編輯 / 遊勇 董雨晴
許家印人生中的很多個幸事，都離不開飯局。
2018年的秋天，許家印在恒大深圳總部攢了壹個飯局，邀請了萬科的郁亮、碧桂園的楊國強和融創的孫宏斌***進晚餐。幾個“首富”輕車簡行，沒有了往日的高調和喧囂。
大家都心事重重。郁亮說，萬科不再是房地產公司，把萬科定義為“城鄉建設與生活服務商”；楊國強說，後悔當老大，不再爭銷量第壹。
許老板此時是最適合做東道主的人選。他手裏握著超3000億現金，擁有隨時可以實現的配資、杠桿，資本調度能力龐大。而他的事業版圖不斷展現出更多可能，沒有人能斷言他的能力邊界。
但其他老板們就不好說了。那個秋天，壹股秋意開始橫掃整個地產行業。
剛剛經歷過壹輪輿論風暴的楊國強，開始主動降速，土地投資力度減了壹半。郁亮不再重點關心房地產，而是張口閉口談起了新興業務；往常以大膽著稱的孫宏斌，罕見地把安全二字掛在口邊，盡管綠燈亮起時還是會忍不住踩上壹腳。
這次聚會的前壹年（2017），許家印剛剛超越“二馬”登頂中國首富。也是那壹年，恒大以3700億銷售額超越萬科，成為宇宙第壹房企，激動不已的許家印，企業開會時特地奏響音樂，慶祝了這個 歷史 時刻。
誰又能想到，3年後的今天，用許家印的話說，“公司遇到了前所未有的巨大困難，全體恒大員工都經受著從未有過的嚴峻挑戰”。
寒風乍起的2021年，並不是只有許家印壹人輸在這個棋局。難，已經成為地產大佬們的常態。進入三季度的9月份裏，大佬們已經開始急尋“救護機”，有著區域地位的地產大佬們，寄希望於躲在“大而不倒”的保護傘下，但對於多數大佬來說，他們正在暴雷的邊緣徘徊掙紮。
許家印的私人飛機起飛了，這次據說是許老板親自北上求援。
左右逢緣的許老板不僅錢多，朋友也多。他能從河南太康走出來，除了 歷史 機遇，遇到了房地產市場大爆發，也與他本人廣結善緣、長袖善舞有關。2017年，恒大打算在A股借殼上市，融資額1300億元，背後站著數十家頂級投資人和投資機構，這不是壹般人能夠擁有的能量。
剛剛進入9月的第壹天，恒大又上了熱搜，當天它舉辦了壹場“保交樓軍令狀簽署大會”，許家印出席了這場會議。他不僅公開表態，還簽署了官方文件，召開了壹場前所未有的大規模簽約儀式。半天時間裏，這個話題在微博實現了半億閱讀。
更細心壹些的人還會發現，接下來9月的每個節假日裏，許家印都不忘給公眾打壹針強心劑。9月10日（教師節），許家印承諾：“我可以壹無所有，但恒大財富的投資不能壹無所有！”9月22日深夜11點，恒大集團召開“復工復產保交樓”專題會。許家印對參會的4000多名各級領導強調，全力以赴抓好復工復產的重要性。
這是壹種戰術性的考量。“這是許家印的高明之處，越是這種時候越高調。” 壹位券商人士分析道。頻繁的曝光量，讓許家印的名字如雷貫耳，但在最關鍵的恒大債務的推進上，還在等待許家印解答。
許家印的危機還沒化解前，來自中原大地的地產大佬胡葆森，也罕見地發出了求助信號。
相比王石、潘石屹等地產大佬，胡葆森的名氣並不算大。他面容和善而堅毅，有著豫商的中庸底色，更是被馮侖視為忠厚長者。在地產圈中，他與馮侖、王石***稱為“中國房地產三君子”。但如今，馮侖、王石已經找到了人生新的方向，71歲的胡葆森始終還奮鬥在壹線。
但在2021年9月中旬，胡葆森開始坐不住了。壹份建業地產向河南省政府發出的《救援報告》暴露了他的窘境。報告重點是壓力陳述，在水災和疫情雙重影響下，建業的各項經濟損失逾50億元，懇請政府盡快償還多年來由於各種原因拖欠建業的各類款項逾50億元。
這則救援報告發出後，建業高管們也反復強調，這是河南當地的“萬人助萬企”活動背景下產生的。“目前建業集團多數業態基本恢復到了災前的生產經營狀況。”但妳細品，再細品，事情也沒那麽簡單。
胡葆森與許家印都是河南老鄉，但兩人的機遇卻完全不同。1992年，許家印離開家鄉選擇到深圳發展，2008年，當恒大上市受阻時，許家印連續3個月，每周都到香港富豪鄭裕彤家裏打牌，絞盡腦汁地打入了香港富豪圈，獲得了鄭裕彤的家族資金支持。渡過資金危機的許家印，在此後轟轟烈烈地開啟全國化擴張。
而胡葆森卻帶著在香港磨礪10年的地產經驗，返回了家鄉河南。打從創業壹開始，胡葆森就堅定了“深耕河南”的決心。與許家印的全國化擴張不同，胡葆森反其道而行之——只堅守河南。胡葆森要向下走，往小裏做，壹直做到河南的小城鎮。“河南省有1億人口，只要我能占到10%以上的市場份額，就有幹不完的活，賺不完的錢。”胡葆森說道，他自嘲為壹個“樸素的狹隘的河南主義者”。
事實證明，往大做有大了的弊端，往小做也有小的好處。剛剛過去的2020年，建業成為河南省第二大納稅大戶，在河南雄霸壹方。深耕河南20載，胡葆森成為當之無愧的河南房地產大佬。
但在地產行業的真正寒冬來臨之際，胡葆森需要為建業做好過冬準備。
整個9月，許家印和恒大頻頻上熱搜。但實際上，不只是恒大，地產商的日子都不好過。
中秋節當天，新力地產老板張園林突然從壹個境外投資者群裏退出。群內的新力工作人員急忙回應，老板操作失誤退了群，但靈敏的投資者們很快意識到風向不對，認為張老板準備躺平、逃債，懷疑新力能否兌付10月份到期的2.5億美元債。
很快，最壞的結果出現了。壹天時間內，新力的股價從4元跌到5毛，市值創 歷史 紀錄地蒸發了87%。縱觀港股房地產市場，新力創下了第二次壹天跌出超八成股票的紀錄。上壹個單日跌破8成的房企，還是2019年時的佳源國際。
張園林的身價也瞬間蒸發近百億港元。壹年前，張園林和妻子還以110億元的身家，躋身全球地產富豪榜。
兩年前，壹切都不是這番光景。新力控股成為登陸港交所的最年輕內地房企，年僅43歲的張園林成為最年輕的上市房企創始人。他特地換了個新發型，鏡頭裏的他，咧著嘴，露出壹口大白牙，笑著的雙眼瞇成了壹條縫。
與其他地產大佬相比，張園林的發家之路相對“神速”。他2010年創業，短短幾年就在南昌積累大量土地，年銷售額從零到千億只用了十年。
但與許家印、王健林、王石這些熱衷拋頭露面的大佬不同，張園林異常低調，幾乎不接受媒體采訪，也很少在公開場合露面，悶聲發財。曾有業內人形容：“張老板的低調像其屬相龍壹樣，隱介藏形。”但在這位老板刻意低調的同時，新力卻在房地產行業逐步進入上升期。
不過，形勢轉瞬即逝。這也難怪。張園林走的是黑馬房企們的經典擴張路線：加杠桿、全國化、高周轉，這壹套路現在已經不適用了。
股價暴跌前，張園林的日子已經不太舒心了。今年7月，壹封網傳的“新力地產老板求救信”在網上發酵， 這封信聲稱，張園林陷入了壹個由5人合夥的金融詐騙圈套，被詐騙團夥誘導借錢，掏空財產。
盡管辟謠了，但不到兩個月，A股還沈浸在中秋假期的歡快氛圍中，在港股上市的新力地產卻被資本爆錘，讓剛剛獲得喘息之機的張園林，經歷了壹場前所未有的劫難。
張園林想著斷臂求生，甩賣資產，等待白衣騎士，無論如何也能活下去，這已經是他最壞的打算了。
但他低估了當下房企收並購市場的形勢。張園林很缺錢，缺救命錢。早在9月初，市場上有關龍湖收購新力物業的消息，就已經傳的沸沸揚揚。但輾轉近壹個月，新力物業的買家，遲遲沒有現身。
甚至連融創的孫大膽都不敢輕易出手：“甭管妳開什麽價，是沒法收並購的，並購進來500億債消化不了，並購1000億債更要死人了。”
這也怪不得孫宏斌。無論從行業形勢，還是地產監管力度而言，2021都比以往嚴峻太多。2017，曾經陷入債務危機的王健林，還能找到壹幫馳援天團幫他渡劫。
那時，只用了短短壹個月時間，王健林就搞定了孫宏斌和富力的李思廉，賣掉了200億元的資產，盡管摔了個酒杯，鬧得不是很愉快，但終究是從泥潭中抽出身來。
然而時移勢易，2018年泰禾暴雷了，2019年福晟和華夏幸福沒能挺過去，2021年恒大和藍光走到了懸崖邊上。
退出微信群的張園林，之後再也沒有在朋友圈發聲。不止是他，去年還熱熱鬧鬧的房企收並購市場，今年變得異常安靜。此前熱衷在收並購市場“買買買”的世茂許世壇，到了今年也提出要以“賣家”的身份，出售非核心資產。另壹家巨頭萬科也開始變得極為挑剔，考察了藍光、恒大等壹眾房企後，又都拒絕了。
人人都在等待白衣騎士，但白衣騎士也得面對現實。三道紅線的金融監管下，大佬們都忙著優化自家的負債數據，手中的余糧早就不多了。在相當壹段長時間內，人們很難再見到地產收並購市場的“大玩家”。
甚至曾經的“並購王”孫宏斌，那句“除了我們以外，誰都有可能暴雷”都要食言了，9月24日，網上傳出壹封融創紹興分部向當地政府發出的求助信，引發融創美元債下跌。信件內容的首條，赫然列著幾個大字——是紹興目前投資額最大的房地產開發公司。
大家都火燒眉毛的時候，並購這條路基本無望。地產大佬們環顧四周，發現靠人不如靠己。
剛剛過去的中秋佳節，“富力雙雄”李思廉及張力為公司獻上了壹份厚禮，自掏腰包80億元給公司還債。也是同壹天，碧桂園服務以不超過100億元的價格，把李思廉及張力口袋裏的富力物業，收入囊中。
熟悉富力雙雄壹貫玩法的人都知道，這並不尋常。
李思廉和許家印壹樣，都喜愛玩德州撲克。這是壹種冒險者的 遊戲 ，不僅投資圈愛玩，地產圈也很熱衷。但據說許老板牌品不好，牌友們對他的印象壹直不佳。
賭桌之外，李思廉把這種冒險精神，或多或少用在了商場的賭局中。
在香港長大的李思廉，切身感受到了香港房地產市場繁榮的過程，目睹了李嘉誠、李兆基、鄭裕彤等房地產帝國的商業傳奇。這些香港地產前輩們的經驗，成為李思廉日後的經營思路，讓富力有了壹個快速成長起來的路徑。
鼎盛之時的富力地產，曾經站在過房企們的山頂。富力曾經是華南五虎之首，就連恒大、碧桂園當年都要喊它壹聲大哥，但現在，富力已然被甩到了身後。
富力最近的壹次高光時刻在2018年，與萬達達成世紀大交易，花了200億買了萬達的77個酒店。
很多人還記得雙方在發布會前，砍價摔酒杯的事情。事後看來，王健林摔杯子是有道理的，不僅酒店的價值遠超過交易價格，關鍵是發布會的海報都打出去了，再來砍價，換誰都會不爽。
張力後來對這筆交易很滿意：“這筆收購非常好，已經賺了百億”。
靠著萬達的77個酒店資產，富力成為了擁有全球最大豪華酒店的業主，而富力的資產規模也躋身行業前十。但幸福來得快，去得也快。
時間到了2021年，行業風向對富力不甚友好，李思廉及張力的故事開始有了新的方向。3年前的那筆震驚業內的“世紀交易”，並沒有給富力帶來轉機，反倒更多造成了資金上的拖累。今年的年中業績會上，富力也開始盤算著轉讓資產的事宜。
當然，與恒大的負債相比，富力的債務只是小巫見大巫，李思廉尚有騰挪空間。除了物業這張牌，大灣區舊改項目儲備，讓李思廉有著足夠的翻身底氣。
回看這些富豪的際遇和選擇，其中暗合了某種相似性。他們都明白壹個不言自明的規則——高投入，賭壹把；喘口氣、再投入，再賭壹把。乃至更多地產同行，大都是這樣過來的。挺過某個時期後，他們的人生又幸運地變成了金色。
然而，無數個 歷史 故事，商業帝國在巨大勢能聚集資源的同時，又往往會以超越想象的速度潰不成軍。樓起樓塌的故事，在今年的房地產行業上演的格外多。
房地產“夜壺論”的信仰，正在這輪猛烈的調控節奏中逐步瓦解。當然，還會有許多大佬懷念房價魔幻上漲的舊時光，但行業底層邏輯、未來的地產格局都在2021年中悄然改變。那些靠賭的房企的好日子將壹去不復返。
僅僅是壹年前，這些地產大佬中的許多人，還被視為房地產企業中的領軍人物。而壹年後，他們的夢想、PPT、商業構想都成了人們茶余飯後的談資。
但行業終歸還是要回到正軌上，房企告別高周轉、高杠桿的“年少輕狂”，將房住不炒作為長期發展目標，在規模與安全上找好自己的平衡。屆時，房地產行業也將迎來更好的“中年時期”。
房企們的求救與自救行動還在進行中，相信在這場危機之後，他們將更加認可安全的重要性，將重心回歸到產品和服務上。
宴會早已曲終人散，矗立在南山區的恒大超級總部，依然如初見那般的新奇和美麗。夜空中，整座大樓如往常壹樣的燈火輝煌，這裏的歡聲笑語或許還有回來的壹天。