這讓我想起很多年前自己買第壹套房的時候,那個時候我還沒有妳們那麽幸運。現在基本上已經不太會有人會講樓市會崩盤和大跌了,當年的我還是沈浸在多空判斷之中,周圍都是謝國忠之類的專家,誠惶誠恐之中,匆匆忙忙買下了人生的第壹套房。回過頭來看,當時買房的時機很好,但是也留下了不少遺憾。這麽多年裏有時自己會去復盤,如果當時第壹套房買的更棒,後面的路可能會好走壹些。
所以今天來聊怎麽買對人生第壹套房。
第壹套房不光是解決剛需,也是對妳樓市觀的確立。買對的話會樹立正確的價值觀,給未來N年的家庭資產配置之路奠定良好基礎。第壹套房的賺錢效應,能堵住家裏空頭老爸、老媽,窮親戚的嘴,以後再想買房投資,也會有人舉全家之力支持妳。所以多花些心思,值得的。
好了,我們開始吧。
壹.擇時不重要
我最喜歡聊的就是樓市的短期趨勢,可是對剛需來說恰恰就是時機是最不重要的。剛需最容易犯的錯誤是過分追求時機,每次都想抄到底,最後只見樹木不見森林。坦率滴說,中國樓市自2000年以來壹直是大牛市,而且未來十年也至少是個中牛,牛長熊短,漲多跌少,在樓市裏看空做空的確是非常難。
作為剛需,經驗尤為不足,更多的應該是考慮怎麽盡早上車,而不是想辦法讓車票打個折扣。壹套房的錢等成只能買個衛生間的段子妳們沒有少聽吧。樓市基本上每3到5年翻壹倍,然後回調10到15%。為了小折扣放棄大波段,從概率學上也不應該。
所以剛需別整那麽多幺蛾子,有錢有房票就買吧。遲早要買,早買早安心。至於抄底、逃頂,等妳上車了再說。有了房子後,妳的思考格局會變化的。
二. 盡可能的近
我被問到最多的問題,就是如何看待哪個地段,哪裏漲的快。這些對於買首套的小白來說毫無意義。第壹套房壹定要買的近,買的近,買的近。首先要解決的是居住問題,然後再考慮投資。
對於年輕人,最需要的就是時間,有了時間,妳可以搞副業,學習研究投資方法、哪怕是按倒拆遷妹,總之做壹切有助於財富積累的事情。人與人的最大的差距,不是在上班8小時拉開的,而是晚上19點至22點這3個小時妳做什麽決定的。所以我強烈建議,第壹套房壹定要買的離上班近壹些,再近壹些。通勤時間控制在單程1個小時以內。
我雖然壹直強調投資要買郊區次新,但是對於首套剛需來看,我是不排除市區老破小的。因為老破小近啊,近就有時間。當然如果實在太窮,預算不夠,那麽只能建議去環大都市的三線衛星城先上車,然後租房了。
三. 配套、房齡、戶型、面積保哪個
第壹套房預算壹般不夠,不可能盡如人願。錢不夠的基礎上,總要做個取舍。
最可以舍棄的是配套。配套是會變化的,再差的地方,發展個幾年總會起來的。十年前新靜安是下只角,莘莊還是遠郊,寶山是鄉下,世界變得很快。房價漲的就是周邊配套改善的增值部分。所以別怕荒。
房齡也沒那麽講究。住房的房齡分成三個時代:
90年代以前的。基本都是老式小區,無電梯,多層夾雜著矮平房,這個年代的房子不能買,不是因為品質,而是因為不能貸款。只有icbc在放水期間願意給貸按揭。按揭都這麽難了,未來貸款還清,如果想做抵押消費貸款的話(未來妳會知道有多重要),基本上是不可能。所以建議果斷放棄。
90年到2002年的。這個時期以多層為主,塔樓和部分板樓也有不少。這個年代的房子品質已經有了極大改善,很容易做出鳳變冰。而且按揭貸款大部分銀行都能做,抵押貸款略有困難,但用用勁還是可以突破的。性價比頗高,建議重點考慮。
2002年至至今。都板樓了。隨便選,無任何貸款限制,只要妳預算夠。
戶型不用太講究。只要不是手槍房、圓形房這樣過於奇葩的戶型。以今天的設計技術,大部分的戶型都能通過後期硬裝、軟裝來進行很大的修補。沒有窗戶可以安裝排風系統,承重墻其實也可以切壹塊的,朝北、朝西的奇怪朝向可以通過空調、地暖來彌補。回想下去啪啪啪過的那些四星、五星酒店,很差的戶型在精心設計後,是多麽的有情調。相反,戶型上的瑕疵往往可以作為談判時的籌碼來進壹步壓價。
面積是最應該考慮。如果我們犧牲了配套、樓齡、戶型,來換取面積上的優勢,是值得的。我始終崇尚低價、大面積的套路,剛需最後總是要置換的,多的面積就是錢,就是妳下壹套的首付款。當妳不知道怎麽買的時候,買大房子,便宜房子,總不會錯。
四.哪些硬傷不能買
多層的六樓不要買。剛需錢不夠,自然會考慮價格便宜的不帶電梯的高層。但這恰恰是容易犯錯的。老破小的六樓、七樓其實都是要折價賣的。壹般行情是三樓的85折。如果妳選擇了六樓,未來賣出時能夠接受的人會很少。所以壹般不推薦。
靠大馬路不要買。靠馬路很吵,特別是有的房子直接對準路口,行話裏叫沖路,這樣的房子在風水學上也是大忌諱。也許有的朋友自己不介意,但是妳買了之後,妳要想壹想妳未來的下家是不是介意,我想大部分的人是介意的。
壹樓不帶花園不要買。壹樓不帶花園,既沒有私密性,二是估值上要按照黃金樓層的價格打85折,不建議買。
遠郊不要買。有個粉絲和我交流了很久,最近他和我說,他打算買到青浦澱山湖,理由是預算有限,景色很好,房子很漂亮,太太很喜歡。我苦苦勸說,不知道能否拉住。我的建議是類似於北京、上海這樣的大都市,購買半徑最好控制在市中心的25km以內,再遠再遠不能超過35km(必須要有軌道交通)。因為千萬級人口的大都市的輻射邊界就是25km了,超過25km,通勤時間很難控制在單程壹個小時以內,壹般人很難堅持。即使妳能堅持,妳的下家也不能堅持,這樣的房子未來妳要改善時,壹定會吃苦頭的。
五.貸款上要註意的地方
貸款務必貸足。通脹時代,長期、低息、可控、大額的負債是致富利器。買房賺的錢壹半來自土地增值,另壹半來自負債的貶值。對於大部分人來說,壹輩子只有壹次機會可以享受到首套首貸的資格,所以第壹套房,我的建議是在有還款能力的基礎上多貸壹些,再多貸壹些。就我個人而言,每個月留個5k的生活費,其他都用來做月供,我覺得沒啥困難的,年輕人要對自己的未來薪酬增長有信心。
公積金貸款是雞肋。可以用,但無需給予厚望。因為壹方面公積金貸款是杯水車薪,額度太少,另外公積金貸款對老婆小有貸款年限的限制,變相的增加了月供,不利於還款。
夫妻、準夫妻的CP,盡可能壹個人貸款。現在買房子認房又認貸,只要妳用過按揭,上了征信,這個記錄就跟著妳壹輩子。為了未來換房時再用壹次貸款的機會,第壹次買房時強烈建議妳壹個人貸款。工資證明可以多開壹些,流水證明的問題壹方面可以和銀行客戶經理溝通如何增加計入流水的其他收入,另壹方面有很多股份行是支持單倍月收入覆蓋,就是收入大於月供+5000即可。
買房這事情,舉全家之力,系統大工程,思定而後動。