壹、總 說 明
(壹)為了規範房地產開發企業的會計核算，便於貫徹執行《企業會計準則》，特制定本制度。
(二)本制度適應於設在中華人民***和國境內的所有房地產開發企業。
(三)企業應按本制度的規定，設置和使用會計科目。在不影響會計核算要求和會計報表指標匯總，以及對外提供統壹的會計報表的前提下，可以根據實際情況自行增設、減少或合並某些會計科目。
本制度統壹規定會計科目的編號，以便於編制會計憑證，登記帳簿，查閱帳目，實行會計電算化。各企業不得隨意打亂重編。在某些會計科目之間留有空號，供增設會計科目之用。
企業在填制會計憑證、登記帳簿時，應填制會計科目的名稱，或同時填列會計科目的名稱和編號，不應只填列會計科目編號，不填列會計科目名稱。
(四)企業對外報送的會計報表的具體格式和編制說明，由本制度規定；企業內部管理需要的會計報表，由企業自行規定。
企業會計報表應按月或按年報送當地財稅機關、開戶銀行、主管部門。國有企業的年度會計報表應同時報送同級國有資產管理部門。
月份會計報表應於月份終了後10天內報出；年度會計報表應於年度終了後35天內報出。另有規定者，從其規定。
會計報表的填列以人民幣“元”為金額單位，“元”以下填至“分”。
企業向外報出的會計報表應依次編定頁數，加具封面，裝訂成冊，加蓋公章。封面應註明：企業名稱、地址、開業年份、報表所屬年度、月份、送出日期等，並由企業領導、總會計師(或代行總會計師職權的人員)和會計主管人員簽名或蓋章。
企業對外投資如占被投資企業資本總額半數以上，或者實質上擁有被投資企業控制權的，應當編制合並會計報表。特殊行業的企業不宜合並的，可不予合並，但應將其會計報表壹並報送。
(五)本制度由中華人民***和國財政部負責解釋，需要變更時，由財政部修訂。
(六)本制度自1993年7月1日起執行。
附註：
企業可以根據實際需要增減或合並下列會計科目：
1.有所屬內部獨立核算單位的企業，可以增設“302撥付所屬資金”科目；附屬單位可以相應增設“142上級撥入資金”科目；
2.企業發生調進外匯業務的，可以增設“118外匯價差”科目；
3.企業內部各部門、各單位周轉使用的備用金，可單獨設置“120備用金”科目核算；
4.采用實際成本進行材料日常核算的企業，可以不設“物資采購”和“材料成本差異”科目，增設“122在途物資”科目；
5.根據需要，企業可以不設置，“材料成本差異”科目，而在“庫存材料”、“低值易耗品”科目內分別設置“成本差異”明細科目核算；
6.低值易耗品較少的企業，可將其並入“庫存材料”科目核算；
7.預收、預付帳款不多的企業，可以不設置“預收帳款”、“預付帳款”科目，將預收、預付帳款業務在“應收帳款”、“應付帳款”科目核算；
8.企業發行不超過壹年期的短期債券，可以增設“205應付短期債券”科目；
9.企業根據管理要求，可以將“開發成本”、“開發間接費用”科目合並為“402開發費用”科目；或將“開發成本”科目分為“403土地開發”、“404房屋開發”、“405配套設施開發”、“406代建工程開發”四個科目；
10.有施工隊伍的企業，對開發項目采取自營施工建設的，可以增設“408工程施工”、“409施工間接費用”科目；
11.房地產經營業務以外的其他業務中，經營規模較大、收入較多的經常性業務，企業可以參照財政部印發的相應行業會計制度，增設有關資產、收入、成本、費用、稅金等科目，單獨核算；
12.還有其他未包括在會計科目表範圍內的其他資產、其他負債，企業可根據具體情況，增設有關會計科目進行核算。
(二)會計科目使用說明(略)
(二)會計報表編制說明
資產負債表
壹、本表反映企業月末、年末全部資產、負債和所有者權益的情況。
二、本表“年初數”欄內各項數字，應根據上年末資產負債表“期末數”欄內所列數字填列。如果本年度資產負債表規定的各個項目名稱和內容同上年度不相壹致，應對上年年末資產負債表各項目的名稱和數字按照本年度的規定進行調整，填入本表“年初數”欄內。
三、本表各項目的內容和填列方法：
1.“貨幣資金”項目，反映企業庫存現金、銀行結算戶存款、外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款和在途資金等貨幣資金的合計數。本項目應根據“現金”、“銀行存款”、“其他貨幣資金”科目的期末余額合計填列。
2.“短期投資”項目，反映企業購入的各種能隨時變現，持有時間不超過1年的有價證券以及不超過1年的其他投資。本項目應根據“短期投資”科目的期末余額填列。
3.“應收票據”項目，反映企業收到的未到期收款也未向銀行貼現的應收票據，包括商業承兌匯票和銀行承兌匯票。本項目應根據“應收票據”科目的期末余額填列。已向銀行貼現的應收票據不包括在本項目內，其中已貼現的商業承兌匯票應在本表下端補充資料內另行反映。
4.“應收帳款”項目，反映企業應收的與企業經營業務有關的各項款項。本項目應根據“應收帳款”科目所屬各明細科目的期末借方余額合計填列。
5.“壞帳準備”項目，反映企業提取尚未轉銷的壞帳準備。本項目應根據“壞帳準備”科目的期末余額填列，其中借方余額應以“－”號填列。
6.“預付帳款”項目，反映企業預付給承包單位的款項和預付給供應單位的款項。本項目應根據“預付帳款”科目的期末余額填列。如“預付帳款”科目所屬有關明細科目有貸方余額的，應在本表“應付帳款”項目內填列。如“應付帳款”科目所屬明細科目有借方余額的，也應包括在本項目內。
7.“其他應收款”項目，反映企業對其他單位和個人的應收和暫付的款項。本項目應根據“其他應收款”科目的期末余額填列。
8.“存貨”項目，反映企業期末在庫、在用、在途、在建和在加工中的各項存貨的實際成本，包括庫存材料、庫存設備、低值易耗品、開發成品、分期收款開發產品等。本項目應根據“物資采購”、“采購保管費”、“庫存材料”、“庫存設備”、“低值易耗品”、“材料成本差異”、“委托加工材料”、“開發成品”、“分期收款開發產品”、“出租開發產品”、“周轉房”、“開發成本”等科目的期末借貸方余額相抵後的差額填列。
9.“待攤費用”項目，反映企業已經支出但應由以後各期分期攤銷的費用。企業的開辦費、租入固定資產改良支出以及攤銷期限在壹年以上固定資產修理支出和其他待攤費用，應在本表“遞延資產”項目反映，不包括在本項目數字之內。本項目應根據“待攤費用”科目的期末余額填列。“預提費用”科目期末如有借方余額，在本項目內反映；增設“外匯價差”科目的企業，該科目如有借方余額，也在本項目內反映。
10.“待處理流動資產損失”項目，反映企業在清查財產中發現的尚待批準轉銷或作其他處理的流動資產盤虧、毀損扣除盤盈後的凈損失。本項目應根據“待處理財產損溢”科目所屬“待處理流動資產損溢”明細科目的期末余額填列。
企業待處理的固定資產損失，應在本表“待處理固定資產損失”項目另行反映。
11.“其他流動資產”項目，反映企業除以上流動資產項目外的其他流動資產的實際成本，應根據有關科目的期末余額填列。
12.“長期投資”項目，反映企業不準備在1年內變現的投資。包括股票投資、債券投資和其他投資。其中股票和債券有市價的，應在年度財務情況說明書中說明期末時的市價。本項目應根據“長期投資”科目的期末余額扣除1年內到期的長期債券投資後的數額填列。長期投資中，將於1年內到期的債券，應在流動資產類下“壹年內到期的長期債券投資”項目單獨反映。
13.“固定資產原價”項目和“累計折舊”項目，反映企業的各種固定資產原價及累計折舊。融資租入的固定資產在產權尚未確定之前，其原價及已提折舊也包括在內。融資租入固定資產原價應在本表下端補充資料內另行反映。這兩個項目應根據“固定資產”科目和“累計折舊”科目的期末余額填列。
14.“固定資產清理”項目，反映企業因出售、毀損、報廢等原因轉入清理但尚未清理完畢的固定資產凈值，以及固定資產清理過程中所發生的清理費用和變價收入等各項金額的差額，本項目應根據“固定資產清理”科目的期末借方余額填列；如為貸方余額應以“－”號填列。
15.“固定資產購建支出”項目，反映企業期末各項未完工程的實際支出，包括交付安裝的設備價值，未完建築安裝工程成本，已經建築安裝完畢但尚未交付使用的建築安裝工程成本等。本項目應根據“固定資產購建支出”科目的期末余額填列。
16.“無形資產”項目，反映企業各項無形資產的原價扣除攤銷後的凈額。本項目應根據“無形資產”科目的期末余額填列。
17.“遞延資產”項目，反映企業尚未攤銷的開辦費、租入固定資產改良支出以及攤銷期限在壹年以上的固定資產修理支出和其他待攤費用。本項目應根據“遞延資產”科目的期末余額填列。
18.“其他長期資產”項目，反映除以上資產以外的其他長期資產，本項目應根據有關科目的期末余額填列。
19.“短期借款”項目，反映企業借入尚未歸還的1年期以下的借款。本項目應根據“短期借款”科目的期末余額填列。
20.“應付票據”項目，反映企業為了抵付貨款等而開出、承兌的尚未到期付款的應付票據，包括銀行承兌匯票和商業承兌匯票。本項目應根據“應付票據”科目的期末余額填列。
21.“應付帳款”項目，反映企業購買材料物資或接受勞務供應而應付給供應單位的款項，以及因發包工程應付給承包單位的工程價款。本項目應根據“應付帳款”科目所屬各有關明細科目的期末貸方余額合計填列。
22.“預收帳款”項目，反映企業預收的購房定金和代建工程款。本項目應根據“預收帳款”科目的期末余額填列。如“預收帳款”科目所屬有關明細科目有借方余額的，應在本表“應收帳款”項目內填列；如“應收帳款”科目所屬明細科目有貸方余額的，也應包括在本項目內。
23.“其他應付款”項目，反映企業除應收票據、應付帳款、預收帳款、應交稅金、應交利潤和其他應交款以外的其他各項應付、暫收款項。本項目應根據“其他應付款”科目的期末余額填列。
24.“應付工資”項目，反映企業應付未付的職工工資，本項目應根據“應付工資”科目的期末貸方余額填列。“應付工資”科目期末如為借方余額，本項目以“－”號表示。
25.“應付福利費”項目，反映企業提取尚未支用的福利費。本項目應根據“應付福利費”科目的期末貸方余額填列；如為借方余額，應以“－”號填列。
26.“未交稅金”項目，反映企業應交未交的各種稅金(多交數以“－”號填列)。本項目應根據“應交稅金”科目的期末余額填列。
27.“未付利潤”項目，反映企業期末應付未付給投資者的利潤(多付數以“－”號填列)。本項目應根據“應付利潤”科目的期末余額填列。
28.“其他未交款”項目，反映企業除應交稅金、應付利潤以外的按規定應上交國家的各種款項(多交數以“－”號填列)。本項目應根據“其他應交款”科目的期末余額填列。
29.“預提費用”項目，反映企業所有已經預提計入成本費用而尚未支付的各項費用。本項目應根據“預提費用”科目的期末貸方余額填列。如“預提費用”科目有借方余額，應合並在“待攤費用”項目內反映，不包括在本項目內。
企業如有除以上流動負債以外的其他流動負債，應根據有關科目的期末余額，在“其他流動負債”項目單獨反映，並在財務情況說明書中加以說明。
30.“長期借款”項目，反映企業借入尚未歸還的1年期以上的各種借款。本項目應根據“長期借款”科目的期末余額填列。
31.“應付債券”項目，反映企業發行的尚未償還的各種債券的本息。本項目應根據“應付債券”科目的期末余額填列。
32.“長期應付款”項目，反映企業期末除長期借款和應付債券以外的其他各種長期應付款。如在融資租賃方式下，企業應付未付的融資租入固定資產的租賃費等。本項目應根據“長期應付款”科目的期末余額填列。
33.“其他長期負債”項目，反映除以上長期負債項目以外的其他長期負債。本項目應根據有關科目的期末余額填列。
上述長期負債各項目中將於1年內到期的長期負債，應在本表“壹年內到期的長期負債”項目內另行反映。上述長期負債各項目均應根據有關科目期末余額扣除將於1年內到期償還數後的余額填列。
34.“實收資本”項目，反映企業實際收到的資本總額。本項目應根據“實收資本”科目的期末余額填列。
35.“資本公積”項目和“盈余公積”項目，分別反映企業資本公積和盈余公積的期末余額。應分別根據“資本公積”和“盈余公積”科目的期末余額填列。
36.“未分配利潤”項目，反映企業尚未分配的利潤。本項目應根據“本年利潤”科目和“利潤分配”科目的余額計算填列。未彌補的虧損，在本項目內以“－”號反映。
損益表
壹、本表反映企業在月份、年度內利潤(虧損)的實現情況。
二、本表“本月數”欄反映各項目的本月實際發生數，在編報年度報表時，將“本月數”欄改成“上年累計數”欄，填列上年全年累計實際發生數。如果上年度損益表的項目名稱和內容與本年度損益表不相壹致，應對上年度報表項目的名稱和數字按本年度的規定進行調整，填入本表“上年累計數”欄。
本表“本年累計數”欄反映各項目自年初起至本月末止的累計實際發生數。
三、本表各項目的內容及其填列方法：
1.“經營收入”項目，反映企業轉讓、銷售、結算和出租開發產品等主要經營業務取得的收入總額。本項目應根據“經營收入”科目發生額分析填列。
2.“經營成本”項目，反映企業轉讓、銷售、結算和出租開發產品等主要經營業務的實際成本。本項目應根據“經營成本”科目發生額分析填列。
3.“銷售費用”項目，反映企業在轉讓、銷售、結算和出租開發產品等主要經營業務過程中所發生的各項銷售費用。本項目應根據“銷售費用”科目發生額分析填列。
4.“經營稅金及附加”項目，反映企業轉讓、銷售、結算和出租開發產品等主營業務應負擔的營業稅、城市維護建設稅和教育費附加等。本項目應根據“經營稅金及附加”科目的發生額分析填列。
5.“其他業務利潤”項目，反映企業除轉讓、銷售、結算和出租開發產品等主營業務外的其他業務收入扣除其他業務的成本、費用、稅金後的凈收入(如為凈支出應以“－”號表示)。本項目應根據“其他業務收入”和“其他業務支出”科目的發生額分析計算填列。企業增設有關科目核算其他業務收、支的，其實現的利潤，也在本項目內反映。
6.“管理費用”項目，反映企業發生的管理費用。本項目應根據“管理費用”科目發生額分析填列。
7.“財務費用”項目，反映企業發生的財務費用。本項目應根據“財務費用”科目的發生額分析填列。
8.“投資收益”項目，反映企業對外投資所取得的收益，包括股利、利息收入和利潤，以及收回投資時發生的收益等。本項目應根據“投資收益”科目發生額分析填列。如為投資損失，本項目以“－”號填列。
9.“營業外收入”項目和“營業外支出”項目，反映企業經營業務以外的收入和支出。這兩個項目分別根據“營業外收入”和“營業外支出”科目期末轉入“本年利潤”科目的數額填列。
10.“利潤總額”項目，反映企業實現的利潤。如為虧損，則以“－”號在本項目內填列。
財務狀況變動表
壹、本表反映企業在年度內流動資金的來源和運用情況以及各項流動資金的增加或減少情況。
二、本表左方反映流動資金的來源和運用情況；右方反映各項流動資產和流動負債的增減情況。左方流動資金來源合計數與流動資金運用合計數的差額，與右方流動資產增減凈額與流動負債增減凈額的差額，都反映流動資產增減凈額，兩者應該相等。
三、本表“流動資產來源和運用”的內容及填列方法：
1.“本年利潤”項目，反映企業年度內實現的利潤(如為虧損用“－”號表示)，本項目應根據“損益表”上“利潤總額”項目“本年累計數”欄的數字填列。
2.“固定資產折舊”項目，反映企業年度內累計提取的折舊，本項目應根據“累計折舊”科目的貸方發生額分析填列。
3.“無形資產、遞延資產攤銷”項目，反映企業年度內累計攤入成本、費用的無形資產及遞延資產價值，本項目應根據“無形資產”、“遞延資產”科目貸方發生額分析計算填列。
4.“固定資產盤虧(減盤盈)”項目，反映企業經批準在營業外支出列支的固定資產盤虧減去盤盈的凈損失，本項目應根據“營業外支出”和“營業外收入”科目所屬有關明細科目中固定資產盤虧損失扣除固定資產盤盈收益後的差額填列。
5.“清理固定資產損失(減收益)”項目，反映企業年度內由於出售固定資產和固定資產報廢、毀損發生的凈損失。本項目應根據“營業外收入”和“營業外支出”科目所屬有關明細科目中固定資產清理損失扣除固定資產清理收益後的差額填列。
6.“其他不減少流動資金的費用和損失”項目，反映不包括在以上項目中的其他不減少流動資產的費用和損失。本項目應根據“營業外支出”科目所屬有關明細科目分析填列。
7.“固定資產清理收入(減清理費用)”項目，反映企業年度內清理固定資產發生的變價收入、出售固定資產的價款收入以及因固定資產損失而向過失人或保險公司收回的賠償款扣除清理費用後的凈額。本項目應根據“固定資產清理”科目分析填列。
8.“收回長期投資”項目，反映企業年度內收回的長期投資累計數，本項目應根據“長期投資”科目貸方發生額分析填列。年度內企業增加長期投資應在本表“增加長期投資”項目單獨反映，不從本項目數字內扣除。
9.“增加長期借款”、“發行債券”、“增加長期應付款”項目，分別反映企業年度內長期借款、發行債券和長期應付款的累計增加數。本項目應分別根據“長期借款”、“應付債券”、“長期應付款”科目的貸方發生額分析填列。企業年度內歸還長期借款、收回債券以及支付長期應付款，應分別在本表“償還長期負債”“收回應付債券”和“支付長期應付款”項目單獨填列，不從本項目數字內扣除。
壹年內到期的長期債券投資應在“流動資產本年增加數”部分單列項目反映，在填列“增加長期投資”項目時，應按扣除壹年內到期的長期債券投資後的數額填列。
10.“投資轉出固定資產”項目和“投資轉出無形資產”項目，分別反映年度內用固定資產、無形資產對外投資累計數。這兩個項目應根據“固定資產”、“無形資產”科目貸方發生額有關數字與“累計折舊”、“長期投資”科目的借方發生額有關數字分析填列。
11.“資本凈增加額”項目，反映企業年度內增加的資本累計數。本項目應根據“實收資本”、“資本公積”和“盈余公積”科目的年末余額與年初余額差額的合計數填列。
12.“應交所得稅”項目，反映企業年度內應交納的所得稅。本項目應根據“利潤分配”科目所屬“應交所得稅”明細科目的借方發生額填列。
13.“應交財政特種基金”項目，反映企業年度內應交財政的特種基金。本項目應根據“利潤分配”科目所屬“應交財政特種基金”明細科目的借方發生額填列。
14.“提取盈余公積”項目，反映企業年度內提取的盈余公積。本項目應根據“利潤分配”科目所屬“提取盈余公積”明細科目的借方發生額計算填列。企業以盈余公積彌補的虧損在本項目以“－”號表示。
15.“應付利潤”項目，反映企業年度內已分配的應付投資者的利潤。本項目應根據“利潤分配”科目所屬“應付利潤”明細科目的借方發生額填列。
上述利潤分配各項目，均不包括調增調減上年利潤相應調整的利潤分配數。
16.“增加固定資產”項目，反映企業年度內增加固定資產凈值，包括收回長期投資增加的固定資產凈值(固定資產盤盈不包括在本項目數字之內)。本項目應根據“固定資產”、“累計折舊”科目的記錄分析填列。
17.“增加固定資產購建支出”項目，反映企業本年度內發生的各種固定資產購建支出，根據“固定資產購建支出”科目本年借方發生額分析填列。
18.“增加無形資產、遞延資產及其他資產”項目，反映企業年度內無形資產、遞延資產及其他資產增加累計數。本項目應根據“無形資產”、“遞延資產”及其他有關科目的記錄分析填列。
19.“增加長期投資”項目，反映企業本年度內增加的長期投資。根據“長期投資”科目本科目借方發生額分析填列。
20.“償還長期借款”、“收回應付債券”和“支付長期應付款”項目，分別反映企業本年度內償還的長期借款、收回的應付債券和支付的長期應付款。分別根據“長期借款”、“應付債券”、“長期應付款”科目本年借方發生額分析填列。
四、本表流動資金各項目反映流動資產增減和流動負債增減情況，應根據“資產負債表”中各項流動資產、流動負債的年初數和年末數的差額直接填列。年末數大於年初數的為增加，在表上以正數填列；年末數小於年初數的為減少，在表上以“－”號填列。
五、為了全面反映企業流動資金增減變動的產生原因，便於財務分析，對於不直接影響流動資金增減的某些項目，在本表中也增列了項目予以全面反映；為如實反映企業流動資金來源、運用以及增減情況，企業可以根據實際情況，在本表中增加或減少必要項目。
利潤分配表
壹、本表反映企業利潤分配的情況和年末未分配利潤的結余情況。
二、本表“本年實際”欄下列各項目，應根據當年“本年利潤”和“利潤分配”科目及其所屬明細科目的記錄分析填列。
1.“利潤總額”項目，反映企業全年實現的利潤。如為虧損，則以“－”號在本項目內填列。本項目的數字應與“損益表”中“本年累計數”欄所屬“利潤總額”項目的數字壹致。
2.“應交所得稅”項目，反映企業本年利潤應交的所得稅。
3.“應交財政特種基金”項目，反映企業應上交財政的能源交通重點建設基金和預算調節基金。
4.“年初未分配利潤”項目，反映企業上年年末未分配的利潤，如為未彌補的虧損，以“－”號在本項目內填列。本項目的數字應與上年本表“本年實際”欄所屬“未分配利潤”項目的數字壹致。
5.“上年利潤調整”項目，反映企業因某種原因需要對上年(或以前年度)利潤進行調整而調增或調減上年利潤的數額。調減數以“－”號表示。本項目應根據“利潤分配”科目所屬“未分配利潤”明細科目的記錄分析填列。
7.“上年所得稅調整”項目，反映企業因調整上年利潤而調增或調減應交所得稅的數額。調整減少的應交所得稅以“－”號表示。
8.“盈余公積補虧”項目，反映企業用盈余公積金彌補虧損的數額。
9.“提取盈余公積”項目，反映企業提取的盈余公積。
10.“應付利潤”項目，反映企業應付給投資者的利潤。
三、本表“上年實際”欄各項目，應根據上年本表“本年實際”欄所屬各項目數字填列。如果上年本表與本年本表的項目名稱和內容不相壹致，應對上年度報表項目的名稱和數字按本年度的規定進行調整，並按調整後的數字填入本表“上年實際”欄。
如果因某種原因對上年利潤和所得稅進行了調整，“上年利潤”欄所屬“利潤總額”、“應交所得稅”項目應作如下調整後填列：
1.“利潤總額”項目，根據上年本表“本年實際”欄所屬“利潤總額”項目數字，加計本年本表“本年實際”欄所屬“上年利潤調整”項目數字後的數額填列。
2.“應交所得稅”項目，根據上年本表“本年實際”欄所屬“應交所得稅”項目數字，加計本年本表“本年實際”欄所屬“上年所得稅調整”項目數字後的數字填列。