(1)，項目狀態
(2)、開發項目土地調查。
(3)、市場需求和競爭分析。
(4)成本估算
(5)項目開發的組織結構和研究。
(6)、開發、建設和銷售計劃
(7)項目的經濟效益和社會效益分析
(八)、結論和建議
註:市場需求預測方法
壹、定性預測法
b、定量預測法
初步可行性研究的內容
初步可行性研究，也稱為“預可行性研究”，具體如下
(1)，初步可行性研究的角度和方法
(2)、識別各種約束條件
2、規劃
定位-宏觀和微觀位置調查、分析和選擇；
定性-分析和選擇開發內容和主題；
發展規模(建設規模和投資規模)的定量分析與選擇
委托專業的建築設計公司進行房地產項目規劃設計，是房地產專業化方向的壹大進步。但由於商業項目的專業性要求很高，其建築的規劃設計應選擇專門從事商業項目設計的專業公司。就像醫院是專業機構，但牙醫不會接生，產科醫生不會拔牙壹樣，商業設計公司就像體育設施、酒店設施的設計壹樣，需要有專長的專業設計院。
在市場不成熟、開發者經驗不足的上壹代產品設計中，很少有追求專業特長的設計師，大多委托普通的設計公司。優惠的費用和設計外觀的新穎成為主要考慮因素。而商業設施的內部功能開發還停留在空曠的高適應性上，80年代以來專業化分工的大型百貨商場增設室內步行街的做法是整個建築行業的趨勢。浦東那些超高層、鋼結構、大跨度的摩天大樓，只有有這樣建築經驗的國際公司才能承擔；廣州電視塔、央視塔等有特殊結構要求的結構，也需要世界壹流的專業工程公司進行檢測；高科技的生態智能建築必須由Transsolar等專業智能公司設計。商業項目要想與國際接軌，也必須走術業有專攻的道路。在本次法國MAPIC上，中國項目的獲獎表明中國項目的專業水準開始得到國際業界的認可。
功能與形式的平衡
大型商業地產項目無疑是城市的重點項目。除了滿足城市的購物需求，還要考慮城市建設的景觀要求。成為城市地標和時代名片，既是政府的要求，也是開發商潛意識的追求目標。縱觀這壹代大型MALL的發展，產品形態和設計傾向的明顯問題是過度追求規模和檔次，在項目規劃中忽視合理功能和投資收益能力的整合，過於註重商業地產視覺形象的原創。很多項目的規模和形象都可以和國家標誌性項目相媲美。但是國家項目是政府出錢，和項目直接回報無關。有時候長遠的國家形象和旅遊收入更重要，商業地產項目的經濟合理性才是生命力。經過上壹輪狂熱的虛火，理性的思考會讓商業地產開發的功能和形態達到更合理的平衡。
事實上，隨著商業地產運營的專業化，以及商業項目與體驗消費的融合，商業設計面臨的復雜性和挑戰是前所未有的。對於同壹空間甚至同壹平面的人、車、貨、物流的合理組織，設計師不僅要通過專業技術手段滿足不同商業、統壹物業的要求，還要創造性地提出吸引人的空間和界面設計。
可持續發展空間
作為郊區型商場，尤其是壹站式消費的大型商業，其交通通達性必然以私家車為主。交通組織和機動車停放已成為項目可持續發展的重要指標。但由於整個中國處於開放探索和經濟高速增長的過程中，缺乏具有長期指導意義的規範。目前商城項目普遍缺乏適應長遠發展所需的交通和停車條件。首先，政府的規定只能滿足目前的消費水平和汽車擁有水平。中國每平方米停車標準遠低於歐洲商業設施。其次，中國的機動車數量正處於快速增長的動態過程中。目前，北京有320萬輛機動車，這使得城市道路容量幾乎飽和。按照城市遠期規劃發展到700萬輛機動車的思路，不僅要依靠城市道路擴建和橋梁修復的支撐，還需要在商業設施的設計中得到體現。
在商業地產項目的選址上，要充分利用城市軌道交通等市政配套，城市快速路的銜接也是私家車成為主要購物流的必要條件。在商業設施的停車設計中，應考慮足夠的發展空間。在建築面積控制有限的情況下，機械化停車也是壹種可能，但除了樓層高度外，出入口的計算和總停車量的計算都要留有足夠的余量。在汽車社會或郊區購物時代，交通方式是制約商業地產可持續發展的重要因素。
結合體驗消費設計
隨著體驗消費的比重越來越大，觀光、表演等豐富多彩的促銷休閑活動融入到商業設施的設計中，最突出的是表演空間和休閑廣場。目前，在幾乎所有的大型商業設施中，無論是老的還是新的，壹個常年不懈的活動就是在門前廣場或室內中庭搞促銷活動，包括時裝秀、抽獎、文藝演出，甚至嘉賓對話。這類活動已經成為商業活動不可或缺的壹部分，但在建築設計中卻很少考慮。商場主要出入口的人群經常被人潮困住。為了適應這種趨勢，壹些樓盤獨立設置了表演區，與購物人群不在壹個層次。比如深圳的龍崗商業中心，北京王府井的富陽廣場。另壹方面，人有觀看和被他人觀看的需求。發現這壹點的美國建築師波特曼提出了* * *享受空間的概念。在引入休閑功能的商業項目中，玩轉這壹主題，創造各種休閑空間成為時尚。各種繪畫、啞劇、雜耍都可以為休閑空間增添趣味，小船、落花春色甚至鴿子松鼠都會成為空間主題的壹部分。關註體驗消費的新需求，創造更加個性化的體驗空間，成為新壹代商業設計的新趨勢。
文化主題和地域特色
不同城市的歷史文化形成了各具特色的傳統商業街區，這種傳統建築遺產具有很高的商業價值。在資源稀缺的情況下，開發商有時需要下大力氣創造壹定的資源，比如珠江地產開發的壹些商業項目。在這方面，《上海新世界》是最成功的作品之壹。該項目成功利用了石庫門地區殖民時代保存下來的建築遺產，充分發揮歷史傳統文化遺產的價值，對傳統空間和建築碎片進行重組，形成了豐富多彩、舒適宜人、滿足現代人需求的商業空間。因此，關註城市的建築風格和文脈特征必須落實到實際的規劃設計中，涉及到對原有街區建築風格和文脈特征的安排。這樣就確定了應該保護和適當改造的街區空間環境和典型建築。標誌性景觀和重點區域的空間尺度等。，結合新建築的設計，從而形成壹個和諧、自然過渡且更具生命力的商業空間。如果開發成功，不僅會帶來豐厚的經濟回報，還會對城市的歷史文化做出重要貢獻。對於壹些在郊區或新區缺乏文脈的大型商業地產項目，在規劃設計中適當突出地域特色，也可以增加其吸引力，成為可以融入城市環境的標誌性建築。也有很多商業項目不顧當地文化環境，試圖復制其他項目的文化主題，風險很大。比如有人要在其他城市重建“上海新世界”，沒有上海的文化土壤，就不可能是“新世界”。新天地不是麥當勞，在東北開新天地是不可想象的。沒有地域特色很難復制，發展地方文化主題是大勢所趨。
人性化和精致化
隨著各大城市高品質商業的出現，過去強調風格和宏偉的審美觀正在發生變化。註重人性化設計是促進商業消費和可持續發展的重要手段之壹。商業地產項目的理想氛圍應該是讓人感覺親切、輕松、平易近人，讓人有愉悅的消費心情，而不是“以強淩弱”。因此，商業項目的設計目的是為消費者創造舒適的購物空間，尤其是商業街的尺度設計應以行人的活動為基礎，實現以人為本，而不是參照高速通過的機動車。購物者關註的垂直範圍主要集中在建築的壹層，對壹層以上的範圍幾乎“視而不見”。橫向關註範圍基本在10-20m之間。對於寬度超過20m的商業街，行人很可能只關註街道壹側的店鋪，而不會在寬度超過20m的範圍內帶著“Z”字前行。
商業設施的優勢之壹是需要二次立面裝修設計，所以建築的細節可以深入到裝修甚至裝飾層面。建築、景觀、裝修壹體化成為新趨勢，開發商越來越傾向於選擇專業知識豐富、規劃設計能力全面的設計公司來完成，通過設備、結構的最新配置，使產品實現更高的價值。不是建築師完成規劃設計，而是交給景觀規劃公司和裝修公司來完成建築各部分的設計。可以說，只有重視專業化和各種技術專業的高度融合，房地產項目才能獲得升值，才能適應宏觀調控後激烈的市場競爭。在這方面，壹些大型的專業地產公司進行了有益的嘗試，將建築、室外景觀、細部裝修融為壹體，使商業項目的建築設計達到了非常精細的水平。
3、房地產項目推廣
項目前規劃階段
市場研究和分析
信息調查
情節環境
類比分析
項目初始開發階段的規劃
項目規劃階段
產品的規劃
產品的規劃
產品的SWOT分析
項目優缺點綜合評價
項目定位
項目開發目標
價格規劃
設定總體價格目標
確定定價方法
確定定價模式
設定房地產價格
4、銷售流程
制定價格營銷組合策略
價格調整技巧
營銷廣告策劃
顧客導向
總體營銷戰略
每個階段的營銷策略
整體廣告策略
廣告執行計劃
開業準備
準備銷售工具
廣告計劃
SP活性
項目CI設計
營銷計劃實施階段
銷售培訓
銷售流程設置
銷售手冊
銷售表格
銷售反饋
統計分析