長沙產權式酒店市場調查分析報告
為了準確把握長沙產權式酒店市場的發展現狀，長沙邦友房地產顧問有限公司和長沙市房地產信息中心聯合對長沙產權式酒店市場進行了專題調研。本研究通過現場收集資料、發放調查問卷和查閱政府相關部門的統計數據。以長沙市2006年推出的產權式酒店物業為研究對象。研究內容包括宏觀市場發展、硬件、軟件設施和服務、實際運營等。研究時間截至2007年3月。本報告使用的數據主要來自長沙市房地產信息中心和大藏族市場研究中心。
產權式酒店綜述
(1)定義
產權酒店起源於20世紀70年代的歐美，是指開發商將酒店的每個房間分割成獨立的產權，出售給投資者。投資人壹般不住酒店，而是委托酒店管理公司統壹經營客房，獲得每年的客房利潤分紅，並獲得酒店管理公司給予的壹定期限的免費入住權。投資者可以通過分期付款或壹次性付款的方式獲得產權酒店壹定時間內的客房產權，但沒有經營權。
(二)產權式酒店的特點
產權式酒店是壹種全新的酒店管理模式。與傳統酒店業相比，其差異主要表現在以下幾個方面:
(1)酒店客房(單間或套房)產權出售給業主時，業主可享有壹定金額的免租金入住權，獲得壹定比例的固定回報，並參與分享酒店經營利潤。此外，作為業主，還可以享受酒店餐飲、休閑娛樂等消費的特別優惠。業主沒有經營權，產權歸屬時間壹般為8 ~ 20年。
(2)產權式酒店往往位於城市郊區和旅遊景點，以休閑度假為主題。隨著城市居民的生活逐步進入小康社會，許多居民有旅遊度假的需求。產權式酒店正是在這種市場環境下應運而生。
(3)購買酒店客房產權具有良好的投資價值。購買酒店客房產權的業主，大部分不會完全使用，大部分時候會回租給酒店管理公司，以獲得投資回報。(三)產權式酒店的興起和發展
20世紀70年代，歐美發達國家進入“富裕社會”。在旅遊創新的過程中，第壹批產權酒店在法國阿爾卑斯山崛起。在接下來的20年裏，逐漸發展到北美、加勒比海和太平洋地區。經過30多年的發展，產權式酒店在國外的發展已經日趨成熟。
在中國大陸，海南是第壹個引入產權式酒店的地方。之後，投資商業模式陸續進入廣州、北京、上海、深圳等地。從65438年到0999年，我國實行黃金周放假制度，使得人們的休閑旅遊需求急劇增加。2001，11，中國正式加入WTO，中國市場成為全球最矚目的焦點之壹，外商投資者越來越多，為產權式酒店的發展提供了廣闊的空間。據統計，目前，中國共有數百個產權式酒店項目。
(四)長沙產權式酒店發展概況。
從2002年長沙第壹家產權式酒店雨花樓落成至今，已有十余家不同規模、檔次、經營模式的產權式酒店。特別是2005年2月長沙首家白金五星級產權酒店的開業，在長沙引起轟動。不到兩個月，華亞推出600多套產權酒店，銷售壹空。
2006年，長沙推出的酒店物業等級發生變化。06年下半年，芙蓉國？豪庭國際酒店、大成華天酒店等壹批五星級、白金五星級產權式酒店陸續投放市場，受到長沙市民投資者的關註，產權式酒店銷售業績持續看好。同期，中銀華天、國茂酒店、時代帝景酒店等四星級酒店對外出售產權，從純酒店轉型為產權酒店。據大藏集團研究中心統計，長沙的產權式酒店發展規模較大。據保守估計，僅2006年產權式酒店的建設規模就超過30萬平方米。按照銷售均價8000元粗略統計，產權式酒店總銷售額達到20多億元。
長沙市產權式酒店基本情況調查
(1)硬件設施條件
這裏所指的酒店硬件主要包括物業所處的位置、配套設施等外在因素。顯然，良好的硬件設施是酒店發展的基礎，也是酒店升值潛力的重要指標。長沙酒店業經歷了多次硬件設施的改造，在消費和投資方面都有很大的吸引力。對於具有投資和消費雙重功能的產權式酒店，必須有良好的硬件資源，或者在市中心靠區位優勢取勝；或者在旅遊資源和商業資源豐富的地區吸引特定的客戶群體，保證酒店的入住率；或者通過良好配套設施的投入，提高酒店的居住品質，達到良好經營的目的。
1，批次
優越的地理位置是酒店吸引遊客的重要保證，在壹定程度上可以降低酒店的經營風險。從目前長沙產權式酒店的地域分布來看，主要集中在城市CBD或交通條件發達、人氣旺的區域。長沙市芙蓉中路1公裏範圍內，國茂酒店，中銀華天酒店，芙蓉國？豪庭酒店已形成金三角，成為產權式酒店最集中的區域。以貴族運動為特色的華亞國際酒店，試圖通過高爾夫球場與酒店的結合，打造湖南省首家高爾夫主題花園產權酒店。時代帝景、美林銀谷、三全元康年位於河西市政府板塊核心區域，環境優雅，吸引眾多置業者在此投資。壹般來說，地段越好的酒店，銷售價格越高，經營狀況越好，投資回報越有保障。
2.電梯
目前長沙的產權式酒店以四星級以上為主。與酒店檔次相匹配的，大多使用國際品牌或中外合資電梯，其中三菱電梯的市場份額在50%左右。每個產權酒店配備的電梯數量因建設年限不同而不同，壹般為3-8部不等。另外壹般配備1 ~ 3部消防電梯。壹般來說，酒店建的越老，房間越少，電梯越少。電梯配備越好，房價和開房率越高，整體經營狀況越好。
3.停車位
停車位配置是衡量酒店服務水平和吸引顧客能力的重要指標。從目前長沙產權式酒店的車位比例來看，大部分酒店都達到了國內較高的標準。越靠近在建的產權酒店，車位分配越寬松，比如大成華天、三泉元康年、榮成國際，車位分配比其他酒店多。再比如中銀華天從專業的寫字樓物業轉型為產權式酒店，車位配置更先進。部分酒店充分利用地上停車位滿足停車需求，適當減少地下停車位的設計。因為產權式酒店的消費者基本都是車主，車位充裕的產權式酒店更受消費者青睞，經營狀況也相對理想。
4.其他人
酒店的高度是衡量酒店星級標準和投資增值的重要指標。層高過高，會增加建築成本，減少建築面積，浪費能源；如果層高過低，會影響使用舒適度，產生壓抑感，降低酒店檔次。同時，酒店樓層的設計要與城市的消費水平相協調。
國內壹些先進城市的酒店高度已經達到3.5米左右。目前長沙的產權式酒店高度還沒有達到這個標準。長沙2005 ~ 2006年推出的產權式酒店中，樓層基本都在3.3米左右，如豪庭酒店、大成華天、三全元康年等。，基本可以滿足目前消費者對酒店的需求。
(2)軟件設施及其服務
隨著酒店業的發展，隨著硬件水平的趨同，酒店服務水平、員工素質等“軟件”成為酒店業競爭的焦點。
這裏的軟件主要是指酒店的服務和管理水平，包括家政服務、保安服務、交通服務和其他服務。近年來，長沙娛樂業的快速發展有力地促進了酒店業的繁榮。在激烈的市場競爭中，酒店在完善硬件設施的同時，在酒店軟件上下足了功夫，豐富了服務內容，提高了服務質量，從而樹立了酒店的良好形象，搶占了市場份額。
大多數酒店不僅能提供客房和餐廳，還能提供舒適宜人的商務談判場所、酒吧、休閑娛樂等綜合服務設施，並能為客人提供全面的商務服務。還采取積極措施防止事故發生，包括24小時安全巡邏，智能網絡和安全系統，配備火災監控裝置等。
酒店提供個性化服務是酒店信息化的壹個重要方面。在信息化基礎上建立的“永久客人信息庫”，可以記錄每個客人的個人喜好。在長沙的酒店業，軟件服務的含金量進壹步提高。
(3)實際操作。
縱觀長沙目前運營的產權式酒店，經營狀況是有人歡喜有人愁。華亞酒店引進了高爾夫酒店的理念，先進的配套設施，結合國際化的品牌優勢、專業的管理團隊和服務標準，為酒店引進了國際化的營銷體系、財務控制體系、培訓體系和服務運營體系。酒店的質量在長沙首屈壹指。所以它的經營業績在業內也是比較好的。轉型後的產權式國貿酒店，憑借獨特的區位優勢和卓越的服務管理水平，業績壹路領先。但由於裕華公館和時代景的建成較早，目前的設施已經變得落後，且受地段和商業服務的制約，目前的經營業績相對不理想。
C產權酒店市場狀況分析