房地產經紀機構禁止賺取租房差價
當前，我國住房租賃市場存在發布虛假房源信息、惡意克扣押金租金、違規使用住房租金貸款、強制驅逐承租人等問題，侵害租房群眾合法權益，影響社會和諧穩定。在此背景下，住房和城鄉建設部、國家發展改革委、公安部、市場監管總局、銀保監會、國家網信辦6部門近日聯合印發《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》(以下簡稱《意見》)，規範住房租賃市場主體經營行為，保障住房租賃各方，特別是承租人的合法權益。
針對房源信息、網絡發布、服務收費、租賃金融管控等方面，《意見》提出，嚴格登記備案管理，真實發布房源信息；租賃服務收費應明碼標價，房地產經紀機構不得賺取住房出租差價；不得以租金優惠等誘導使用住房租金消費貸款；擴張規模過快的住房租賃企業將被約談，整治規範租賃市場力度將進壹步加大。
在業內看來，此次《意見》內容涉及廣泛，進壹步規範了租賃市場，維護租戶的合法權益。對鞏固既有的租賃市場監管政策效果、促進2020年租賃市場的發展具有較積極的意義，同時也使租賃企業可更規範發展業務模式。
焦點1 房源
不同渠道發布的房源信息應當壹致
《意見》提出，從事住房租賃活動的房地產經紀機構、住房租賃企業和網絡信息平臺，以及轉租住房10套(間)以上的單位或個人，應當依法辦理市場主體登記。從事住房租賃經紀服務的機構經營範圍應當註明“房地產經紀”，從事住房租賃經營的企業經營範圍應當註明“住房租賃”，並辦理相關備案。
已備案的房地產經紀機構和已開業報告的住房租賃企業及從業人員對外發布房源信息的，應保證房源信息真實、有效。所發布的房源信息應當實名並註明所在機構及門店信息，並應當包含房源位置、用途、面積、圖片、價格等內容，滿足真實委托、真實狀況、真實價格的要求。
同壹機構的同壹房源在同壹網絡信息平臺僅可發布壹次，在不同渠道發布的房源信息應當壹致，已成交或撤銷委托的房源信息應在5個工作日內從各種渠道上撤銷。
焦點2 發布
房源信息超30工作日未維護要及時撤銷
《意見》提出，網絡信息平臺應當核驗房源信息發布主體資格和房源必要信息。對機構及從業人員發布房源信息的，應當對機構身份和人員真實從業信息進行核驗，不得允許不具備發布主體資格、被列入經營異常名錄或嚴重違法失信名單等機構及從業人員發布房源信息。對房屋權利人自行發布房源信息的，應對發布者身份和房源真實性進行核驗。對發布10套(間)以上轉租房源信息的單位或個人，應當核實發布主體經營資格。
此外，網絡信息平臺要加快實現對同壹房源信息合並展示，及時撤銷超過30個工作日未維護的房源信息。
對違規發布房源信息的機構及從業人員，住房和城鄉建設、網信等部門應當要求發布主體和網絡信息平臺刪除相關房源信息，網絡信息平臺應限制或取消其發布權限。
焦點3 收費
房地產經紀機構不得賺取租房差價
《意見》要求規範住房租賃合同和租賃服務收費。經由房地產經紀機構、住房租賃企業成交的住房租賃合同，應當即時辦理網簽備案。網簽備案應當使用住房和城鄉建設、市場監管部門制定的住房租賃合同示範文本。尚未出臺合同示範文本的城市，應當加快制定住房租賃合同示範文本。
在租賃服務收費方面，房地產經紀機構、住房租賃企業應當實行明碼標價。收費前應當出具收費清單，列明全部服務項目、收費標準、收費金額等內容，並由當事人簽字確認。
值得註意的是，《意見》還提出，房地產經紀機構不得賺取住房出租差價，住房租賃合同期滿承租人和出租人續約的，不得再次收取傭金。住房租賃合同期限屆滿時，除沖抵合同約定的費用外，剩余租金、押金等應當及時退還承租人。
焦點4 貸款
不得誘導承租人使用住房租金消費貸款
《意見》提出，金融監管部門應當加強住房租賃金融業務的監管。
開展住房租金貸款業務，應當以經網簽備案的住房租賃合同為依據，按照住房租賃合同期限、租金躉交期限與住房租金貸款期限相匹配的原則，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配。
住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款。
在租賃金融業務管控方面，住房和城鄉建設等部門應加強對采取“高進低出”(支付房屋權利人的租金高於收取承租人的租金)、“長收短付”(收取承租人租金周期長於給付房屋權利人租金周期)經營模式的住房租賃企業的監管。
此外，《意見》明確，住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應當於2022年底前調整到位。
焦點5 監管
對擴張規模過快的住房租賃企業可約談
《意見》明確，加強租賃企業監管。對不具備持續經營能力、擴張規模過快的住房租賃企業，可采取約談告誡、暫停網簽備案、發布風險提示、依法依規查處等方式，防範化解風險。
涉及違規建立資金池等影響金融秩序的，各相關監管部門按照職責，加強日常監測和違法違規行為查處；涉及無照經營、實施價格違法行為、實施壟斷協議和濫用市場支配地位行為的，由市場監管部門依法查處；涉及違反治安管理和犯罪的，由公安機關依法查處。
此外，《意見》提出，直轄市、省會城市、計劃單列市以及其他租賃需求旺盛的城市應當於2020年底前建設完成住房租賃管理服務平臺。
■ 解讀
對房源發布平臺建設提出更嚴要求
近年來，我國住房租賃市場快速發展，為解決新市民住房問題發揮了重要作用。但住房租賃市場還存在發布虛假房源信息、惡意克扣押金租金、違規使用住房租金貸款、強制驅逐承租人等問題，侵害租房群眾合法權益，影響社會和諧穩定。
據介紹，住房和城鄉建設部等6部門在全國範圍內開展整治住房租賃中介機構亂象工作，取得了初步成效。在此基礎上，住建部等6部門印發指導意見，將整頓規範住房租賃市場秩序的成果制度化、常態化，從而整頓、規範住房租賃市場秩序。
6部門強調，各地要以《意見》出臺為契機，把“當下改”和“長久立”結合起來，加大監管力度，持續整頓規範住房租賃市場秩序，不斷優化住房租賃市場環境，讓群眾租房更安心。
在接受新京報記者采訪時，北京房地產中介行業協會黨支部書記張楊楊指出，該《意見》總結了工作成效，並借鑒了部分地區的先進經驗，將住房租賃市場整頓和規範工作提到了新的高度。
58安居客房產研究院分院院長張波指出，《意見》直指當下住房租賃市場存在的主要問題，對於房源信息的真實性、房源本身的合規性、房源發布平臺建設等提出了更為嚴格和細化的要求，以達到市場穩定有序，租房便捷安心的目的。
而諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙指出，此次《意見》內容涉及廣泛，進壹步規範了租賃市場，維護租戶的合法權益。
未來租房供應主體將是大量租賃機構
在業內看來，《意見》的壹大亮點是加強了從業主體管理。“這是首次明確要求，住房租賃企業開展業務前應向住房和城鄉建設部門推送開業信息，強化了對住房租賃企業和從業人員的監管，可有效解決出現問題時找不到企業、找不到人的現狀。”張楊楊表示。
而在巴樂兔租房研究院院長高萌看來，《意見》預見和順應了住房租賃市場發展的必然趨勢。隨著行業的進壹步發展和政策的約束，會有更多專業住房租賃企業投身行業，也會將非正規的個人行為轉變為專業化的機構行為。未來，構成中國租賃供應主體的會是大量的租賃機構，行業生態也將圍繞這些機構的市場化行為展開。
此外，《意見》另壹大亮點是加強房源信息的發布管理。張楊楊指出，《意見》明確了“真房源”標準，即對外發布房源，應當滿足真實委托、真實狀況、真實價格的要求，並註明機構和從業人員信息。同時，要求網絡信息平臺對機構身份和人員從業信息進行核驗，進壹步確保房源的真實性。
個別房地產中介依然存在賺取差價情況
針對住房租賃市場的服務收費問題，《意見》提出，房地產經紀機構不得賺取住房出租差價，住房租賃合同期滿承租人和出租人續約不得再次收取傭金。
對此，北京房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池表示，規範的房地產經紀機構不應該賺取住房出租差價，應該通過撮合雙方交易提供經紀服務賺取服務費用。“目前來看，大部分房地產經紀機構服務是規範的，有個別小的房地產經紀機構依然存在賺取差價的情況。有些房地產中介沒有被監管到，全部納入監管有壹定難度。”趙秀池說。
管控金融風險 防範長租公寓市場“爆雷”
這兩年，長租公寓市場“爆雷”頻頻。繼樂伽“爆雷”後，近期，悅如公寓、南京君創公司、喔客公寓、國暢公司、杭州德寓科技、國暢公寓等長租公寓被曝拖欠房東租金，資金鏈出現問題。在此背景下，從政策層面，明確對金融風險進行管控尤為必要。
趙秀池表示，“目前，住房出租很難取得可觀收益，規模擴張過快會導致資金鏈斷裂，使承租人和房東利益受到侵害，給市場和行業帶來負面影響。”趙秀池說，壹方面，相關部門應通過住房租賃企業合同在租賃平臺備案管理加強監管，另壹方面也應加強行業協會的管理。
在建立投訴處理機制方面，趙秀池表示，企業和平臺應該公布投訴舉報電話，約定處理時限，並把處理結果及時反饋給當事人。此外，應公開相關信息，與信用體系掛鉤，將不良企業納入“黑名單”。
“此次《意見》，對住房租金貸款業務提出具體明確要求，顯現出對於近幾年租賃運營機構‘爆雷’事件的關註，通過前置性金融監管，可以有效降低此類租賃機構運營的風險性，也有效提升風險的可控性。”張波表示。
而在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，此次《意見》出臺後，預計後續在貸款期限和貸款額度等方面會有各類新要求出臺。
■ 背景
我國加快培育和發展住房租賃市場
12月23日，全國住房和城鄉建設工作會議在京召開。其中，在住房租賃方面，會議指出，著力培育和發展租賃住房，促進解決新市民等群體的住房問題。進壹步培育機構化、規模化租賃企業，加快建立和完善政府主導的住房租賃管理服務平臺。重點發展政策性租賃住房，探索政策性租賃住房的規範標準和運行機制。
在貝殼找房高級副總裁李文傑看來，此次發布的《意見》和住建部對明年住房和城鄉建設各項工作要求中的表述相呼應。《意見》明確了租賃市場的企業準入，劃定了行業邊界，避免有些企業打擦邊球而躲避監管，同時也能對租賃企業進行有效金融風險監控，最大可能避免對消費者的權益侵害。
實際上，早在2016年5月，國務院就印發了《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》，該政策明確，要在2020年基本形成供應主體多元、經營服務規範、租賃關系穩定的住房租賃市場體系。
基於此，在嚴躍進看來，此次住建部等6部門發文，也是為了更好地配合2020年租賃市場發展工作，充分體現了租賃市場穩租金、穩預期的導向。
房地產市場的平穩健康發展涉及兩個方面，壹是供求關系基本平衡、房價相對平穩，另壹方面即規範市場秩序。過去我們主要關註市場健康發展和供求平衡的問題，實際上房地產市場的秩序規範也很重要。此次6部門聯合發布的《意見》，對於規模龐大的市場化租賃市場的秩序維護，以及對市場上的承租方和出租方的權益維護來說，都有著重要的意義。
——住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌
新京報記者 吳嬌穎 張曉蘭