎沒有公攤，居住的質量接近於連排住宅。
2、達到多層住宅的經濟指標。疊拼住宅容積率與6層住宅差不多，可以做到1.5以上，高層板樓不過2點多，加上公攤系數小、品質高等因素經濟指標更優。正好當時的中國建築設計院搞房地產開發，原計劃蓋23層的高層住宅，我把這個思路和方案拋了出來，得到了當時決策者的采納，疊拼住宅就這麽產生了。
疊拼住宅的經濟性很好，單價利潤大，對開發商而言利潤很高，比蓋高層住宅還劃算。對住戶也很劃算，當時做的測算，套內使用面積比高層住宅還便宜，因為高層住宅公攤太大。
對城市而言，容積率壹點都不低，這個小區與隔壁的國奧村容積率壹樣，國奧村用的是九層的小高層住宅，受高層比例的影響，住宅之間的綠地顯得也不大，但是公攤面積在達25%之多，壹套房子250平米比壹套180平米的疊拼顯得更小。市場二手房售價兩個小區也相當，但是國奧村可是舉國家之力建的壹個高級住宅小區。疊拼當時發明，就是為了中國城鎮居民作理想住宅。
3、類似聯排住宅的體驗感受。疊拼住宅既能夠在舒適性上接近聯排住宅，並且符合當前對於類別墅的限制政策，也能夠對開發商的經濟性有很好的回報，同時對於城市來講，利用率也可以滿足，應該說疊拼是中國人最適合的住宅了。
很遺憾疊拼住宅雖然在各地傳播很廣，但是大家都把它當成壹個高檔住宅去應用了，其實發明之初還是為了大部分人普通居住，就是想用這種疊拼住宅取代普通的高層住宅，讓大家能用買高層住宅的錢買上疊拼。
很遺憾，現在中國人均已經在40多平米的當下，大家還大部分選擇住的這種3房2廳的高層住宅。
五.未來住宅什麽樣？
1、未來的房子必須是智慧的。未來萬物相連萬物互聯。他有思考，有智慧，可以與我們交流，和我們***同去探討。每個房子應該有壹個大腦中心，這個大腦中心應該是家庭的壹員。
跟親人壹樣，是壹個管家，主人只要有什麽需求壹動腦子或者用語言控制，房屋就馬上去執行，每個房間都有壹面墻全是液晶屏，可以隨時無縫隙的信息交流和管控。
2、未來的住宅應該是活動變化的機器。根據不同家庭不同時段，壹部分隔斷可以靈活組合，室內功能和裝飾也是變化的，比如客廳的功能可以會客，也可以辦公，也可以做音樂廳，裝飾也是隨之而變化的，壹些客臥也是可以變化的，沒有客人來的時候可以變成書房，變成休閑廳。
壹些室外空間也可以伸縮的，比如陽臺可以伸出去。號稱當代的達芬奇的克拉尼大師設計的壹個36平米的多變住宅，有三檔不同的功能，第1檔是客廳，第2檔是餐廳，第3檔是臥室。在房屋的壹角有壹個變化的機器。
隨著不同的功能選擇改變房屋的性質和布局變化，空間不變功能變，把36平米達到了108平米的效果。
3、未來的住宅是有機生命體。傳統建築都是無機物，未來的住宅壹定要有壹堵墻是有機的，是綠色生物質的，會呼吸有溫度有濕度，能改變家庭的小氣候，俞孔堅家裏陽臺設計的雨水花園就是壹個不錯的有機墻體部分。未來的住宅還是要是健康的，空氣和水能夠檢測和過濾，對陽光溫度都是有監控的。
4、未來的住宅還應該是有情感的。能感知主人的情感變化，能提供關懷，能夠交流。主人也許思鄉了，也許高興呢，也許在反思了，他都能給予壹些相應的環境音樂、背景音樂、環境圖像。甚至空氣的感覺、氣味的感覺，這種電影院4D技術早就解決了，坐在家裏可以轉換大海模式、森林模式、沙漠模式、家鄉模式等，馬上身臨其境。
5、未來的住宅是個文化品。住宅不僅僅是用來住的，也是個文化的載體。我們傳統的民居本身就是個文化遺產，雕梁畫棟、天地君師親、對聯壹系列的文化故事，都應該去傳承到我們的未來住宅裏去。
6、未來住宅是體現價值的。我們現在壹套房子動輒上千萬，它的價值體現哪裏呢？工業產品怎麽去體現價值呢？手表可以鑲鉆，我們的房子鑲什麽呢？貴重金屬，名貴的石材、木材，精致的有價值的燒陶制品，還是其他呢？
疫情催生了網絡時代提前來臨，家庭占的比重越來越大了，我們的住宅功能和其他都要做出相應的變化，辦公的功能增加了，互聯網的要求是更全面了。開發商要把握未來的形勢，提供符合需求的產品，設計師要引導設計的方向。
六.理想的城鄉居住空間
把握城鎮化的發展趨勢，選擇正確的居住形式，打造高品質的空間，創造理想生活模式。
1、借鑒日本東京緊湊高效的核心區。日本人口密度遠大於我國，但是東京不照樣是以8層的集合住宅和聯排住宅甚至別墅為主嗎？東京混合布局，采用智慧城市理念。
我們不要在老城區過分強調日照間距，新老城區不能用統壹標準，在城市中心如果選擇過嚴的日照間距標準，在老城區開發的經濟性會受到影響。同時對城市的形象和活力也有影響，破壞了原來城市的肌理。老城區的日照間距標準應該在正常間距的50%就可以。
老城區功能復合，由於歷史原因所形成的城市尺度比較小，優勢在於生活方便。蘇聯的住宅小區模式不利於城市的交通和活力，比較適合在郊區。
2、學習中國臺灣豐富多彩的文化空間。文化往往不容易落實到空間裏邊，文化空間才是城市未來需要提升的品質。中國臺灣在文化空間建設上比較成功，以誠品書店、臺北國際藝術村為例，他們開創了壹個新的發展模式：
文化創意商業模式，包括文化創意零售、特色餐飲、劇院式商業空間、展覽空間等多種模式，他們將文化創意與商業結合在壹起，打造壹種獨特的商業體驗空間。
這種模式下的商品有情懷、重設計、高品質，並且能植入本土文化，具備獨特的產品造型形式，可愛、可人、實用，有匠心精神。
越南中部高地的銅鑼文化空間覆蓋了多個省份和近17個屬於太平洋-亞洲和太平洋中南部諸島族群的少數民族，這些人靠傳統農業生活並且發展了自己的工藝傳統、裝飾風格和房屋類型。
3、探索新加坡式城景交織的組成區。新加坡花園城市，土地面積710平方公裏、綠地面積9707公頃、綠化覆蓋率50%、人均公***綠地18.74平方米，是名副其實的綠城。這次國土空間規劃將拉開生態格局。
4、打造德國式的都市郊區。德國的城市中心經常不經意的有壹片森林，壹條河流，鄉村卻擁有與城市無差別化有現代化的設施。疫情過後城市圈周圍郊區是個發展的重點，城鄉交融既能享受城市的便利，又能夠享受大自然的生態，是個理想的居住場所，我們要提前謀劃，高標準的謀劃和打造。
5、向往鳳凰式的充滿活力的特色小城鎮。鳳凰被譽為中國最美的小城，山水入城，文化厚重，尺度宜人，居住方便充滿活力。但是從全國來看，高地價和漫長的拿地程序必然催生了高層住宅，連邊遠的西部縣城和壹些小城鎮都在拼命建高層，頂層設計需要重點關註了！
6、憧憬李子柒式的詩意棲居的鄉村生活。田園牧歌壹直是中國人的追求，詩意棲居的鄉村生活是每個人的夢想。陶淵明筆下的桃花源記“土地平曠，屋舍儼然，有良田美池桑竹之屬。阡陌交通，雞犬相聞……”是古代人理想的生活，現在李子柒所倡導的大家自己種的食物，自己親手做、自己吃體驗田園牧歌的鄉村生活，在大城市郊區的壹些鄉村會重新熱起來。呼籲國家允許把大量空置的鄉村農房賣給城裏向往鄉村生活的人。
七.疫情初現未來的理想生活
1、未來理想的生活：半天都市高效工作，半天鄉村居家生活。這次疫情催生和出現了未來的理想生活，大家不能去上班，宅在家裏。
2、大都市圈郊區居住。未來隨著城際軌道交通的進壹步便捷，互聯網信息的進壹步應用，未來的生活將打破城鄉的界限，我們可以居住在鄉村或者是郊區。
3、互聯網上工作。每天有壹半的時間與家人在壹起壹邊工作，壹邊生活。早上9:30坐上軌道交通，不到壹小時就已經坐到了辦公室，工作壹個半小時，中午同事們在壹起午餐情感的交流。下午再工作壹個半小時，4:00陽光明媚已經回到家裏面，跟家人們、跟孩子們壹起，又可以工作，又可以感知家庭的生活。
4、優質的公***服務。這些地方都有優質的公***配套服務，互聯網加快遞提供的優質生活的保障。
5、寄情山水休閑旅居生活。現在很多地方都建設了旅居新區，在大都市圈的外側，在壹些山清水秀的地方都建了壹些這種未來的社區，威海的銀灘、巴馬的康居、神農架下的興山都打造了很多旅居新區。
這次疫情已經提前顯現這種未來的生活了，我們未來的住宅應該給這種去調整和適應。
八.把城市老舊小區改造的更有文化和品質
1、功能復合更新的方向。新業態、新生活、新文創。城市的老舊小區在過去是住宅，在未來可能是壹種混合布局的。壹定要調整新的業態，不是單純的居住，可以是酒店，可以是辦公，可以是工作室。這種新業態是壹種將來臨的城市井噴的服務業，也會適應未來智慧時代來臨之後，人從工作中解放出來，有大量的時間去生活的需求。同時這些老舊的小區往往是藝術家們文學家們的創造基地，像798和首鋼文化區都是過去的老舊工廠區。
2、時代風格體現的手法。我們時代的風格：雜亂，沖突，多元。如果說民國風是歐式用青磚來表達的話，如果說文革風是大字報標語的話，那麽我們改革開放過去這幾十年的風格是什麽呢？我想雜亂沖突和多元就是這個時代的風格，我們要正視這個風格，不要回避，我們要把它整理出來，因為這個時代社會是最動蕩的，這個時代文化是最沖突的，這個時代經濟是最不均衡的。文化最多元的，歐式的，中式的，東洋式的，現代式的，後現代式的，徽派的，吊腳樓風格等等，各種文化都在這裏沖撞，也許過很多年之後，壹切又歸為平衡，再回看這壹時期的建築風格，會覺得是如此的有特色，記得有壹年LV的壹款新包用的是中國農民工用的紅藍編織袋包圖樣，它也是壹個時代的印記，也是壹種文化符號的傳承。
3、新增產權是老舊小區改造的動力。隨著老齡化的來臨，老舊小區改造最為經濟，要體現文化演變，提升豐富多彩的老舊區。我們的老舊小區大部分建立在八九十年代，到現在已經四五十年過去了，他也成為了文化街區，我們要善待它，要豐富它，要完善它。功能的提升是最最重要的，特別是電梯，既解決老年問題，也解決舒適性。我們要積極探索由政府掏錢來建電梯，或者租用，或者把新增交通部分的產權過戶給原住戶。老舊小區的改造實際上帶來了住宅的升值，要積極撬動居民自己掏錢來改善居住質量和價值的積極性，我認為產權過戶是最為重要的，新增的交通面積是壹筆不小的財富，也是老舊小區改造資金的最終來源。
亡羊補牢！在城市化出現拐點的今天，在以國家中心城市和城市群發展為主的當下，更加要做好頂層設計，別壹錯再錯了。疫情帶來了所有人的冷靜和反思，我們應該好好思考壹下了！讀者文摘雜誌