妳說的3街區的禦江天下是江景房，屬於高層，得房率比較低 74% 價格折合大概在9500左右
這周365應該有看房團去威尼斯吧，妳可以去現場看壹下，現在威尼斯主要是以價換量這麽壹個情況，配套相比江北其他樓盤來說不是很好。
抄錄＊＊＊《淺談橋北之威尼斯水城》
壹、相對優勢1. 第壹優勢那無疑是地鐵3號線了（南京市全額投資295億），水城作為江北第壹站，六站直達北京東路、玄武門，七站內浮橋、珠江路。當然，水城太大，距離地鐵口的距離也有遠近。＊＊＊7 _ `- `; ^0 z3 {# S( X
2.高規格的整體歐式建築風格，且配以較精致的歐式小品建築景觀，顯得小區整體歐風元素較為協調。如此成片的歐式設計風格在南京普通住宅中還是較為少見的。＊＊＊/ \1 B( q5 A" N7 K
3、南京地區較為少見的低容積率，高得房率。
威尼斯水城的容積率僅為1.5，而目前南京新建小區的容積率大部分在2左右，部分已達3％以上，正是基於這樣的容積率使得蘇寧可以從容的較大體量的布局花園洋房等類別墅體系，因而使得水城絕大部分街區沒有高層建築林立的局促感，更顯幽靜與錯落有致。同樣，低容積率所帶來的自然是高得房率，水城的花園洋房得房率接近90％，小高層壹般也在82％以上.＊＊＊論壇0 z0 w4 w4 J4 g/ @& F& i
4、水城的整體規劃設計較為完整，後續建設具備想象空間（此點可為優勢也可為劣勢）。& t! F4 q. _# S
水城為華東第壹盤，整體建築面積達450萬平方，在整體規劃設計方面較為完整，這體現在建築風格、教育配套、商業配套等多方面。如教育方面配套有多所幼兒園、兩所小學以及中學等，而大型商業配套有九街區15000平米商業中心、十三街區6萬平米商業廣場及各類街區商鋪等。但由於大型商業配套尚未開建，導致出現現有商業配套明顯不足的狀況，造成已入住業主的不滿與心理落差，這也成為其劣勢。＊＊＊" Q% H' j7 M1 y
5、物業管理較為規範，在江北現有小區中處於壹流水平，而物業管理水平的高低對於房產的保值與增值具有較大影響力。當然，任何物業管理公司都有不足的地方，這壹點每個業主都有不同的感受。就象也有部分業主認為蘇寧物業的管理壹般而已，但物業的好壞是需要橫向比較的，而不是單憑業主的感受。水城壹、二街區物管常年獲得南京優秀住宅小區稱號也許就是壹個比較好的註解。
6、水城的業主成分較為單壹，整體業主素質相對較高、居住氛圍較好。房產論壇,裝修論壇,業主論壇# d- C: u s0 K4 v* j5 i
在水城的整體規劃中，未安排任何拆遷安置房，而其它橋北大盤中均或多或少的安排壹定規模的回遷安置房。此外，相對江北其它大盤，水城的業主除了投資客外，主要構成為70、80後的年輕置業者，浦口原住民家庭較少，因而小區居住環境維護較好，基本無其它小區常見的喧鬧及無序。＊＊＊: s, ^/ X) t$ p1 Z
7、市政2000畝配套買房,購房,裝修論壇,房產論壇. V$ G* b# q
位於水城與天潤城之間的2000畝配套將為水城增加重大資產註入概念。＊＊＊* X, U# [ X9 _1 C+ x
該區域在橋北控制性規劃中規劃有地區級文化中心壹處、用地面積4.48萬㎡，地區級體育中心壹處，用地面積6.50萬㎡。規劃引進某三級甲等醫院，用地面積13.27萬㎡。但由於該規劃尚未落地，易形成審美疲勞。
8、註重建築細節，重視建築直觀感受買房,購房,裝修論壇,房產論壇: P- k$ R! w, T; E
水城在建築細節方面比較考究，講究直觀感受，如恢弘的聖馬克廣場與威尼斯酒店、大氣的街區門樓與歐式雕塑與小品。此外，在水城九、十街區引入的精裝修入戶門廳及十四街區創設的第三代電梯花園洋房品種，在橋北乃至整個南京都處於壹流水準，有效提升了整體建築品質。＊＊＊# v: d! W
9、水城整體環境寧靜，街區道路寬敞、道路綠化整齊、無橋北乃至整個南京都常見的鬧市的嘈雜，部分街區東南邊面臨長江及幕府山，環境優美nj.bbs.＊＊＊.com.cn3 n" Q* Q$ }4 ^! M
水城臨江片區環境優美，既看不到南鋼，東南邊又直面長江及幕府山，如果濕地公園最終成型，那對於該部分街區絕對是壹幸事。
10、開發商致力於維系江北壹流小區定位，特別是未來三街區二期及十壹街區禦江天下的開盤將明顯提高水城的整體定位。買房,購房,裝修論壇,房產論壇' t' a3 蘇寧壹直將水城定位於江北壹流小區，即使在08年的房產最低迷時段，乃至目前江北地產市場相對低迷，開發商資金普遍繃緊，水城銷售不暢的階段，蘇寧對於水城始終未進行大幅度的降價營銷，目前最大折扣僅為9.7折（特價房及開盤當日優惠除外），房價始終處於穩步上漲階段。這無論對於自住與投資，均是受益的。相對而言，橋北某些小區（此處不便點名）在價格體系及定位上的無序與混亂，2010年與2011年落差高達2000元，極易造成房價的貶值與波動。nj.bbs.＊＊＊.com.cn1 j9 m$ D' r
而未來三街區二期及十壹街區禦江天下的開盤定位無疑將是壹線江景豪宅，這壹點從現有的三街區二期改由央企中核建設來承建，就可以看出端倪。而這無疑在整體上推升水城的整體定位。- m. A) Z k
11.蘇寧環球的品牌優勢。
說到這壹點，可能很多水城、南京天潤城的業主都不能認同或嗤之以鼻。為何，因為天潤城1－11、13街區均定位中低端普通住宅（12、14街區及以後街區定位已提升為江北壹流街區，而規劃中的十五街區更因為僅靠規劃中的煙鬥湖公園被定位為橋北的高端低密度住宅），因而僅就上述街區而言，蘇寧只是壹個低端品牌而已。而水城現有業主也因為蘇寧在配套上的缺乏而造成現有生活的不便等因素，而對蘇寧這壹品牌缺乏信任度。但是，蘇寧環球作為壹家具20年開發經驗的上市公司，在房地產領域頗有建樹。其在南京早期開發的龍江千秋情緣、蘇寧環球套房酒店均是當時的高端項目，而近期在南京擬開發的蘇寧珍珠泉佛手湖獨棟別墅及蘇寧紫金山（朝陽山）項目均為南京壹線高端別墅豪宅項目，每套售價預計均在千萬以上，即使像已售罄的下關蘇寧璞邸這樣的小項目毛坯價也超過22000元。另外其擬開發的上海朱家角別墅預計銷售單價也達5萬元。 說到這兒，那就多說幾句，我對蘇寧的了解可能較之蘇寧的業主以及蘇寧的員工（包括相當多的高管）還要清楚。寫到這裏，那就幹脆讓妳們全面了解壹下蘇寧環球吧。也算順帶幫蘇寧做個廣告及品牌推廣吧。買房,購房,裝修論壇,房產論壇* i' Q2 j1 O. P
蘇寧環球成名之作起步於1999年的蘇寧電器新街口旗艦大廈，其後深耕南京大地，那時，南京城內的臨時停車場（開發商圈了地，但暫未開發，就臨時作停車場了）至少有20％是蘇寧系（蘇寧電器、蘇寧地產）的勢力範圍，2003年大舉轉戰橋北，2007年後加速在全國的布局。2007年曾以44億元的價格拿下上海南京東路地王，樓面價67000元，此舉轟動業界。此外，蘇寧環球在蕪湖2010年1月以29億拿下蕪湖史上地王，2009年12月以28億拿下無錫地王，2010年10月10億軋獲昆明地王，上述項目均為當地頂級商務區或居住區。而在2009年，蘇寧環球又拿下上海長風地塊，擬投資30億在上海長風生態商務區建設江蘇企業上海總部園，預計2013年建成，屆時，蘇寧環球總部也將移居上海。此外，蘇寧環球集團（非上市股份公司）近期最大手筆為，於2011年4月在雲南石林壹舉拿下天量土地（整體規劃為6平方公裏土地，雲南政府為避免政治風險，分批出讓），擬分期投資200億建中國最大的旅遊城。此外，也有必要說壹下蘇寧環球的兄弟企業蘇寧置業。蘇寧置業為地產界的後期之秀，系張桂平（蘇寧環球）的弟弟張近東（蘇寧電器）的地產公司，為蘇寧地產系的另壹支生力軍，該企業的產品壹步到位，直接定位為頂級品牌。旗下主要產品有鐘山國際高爾夫別墅（起步四千萬壹套）、超五星鐘山索菲特酒店、山西路索菲特酒店，已建普通住宅產品為蘇寧睿城、仙林紫金東郡等、待建江蘇第壹高樓奧體蘇寧博愛大廈，南京地標新項目──新街口新華社地塊項目。
總體而言，就開發規模及整體實力，蘇寧系地產無疑是乃江蘇地產第壹品牌，只不過她們都很低調，特別是蘇寧置業。我所描繪的蘇寧可能與南京人特別是江北業主所固有的對蘇寧品牌的印象有較大的出入。但、這才是真正的蘇寧系地產。而這也就是蘇寧後續的品牌影響力。
二相對劣勢
1、十三街區及九街區大型商業配套尚未開建，導致出現現有商業配套較之橋北其它大盤明顯缺乏的現狀，造成已入住業主的不滿與強烈的心理落差。買房,購房,裝修論壇,房產論壇+ ?2 ]; [: v
目前，商業配套的缺乏已成為水城現階段的主要劣勢。而關於商業配套這塊，本人在之前的文章《金陵晚報報道明發外灘廣場7月底開業，對於水城也算是特大利好》壹文中已有敘述，此處不再贅述，有興趣的可以自行查看。而，據本人了解的最新狀況是：九街區15000平米商業中心已進行樁基招標，十三街區大型商業規劃已報相關部門。本人就現有跡象判斷，九街區商業中心應早於十三街區商業的建設。而現實的商業配套問題，最近的就只能借助明發外灘廣場的永輝超市等配套了。
在此，本人對蘇寧環球以及水城售樓處進言，應該學習紅太陽，將九街區商業中心及十三街區商業中心用圍擋圈起，並進行logo宣傳，放上效果圖與建設工期，同時在現場售樓處及樓書中也公布效果圖。這樣，壹能形成商業配套完善的效果，從而帶動銷售，二能在心理上部分消除與前期業主的隔閡，減少負面影響。三能增強商業項目開發的透明度。
2、水城小學未掛名校大牌。
這點本人在《金陵晚報利好》壹文中也已有敘述，因為紅太陽、明發、天潤城、乃至海德北岸（海德小學規劃在4期以後建設，預計可能待樓盤數年後最終全部交付時才能投入使用）均已有名校入駐或開發商宣稱名校入駐，因而形成強烈心理落差。 P$ |4 n s& a1 [
在此，只說壹點，小學掛名牌對開發商下壹步銷售期房利益最大，而對現有業主意義壹般，即使有也只是心理安慰。因為即使掛牌，水城現有師資力量在短期內不可能得到大幅提高，這壹點在任何分校都是壹樣的。
3、蘇寧的某些宣傳尚未現實房產論壇,裝修論壇,業主論壇- L/ E& v
如蘇寧在樓書中宣傳的28萬濕地公園，本人對此能夠說的就是：濕地公園不是蘇寧規劃的，也不是蘇寧所能建設的，那是浦口區政府的規劃。對於浦口政府的事，本人在《淺談浦口政府、開發商與橋北》壹文中有所論述。開發商的樓書可以信，但如果全信，那妳就只能生活在無盡的煩惱與憤怒中了。
4、蘇寧宣傳的市政2000畝配套問題未有實質性進展
這壹點如同濕地公園壹樣，都是浦口政府的事，但是，在此點上落實的可能性要遠大於濕地公園，因為，濕地公園建好了，也就是妳水城的事。而市政2000畝配套，可是全橋北的事。此外，市政配套裏還含有大量金融用地、商務辦公用地及居住用地，這對於浦口區政府還是有吸引力的。但是浦口區政府孰輕孰重，分得比妳清楚。如果先發展妳這塊了，把妳的公***配套都搞好了，那江浦如何辦。妳這兒離主城又近，商業配套較之江浦那是超級繁榮，等3號線、各長江隧道都通了後，妳交通又便捷了，如果再把妳的文體、醫療都搞上去了，那誰還去江浦買房，那江浦的大量土地如何再去忽悠雅居樂、世紀星源、中海等來買。那麽，這塊地何時開發。這，就要等江浦新城的地都賣的差不多了，那麽回過頭來，就得倒騰這2000畝了，妳以為浦口政府傻嗎，她可聰明了。那時，江浦的地都賣完了，接下來，橋北在開發商的努力下也變繁榮了，交通也便捷了，橋北的房價也高了，她就開始賣橋北的地了，她就又要在橋北的地面上賺的盆滿缽滿了。那時，掏兩個小錢建個文體中心也是小事了。至於三級甲等醫院嗎，等妳的人氣爆棚了，再加上橋北人民的急切需求以及橋北人民憤怒的唾液，那時引進三甲醫院也就水到渠成了，那時也是該宣揚壹下自身政治業績的時候了。房產論壇,裝修論壇,業主論壇# o# r+ \% h# J5 R
5、水城沒水
這個問題提得好，為何水城會無水。關鍵問題不在蘇寧，蘇寧已修繕河道，那為何無水或是死水。問題的關鍵在誰？橋北21世紀後的河道基本都是開發商修建與修繕的，而橋北河道的源頭在哪，是長江。浦口政府如果不解決長江引水問題，而橋北的河道如果仍由開發商自行建設，那不在開發商勢力範圍的河道始終無法得以正常運轉，則包括水城、華東茂、旭日上城、天潤城、明發在內的所有小區的河道仍然會出現死水狀況。但壹旦解決引水源頭問題，那整個橋北的水系就活了，各小區樓書中宣傳的河流才能真正成為河流。不幸中的萬幸，偉大的浦口區政府已經在修建引水河、禿尾巴河泵站了（水城三街區），並將疏竣橋北河道列入浦口十二五規劃了，只不過浦口政府的速度始終是太慢，又回到老問題上（詳見《淺談浦口政府、開發商與橋北》）。＊＊＊論壇6 F- m! J* W6 S
nj.bbs.＊＊＊.com.cn' A* V0 E) S, Q$ d3 M
6、部分街區距離柳州路總站及地鐵口尚有距離，步行時間較長，公交線路較少，公交線高峰期明顯運力不足。＊＊＊論壇8 j1 x: Q! ~
( Z" N7 e: K- T6 g房產論壇,裝修論壇,業主論壇. z" n0 f: [" r7 l
交通運力問題是橋北的通病，而部分街區距離柳州路總站尚有距離的問題，只有待年底規劃中位於水城北部的水城公交總站設立後才能從根本上解決。而水城公交線高峰期明顯運力不足，也只有期待年底啟動的151區間線了。
樂居/ b3 Q. N0 d) K( I
總體而言，交通問題的徹底解決只能期待地鐵3號線了。
j.bbs.＊＊＊.com.cn' B# _- a; s l/ z! y
7、南鋼問題
水城西北面街區面臨南鋼，南鋼煙囪時常困擾水城人民。這個問題要看如何看，還要有鋼鐵行業的基本常識。房產論壇,裝修論壇,業主論壇 \; S8 O3 J
首先，視覺上的汙染是客觀存在的。
其次，要分清楚實質性汙染的輕重，南鋼煙囪中，最大的、也是產生白色氣體最多的大肚子雙曲線矮煙囪是南鋼自備電廠的煙囪，那裏產生的是冷凝水蒸氣，而非白煙，是基本無汙染的，而其它瘦高型的煙囪是煉鋼廠的煙囪，但是所有排放氣體均是脫硫的，而且由於南鋼位於大廠的居民聚集區，南京市對其排放標準的嚴格程度遠超國家標準。因而，雖然少量空氣汙染是客觀存在的，但也僅是少量而已。要知道，浦口的空氣質量在南京市區中始終排名第壹。此外，風向問題，本人就不再多說了，風向壹般是向八卦洲方面，但誰也不能保證她每天都是。買房,購房,裝修論壇,房產論壇& X# [" J
因而，南鋼的問題主要是視覺汙染與心理層面。其它方面：＊＊＊論壇: ?$ O9 u* m9 S% i5 [2 Z0 j
＊＊＊論壇+ L5 v3 u5 ~2 V
1、綠化房產論壇,裝修論壇,業主論壇# Y. g$ W! O& V! z: i
提到水城的綠化，每個街區甚至不同街區的每個業主都有各自的感受。本人認為水城壹、二街區的綠化經過多年發展，目前即使在南京也處於較高水準。而四至八街區的綠化水平沒有亮點，整體狀況壹般，但總體而言，在橋北也處於壹流水平吧。十街區的綠化尚在施工中，離竣工交付尚有半年，僅就已施工的靠九街區部分的現狀看，應超過四至九街區，在兩、三年後應基本能達到壹、二街區水平。而九街區的綠化設計比較怪異，小區圍墻內的綠化亮點不多，缺乏大型樹種；相反，該街區小區圍墻外圍及沿河片的綠化反而較好。
買房,購房,裝修論壇,房產論壇$ U5 d5 a# n
整體而言，目前水城的綠化除壹、二街區外，其它街區談不上優勢（十街區數年後可能有潛力，但目前還談不上），但至少在橋北區域也談不上劣勢。如果硬要拿水城的綠化與其它小區比較，那水城也是分三六九等的，水城也有綠化示範區，如二街區別墅片、聖馬可廣場及威尼斯酒店片的綠化足以稱雄。而其它大盤小區也存在同樣的問題。＊＊＊1 Q: a' a# i% y4 Q, W
, U" ` k
2、房屋質量nj.bbs.＊＊＊.com.cn- M3 L3 a6 R! L
這壹點沒有數據，無法進行評判，但查閱水城網貼，反映房屋質量問題的帖子較少，頻率遠少於某些大戶小區。＊＊＊; N2 b! M# f/ ]9 j" }
3、公***交通工具不足問題＊＊＊6 F! y* s* ~
這也是壹個橋北***性問題，城區公***交通工具從南京這個二線中心領頭城市角度而言，有三種，壹種是公交車，壹種是出租車，第三種是地鐵。
房,購房,裝修論壇,房產論壇) o: L, O
而在橋北，情況又有所不同。
公交車主要是數字開頭的132、136、151、175及其區間線等線路，這些線路都是南京市客管處管理的，也基本都是南京市出資搞的，象浦賽、浦漢等浦字頭的由浦口區管理與運營的線路極少。再來說說出租車。對不起，橋北的出租車太金貴了，本人難得見到。而橋北也有第三種交通工具，那就是馬自達，不過這馬自達是小業主自己掏錢搞得，好像也和浦口區無關。那麽，既然這些馬子達的所有權不是浦口區，那浦口區政府管理不好，也取締不了，也就正常了。如此說來，浦口區政府也就又來事了（關於河道及公***交通工具壹節可作為《淺談浦口政府、開發商與橋北》的補充）
其它橋北乃至江北房產都存在的***性問題
鑒於如過江難、路網建設不全、公***設施不全、文體醫療建設配套缺乏，馬自達橫行、市容環境較亂、浦口區政府管理無力及缺乏投資力度、政府規劃落地慢等問題乃橋北***性問題，本貼不再贅述。本人相信隨著橋北引以為傲的商業的繁榮及眾多大盤逐步交付入住，所帶來的人氣激增，這些***性問題有望得到逐步解決。
不懂請追問，滿意請采納～～