項目策劃書樣本壹、項目簡介:
鳳凰城項目位於鄭州房地產市場東南部，鄭汴路以南，鳳凰東路、豐臺路(在建)、青年路三條道路將小區與周邊的小商品世界、名品建材市場隔開。
鳳凰現有物業形式由聯排別墅、普通現房和在建小戶型組成。壹期聯排別墅市場定位錯誤，存在銷售障礙。首期6棟多層(5#、7#、9#、11#、13#、15#)吸取別墅教訓，以超低價格入市，成功變現。
銷售，卻沒有為開發商實現預期利潤，沒有樹立中高檔物業的品牌形象，無意中對鳳凰下壹階段的小戶型開發和小高層開發形成了品牌障礙。
目前多層壹期仍有37套現房和準現房，銷售額850萬元。其中三室兩廳23套159.7㎡，主要在五、六層；7套三室兩廳127㎡；這兩個房間的銷售金額占壹期余額的90.4%。
二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪17萬元，合計4500萬元。預售許可證預計在XX年5月底發放。
可以看到，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業組成:交房較快的小戶型、現房和商鋪的大戶型。其中二期小戶型占總可售量的52%，壹期大戶型占16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可銷售資源過於分散的障礙是我們面臨的主要挑戰之壹。
二、市場概況和基本競爭格局:
A.東南板塊和鄭汴路商圈。
鄭州房地產市場東南板塊主要由鄭汴路沿線、東明路南段沿線、航海東路沿線、國道107沿線三部分組成。
鄭汴路主要由建業、謝穎、百合園、東方明珠等中高檔建築組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這裏已經成為壹個明顯的高尚住宅區。鳳凰城位於這個地區。幾乎和英協、建業分開了。但鳳凰在交易過程中，並沒有區分商業環境和生活環境的品牌，並加以利用。只是以低價的品牌內涵介入競爭，不僅沒有獲得天然的區位價格優勢，還為二期、三期制造了品牌障礙。
目前東明路南段沿線競爭非常激烈，主要由東明花園、嘉逸花園等樓盤組成。
航海東路、107國道是XX年以來的樓市亮點，保靖、金色港灣、悉尼陽光、燕桂園等壹批中等價位的大型地產項目。其中，燕桂園是鳳凰二期小戶型界定明確的競爭樓盤，其他幾乎所有樓盤都與鳳凰壹期159、127平米的現房存在明顯的競爭關系。(詳見附件1:鄭州邊路市場調研報告)
B.小戶型市場概述。
自XX年底時尚黨介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業形式發展迅速。尤其是XX年初，easy-go以超過1.900套的銷量沖擊市場，形成了小戶型的市場黑洞，徹底打破了市場的競爭格局，實現了小戶型從供小於求到供大於求的轉變。今年4月，小戶型房屋銷量首次出現大幅下滑。
燕桂園位於貨運站街東段，由黃生房地產公司開發。壹期開發已經順利實現，在競爭不大的情況下收獲了小戶型市場的第壹批需求者。現在燕歸二期處於認購階段。閆桂元提前介入小戶型市場，意識到小戶型的主要市場是60-80平米的兩居室和100平米的三居室和兩居室。這與我們的市場調查結果完全壹致。這次在燕歸二期開發的就是這種戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)。可以說我們和顏桂元的戶型相比沒有優勢。
項目策劃書21樣本。規劃的起源
東部旅遊節在即，全城賣好濱海生活。
7月22日，由廣東省文化廳、深圳市鹽田區政府主辦的首屆亞洲兒童藝術花卉節暨廣東省兒童藝術節即將舉行。在東部旅遊文化節同步開幕的喜人背景下，鹽田的旅遊旺季和置業高潮已經到來。隨著萬科東海岸和新海伽藍的開業，東方家居生活正朝著新的濱海時尚不斷升級。雲深處的安靜占領等好消息激勵著人們，鹽田需要宣傳，更需要時尚的海風。
第二，合作優勢
每周，先鋒時尚引領東海岸生活沖浪。
7月22日，全球時尚生活資訊、白領精英讀物《周刊》正式上線。
《周刊》是第壹份在深圳公開發行的全彩銅版紙印刷的周報，在深圳和東莞同步發行，直接送達。7月8日試刊後，受到讀者和行業內外的壹致好評。證明這種獨特的全新媒體深受市場歡迎。《周刊》以精美的圖片、優美的文字、精準的策劃，為鹽田生活傳遞信息。
第三，媒體互動
周刊與焦點液晶電視互動，創造最新的媒體模式。
為了充分傳遞東部沿海的生活氣息，更精準地鎖定白領、金領人群購買鹽田，周刊攜手全國著名分眾傳媒機構，在遍布深圳、東莞等地的高檔寫字樓、高尚酒店、住宅等電梯開啟液晶電視廣告。凡在周刊投放專題整版彩色廣告的客戶，還將獲得分眾傳媒捐贈的每周每天48次5秒滾動廣告，傳播效果更廣，達到任何其他媒體都無法達到的事半功倍的效果。
第四，舉報方式
鹽田生活全景描述，為東方置業呈現立體畫卷。
1，介紹鹽田簡史:總結山海鹽田近年來的巨大變化。
2.描述壹下旅遊的東部:到處都是美景，到處都是居家環境。
3.寫下《豪宅頌》:聽聽海與山無與倫比的聲音。
4.秀成熟搭配:記錄時尚小鎮的故事。
5.圖為東方夏威夷:動感城市的社區廣告
動詞 （verb的縮寫）其他合作
全方位互動，每周期待合作。
1.采訪國土局、交易中心領導，介紹鹽田規劃發展藍圖。
2.組織樓檢車的免費服務。
3.給老板和總經理壹篇專訪文章。
4.請中介公司和專家談談買鹽田的多重優勢。
5.其他合作另行協商。
項目策劃書樣本31。前言
二、物業概況
第三，目標購買群體
四，營銷障礙及對策
動詞 （verb的縮寫）圖像定位
六、廣告
七。成本預算
八、專業性和專業水準會給妳帶來不壹樣的效果。
序
壹，太原樓市分析
個性化、可視化的競爭日益激烈，這將成為太原房地產發展的趨勢。物業項目要想取得優異的銷售業績，就必須抓住機遇，充分利用自身的人格資本和強大的力量，把自己打造成壹個極具個性和口碑，具有良好公眾形象的物業。
二。項目物業概況(略)
三。項目資產的優勢和劣勢
優勢:
1，地理位置優越，交通便利。
優越的地理位置:在北城成熟社區的中心；酒店、餐廳、劇院、商場、超市等社區設施步行幾分鐘即可到達。
交通便利:公共交通便利，有三條公交線路經過本案。
2.該地區休閑、娛樂和休閑設施壹應俱全。
戶外設施:活動廣場、社區幼兒園、醫院、購物廣場、籃球場。
室內設施:桑拿，健身房，乒乓球室，臺球室，卡拉休息室。
3.小公寓
房間，房間，面積在平方米左右的小戶型，菜單式的裝修，對於事業有成，家庭結構簡單，時尚享受的目標買家來說，非常有吸引力。
不足:
4.環境建設缺乏吸引人的景觀。
環境建設缺乏吸引人的景觀，不利於引起目標購買者的興趣；不利於提高園林在公眾中的知名度和美譽度，造成記憶；同時也不利於滿足該地區居民的榮譽感。現代住宅不僅要滿足居住需求，還要滿足居民特殊的心理需求。
5.物業管理缺乏專項服務。
物業管理未能根據目標買家的職業特點和實際需求(事業有成、時尚享受)提供特色服務，使園方在服務上缺乏應有的個性和吸引力。
第四，目標購買群體
1，年齡在歲之間的中老年人，經濟富裕，有投資意識或者習慣在北城生活。
家庭構成:口，中老年夫婦或單身中老年人壹個孩子。
2.年齡在歲至歲之間，事業蒸蒸日上，月收入在萬元以上，喜歡在北城工作的經理或小私營業主。
家庭構成:人口，青壯年夫婦或有壹個孩子的單身青壯年夫婦。
五、項目物業營銷障礙及對策
阻礙:
1，朝向不好，沒有風景，花園有背陰的單位很難賣。
2.該地區商鋪經營狀況不景氣，銷售業績不佳。
對策:
1.將區域內朝向差、背陰、無風景的單元更名為特價單元進行炒作，限時作為特價單元出售。通過廣告炒作、整體形象與價格的差距、贈品的增值來促進銷售。
2.商鋪經營不景氣，銷售業績不佳的原因有兩個。
壹是該地區人氣不足，二是花園離購物中心太近。
因此，有兩種對策:
壹是引爆住宅銷售，帶來繁華區域的人氣，促進商鋪的經營和銷售；
二、根據轄區居民的職業特點、年齡結構、心理特征、追求偏好和實際需求開展特色管理。比如:高品味休息室、咖啡廳等。
六、形象定位
根據物業項目自身特點和目標購房者的特殊身份、社會地位、生活階段，我們將物業項目定位為彰顯生活至高境界、享受完美人生的非凡住宅。
主題口號:
精彩人生，非凡享受
花園提供的不僅僅是壹個令人滿意的房子。
輝煌的人生
園內目標買家多為事業有成的中青年老板、經理，或有固定資產投資的中老年人。所以，他們的人生是不壹樣的，是燦爛的。
20xx快結束了，我在公司兩個月了。我來總結壹下我的工作經驗。
壹.專業技能
1，策劃案例寫作
策劃案例的核心是這個項目的定位，以及如何在各方面實現這個定位。每個策劃案例都有很多花裏胡哨的地方，壹是渲染項目定位的感覺，二是美觀，三也是展現能力的壹種體現。
規劃案例中有模板和套路。寫了幾個，就可以不自覺的套用很多模板了。在要求不高的時候，合適的模板，無論是版材還是文字，都可以大量使用，只需要改變裏面的壹些文字就可以了。因為我們公司代理的項目比較多，需要用到的模板幾乎都能找到，對於剛學會策劃的我來說非常方便。如果有必要，我可以自己制作漂亮的模板。
2、報道廣泛
報紙報道方面，我簡單寫了壹些平時感覺不到的詞，比如盛大開業，榮譽開業，想想都不簡單。可能是因為剛開始寫吧。反正有套路。
整個項目的覆蓋範圍分為幾個階段:壹、準備期2、蓄水期3、預熱期4、強勢銷售期5、銷售保持期6、開盤期7、市場維護期。每個階段的覆蓋都有不同的側重點，比如準備期和蓄水期註重整體概念和定位基調的推廣，從預熱期開始就涉及壹點產品信息，然後在銷售旺盛期或後期再體現具體產品。
3、案例改進方案
因為開發者習慣了自己案例的布局，很多明顯需要改進的地方都被忽略了。或者只想到壹兩點，成不了體系。代理人有必要站在旁觀者的角度進行專業的糾正。
我們在做外灘中心的改善方案時，發現開發商因為幾個領導操心的事情太多，重點是銷售，沒有專門的推廣部門；歷史遺留問題比較嚴重。前任領導的風格就是想壹套做壹套，語無倫次。宣傳推廣圖片也根據他的喜好夾雜了很多亮色，無法體現項目的高端品質。我們接手這個項目，感嘆這麽好的項目，真的被埋沒了。在改善方案中，我們提出了泛現場的概念，將項目的宣傳展示擴大到周邊壹公裏，從路牌、展板、現場圍擋、高射炮到售樓處的包裝都進行了統壹的改動，項目高端有序的形象立馬出來了。
4.具體活動計劃
活動所展示的，其實就是壹個簡單的聚集人氣，凸顯樓盤品質的事情。真正重要的是活動的核心和想要達到的效果。
比如，他們都參加展覽。妳想在展覽會上展示什麽？有些樓盤展示自己的定位和品質，有些樓盤會在展會上大打折扣，有些樓盤會以高品質的活動吸引成交，這是壹種比較微妙的促銷。
5.踩在盤子上
踩盤的目的是什麽？壹開始，經理讓我踩盤子。我非常頭暈。我去了房地產然後回來了。銷售人員說了很多，我不知道該聽什麽，也不知道該重點講什麽，該記什麽。其實妳需要了解的信息都可以在網上找到，而且我們公司的房產信息研究很強，妳可以查到各個樓盤的銷售情況(但是有壹定的滯後性)。踩盤子必須有很強的目的性。
策劃經理帶我的時候，我要看項目的資源，場地的包裝，小區的設計，產品的細節。這些都是我在項目現場親自看到的才知道的。我想過他們為什麽要定這個價格，這個項目是否受市場歡迎，消費者主要來自哪裏，但是要求比較感性，我只需要了解壹些市場情況就可以了。
項目策劃書樣本範今年以來，在董事會的領導下，經過全體員工的努力，公司各項工作全面開展，XX品牌得到了社會的初步認可。總的來說，結果令人滿意。為使公司各項工作再上新臺階，新的壹年，公司將做好壹個中心、兩個創建、三個調整、四個充實、五個落實。其工作計劃如下:
壹是以XX項目建設為中心，認真完成營銷任務。
XX工程是省市重點工程。市委、市政府對其寄予了殷切期望。因為項目蘊含的社會效益和潛在經濟效益，壹定要建起來，不能搞砸；我們只能前進，不能停滯甚至後退。因此，公司計劃:
(壹)確保XX項目壹季度全面開工，力爭年內基本完成壹期建設任務。
XX壹期占地60畝，總投資654.38+0.6億元，建築面積654.38+0.26萬平方米。建築為XX商業廣場裙樓、XX大廈裙樓和壹個物流倉庫。
1，征地拆遷工作。
務必在春節前後完成壹期工程的征地拆遷工作。1月完成了對征地的徹底調查，2月完成了對征地範圍內無證房屋的拆除。3月完成征地範圍內的持證房屋拆遷和土地儲備中心土地、集體土地征收工作。各部門關系的協調以總經理辦公室為主，顧問辦公室配合，工程部具體操作。項目進入實施階段後，工程部要抓緊項目二期的征地拆遷工作，及時調整主攻方向。
2.項目合同和開工。
1月簽訂招標代理合同，項目進入招投標階段。2月確定有實力的建築企業並行簽訂施工合同；確保監理企業平行簽訂監理合同。該項目於3月正式開工建設。此外，工程部應加強工程合同和各種資料的歸檔管理，並分類保存記錄。建立完整的工程檔案。
3.建築應用。
工程部應及時提交項目審批並跟進圖紙設計。1月份完成方案圖的設計；2月，完成了擴展圖的設計。在承接過程中，工程部要善於理順與相關部門的關系，不能因為申請施工的延誤而影響項目的開工。
4.工程質量。
XX工程是省市重點工程，也是XX品牌的形象工程。因此，抓工程質量尤為重要。工程部在協助工程監理公司的同時，應逐步建立公司的工程質量監督體系。以監理為主，自建為輔，努力把XX工程建設成為省優工程。
5.預算和決算。
工程部和財務部必須嚴格控制工程預決算。嚴格執行約定的定額標準，不得擅自增加工程量和結算。不得超預算支付工程款。
(2)認真完成年度營銷任務，確保項目進度不脫節。
公司確定的2006年藥店、產權式酒店、公寓樓的年度銷售任務為6543.8+0.5億元。這項任務的完成直接關系到項目第壹階段的實現。所以壹定要做好營銷。
1，營銷工作計劃，教學工作計劃，會計工作計劃，招商工作計劃
2、服裝店工作計劃、項目計劃、企業計劃、培訓計劃、商業計劃模板
3、落實到家任務分解，確保策劃代理合同兌現。
20xx年，公司各大樓銷售任務為654.38+0.5億元，其中壹季度654.38+0.5億元，二季度4500萬元，三季度4500萬元，四季度4500萬元。根據XX簽訂的協議，這個任務的載體是策劃機構。經雙方協商，於1月份簽訂新的年度任務合同。為了完成年度營銷任務，我們建議策劃機構可以實行置業的任務分解，因人而異。而不是單純依靠招商大廳或者中心的活動。可以采取更加靈活的銷售方式，全面完成年度銷售任務，從根本上保證項目資金的後續。在營銷形式上，要完善團購、中心活動推廣、上門促銷等方案，努力創造新的營銷模式，形成自我營銷特色。
4.合理運用廣告形式，進行品牌建設和營銷拓展。
新的壹年，公司將在20xx的基礎上進壹步擴大廣告投入。其目的壹是塑造XX品牌，二是拓展房地產營銷。在廣告營銷策劃方面，XX要在廣告品類、數據統計、效果評估、周期策劃、新穎設計、版面創意、色調處理等方面下功夫。，從而避免出現版面雷同、無效重復、設計呆板、缺乏創意的情況。
5、努力培養營銷團隊，逐步完善激勵機制
策劃機構的地產顧問和公司市場部的營銷人員是壹個有機的合作群體。在新的壹年裏，公司將充分利用這部分資源。策劃代理首先要做好營銷人員基礎知識的培訓，讓營銷人員成為壹個能吃苦、有技能、善於推廣的團隊。其次，逐步完善營銷激勵機制，在制度上建立營銷激勵辦法，具體激勵方案由市場部起草。
6.拓寬融資渠道，挖掘社會潛力。
擬通過銀行信貸融資、廠商融資、社會融資、國債融資、集團融資等方式拓寬融資渠道。通過股份轉讓、股份擴容等方式擴大資金流，確保XX項目建設資金及時到位。
(三)全面啟動招商程序，註重成果開展工作。
招商是XX建成後運營的重要基礎。工作開展的順利與否，也會直接影響到公司的房產銷售。因此，在新的壹年裏，招商引資要有計劃、有針對性、適時地進行。
1，結合醫藥市場現狀，制定可行的投資政策。
根據公司與策劃機構簽訂的合同，XX應於去年發布招商計劃書和招商手冊，但目前工作已經滯後。公司要求上述兩本書在第壹季度由策劃機構編寫出版。為了綜合醫藥市場情況，建議由投資促進部負責起草投資促進措施，要求投資促進部在1月份發布初稿。
2、組建投資團隊，良性循環運作。
從壹年來的招商得失分析，壹個重要原因是招商團隊的缺失和人員的不足。新的壹年，在引入競爭機制的同時，招商團隊將配備符合素質要求、專業性強、開拓能力強的人員，以此進入招商的良性循環。
3、明確投資任務，打好運營基礎。
XX項目壹期計劃今年年底完工，明年1月投產。所以，廠家、總經銷商、總代理商的存在是經營的基礎。不能等飯熟了，要等軍隊到了，糧草先走。今年有300家企業，總經銷商，總代理，醫藥商業代理等任務。由規劃機構和投資促進部共同承擔。
4.為物流運作做好準備，進行合理、有效、及時的投資。
醫藥物流不同於傳統醫藥業務，這就要求醫藥物流企業不僅在醫藥交易平臺的建設、運輸配送能力的提高、醫藥物流系統的配置上不同於傳統醫藥，而且在信息功能的及時快速交換上也不同於傳統醫藥。因此，新的壹年，公司將與市物流研究所合作，簽訂合作協議，並按合同約定履行職責。為使公司運營市場化，公司擬成立物流部，制定XX醫藥物流系統運營方案，確定設施設備構成、運營流程和管理機制。這項工作是在董事會的同意下進行的。
第二，以品牌建設為長遠目標，逐步完成兩個建立。
打造XX品牌是公司的戰略目標之壹。現代品牌建設的成功必須依賴於企業的現代管理模式。在新的壹年裏，我們將努力建立集團公司和現代企業管理制度，逐步把公司建設成為大型民營企業集團。
1.組建企業集團，不斷擴大公司規模。
20xx年，在滿足註冊資本要求的前提下，將公司註冊為xx集團公司。同時獨立註冊或變更其子公司名稱，即XX有限公司(已成立)XX有限責任公司(擬更名)XX物業管理有限公司(已成立)XX酒店管理有限公司(擬設立)XX集團及其子公司(均為兼職)及其分支機構如下:
① XX集團:XX，XX，X，財務總監(待定)，XX集團公司:辦公室、人力資源部、財務部、企業管理部、企業策劃部、工程部。
②XX制藥有限公司:XX，XX，XX
③XX醫藥物流中心:XX，XX，XX
④XX房地產開發有限公司:XX，XX，XX
⑤XX物業管理有限公司:XX，XX，XX
⑥XX酒店管理有限公司:XX、XX及其他人員待定。
公司的願景是，在集團公司的統壹領導下，各子公司進行獨立核算，獨立完成年度利潤指標及其他相關指標，從而提升集團整體競爭力。
2、建立現代企業管理制度，實行工作標準到崗。
現代企業的高效運作來源於企業的高效管理。新的壹年，公司將根據國家相關規範和規定制定工作標準，並到崗。各項工作按照標準流程進行，減少人工指揮，逐步形成具有XX特色的企業管理體系。同時，根據不同的工作崗位，制定崗位職責和工作流程，強化企業管理意識，最大限度提高企業管理水平，向管理要效益。
第三，以XX的發展為歷史契機，加快內部三大調整
XX的發展是歷史的使命，也是市場的要求。我們應該順應這個時代的需要，不斷完善自己，發展自己，調整機制，凝聚內功，充分發揮員工的動能，讓XX集團傲然屹立於醫藥之林。
1，人員調整
人事調整工作已經鋪開，公司遵循的原則是人盡其才。充分發揮員工的創新能力，充分肯定他們的務實精神。
2.機構調整
目前，機構調整主要是指XX有限公司的內部機構調整..目前成立的部門有:總經理室、辦公室、工程部、市場部、招商部、財務部，也就是兩室四部。隨著XX項目進入建設階段，擬增設人力資源部、物流部、企業策劃部等部門，共同成為集團公司的基礎。XX地產、XX醫藥商業公司、XX物流中心、XX物業管理四家獨立法人公司已進入籌備期，明年將正式獨立運營。使公司內部組織成為壹個功能要素齊全、分工合理的統壹體。
3.例會制度的調整
20xx年實行的例會制度，對總結和完善階段性工作，安排不同時期的工作起到了很好的作用。在新的壹年裏，在堅持例會制度的同時，做如下調整:
第壹，例會時間。每周六上午舉行。
二是會議主持人。除工作總結和工作安排外，每次例會確定壹個工作主題，分別由分管工作的總經理、副總經理和總工程師主持。
三是建立例會安排的檢查制度，即執行部門要在規定的時間段內匯報前次會議安排工作的落實情況，以便總結經驗，改進方法，加以完善。
第四，在積極開發員工潛力的前提下，不斷充實企業發展的基礎。
XX的創業精神孕育壹切，以人為本；和諧求實、科學求實決定了XX品牌的建設，XX集團的建立必須充實基礎工作、各類人才、企業文化和綜合素質。新的壹年，公司將在四個方面紮紮實實地開展工作。
1，充實基礎工作，改善營商環境。
豐富基礎工作，公司主要是指各部門、各崗位的工作都要做到位、做細致、符合工作標準。小事做細，小事做透。務實，不虛榮，真的不浮誇。規範行為，壹絲不茍。通過做好基礎工作，改善內部工作環境和外部經營環境。這項工作的主要標準由辦公室制定的公司工作手冊確定，要求員工嚴格遵守。為了有效監督各部門開展基礎工作的優劣，公司辦公室在新的壹年裏每半個月承擔XX工作動態的編制工作。
2.充實各類人才，改善人員結構。
企業的競爭，歸根結底是人才的競爭。我們應該充分認識到，目前公司員工的工作適合率與現代標準之間存在距離。
20xx年，公司將根據企業實際需求，制定各類人員招聘條件，設置招聘流程，有目的地吸引願意為xx服務的各類人才，並據此建立XX專業人才庫，滿足XX集團公司各類崗位需求。
3.豐富企業文化，提升人文精神。
厚重的企業文化也是競爭力強的表現。新的壹年，XX策劃機構在進行營銷策劃的同時，也要采取新的措施來推廣XX文化。對外是XX品牌的需要，對內是構建和諧企業的具體要求。因此，XX文化的形成、升華和揚棄要以XX企業精神為核心，形成豐富的XX企業文化。
4、充實綜合素質，提高業務技能。
我慎重推薦。