如今，在房地產調控常態化的趨勢下，投資房產的難度在逐步增加，買房“躺賺”的日子即將過去。公寓、商鋪和住宅這三種主流的房產類型，哪個更具有投資價值呢？今天，我們就簡單的分析壹下。
公寓：不限購不限貸，但投資性價比較差優勢壹、不限購，受地產調控影響弱
我們這裏所說的公寓，壹般指的是“商業公寓”，即土地類型為商業或商住。既然是商用，就意味著不受房地產調控的影響，最大的好處就是不限購、不限貸、不占家庭住房名額——即便買了住宅公寓，但土地用途（房產證上標明）只要是商業，就不影響首套房、二套房的認定。
優勢二、單價便宜
同壹條街或者同壹個地段，公寓樓的單價往往是住宅樓的七、八成甚至更便宜。也就是說，同地段買兩套住宅的錢，沒準可以買三套公寓。而且，很多公寓面積較小，這就進壹步降低了投資所需要的成本。
優勢三、商住靈活，租金優勢
公寓畢竟是商住或商用性質，因此既可以自住，又可以辦公與註冊公司，因此很受壹些創業類公司以及小微公司的青睞——前屋辦公，後屋住人，工作生活無縫銜接。
另外，由於物業、水電等成本較高，因此在租金方面，壹般來說公寓也比同地段住宅高壹些。
劣勢壹、貸款成本高
貸款買公寓不能申請房貸，而只能走是銀行的商業貸款，壹般由銀行自主定價，不同銀行利率也不同，但總體利率肯定要高於房貸。
另外，公寓貸款壹般最多10年，而達不到房貸的30年。
所以說，雖然公寓單價便宜，但如果不交付全款，而是走貸款的話，融資成本會比較高。
劣勢二、居住舒適性較低
為了兼顧商用，公寓樓在設計上就犧牲了舒適性。如圖，公寓樓普遍比較擁擠，而且公攤多在30%左右甚至更高，戶型幾乎沒有南北通透這壹說，因此居住的舒適程度會大打折扣。
如果妳有投資兼顧居住的需求，住在公寓樓可能會比較糟心。
劣勢三、交易稅費較高
買賣住宅，壹般只涉及契稅、個稅，而且“滿五唯壹”的話，個稅免收。
而買賣公寓，契稅按5%收取，個稅無法減免，除此之外，還涉及5%左右的營業稅，1%左右的土地增值稅，壹定條件下還有所得稅、印花稅等等。
總體而言，個人認為，除非您是創業類企業，需要辦公與生活緊密銜接，可以考慮商住公寓。如果純粹投資的話，除非地段非常好，且能負擔全款，否則不建議投公寓。
商鋪：回報可觀，但坑也較多優勢壹、不限購，不受地產調控影響
這壹點與公寓類似，不再贅述。目前樓市調控壹般只涉及住宅樓，而並未波及各類商鋪。
優勢二、先期投資成本低
很多商鋪的售價約在幾十萬元，投資成本比公寓、住宅要低很多。
優勢三、旺鋪收入可觀，適合養老，甚至傳代
真正的旺鋪雖然少之又少，但趕上壹個可謂“千金不換”。如果買的鋪子屬於熱門商圈，您又有較強的經營能力，旺鋪的流水將非常可觀。即便是出租，相對於公寓和住宅而言，商鋪的租售比也更高。
劣勢壹、選址難，好旺鋪更難
雖說旺鋪收入可觀，但畢竟屬鳳毛麟角，可遇不可求，我們需要接受大部分商鋪差強人意的現實。雖然不少大廈物業都打出了花裏胡哨的宣傳語，但商鋪的最終回報與地段、人流量、物業經營穩定性的關系太過緊密，尤其是選址，幾乎是決定“生死”的重要參考。
劣勢二、容易產生空置期、不易出手
如果購買商鋪後轉租，相比公寓與住宅，則容易產生壹段時間的空置期，以及裝修的過渡期。
劣勢三、面臨虛假招商與欺詐風險
關於商鋪的負面報道，近年來沒少出現。
這其中常見的“坑”，壹是開發商開業前期大肆宣傳造勢，但開業後人氣慘淡且房租壹路飆升，引發商戶維權；二是許諾“售後包租”“固定收益XX%”但最終食言，涉嫌欺詐商戶；三是開發商經營不穩定，壹旦發生停業整頓、違建拆除等問題，商鋪投資往往面臨巨大損失。
住宅：剛需為主，投資慎重住宅是大家最為熟悉的房產類型了，但個人建議，現階段投資住宅應十分謹慎，房住不炒原則指導下的地產調控，還將作為常態化而持續下去。而房產稅與二手房個稅征收這兩把利劍，仍懸在頭上。
優勢壹、貸款成本低
購房可以用房貸甚至公積金貸款，利率應該說是我們普通人所能拿到的，最低的借貸利率了，而且最長可以貸30年。
優勢二、有壹定升值潛力
在這三類房產中，住宅的升值潛力和升值確定性相對較大——當然，這是針對具備人口持續凈流入、產業結構合理的城市而言。從未來三到五年來看，那些適宜旅居的城市，潛力似乎更大壹些。
優勢三、流動性好，交易費率低
相對於商鋪、公寓，住宅的市場需求是最大的，因此其作為金融資產的流動性非常好。
住宅比商鋪、公寓更容易變現，也沒有公寓那麽高的交易費率，因此被視作最好的不動產，在做貸款時，銀行方面的認可度也較高。
劣勢壹、租售比太低
壹般來說，壹線、準壹線城市房租的租售比普遍不足2%，二線、三線城市會高壹些，但也難到4%。這個數字比公寓略差，更趕不上商鋪的回報。
劣勢二、地產調控
住宅是調控的主要對象，限購、限售、限貸等手段，都在制約著住宅的投資屬性。所以從趨勢來看，未來投資性房產的前景不甚明朗，個人建議，對於大部分因棚改貨幣化而帶來房價上漲的城市，應該慎重，甚至可以將投資性房產適當出手。沒有十足把握的朋友，不建議投資住宅。
簡單來說，從房產的流動性，即脫手的難以程度來看：住宅＞公寓＞商鋪；從出租的回報率來看：商鋪＞公寓＞住宅。
其實不論是投資公寓、商鋪還是住宅，都無外乎遵循壹條原則：城市 - 區域 - 地段。在壹線城市、主流區位的核心地段，無論這三種房產的哪壹種都極具保值與增值屬性。好地段，往往也是財富與地位的象征。
所以，確定地段是投資的基礎，是投資有利可圖的前提，在這之後再去分析三者優劣，才顯得有意義。