杭州余杭區近日掛出東湖新城壹宗商住用地，招拍掛信息的具體出讓要求，將這幅起價24億的地塊定向給了復星。但與螞蟻定向拿下的之江總部地塊相比，復星今後還需要面對高達3.4億的對賭條款。
這幅地塊位於杭州余杭經濟技術開發區城市中心區荷禹路與五洲路交匯東南處，出讓面積14.8944萬平方米，建築面積34.4697萬平方米。
地塊***由4宗子地塊組成，其中，01地塊性質為商務用地，要求打造以總部辦公、科研孵化、產業配套為主的商業辦公及配套建築。03地塊為商業商務用地，包含自持商業、自持酒店和辦公樓。02地塊和04地塊為住宅性質，04地塊要求配建公租房。
東湖新城地塊起始總價為24億，起始樓面價為6950元/平方米，住宅精裝限價2.2萬/平方米。
該出讓地塊對開發商的要求嚴苛，在寫字樓方面要求開發企業引進高端裝備制造及生物醫藥產業的“國家級海外高層次人才”項目，各不少於壹個。同時，引進屬於數字經濟企業3家，包括兩家估計不低於7億人民幣、1家估值不低於70億人民幣且上壹年主營業務收入達到4億人民幣以上。如果未能履約，開發企業將賠付違約金1億。
在集中商業方面，要求開發企業引進運營方需為上市企業或其成員企業，且引進不少於10家其自由的商務部認定“中華老字號品牌”入駐本項目。如果未能履約，開發企業將賠付違約金1億。同時，集中型商業街區運營方、中華老字號，需與先前提交的入駐協議保持壹致，如果未能履約，開發企業將賠付違約金4千萬。
在商務酒店方面，要求開發企業引入國際品牌酒店管理公司負責運營管理，該公司全球開業及運營的酒店不少於10家。如果未能履約，開發企業將賠付違約金1000萬元。
壹位杭州房企相關人士表示，這宗余杭東湖新城地塊是復星的定制地塊，復星方案早已經做好，只等最後落槌的壹刻。根據東湖新城地塊土地出讓資料包，這裏面包含了0818修改-復星指標圖（小地塊）定稿文件。
此外，出讓條件中的引進不少於10家“中華老字號品牌”也指向了復星。復星旗下重要上市公司平臺豫園股份旗下有17家“中華老字號品牌”，是復星的現金奶牛。
除了東湖新城地塊，復星還在對接雲城苕溪站TOD，意欲打造復星旗下全國TOD標桿項目。
在杭州，今年薇婭在直播中將復星旗下地產項目復地壹中心作為直播賣房的首個產品，彼時，購房者吐槽該項目已經賣了5年還沒賣完外。
除了復地壹中心，復星在杭州沒有其它在售項目。同時，復星拿地投資相關動作已經斷檔很長時間，在房地產市場上並沒有什麽存在感。
無論是苕溪TOD項目還是東湖新城地塊，復星都表現出重回杭州房地產市場的野心，尤其是東湖新城地塊對賭條件苛刻，但復星仍早早做好方案，想要重歸杭州市場。
對於杭州政府來說，復星的優勢在於產業導入和配套設施打造能力。
但其他開發商們可能有壹些怨言。在他們看來，定制地塊的出現損害了杭州土地市場的公正公平，尤其是復星這種較為明顯的定制地塊，土地出讓文件的規定就已經宣告了其它開發商沒了競爭機會。
根據上述開發商表示，杭州市場去年也曾出現定制地塊，不過為了顯示公平，相關部門還是會讓壹些企業去做方案參標競爭。但此次為復星定制的地塊要求，等於把定制地塊的事情擺在了臺面上。
另外，當今的杭州市場利潤越來越薄，拿地越來越難。很多地塊掛出來後，房企們計算後發現利潤太低甚至會虧錢，他們不得不放棄拿地計劃。不過本土房企巨頭濱江由於自身成本控制能力強，其自身又處於擴張期，拿走了大部分地塊。
在杭州市場已經生存困難的開發商看到明顯的定向地塊後，都會對這個市場表示疑慮。
同時，在房企看來，之前出讓的之江螞蟻金服定制地塊與這次的復星定制地塊也有所不同。
螞蟻金服之江地塊土地性質是商業商務用地，但復星定制地塊既有商業用地還有不小的住宅用地占比，他們認為這是以商業為名圈地住宅。
目前在復星定制地塊周邊在售的項目有中天·汀州印月、曲江新鷗鵬·杭州第三城和新希望·錦畔雲汀，精裝高層均價約2.08萬/平米，均需要搖號。
其中，曲江新鷗鵬·杭州第三城中簽率最低為12.83%，中天中天·汀州印月中簽率高達40%。復星定制地塊周邊二手房價格掛牌價在2-2.2萬/平米之間，與新房價差不大。