商業地產的建築策劃是在市場調研的基礎上，介於項目業態策劃和方案設計之間的壹項重要工作。商業地產的建築規劃對項目建築方案的最終完成起著重要的作用，是從規劃指標的確定到建築方案完成的重要樞紐。因此，建築策劃在商業建築設計的整個過程中起著承上啟下的作用。
然而，在目前的商業地產策劃中，這部分工作的定位非常模糊。設計院、咨詢公司、招商機構、開發單位在工作協調上分工不是很明確。在多年的策劃實踐中，我遇到過很多這樣的問題。因此，我提出壹些個人觀點，希望與大家共同探討。
首先，認識到計劃者在商業計劃中的作用
商業地產的規劃師和建築師在商業建築的規劃中扮演著互動的角色。建築師處於核心地位，規劃師要在項目的整體設計中起到指導和糾錯的作用。策劃人員在項目方案構思過程中，必須充分研究項目投資者和開發商的條件，對大量市場調研提供的數據和信息進行系統的分析和整理。這些要素和條件將成為建築師進行建築設計和規劃的前提。從商業地產項目的開發過程分析，規劃師的工作主要集中在以下三個方面:
1.從城市發展和商業發展的專業角度分析和研究土地。本文從經濟價值和商業運營的角度對項目的土地價值進行分析，為項目開發決策和資本運營決策提供準確的依據。
2.通過消費者行為分析和品牌資源研究，結合建築設計知識、商業運營模擬分析和國內外類似案例調研，為項目策劃提出概念設計原則。同時對開發目標、規模、周期、商業運營模式、市場定位等進行量化和標準化，論證項目開發的可行性。
3.在項目業態規劃和設施規劃的基礎上，配合開發團隊，制定項目的開發計劃，對後期項目管理的重要節點提出工作安排。開發和項目管理規劃為建築師的建築設計提供了更準確的參考，有助於在項目建築規劃中評估項目開發過程中的經濟效益和社會效益。
商業地產的開發以土地價值和商業利潤最大化為原則，將各個開發環節進行系統整合，提高各個環節的增值程度，最終保證項目開發運營的成功。作為商業地產開發和增值的主要環節，商業項目的前期策劃和建築設計應得到更多的重視和加強。商業地產的策劃者不僅要熟悉各種業態的生存狀態和環境，還要非常清楚自己所依賴的建築空間。
二、掌握現行商業建築設計規範的尺度
商業地產設計說明書是商業地產建築策劃的主要依據，也是項目市場價值的限制性條件之壹。然而，中國目前的商業地產建築規範滯後於行業的快速發展。目前我國商業地產領域可參考的主要設計標準是《商店設計規範》、《餐飲建築設計規範》、《建築設計防火規範》、《高層民用建築設計防火規範》等有限的設計依據。然而，對於設計日益復雜的商業建築，上述標準難以滿足市場需求和發展。
隨著商業地產的發展，在綜合商店、社區商業、物業百貨等新業態的規劃設計中，經常出現市場需求與設計規範的矛盾。
以我參與策劃過的商業項目為例。投資者希望適當減少寬度，以增加臨街商鋪的數量。小面積商鋪由於售價或租金相對較低，經營範圍靈活，易於改造，更適合個體經營者的經營和投資。但是，這種設計很難與當前的規範協調和統壹。
根據消防規範，每個商鋪需要設置兩個出口，但是面小、進深寬的商鋪很難做到兩個出口。根據《高層民用建築設計防火規範》，“除地下室外相鄰的兩個防火分區外，在防火墻上連接防火門且兩個防火分區的總建築面積不超過1.4倍2000m2的公共建築，可設置壹個消防通道”。按照規範，開發商能采取的唯壹辦法就是直接在相鄰商鋪之間預留防火門，或者增加商鋪的建築面積。但相鄰兩個商鋪的連通明顯不滿足商鋪的日常經營要求，增加商業面積與開發商實際銷售的最小單元不符。
此外，上下兩層規劃的獨立商鋪的樓梯寬度也與實際操作相矛盾。根據規範，“商業部分室內樓梯的凈寬度不應小於1.4m”。按照上述規定，勢必會減少店內可供營業的面積。對於經營時裝和其他商品的零售企業來說，樓梯的寬度將不可避免地影響其產品的展示和擺放。此外，如商業建築內的安全疏散距離、商業各樓層的疏散寬度等法規要求，都對後期商業運營產生影響。
因此，對於商業地產的策劃者來說，如何給建造者提供更有價值的參考意見，如何借鑒成功項目的經驗，如何對項目做出適當的改變，都是非常重要的課題。
第三，把握商業與設計的有效關系
建築策劃在商業項目中起著多方面的作用，對建築師的設計思路有著不可替代的引導和修正作用。但是商業項目的設計壹定要融入商業價值，否則再好的作品也很難成為好產品。以市中心的商業綜合體項目為例，下面簡單說明壹下:
1、高層建築選址與布局
市中心的商業綜合樓主體建築壹般為超高層建築。建築本身的選址會對建築本身的使用和周圍環境產生重要影響。高層建築對道路的壓迫感，會對在該區域工作、消費、生活的人造成心理緊張，降低建築本身帶來的舒適度。因此，在很多實際案例中，高層建築在主幹道沿線做了適當的退讓，形成了壹些城市綠色廣場，擴大了建築本身的外部公共空間。這對商業業態的人群聚集和引導會有積極的作用，但退讓部分形成的視覺空間會對商業項目本身的形象展示產生壹定的影響。因此，在道路、公共空間和商業入口進行必要的商業過渡，將對人和交通的合理引導起到非常重要的作用。
2.商業項目的交通和人群管理
現在的商業建築強調的是人行走的順暢性和公共交通的可達性。建築入口的位置和口的規模應充分考慮項目人流的時差和高峰期的擁擠程度。車輛進出要考慮到對行人的影響。很容易設計出多個沿街臨時停車位，滿足臨時購物和急用的需求。分散式停車是大型商業項目設計的發展趨勢，如日本六本木新城項目。為了解決項目巨大的交通和停車問題，在新城的不同位置設計了多個停車場。平面往復式停車設計完全實現了人車分離，即使在交通繁忙的情況下，也能保持停車位的有序和充足。此外，商業項目的停車還應考慮與周邊商業的互動以及商業展示的要求。
3.項目總體使用功能布局
商業建築的功能組合非常復雜，需要充分考慮各種業態功能的平衡與協調。商業、居住、辦公混合的復雜項目處理起來會更加困難。從我接觸的壹些項目來看，商業和公寓部分往往布置在建築的低端，辦公和酒店放在高端。這種設計的優點是可以方便管道在建築物內的布置；中低端平層放出的芯管位置有利於衛生間的設置；高端部分的景觀優勢更有利於項目的高價值產品。但在具體項目中，也要充分考慮建築本身的垂直交通效率對商業的影響。在建築布局設計中，空間的利用效率也要結合建築形式和結構做法。例如，許多高層項目在設計中采用拐角方法。根據經濟計算，這種做法可增加30%左右的經濟回報，但在具體項目中要註意不要破壞邊角。
總之，商業地產的建築策劃是壹項系統的工作，是多學科、多知識領域相結合的產物，是商業地產增值的重要途徑。因此，對此進行更深入的研究，對商業地產的發展將非常重要。
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