別墅區業主私家花園如何界定？

購房者在購買別墅，尤其是獨幢別墅時，往往會被其附屬的花園所吸引，而房產商也往往以此作為賣點推出。但是這樣的所謂私家花園，其產權究竟屬於誰？業主是否可以任意處置這個“私家花園”呢？此外，原先開發商承諾附送的私家花園，有的並不能登載在小產證上。今天，我們就和廣大讀者談談這個話題。\x0d\\x0d\　　兩種私有形式\x0d\\x0d\　　目前，上海花園別墅的業主對花園的所有權的形式主要包括***有和獨有兩種。\x0d\\x0d\　　第壹種是土地使用權完全***有的別墅小區。這類別墅的土地使用權為小區全體業主所***有，每個業主的小產證上也沒有花園面積的登記記載，盡管對小區內的業主來講，單獨的土地使用權沒有界定，所謂的“私家花園”也只是形式上屬於該業主單獨使用。但是這不受法律保護。換而言之，這樣的私家花園只是用柵欄將其分割壹下，在產權屬性上與柵欄外的土地壹樣。\x0d\\x0d\這　　類別墅小區裏的業主可以由全體業主或由業主委員會出面，向土地管理部門或房地產管理部門請求對小區內土地使用權進行分割，以確定各個業主可以單獨享有的土地使用權之範圍。\x0d\\x0d\　　另壹種是大部分土地使用權已被分割為業主們單獨所有的別墅小區。這類別墅的大部分土地使用權，如建築物所占土地，私家花園的土地已為各個業主所獨自享有，所以，在業主的小產證上登載有花園之土地面積。其它比如公***花園，公***設施，公***道路之所占土地使用權為小區業主們所***有。這類別墅的私家花園才是真正意義上的“私家花園”。\x0d\\x0d\　　所以，我們購房者很有必要在購買時對其花園的性質做詳細的了解。\x0d\\x0d\　　花園是贈送的嗎市場上很多別墅項目在銷售的時候，價格表裏都明確表示“免費贈送花園”。這裏面壹般就有問題了，究竟送的使用權還是產權，銷售方是不會主動說明的，而許多購房者稀裏糊塗地把原本就屬於自己的公***面積作為得到饋贈的禮品了。\x0d\\x0d\　　另外，購買高層公寓底層的住戶，通常也可以擁有壹個私家花園，但只能獲得這個花園的使用權，不能辦理產權。\x0d\\x0d\　　在關於如何使用“私家花園”這個問題上，市場上也有很多不同的聲音。\x0d\\x0d\　　我們需要明確的是，無論什麽性質的花園，業主都不能在“私家綠地”內私搭亂建。這樣壹是改變了土地的使用性質，有關部門會追究責任，二是破壞了小區環境，其他業主可以據此要求有關部門對違章建築進行拆除並恢復原貌。\x0d\\x0d\　　花園別墅的物業管理住在那些所謂的高尚別墅區裏的人都知道，很多小區的物業公司會規定這個不許做，那個不許做。有的甚至嚴重侵犯了業主的權利。所以，我們也有必要對這些問題加以註意。\x0d\\x0d\　　別墅小區聘請專業的物業公司，是在業主們的授權下為業主們提供專業、優質的物業管理等各方面的服務，他們的服務完全依照簽訂的物業管理服務合同行使。但也有不少物業公司，特別是業主委員會尚未成立以前由開發商聘請、提供前期物業管理的物業公司，往往會自行制訂壹些規章制度。殊不知，物業管理公司的職責僅僅是在授權範圍內，對小區提供物業管理服務而已，它的地位只是為小區業主們提供服務。換言之，它不是小區的主人，更談不上是小區的上帝，它只是小區業主們聘請的“服務人員”，它根本無權限制業主們對私家花園使用的權利。除非業主們自己為了小區公***的利益，限定了對私家花園的使用方式，並委托物業公司進行監督和管理，否則，物業管理公司無權幹涉。也就是講，只有業主大會或業主委員會委托下，物業公司才可對私家花園的使用進行監督和管理，而物業公司無權制訂對小區花園各種限制使用的所謂“物業管理條例”。