第壹章總則
第壹條為了規範物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，保障物業的合理使用，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和有關法律法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條本條例適用於本市行政區域內的物業管理活動。本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業或者專業服務企業，對房屋及其配套設施、設備和相關場地進行維護、養護和管理，維護相關區域環境衛生和秩序的活動。
第三條本市各級人民政府應當創造條件，逐步對住宅和非住宅物業實行物業管理，倡導和保障業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。
第四條市房產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理。縣(市)、區房地產行政主管部門對本轄區內的物業管理活動實施監督管理。高新技術產業開發區管理委員會在市房產行政主管部門委托的範圍內，負責其管轄範圍內的物業管理活動的監督管理。各級人民政府的財政、發展改革、規劃、建設、價格、城管、公安、民政、衛生、人防等部門在各自的職責範圍內對物業管理活動實施監督管理。
第五條街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協助本轄區房地產行政主管部門對物業管理活動進行監督管理，負責調解物業管理糾紛，組織指導本轄區業主大會的成立和業主委員會的換屆工作，監督業主大會、業主委員會依法履行職責。城市社區居民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府監督、指導、協調業主大會和業主委員會的工作，依法調解社區內的物業管理糾紛；可以列席業主大會、業主代表大會和業主委員會會議；可以設置公益性崗位，加強物業管理相關工作。
第二章業主和業主大會
第六條房屋的所有權人為所有人。業主在物業管理活動中依法享有權利，履行義務。
第七條壹個物業管理區域應當成立業主大會。物業管理區域的劃分，由縣(市)、區房地產行政主管部門根據建設用地規劃許可證確定的紅線圖範圍，綜合考慮物業的設施設備、建築規模、小區建設、城市道路規劃等因素確定。分期開發建設或者由兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施設備由* * * *使用的，應當劃入壹個物業管理區域；配套設施設備能夠分割獨立使用的，可以單獨劃定物業管理區域。
第八條業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。只有壹個業主或者少數業主且經全體業主壹致同意的，業主應當履行業主大會和業主委員會的職責。業主人數較多不方便召開全體業主大會的，經多數業主同意，可以以單元、幢或者某壹建築面積、業主人數為選舉單位選舉業主代表參加業主大會。
第九條已交付使用的物業業主入住率達到50%以上、入住建築面積達到50%以上的，物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當指導成立業主大會。成立業主大會可以先組建業主大會籌備機構，負責業主大會成立的具體工作。業主大會籌備機構由業主代表、街道辦事處或者鄉鎮人民政府的七至十壹名代表組成。籌備機構中業主代表的比例不得低於成員的半數。業主代表由業主自願登記，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府確定。業主代表應當由熱心為業主服務、責任心強、具有壹定組織能力的業主擔任。
第十條下列事項應由業主* * *決定:
(壹)制定和修改業主大會議事規則和管理規約；
(二)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
(三)監督業主委員會的工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；
(四)業主委員會不履行職責的，應當責成其恢復職責；
(五)選聘物業服務企業；
(六)籌集和使用住宅維修專項資金；
(七)決定改建和重建建築物及其附屬設施；
(八)決定物業管理區域內的其他物業管理事項。
第十壹條首次業主大會應當選舉產生業主委員會。業主委員會是業主大會的執行機構。業主委員會由五至十三名單數委員組成。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中選舉產生。
業主委員會應當履行下列職責:
(壹)召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；
(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
(三)組織業主委員會的換屆、改選和增補；
(四)及時了解業主和物業使用人的意見和建議，監督、協助物業服務企業履行物業服務合同，制止並向有關行政管理部門舉報物業服務企業損害業主權益的行為；
(五)監督業主管理協議的執行，督促業主繳納按照合同約定應當繳納的物業管理等費用；
(六)受理業主和使用人對物業服務企業的投訴；
(七)配合街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居民委員會做好本居住區的社區管理工作；
(八)業主大會賦予的其他職責。
第十二條業主大會應當按照業主大會議事規則的規定定期召開。業主大會會議由業主委員會召集。五分之壹以上的業主提議召開業主大會的，業主委員會應當在三十日內組織召開業主大會臨時會議。業主委員會不組織召開的，十分之壹以上的業主可以聯名向物業所在地的縣(市)區房地產行政主管部門申請，要求召開業主大會。受理申請的房地產行政主管部門應當及時督促召開。召開業主大會時，應當在十五日前通知全體業主，業主委員會應當保存業主大會會議記錄。
第十三條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業主委員會選舉結果和選舉情況、管理規約和業主大會議事規則報縣(市)區房地產行政主管部門備案，並在物業管理區域內公示選舉結果、管理規約和業主大會議事規則。業主委員會記錄和公示的事項發生變化的，應當按照前款規定重新記錄和公示。
第十四條業主大會的決定對全體業主、使用人和業主委員會具有約束力。業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得做出與物業管理無關的決議、決定或者從事與物業管理無關的活動。
第十五條業主大會在物業管理活動中集體行使權利，維護全體業主的合法權益。業主大會決定的事項，可以集體討論或者書面征求意見，但應當有專有部分占建築總面積過半數且占物業管理區域業主總數過半數的業主。業主選舉產生的業主代表在出席業主大會時，應當事先征求並如實反映業主的意願。業主可以委托代理人出席業主大會會議，行使表決權。
第十六條業主大會制定和修改業主大會議事規則，制定和修改管理規約，選舉或者改選業主委員會，選聘和解聘物業服務企業，涉及* * *和* * *管理權的其他重大事項，應當經專有部分占總建築面積過半數且占總人數過半數的業主同意；決定籌集和使用專項維修資金、改建和重建建築物及其附屬設施，應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意。
第十七條業主委員會有下列情形之壹的，由物業所在地的縣(市)、區房地產行政主管部門予以制止，責令限期改正或者撤銷其決定。情節嚴重的，可以暫停其活動，並通知全體業主:
(壹)業主委員會的行為違反法律、法規和政策；
(二)業主委員會的行為危及社區穩定和社會穩定的；
(三)業主委員會侵犯業主合法權益的。
第三章物業服務企業
第十八條從事物業服務活動的企業應當具有獨立法人資格，從事相應資質等級的物業服務。從事物業管理的人員應當取得相應的資格證書，並定期參加相應的職業教育和培訓。
第十九條物業服務企業應當按照規定定期接受房地產行政主管部門的資質核查。拒絕接受資質核查的，不得繼續從事物業服務。
第二十條物業服務企業享有下列權利:
(壹)根據物業服務合同進行管理；
(二)按照物業服務合同收取服務費；
(三)監督裝飾活動；
(四)要求責任人停止損壞物業的部位、設施、設備和場地的行為；
(五)法律法規規定和物業服務合同約定的其他權利。
第二十壹條物業服務企業應當履行下列義務:
(壹)按照物業服務合同的要求提供物業服務；
(二)接受業主和業主委員會的監督，定期向業主大會和業主委員會報告物業服務合同的履行情況和物業維修資金的使用情況，並予以公布；
(三)公示物業服務合同約定的收費項目和標準；
(四)公示利用××部位、××設施設備的經營收入和支出；
(五)協助有關部門制止違法行為，維護物業管理區域秩序；
(六)法律法規規定和物業服務合同約定的其他義務。
第二十二條物業服務企業應當協助有關部門做好物業管理區域內的治安、安全和事故預防工作。發現違法犯罪案件或者安全事故時，物業服務企業應當在采取緊急措施協助救援工作的同時，及時向有關部門報告。物業服務企業聘用保安人員應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域的公共秩序時，應當依法履行職責，不得侵犯公民的合法權益。
第二十三條房地產行政主管部門應當加強對物業服務企業的監督管理，對其物業服務活動進行考核，促進物業服務企業提高服務水平。物業服務企業應當定期向房地產行政主管部門報送報表、企業基本信息和其他相關資料。物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內，向物業所在地的縣(市)或者區房地產行政主管部門備案。
第四章前期物業管理
第二十四條前期物業管理是指自房屋出售之日起至業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日止的物業管理。在業主和業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位可以選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理；選聘物業服務企業的，應當簽訂前期物業服務合同。業主或者業主委員會與選聘或者續聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時，前期物業服務合同終止。前期物業管理期間，物業交付使用前發生的物業服務費由建設單位承擔，物業交付業主後的物業服務費由業主承擔。除非當事人另有約定。
第二十五條住宅物業的建設單位，應當通過招標方式選擇具有相應資質的物業服務企業；投標人少於三家或者住宅總建築面積不足三萬平方米的，經物業所在地縣級以上房地產行政主管部門批準，可以協議選聘具有相應資質的物業服務企業。
第二十六條新建物業建設單位在取得預售(出售)房屋許可前，應當向物業所在地的市房產行政主管部門提供前期物業服務合同和臨時管理規約；屬於新建住宅物業的，還應當提供物業管理招投標的備案文件。
第二十七條建設單位銷售物業時，應當將前期物業服務合同和臨時管理協議約定的主要內容作為物業銷售合同的要約部分。
第二十八條建設單位將未達到交付標準的新建住宅交付使用，或者達到交付標準但超過半年未交付使用的，由市房產、建設、規劃等有關部門記入企業信用檔案。給采購人造成損失的，建設單位應當承擔責任。新建住宅物業交付使用時，應當符合新建住宅配套建築、設施、設備的配置和使用標準。達不到分配使用標準的，不予辦理房屋所有權初始登記，物業服務費由建設單位承擔。市、縣(市)、礦區房產行政主管部門負責本轄區內新建住宅物業配套建築和設施設備配置的驗收，並在物業管理區域內公示。新建住宅物業配套建築、設施、設備的配置和使用標準由市人民政府制定。
第二十九條新建住宅區規劃設計時，應當統籌規劃、合理布局物業管理設施，按照不低於開發建設的住宅總建築面積的千分之三的比例建設物業管理用房，按照不低於千分之四的比例建設物業管理用房，費用列入建設成本。物業管理用房和物業管理用房歸全體業主所有，不得買賣、抵押或者挪作他用。物業管理用房的收益屬於全體業主。物業管理用房的經營方式和收益管理由業主大會決定。可以用來沖抵物業服務費，彌補專項維修資金的不足。物業管理用房的使用收入應當接受市、縣(市)、區房地產行政主管部門的監督和指導，並定期向業主公布。申請房屋所有權初始登記時，建設單位應當將物業管理用房和物業管理用房壹並申請登記，並在物業管理區域成立後及時移交給業主大會或者業主委員會。
第三十條建設單位與其選聘的物業服務企業應當進行物業管理的交接和驗收，並將物業管理用房、公共設施、設備和相關資料移交給物業服務企業。前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將前款物業管理用房、設施、設備和材料移交給業主委員會。物業所在地的縣(市)、區房地產行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當對交接驗收和交接進行監督，並簽署相應文件予以確認，並在物業管理區域內公示。
第三十壹條前期物業服務企業不能履行前期物業服務合同退出的，建設單位應當重新聘請物業服務企業接管服務。重新選聘的物業服務企業的收費標準和服務標準應當與物業出售前的公示標準壹致，並告知全體業主。
第五章物業服務
第三十二條業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂書面物業服務合同。物業服務合同應當包括物業服務事項、服務質量、服務費用、雙方權利和義務、專項維修資金的管理和使用、公共設施設備的運行費用、物業管理用房占用費和物業服務費的抵銷、合同期限、爭議解決方式、違約責任等內容。物業服務合同簽訂前，業主委員會應當將物業服務合同草案在物業管理區域內公示，充分聽取業主意見，並提交業主大會通過。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導和幫助業主委員會與物業服務企業簽訂和履行物業服務合同，維護業主的合法權益。
第三十三條同壹物業管理區域內，只能委托壹個物業服務企業提供服務，也可以聘請專業服務企業承擔物業管理區域內的設施設備、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等物業服務。選聘物業服務企業或者專業服務企業應當采取公開招標的方式，其他方式由業主大會決定。物業管理應當接受房地產行政主管部門的監督和管理。
第三十四條物業服務企業應當加強物業管理區域的巡邏管理，及時制止違反治安管理、違反規劃違法建設、違法裝飾裝修、損壞公共設施設備和綠地環境等違法違規行為，並向有關行政管理部門報告。相關行政管理部門接到物業服務企業的報告後，應當停止違法行為或者依法處理。
第三十五條物業服務企業可以委托具有相應資質的企業完成物業管理區域內的專項服務，但不得將物業服務合同全部或者部分委托、轉讓給他人。委托或者轉讓造成的損失，由物業服務企業承擔。
第三十六條物業服務實行有償服務。物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務質量相適應的原則。普通住宅的物業服務費標準由市價格行政主管部門會同市房產行政主管部門制定，實行政府指導價並向社會公布。具體收費標準由業主和物業服務企業在政府指導價範圍內協商確定。普通住宅以外的物業服務費實行市場調節價，由業主與物業服務企業協商確定。物業服務費的標準和收取方式應當在物業服務合同中約定，並向業主公示。
第三十七條超過三個月，未被占用、使用、裝修空置的物業，空置期按20%交納物業服務費。物業服務合同雙方另有約定的除外。業主空置物業的起止時間應當事先和事後告知物業服務企業，並辦理相關手續。
第三十八條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取相關費用。物業服務企業接受委托收取相關費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。任何單位和個人不得強制物業服務企業收取相關費用和提供免費服務。
第三十九條物業服務合同期滿前三個月，物業服務企業與業主應當協商是否續簽合同。雙方續簽合同的，應當重新簽訂物業服務合同；如壹方不續訂合同，應在合同期滿前三個月通知另壹方。業主或者物業服務企業提前解除物業服務合同的，應當在三個月前與對方協商。協商不成的，按照合同約定的爭議解決方式解決。在雙方協商或解決爭議期間，任何壹方不得單方面終止履行合同規定的義務。
第四十條物業服務合同終止時，原物業服務企業應當向業主委員會辦理下列返還事宜:
(壹)物業服務費、物業維修資金、物業使用收入和物業管理用房的結余；
(二)物業檔案；
(三)物業管理場所；
(四)業主所有的其他財產。新選聘的物業服務企業確定後，業主委員會應當將前款所列物業檔案、物業管理用房等相關事項移交給新選聘的物業服務企業。
第四十壹條物業服務合同期滿，雙方未續簽合同或者提前終止合同的，業主和物業服務企業應當書面通知街道辦事處或者鄉鎮人民政府以及物業所在地的縣(市)或者區房地產行政主管部門。縣(市)、區房地產行政主管部門在接到通知後五日內通知物業管理區域，並及時協調解決相關事宜。
第四十二條物業服務企業按照合同約定履行義務的，業主應當按時交納物業服務費，不得以放棄* * *權利為由拒絕交納。產權轉移時，業主應當結清物業服務費。禁止物業服務企業以物業服務合同約定以外的任何理由為業主停水、停電、停暖，並向業主收取物業服務合同約定以外的任何費用。業主有權拒絕和舉報物業服務企業收取物業服務合同約定以外的費用的行為。業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業管理費的，業主從其約定承擔連帶責任。物業使用人是指物業承租人和其他實際使用物業的非業主。
第四十三條物業使用人在物業管理活動中的權利和義務由業主和使用人約定，但不得違反法律法規、管理規約和業主大會決定，不得損害公眾和他人利益。
第四十四條各級人民政府應當建立物業管理糾紛調解機制，妥善解決物業管理和物業服務糾紛，維護雙方合法權益。市、縣(市)區房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業管理服務企業在物業管理活動中的投訴，並將處理結果回復投訴人。