銷售不動產業務的計稅營業額是指納稅人銷售不動產所取得的銷 售額，即向對方收取的全部價款及價外費用。
1) 將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。
2) 代收代付費用。房地產開發公司銷售商品時，要代當地政府及
其職能部門收取壹些資金，如代收城市基礎設施配套費、集資興建鍋 爐增容費等。對此類代收資金及費用，房地產開發公司在財務處理上 不是作為自己的營業收入，而是作為代收費用處理的。根據《營業稅
暫行條例》中關於營業額為納稅人從對方所取得全部價款和價外費用 的規定，對此類費用，不論其財務上如何核算，均應全部計入銷售不 動產的營業額中征收營業稅。
3) 合作建房營業稅計征依據的確定。合作建房的方式有兩種，壹
是純粹的“以物易物”，二是貨幣資金與土地使用權合股。
①“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相 互交換。具體的交換方式也有兩種：以房換地，以地換房；租地建房，
以房抵租。
A. 以房換地的營業額的確定。例如，甲方投資1200萬元在乙方 提供的土地上建造房屋，房屋建成後按協議甲與乙按6 : 4的比例分配
摩屋。由此可以推知，乙方提供的土地使用權價值為800萬元。房屋 i成後，其價值為甲方投資的1200萬元再加上乙方提供的土地使用權 價值800萬元，合計為2000萬元。雙方按6 : 4的比例分配房屋，分 別取得1200萬元和800萬元，從表面上看雙方均未獲得任何增值價 值。但分析其內涵可以發現，甲方取得的1200萬元是由720萬元 (1200x60%)的房屋價值和480萬元（800x60%)的土地使用權價
值組成的；乙方取得的800萬元是由480萬元（1200 x 40%)的房屋 價值和320萬元（800x40%)的土地使用權價值組成的。其實質是建房單位甲用價值480萬元的房屋換取了有土地使用權單位乙價值480 萬元的土地使用權，即發生了銷售不動產和有償轉讓土地使用權的行 為。那麽，建房單位甲應以480萬元作為銷售不動產的計稅依據，土 地使用權的提供方乙應以480萬元作為有償轉讓無形資產的計稅依據。
B. 以出租土地使用權換取房屋所有權應稅營業額的確定。例如，
甲方租用乙方土地使用權若幹年，由甲方在該土地上建造建築物並使 用，租賃期滿後，甲方將所建建築物連同土地使用權壹並歸還乙方。 在這壹經營過程中，甲方是以建築物為代價換得若幹年使用權，乙方
是以出租土地使用權為代價換取建築物，則甲方發生了銷售不動產行 為，應對其按“銷售不動產”稅目征收營業稅；乙方發生了出租土地 使用權的行為，應對其按“服務業——租賃業”稅目征收營業稅。
②甲方以貨幣資金、乙方以土地使用權合股，成立合營企業，合 作建房。以此種形式的合作建房，要視具體情況確定如何征稅：
A. 房屋建成後，如果雙方采取風險***擔，利潤***享的分配方式，
按照營業稅“以無形資產投資入股，參與投資方的利潤分配、***同承 擔投資風險的行為，不征營業稅”的規定，對乙方向合營企業提供的 土地使用權，視為投資入股，不征營業稅；只對合營企業銷售房屋取
得的收入按銷售不動產征稅；對雙方分得的利潤不征營業稅。
B. 房屋建成後，乙方如果采取按銷售收入的壹定比例提成的方式
參與分配，或提取固定利潤，則不屬於營業稅所稱的“投資入股不征 營業稅”的行為，而屬於乙方將土地使用權轉讓給合營企業的行為。 那麽對乙方取得的固定利潤或從銷售收入中按比例提取的收入按“轉
讓無形資產——轉讓土地使用權”稅目征收營業稅；對合營企業則以 全部房屋的銷售收入按“銷售不動產”稅目征收營業稅。
C. 如果房屋建成後，雙方按壹定比例分配房屋，則此種經營行
為，也未構成營業稅所稱的“無形資產投資入股，***同承擔風險，不 征營業稅”的行為。因此，首先，對乙方向合營企業轉讓的土地，按 “轉讓無形資產壹壹轉讓土地使用權”稅目征稅；其次，對合營企業的 房屋，在分配給甲、乙方後，如果各自銷售，則再按“銷售不動產” 征稅。
4) 外商投資企業從事城市住宅小區建設，就其取得的營業額計
稅。對償還面積與拆遷面積相等的部分，由稅務機關按同類住宅房屋 的成本價核定計稅；對最終轉讓時未作價結算的住宅區配套公***設施 (如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉 讓價格中，並已征收營業稅的，不再計征營業稅。
5) 房地產開發企業與包銷商簽訂合同售房情況的營業額確定。房
地產開發企業與包銷商簽訂合同，將房產交給包銷商根據市場自訂價 格進行銷售，由房地產開發企業向客戶開具房產銷售發票，包銷商收 取價差或手續費，在合同期滿後未售出的房地產由包銷商進行收購。
在這種情況下，在合同期內包銷商是代理房地產開發企業進行銷售， 所取得的手續費收入或者價差應按“服務業壹-代理業”稅目征收營
業稅。同時，應對房地產開發企業取得的收入按“銷售不動產”全額 征收營業稅；在合同期滿後，未售出房屋由包銷商進行收購，其實質 是房地產開發企業將房屋銷售給包銷商，對房地產開發企業應按“銷
售不動產”征收營業稅；包銷商將房地產再次銷售的，對包銷商也應 按“銷售不動產”征收營業稅。
6) 不動產抵押情況下營業稅計稅依據的確定。銀行貸款給單位或
個人，借款人以房屋作抵押。如果期滿後，借款者無力歸還貸款，抵 押的房屋被銀行收來償還貸款本息，這表明房屋的所有權被借款者有 償轉讓給銀行，應對借款者按“銷售不動產”稅目征收營業稅。銀行
如果將收歸其所有的抵押房屋銷售，也應按“銷售不動產”稅目征收 營業稅。
7) 以“還本”方式銷售建築物的營業額的確定。以“還本”方式 銷售建築物，是指商品房經營者在銷售建築物時許諾若幹年後可將房 屋價款歸還購房者，這是經營者為了加快資金周轉而采取的壹種促銷
手段。對這種行為，應按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營 業稅，不得減除所謂“還本”支出。
8) 關於個人銷售拆遷住房的營業稅的確定。對城鎮房屋拆遷中的
個人所得稅和契稅問題，財稅[2005] 45號文件已有明確規定。由於 城市房屋拆遷中的形式多樣，不僅涉及貨幣化補償，還涉及產權調換的問題。這裏就涉及產權調換下，房地產企業補償給被拆遷人的房屋
如何征收營業稅，個人通過產權調換新取得的房屋再轉讓時如何征收 營業稅的問題。國家稅務總局在國稅函[2007] 768號文件中給了明
確解答。
首先，房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時，其實質 是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換。房地產開發公司將 所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶，並獲得了相應的經濟利益，
根據現行營業稅的有關規定，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。 由於產權調換沒有現金交易，只涉及應交營業稅計稅營業額的確認問 題，國家稅務總局《關於外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營
業稅問題的批復》（國稅函發[1995] 549號）的規定，對償還面積與 拆遷建築面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價
核定計征營業稅。對最終轉讓時未作價結算的住宅區配套公***實施 (如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉讓收入中已包括在住宅轉讓
價格中並已征收營業稅的，不再征收營業稅。
其次，被拆遷人取得的拆遷補償住房再轉讓時，5年時間的計算 應根據國稅發[2005] 89號文件規定，以新房的契稅稅票的填開時間 或房產證辦理時間孰先為原則來確認，而不是以被拆遷房屋原始的契 稅稅票的填開時間或房產證辦理時間來確認。
銷售不動產應納營業稅稅額=銷售不動產的計稅營業額x 5%
(2) 轉讓無形資產
轉讓無形資產的計稅營業額為轉讓無形資產所取得的全部收入， 包括貨幣資金、實物和其他經濟利益。
1) 從事轉讓土地使用權、商標權、專利權、非專利技術、著作權
和商譽等項目，以取得的轉讓收入額為計稅營業額。
2) 以無形資產投資入股，參與受資方的利潤分配且***同承擔投資
風險，其無形資產的轉讓行為不征營業稅；但轉讓該股權時，其股權 轉讓額應作為計稅營業額計征營業稅。
3) 轉讓無形資產的同時發生的貨物銷售行為，按規定壹並征收營
業稅。
轉讓無形資產應納營業稅稅額=轉讓無形資產的計稅營業額x 5%