大綱:
1，買賣身份不簡單。
2、銷售廣告更讓人瞠目結舌
3、五證審核必須嚴格。
4、樣板間。
5.在妳訂閱這本書之前想壹想。
6、合同條款。
7、補充協議不打擾。
8.簽字蓋章，祝圓滿成功
內容:
1，買賣身份不簡單。
即買家的確定和賣家的審查。確定以誰的名義買房，未來可能會涉及到他的過戶、繼承等問題。同時註意不要輕易以他人名義買房，導致很多糾紛；賣家應該是開發商，少數例外。購房者應要求其提供營業執照原件，檢查是否通過最近壹次年檢，是否加蓋年檢標識，經營範圍中是否有房地產開發銷售內容。如果沒有相應的資質，就會導致非法開發銷售，這樣的樓盤是不能買的。
2、銷售廣告更讓人瞠目結舌
很多購房訴訟都是廣告引起的。在房地產的推廣中，開發商過多使用贊美詞已經成為壹種趨勢。開發商極力包裝樓盤的規劃環境和價格，直接面對購房客戶的售樓小姐大做文章搭建沙盤模型，讓購房者覺得買了“便宜”:環境優美，價格低廉，還能享受開發商無微不至的人文關懷。事實上，購房者壹旦拿到鑰匙，踏入自己的房子，往往會發現開發商描述的各種美好場景與現實相差甚遠，於是產生了壹系列的糾紛。在無法達成共識的情況下，他們不得不訴諸法院進行討論。
為了避免不必要的麻煩，購房者最好在簽訂合同時要求開發商將廣告承諾的內容寫入雙方的協議中，或者作為合同的附件，以此來約束開發商實現廣告內容。
3、五證審核必須嚴格。
目前，在商品房銷售過程中，開發商壹般不會主動出示“五證”原件，只有少數開發商在銷售時明示“五證”或“五證”原件的壹部分。不出示“五證”原件的原因很多，有的是工作態度和責任心，有的是刻意回避“五證”記載的瑕疵，比如存在抵押，有的是用復印件造假，比如把壹個項目的壹期說成二期。
對於初次購買者來說，很難辨別“五證”的真偽，也很難意識到錄制內容中可能存在的利益。最好作為合同的附件，要求開發商保證合同中“五證”的真實性，否則要承擔壹定的違約責任。
五證是指國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、建設工程開工許可證和商品房預售許可證(或商品房銷售許可證)。
正式的《國有土地使用證》加蓋人民政府公章、房屋土地管理部門公章、土地有償使用證專用章。證書上的土地使用者要和開發商的名字壹模壹樣，註意有沒有土地使用權的抵押記錄。臨時國有土地使用證只能用於預售許可和開工許可，並不代表已經取得最終的土地使用權。壹般開發商都是預付壹部分地價款。如果後期款項不能全部付清，就拿不到國有土地使用證，這是購房者辦理房產證的壹大隱患。
規劃局核發的《建設工程規劃許可證》是建設工程符合城市規劃要求的法律憑證。取得此證後，方可辦理開工手續。
根據房管局的《建設用地規劃許可證》，看開發商使用的土地用途、位置、界限是否與建設用地規劃許可證壹致。
建委的《建設工程開工許可證》是工程可以開工的法律憑證。開發商賣期房，應要求出示證明。如果是現房，要查看建委出具的建設工程竣工備案表。
房產局核發的《商品房預售許可證》和《商品房銷售許可證》是預售和銷售憑證。請註意是否在有效期內，所購房屋是否在預售銷售範圍內。部分房企辦理了大產權。這時候就要看所購房屋是否包含在房產證中。
2003年6月1日起施行的《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第二條規定，買賣雙方訂立的商品房預售合同應當認定無效，但起訴前取得商品房預售證書的，可以認定有效。
4、樣板間。
在商品房預售過程中，部分開發商設置了樣板房或樣板間。而且樣板房布局精致，裝修精美，常常讓購房者浮想聯翩，仿佛置身於自己未來的房子裏，被樣板房迷惑，放松了很多買房應該註意的問題。結果買了房之後發現房子和樣板房差距很大。
雖然《商品房銷售管理辦法》第31條規定，開發商設立樣板房時，應當說明實際交付的商品房的質量、設備、裝飾是否與樣板房壹致。未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房壹致。但很明顯，購房人要承擔壹定的舉證責任，證明樣板房的存在以及內部的結構、設備、裝修標準。所以，買家對樣板房要清醒。所購房屋與板房相同的，應說明實際交付的商品房質量、設備、裝修與樣板房壹致，並在合同中確定樣板房的情況。考慮到樣板房可能被拆除或結構內容發生變化，建議購房人以照片、視頻等證據形式固定樣板房。
此外，還要註意整個建築的結構。順義法院受理了壹起因噪音超標引發的商品房買賣合同糾紛案。原告胡女士要求被告北京房地產開發有限公司免費更換壹套與原告所購房屋面積相同、價格相同的房屋，並賠償原告經濟損失12485元。2002年4月，原告裝修後入住，不久發現其屋下有震動和噪音。據悉，被告設計並安裝了原告房屋下的地下供水系統。隨著住戶的增多，震動和噪音越來越大，越來越頻繁，導致原告無法居住。2003年8月20日，原告委托順義區環保局環境監測站進行鑒定。該站出具的監測報告顯示，原告地下噪音超標，原告隨後起訴。
5.在妳訂閱這本書之前想壹想。
在目前的商品房交易過程中，很多開發商在與購房者簽訂正式的商品房買賣合同之前，都要求購房者簽署認購書並支付認購款。這裏明確，簽訂認購書不是房屋預售或銷售的必經程序。建議購房者不要輕易簽認購書。如果有的購房者真的看中了某個項目的房子，又擔心錯過，壹定要簽認購書，那麽要註意以下幾個問題:
首先，根據2003年6月1日生效的《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第五條規定，商品房認購、訂購、預訂的約定，具有《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容(包括當事人的姓名、地址；商品房基本情況；商品房價格和總價的確定方法、付款方式和付款時間；交付條件及日期等條款)，且出賣人已按約定接受了購房款，則該約定應視為商品房買賣合同。
其次，無論認購書是否不具備成為購房合同的條件，其效力都應根據開發商是否取得商品房預售許可證明及其本身的內容來認定。
再次，購房者要在認購書上明確交款是“首付”還是“首付”，兩者的法律後果是不同的。
6、合同條款。
在簽訂商品房買賣合同時，由於買賣雙方信息在專業知識上不對稱，有時買受人並非出於本意或者不知道如何把握合同，以至於最終在合同履行中處於被動地位。
購房人在簽訂商品房買賣合同前，應當仔細閱讀和理解合同條款和專業用詞，必要時向房地產律師和房地產開發主管部門咨詢。
合同的主要條款如下:
(1)房屋面積的規定。
商品房價款按建築面積計算，建築面積由套內建築面積和分攤的套內建築面積組成。合同應當約定套內建築面積和分攤建築面積，並約定套內建築面積誤差和套內建築面積誤差的處理方法。
目前房屋交付時，建築面積往往增加，不超過3%，但套內建築面積減少，公攤面積增加。為了避免這種對購房者不利的情況，需要在合同中約定套內建築面積不能減少多少，公攤面積不能增加多少，比如2%，超過這個範圍怎麽辦，是否退房；退房包含哪些費用，不退房如何承擔違約責任。
另壹種是按照套內建築面積計算房價。如果套內建築面積與合同不符，壹般會按照最高法院司法解釋確立的壹般原則處理，即是否超過3%。
(2)相同價格、費用和支付金額的條款和條件。
價格條款要明確，用詳細的項目約束開發商不要隨意加價，不要包含其他不合理的費用。在付款方式條款中，付款方式要明確、詳細，如定金支付的時間和金額，分期付款的步驟、時間和金額等。
可以註明買方在合同生效後幾天內向金融機構申請貸款。如果失敗，買方可以取消合同並全額取回定金。建議買方，無論是否需要借款，都要爭取加入這壹條款，以達到給自己留壹個冷靜期的效果。
(三)房屋質量條款。
購房者在簽合同時壹定要把質量要求寫詳細。如:臥室、廚房、衛生間的裝修標準和檔次；建築材料清單和等級；室內設備清單；水、電、氣、管道通暢；門、窗和家具的缺陷；應涉及建築抗震等級等質量要求。合同還可以約定房屋的保質期和附屬設備的保管期限。
在雙方的合同中，寫明是“大理石地板、花崗巖外墻、進口衛浴廚具”，但業主實際入住時發現，大理石地板材料是人造大理石，而進口衛浴廚具其實是國貨，只是貼上了國外商標。案件審理時，開發商使用人造大理石並不違約，因為簽訂合同時並未寫明必須使用天然大理石。進口的潔具是合資工廠生產的，確實是國外品牌，也符合協議。當然，這些產品的使用，使得成本和裝修檔次與業主的想象有天壤之別。在未明確約定裝修條款且雙方對解釋條款有不同意見的情況下，以不利於合同提供方即開發商的格式條款解釋為準，依據《合同法》相關規定。
部分購房者認為，該商品房竣工後已通過政府主管部門組織的竣工驗收，驗收合格後才允許交付使用，因此該商品房不應存在質量問題。而且有《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，已經規定了商品房質量的細節，不需要在合同中約定商品房質量。但事實並非如此。
商品房竣工驗收采取抽查的方式進行，因此不能保證每套商品房的質量合格，竣工驗收的質量標準與購房者期望的質量要求可能存在差距。至於《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》中關於房屋質量的規定，兩者都是開發商擬定的，重在保護開發商的利益，所以有必要在購房合同中對房屋質量進行約定。
必要時，應就墻壁、地板和天花板的平整度、天花板、廚房和浴室的防水以及表面裂縫達成壹致。
(4)售後物業管理的規定。
這是購房者在簽訂合同時容易忽略的內容，要註意防止物業管理公司更改物業費。
2006年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十三條規定:“商品房銷售時，房地產開發企業選聘物業管理企業的，買受人在訂立商品房買賣合同時，應當與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立物業管理協議。”
但在實際簽約中，很多房地產公司在訂立商品房買賣合同時，並不同意與買受人簽訂相關物業管理協議。對此，買方應努力阻止物業公司在交房時更改物業費。
(五)履行合同的期限和方式的規定。
應當載明房屋交付日期、交付房價款的日期、金額和方式。比如是壹次性付清房款還是分期付款。
(六)關於產權登記的規定。
雙方應在指定日期共同辦理或委托代理人辦理。辦理產權過戶手續時，賣方應向買方出具申請產權過戶的書面報告和已繳納的稅單。
根據《商品房銷售管理辦法》，辦理產權證的約定期限應為60日。但實際簽訂合同時，賣方往往會延長這個期限，壹般是90天，180天等等。買受人應爭取在合同中約定出賣人為買受人辦理產權證的期限為60天，不宜過長。如果這個期限過長，比如超過365天，說明這個項目的土地或房屋很可能有抵押擔保，短時間內無法解除抵押，對買方使用公積金貸款和盡快取得房產證影響很大。
(七)關於稅收負擔的規定。房屋買賣中應繳納的各項稅費，應依法單獨承擔，並明確列入合同。
(八)違約責任的規定。
包括出賣人逾期交房的責任，或不履行或不履行交房的責任；買方逾期付款的責任，違約不買的責任。房地產買賣合同中關於違約責任的條款壹般都有“因不可抗力導致逾期交付的，出賣人不承擔責任”的表述。根據《民法通則》第壹百五十三條規定，“不可抗力”是指地震、火災、戰爭等不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。根據這壹規定，房地產買賣合同中設定了延期和擴建。但出賣人不能將開發商自身的過錯，如對市場判斷不準、項目設計修改不當等因素歸結為不可抗力，也不能將無法預料的季節性影響、上級行為、政府行為等因素歸結為不可抗力，從而免除自己的違約責任。所以在簽訂合同時，要特別註意合同中“不可抗力”是如何定義的。
現在開發商在購房合同中，對逾期交付的違約責任壹般是約定每延期壹天承擔總房價的萬分之二或萬分之三作為違約金。違約金比例低，相當於銀行貸款支付房價的利息，違約金的懲罰性不夠。購房者要努力提高比例，在0.5-1之間可以考慮。
(9)關於不可抗力。
簽訂合同時，註意合同中“不可抗力”是如何定義的。
“不可抗力”是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況(僅限於自然災害，不包括政府行為或社會異常事件)。任何壹方不得對此進行擴大解釋，否則，該解釋不具有約束力。並應約定通知期限。
賣方有時會提出以下免責條款，買方最好不要同意:非賣方原因導致相關部門延遲出具相關批準文件；施工中遇到異常惡劣天氣，重大技術問題不能及時解決。
7、補充協議不打擾。
商品房買賣合同的補充協議壹般包括付款方式、房屋平面圖、公房公共部位與共用面積說明、裝修標準、延期交付特殊原因說明、公共設施和園林綠地權屬、物業管理等內容。建議購房者在簽訂合同時不要局限於格式條款的內容，應與賣方協商重新起草有損自身利益的條款，並補充缺失的條款。
買受人在簽訂合同時，必須在合同中體現自己與開發商約定的事項。只有這樣，以後發生糾紛才有證據可尋，當事人的合法權益才能得到最大限度的維護。買受人應盡可能要求開發商提供電、水、暖等線路及裝修的平面圖。這既是購房者的壹項基本知情權，也是日後解決糾紛的主要依據。
房屋平面圖作為合同附件壹，是當事人約定的表示，也是日後解決糾紛的依據。由於劉先生在簽訂合同時沒有仔細查看其合同的附件，沒有意識到開發商提供的戶型圖與雙方實際約定不符，存在諸多瑕疵。當雙方發生爭議時，唯壹的證據是合同附件中的平面圖。因此，希望消費者在與開發商簽訂商品房買賣合同時，仔細審查圖中是否標明了戶型的朝向、面積、比例等具體細節。
避免商住混合使用引發的糾紛。隨著商品房的交付使用，因商住混合使用而引發的糾紛時有發生。可以在合同中約定，出賣人保證該商品房只作為住宅銷售，不作為商品房銷售，否則承擔違約責任。
同意“五證”復印件的真實性，否則開發商應承擔相應責任並選擇出賣人出示《建設工程竣工驗收備案表》作為房屋交付的條件。交房時出示實測面積。
從市場角度來看，適銷對路的產品供不應求，仍處於賣方市場，所以賣方會利用市場優勢，在履行合同的過程中不會做出太多讓步。至於市場需求不足或者商品房積壓，因為這樣的問題，賣方寧死不屈。從司法角度看，房地產市場剛剛形成並高速發展。立法者和管理者在觀念和實踐上不能適應房地產市場快速發展的需要，沒有經驗和先例可循，導致立法和管理相對於房地產業的快速發展顯得滯後。在多種因素的綜合作用下，買賣雙方短時間內無法抗衡，權利義務趨於真實壹致。那麽，在這種買方明顯處於弱勢和不利地位的情況下，如何才能盡力爭取到壹些本應屬於自己，但實際上卻被侵犯或忽視的權利呢？
如果買受人聘請律師幫助簽訂購房合同，在對合同條款進行協商談判時，買受人應與其律師站在壹個立場上，對律師表現出高度信任，這樣有助於贏得合同的最大合法權益，盡量減少合同內容不利於買受人甚至對買受人不公平的結果。即使妳真的想買這套房子，也要冷靜，不要輕易放棄律師為妳提出的談判條件。要知道很多談判不是壹朝壹夕就能完成的，要有壹個爭取對方的過程。
總之，購房者在簽訂商品房買賣合同時不要著急，盡可能多的咨詢專業人士，這樣才能簽訂壹份權利義務對等的商品房買賣合同。
堅持先賣方蓋章，後買方簽字，不要在合同中留空白。建議合同加蓋騎縫章和跨頁章，並由個人買方簽字。
簽訂商品房買賣合同，應當是雙方當事人就合同條款達成壹致並以書面形式表示，然後同時簽字蓋章，合同才能生效。但實際上，壹些開發商要求買方簽字後才能蓋章。開發者這樣做有很多原因。比如開發商委托中介賣房，中介無權在合同上蓋章，所以協商好的合同必須送到開發商那裏蓋章。另外，開發商的公章是屬於某人的。開發商為了提高自身的效率、便利性或者其他原因，通常會將幾份已經被買方提前簽好的合同收集起來，然後再集中蓋章。
不用擔心賣家蓋章和買家簽字的時間差，但是對於壹些有故意欺詐行為的開發商，買家不得不防。比如開發商利用這個時間差修改合同壹式四份，在空白處加入對自己有利的東西，不承認事先談妥的補充協議，但此時買方已經簽字，首付大部分已經支付，這樣會讓買方處於不利地位。
為了防止這種概率小但對買方破壞性極大的細節，建議買方提前劃掉合同的空白處，在合同的空白處用漢字表示選中的條款，防止被更改。
最好堅持雙方同時蓋章簽字，這對於開發商來說不是不可以，也是對買方的尊重和合同的嚴肅性。
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