脫去那襲華麗的廣告外衣，天河北的中水廣場又恢復原有的裸坯模樣。
14年了，初生的嬰兒也已步入豆蔻年華，周邊地價亦已飆升N倍，唯有它爛尾至今。
在近期被曝月收入廣告費38 0萬元後，這個擱置了14年的爛尾樓重成廣州市民茶余飯後的談資，其背後的爛尾始末更顯撲朔迷離。
假設以2012年體育中心地段寫字樓的平均租金13 2 .5元/平方米計算，地上建築面積達63928平方米的中水廣場每月亦可收租847萬元，相當於每天有28萬元、壹年有近10億元白白蒸發。
事實上，中水廣場從來不缺關註。
十余年來不少開發商都動過它的主意，無奈其負債累累且官司纏身，不少人因此望而卻步。
每天消失28.2萬元
從廣州火車東站出來，映入眼簾的中軸景觀中，除了中信廣場（資料、團購、論壇），中水廣場必然是第二搶鏡的“尤物”。
此前，它因外表被巨幅酒廣告包圍仿若壹瓶酒；如今，則因它的毛坯容顏滄桑與周邊色彩鮮明的高樓大廈格格不入。
過去多年，中水廣場曾和中誠廣場、合銀廣場、京華廣場、保華廣場並稱廣州的五大爛尾樓。
但在近年房價高飆中，後四者先後被盤活更名啟用，且運營不錯，唯有中水廣場未見動靜。
在寸土寸金的天河北，分分秒秒都是黃金。
滿堂紅寫字樓部的數據顯示，2012年體育中心區域熱點二手寫字樓的售價約27343元/平方米，同比升5.23%。
即便是老牌的廣州國際貿易中心，去年二手均價亦達19833元/平方米，與中水廣場為鄰的中信廣場則為34100元/平方米。
去年，體育中心的平均租金比2011年上漲了5.7%，達132.5元/平方米；中信廣場是150元/平方米，中泰國際廣場是110元/平方米至142元/平方米。
即使在今天看來，中水廣場無論外形或地理位置，都不失為寶地。
若取該地段寫字樓平均租金132.5元/平方米計算，地上建築面積達63928平方米，每天可收租28.2萬元。
實際上，倘若真正運營起來，中水廣場的收入或不止於此。
其地上裙樓6層的商業面積11162平方米，而商鋪的租金非寫字樓的租金可匹敵；且地下室四層達14080平方米，亦有相應的停車收入。
但於目前看來，中水廣場的官司糾紛不知何日可息。
每天至少28.2萬元，每月847萬元，壹年達近10億元的租金收入，仍繼續於爛尾中無形消失。
7000多萬元地價至今未付清
中水廣場位於林和西路，與中信廣場百米之遙，與廣州體育學院壹墻之隔。
知情人透露，1994年，占地面積4358平方米的中水廣場屬於體育學院的地，後被廣州建築置業公司拿下，“當年拿地的成本，大約是總價7000多萬元，錢至今未付清”。
廣州市晉新房地產開發有限公司(下稱晉新地產)2008年的審計報表佐證了此事。
在1997年4月、1998年1月，晉新地產原財務經理廖漢通分別支付廣州體院校辦產業辦公室50萬元，合***100萬元。
晉新地產於1995年8月2日由廣州市建築置業公司(下稱建置公司)和香港新中國集團有限公司(下稱新中國公司)合作而設，雙方合作經營中水廣場的開發、建設銷售、出租管理等，投資總額為2065.34萬美元，註冊資本826.14萬美元。
當年，建置公司是廣州市房地產實業總公司旗下的子公司之壹，成立於1992年的廣州市房地產實業總公司則是廣州市房地產管理局(現房管局)政企分開而組建的國企。
香港新中國公司則是由汕頭市 *** 在香港設立的窗口公司粵東發展有限公司與另壹公司投資成立。
“當年合作就是因為資金的問題沒錢開發，而且合資風行壹時。”建置公司現任法人陳朝平表示。
1994年12月，建置公司在獲得土地7個月後找到了香港新中國公司。
雙方曾初步達成建置公司占股兩成，新中國公司占股八成。
雙方約定，合作條件是建置公司提供中水廣場的土地使用權及其合法有效憑證，新中國公司提供建設所需的全部資金(含稅費)並保證所投入的資金能達到工程正常進度，直至竣工交付使用。
“商品房（資料、團購、論壇）的銷售，由香港新中國集團有限公司在境外獨家總代理銷售，銷售對象以海外華僑、港澳同胞、歸僑為主，國內居民為輔。
內銷、外銷的比例為內銷占30%、外銷占70%。”1995年，晉新地產正式成立，雙方約定廣州市建築置業公司以30%，香港新中國集團有限公司以70%的比例分享利潤或分擔虧損，合作期限為15年。
穗港合資還引入央企
然而，合作半年，晉新地產內部就發生重大變化。
1996年5月2日，晉新地產董事會決議通過，引進央企中國華水水電開發總公司(下稱華水公司，為長江三峽集團的子企業)參與合作公司的經營，建置公司讓甲方於華水公司，退居為乙方；新中國公司則居丙方。
晉新公司亦從越秀區小北路的建置公司遷往天河區天壽路朝暉商業中心。
1996年8月23日，三方再次修訂合同，對項目的總投資額2065 .34萬美元作出重新分配。
華水公司負責投資額1445 .74萬美元，並繳付註冊資本578.298萬美元；新中國公司負責投資額826 .14萬美元，並繳付註冊資本247.842萬美元。
三方約定，投資額從合同生效起六個月內投入，總投資額全部在三年半內投入完畢，建置公司則負責提供土地使用權。
分工明晰，開發管理費華水公司承擔70%，新中國承擔30%，項目竣工後華水獲70%權益，新中國占30%。
華水公司負責項目的全部建設資金及有關稅費，新中國公司負責拆遷補償費、三通壹平費及有關稅費，建置公司負責跑 *** ，負責各類批文等。
合作期間，晉新公司按建築面積(地下室、設備層除外)每平方米人民幣120元向建置公司支付開發管理費，做為建置公司在晉新公司的固定收益分配，建置公司不再收取總承包管理費、土建管理費等其它費用，也不享有晉新公司的其它權益。
華水公司委派三人，建置、新中國公司各委派壹人組成了五人董事會，董事長由華水公司人員擔任，副董事長由建置、新中國的人員擔任。
此次合作後，中水廣場動工終於正式提上日程。
但誰也沒料到，國企、央企和港企三方合作，項目竟然也爛尾。
1999年封頂，曾為市文明工地
在中水廣場報建之際，天河北周邊仍是大片荒地，已落成的高樓大約有國貿中心、市長大廈，中信廣場（資料、團購、論壇）還在施工中。
中水廣場1996年8月以前的資料顯示，其曾規劃為總建築面積約28000平方米。
直至1997年5月，廣東省建設委員會批準其建成主樓地面以上43層，局部46層，裙樓6層，建築面積***63928平方米，地面以下4層，建築面積14080平方米，總建築面積78008平方米，建築高度173.4平方米。
即便在今天看來，毛坯的中水廣場外形仍不失時尚，就像早期的大哥大手機，如今的對講機。
大樓首層為大堂門廳，2至6樓為裙樓商場、餐廳廚房，7至22層為避難層，8至10層為公寓式辦公樓，11至43A層為大開間辦公樓，43B層為電梯機房、蓄水池，45至46層為觀光廳及電梯機房。
“漂亮那是當然，這還是原來的副市長李卓彬擔任廣東省建築設計研究院院長時該院設計的。”憶及當年輝煌，陳朝平略顯興奮。
中水廣場結構抗震等級為二級，構造抗震等級采用壹級。
14層、22層和43B層設置加強層，以控制大樓側向位移。
當時工程概算暫按27947.2萬元，即3850元/平方米進行總量控制。
1997年7月29日，中水廣場在未辦妥征用地手續下，獲得廣州城市規劃局先行施工土方及護壁工程的批文，其征用地手續辦理獲延期至1998年12月30日前。
直到2001年9月19日，中水廣場方辦好國有土地使用權出讓合同，規劃用途為50年產權的寫字樓。
有關資料顯示，中水廣場還被評為廣州市1999年度文明工地。
陳朝平證實，中水廣場大約在1999年封頂，但此後由於資金鏈問題工程開始中斷，直至今日。
而接踵而至的官司亦打至今日。
負債數億致爛尾
“原來我們和新中國合作就是資金鏈問題，沒想到後來引入央企也還是爛尾，不過，這個現象在上世紀90年代很普遍，那時廣州爛尾的工程很多。”陳朝平說，當年的建設資金，多是以項目公司做擔保去貸款。
在1996年至1998年間，晉新公司曾五次向工商銀行越秀區德政中路支行貸款2.694億元，截至2005年5月20日，尚欠工行本金2.68億，利息1.1億，***3.7億未歸還。
在2005年，工行將此債權轉讓中國東方資產管理公司廣州辦事處(下稱東方資產)，東方資產於2006年初起訴晉新地產追索債款。
晉新地產2009年的審計報告顯示，在三方合作約定的投資計劃及出資中，華水公司已履行應繳的578.298萬美元註冊資本；應繳付出資247 .842萬美元的新中國公司，繳納了125.86萬元美元，欠121.982萬元未繳。
知情人透露，晉新地產在開發過程中，除向工行貸款外，還曾向華夏銀行、建設銀行等貸款，並都因欠債成了被告。
在此期間，多家銀行分別起訴晉新地產追索債款，工地因而也被查封。
21世紀初，廣州的房地產正處於快速上升期。
不少爛尾樓都被開發商看中，中水廣場也不例外。
“我們從來沒有反對任何機構盤活項目，我們歡迎任何人來合作，但這首先要保證我們股東的利益，保證大家的利益。”陳朝平證實，這些年間，曾有不少開發商看中項目，並欲進駐，但最終不了了之。
而項目在爛尾擱置下，其負債利息逐日增長。
截至2009年6月26日，僅欠工行的五筆債款的利息已從2005年的1.1億漲至2.5億，加上2.68億本金，合***負債5.18億。
秦發公司買下70%股權
在廣州開發商對中水廣場欲接還拒的同時，北方的秦皇島秦發實業集團有限公司(下稱秦發公司)在經過多次考察，已決定接受這個“燙手山芋”。
“當時我想將公司總部搬到南方，打算在廣州建壹個大樓，沒想到後來那麽不順，只好搬到了珠海。”秦發公司董事長徐吉華記得，大約在2008年，他經人牽線和晉新地產的大股東華水公司對接上。
但於此事，華水公司的法人陳逸詩三次以開會或在忙為由，拒絕接受南都記者采訪。
2009年底，秦發公司和華水公司簽訂《擔保代償協議》，華水公司將截至2009年6月20日所欠東方資產的2.68億本金及2.51億利息的債權轉讓給秦發公司。
“東方資產免除了相應利息，將整個資產包打折以2.7億元轉讓給秦發公司。”2009年底，秦發公司和華水公司簽署《股權轉讓承諾函》，華水公司表示在秦發公司付清2.7億的債權後，同意將晉新地產70%的股權轉讓給秦發公司。
此舉亦獲得華水公司的集團公司中國水利電力對外公司及長江三峽集團公司的批準同意。
同年12月，秦發公司先後將2.7億元匯入東方資產公司代華水公司償還。
華水公司2010年6月底的《關於轉讓晉新地產70%股權的黨政聯席會議決議》內容顯示，評估公司2009年12月31日評估晉新地產的相關資產及負債，資產總額為74926萬元，負債總額為92976萬元，所有者權益為負18050萬元，華水公司持有的70%股權價值為負12635萬元。
即便在秦發收購期間，亦有多方在打量中水廣場。
在2010年至2011年7月期間，多家拍賣行曾聯手對中水廣場進行拍賣。
“但拍賣會搞到上海去舉行，後來被股東幹擾不了了之。”知情人士透露。
“大股東”確權未竟
“當年簽完合同後，華水公司將晉新地產的管理權，項目的所有資料等也給了我們。”徐吉華往中水廣場派駐了多名保安看守工地，直到今天。
他曾打算將新中國的30%股權也壹並收購，“但新中國談妥後又提出加價，且還有6000多萬元的貸款。”
徐吉華說，他剛欲接手中水廣場時，以為1.5萬-1.6萬元/平方米左右的成本就可以拿下，“沒想到小股東在談判中不斷加價，越談越高，後來變成1.8萬-1.9萬元/平方米，更關鍵的是，我後來到香港查，發現新中國公司廣州的法人在香港並無職務，要求新中國出具授權書，他又不配合”。
“我2007年在琶洲買下整層辦公室，不過也就是1.6萬元/平方米。”徐吉華因而中斷收購小股東，未料，他欲將華水公司的股權更名到秦發公司名下卻遇波折重重，官司不斷。
其間官司從廣州中院打到廣東省高院、國家最高法院。
“債權從東方資產轉變為晉新公司，再轉為秦發公司，其間涉及兩次主體變更，廣州中院因此要求我們去做確權，方可變更執行主體為秦發公司。”2011年廣東高院、2012年底最高人民法院相繼判決，“金融資產管理公司轉讓、處置已經涉及訴訟、執行或者破產等程序的不良債權時，人民法院應當根據債權轉讓協議和轉讓人或者受讓人的申請，裁定變更訴訟或者執行主體。
秦發公司應根據其與晉新公司之間簽訂的《債權轉讓協議》以及華水公司與東方資產公司之間簽訂的《資產轉讓協議》向做出生效判決的法院的執行部門申請裁定變更執行主體。”
徐吉華表示，在最高院判決可直接申請變更主體後，業已向廣州中院申請變更執行主體，尚在等待批復。
未料，小股東阻撓，他們認為，“中水廣場的債權屬於國有資產，其轉讓未經法定程序是非法的。”
而秦發公司的股東資格確權也極為不順，“本來已經去辦理的了，現在華水公司又反悔”。
官司交錯至今，秦發公司仍未正式確權為晉新地產的股東，更別提盤活中水廣場。
中水廣場盤活未有期
近段時間，中水廣場因為巨幅廣告牌而被市民所關註。
坊間傳稱高達380萬元的廣告收入令人咂舌，而樓宇背後的價值更令人關註。
徐吉華透露，中水廣場其實負債不少，已知的就有欠某資產公司本金7200萬元(已還500萬)，體育學院2500萬，工程停工損失費1400萬，土地出讓金7500萬，欠工人工資1800萬，已代償還的監理費91萬和律師費150萬，該筆數字均為本金；而東方資產公司的5.5億則已償還。
去年初，網上不少資料稱中水廣場整棟9.99億出售。
記者日前聯系上委托代理人，其自稱是合富輝煌人士，並告知早已不代理這個項目，“太復雜了，裏面各種關系很亂，建議妳別買了”。
有業內人士認為，若忽略中水廣場的各種負面，其價格可高達15億元。
雖然珠江新城（資料、團購、論壇）已成為新貴，但天河北熱度亦不遜。
而中水廣場亦擁有相當成熟的配套，其周邊有地鐵廣州東站和林和西站，樓下就是林和西公交站，附近是壹棟棟寫字樓及林和西、天河北豪宅圈。
即便爛尾多年，至今仍不失為壹塊寶地。
“很多人找到我，想逼我出局，但我怎肯退讓？我已投入3億多元。”徐吉華稱，近期華水公司亦反悔，雙方正在官司拉鋸。
但他表示，會堅持到底，設法盤活項目，“只要更名成功，項目就有望重啟了”。
但項目具體何時能重啟，眾多股東均表示仍是未知數。
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中水廣場爛尾始末
1992年8月18日，廣州市房地產管理局實行政企分開，組建國企廣州市房地產實業總公司，市建築置業公司是其下屬單位之壹。
1994年5月6日，建置公司征用廣州體院內林和西路以西地段興建寫字樓。
1995年4月25日，建置公司和香港新中國公司確定合作關系，8月成立晉新地產。
1996年5月2日引入華水公司，華水為甲方，建置為乙方，新中國為丙方，華水占70%，新中國占30%，建置提供土地。
1997年5月23日規劃設計獲批。
1998年2月27日，工程報建獲批,1999年底封頂。
2001年9月19日簽署土地出讓合同。
2001年12月起貸款還款全部逾期。
2005年7月，工行將債權5.18億轉讓東方公司，其間晉新地產與東方公司、華夏銀行、建設銀行不斷官司。
2009年底，秦發公司和華水公司簽訂《擔保代償協議》，轉讓晉新地產70%股權協議，秦發公司以2.7億代還東方公司5.18億資產包。
同年小股東 *** ，秦發先後同新中國公司、華水公司打官司。
2012年11月，最高法院判決秦發直接找執行法院申請變更執行主體。
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